地区营销、城市经营相关知识集成概要

1、.：.；地域营销营销学的根本知识(一)的根本开展阅历有人说，营销学的父亲是经济学，母亲是行为科学，数学那么是其祖父，哲学乃营销学的祖母。世纪年代的重要概念：市场营销组合(个要素)产品生命周期品牌笼统市场细分市场营销概念的哲学(以销定产)营销审计世纪年代营销组合P营销近视症：企业注重的是“产品，而不是顾客需求。生活方式：按照某一特定生活方式的群体的需求来设计产品。买方行为实际：扩展的营销概念：一切的经组，不论他们能否进展倾向买卖，不论他们干的好坏与否，现实上都是在从事营销。世纪年代社会营销：企业在做决策时，不仅要思索消费者需求和公司目的，还要思索消费者和社会的长期利益。定位：经过一定的手段去创建

2、产品在顾客头脑中的特定笼统。战略营销：业务投资组合法效力营销：世纪年代营销战：内部营销：直接营销：关系营销：大营销：世纪年代后的营销社会行为也成了一种产品营销组合延伸到P产品、价钱、促销、渠道、探查、细分、优先、定位、政治权益、公共关系、人E-marking兴起整合营销传播成为潮流(二)三种不同的交换哲学捕鼠器哲学：产品观念，只需产品好，就不愁销售推销观念：以推销为导向营销观念：以顾客的需求为中心的，而不是以本人的需求为中心。三营销需求回答的几个问题：谁是他们的顾客？他们需求什么？谁对满足顾客的需求担任？在谋划满足顾客需求之前，他们该当“知道什么？(四)营销的两面四段：第一层面：策。计谋，主意

3、，也就是平常所说的创意。第二层面：划。谋划，方案也。谋划四阶段：大势把握理念创新战略设计要素整合二、谋划谋划人需求具有商人的头脑，社会活动家的能量，政治家的胆识，才可以将有关的社会资源调动起来。同样一个谋划，在有才干整合资源的人面前，他能够拍案叫绝，在另一个面前，他能够以为是异想天开。一个胜利的谋划人，必需有异想天开的气质，即不能为本人的理念创新才干设限，也不能为本人的资源整合才干设限，否那么不能够做出什么大谋划，不能够实现不断的突破。一谋划的十大功能：决议地域的中长期开展战略辨明地域营销的时机确定本地域的真正顾客和需求建立明晰的地域笼统定位，重新整合地域资源对视而不见的地域资源变废为宝、变无

4、为有、化小为大、化腐朽为神奇经过整合传播，提高地域的知名度和竞争力丰富应变手段与战略，在不同情势下采用不同战略对地域优势及竞争对手的情况及时掌握自我评价，发现地域潜在的要挟并及早防备躲避未来能够遇到的艰苦风险。二谋划所应包括的内涵：它是一种从无到有的发明性精神活动，它是一种描画未来理想形状的任务它是提高营销行动胜利率的知力活动它是将各种奇思妙想加以汇总它是在构思一出有趣的戏剧它是将常人看来不能够的事情变得能够三、媒介社会的开展曾经阅历了产品经济、信息经济、传媒经济(掌握住留意力)三个阶段，在现阶段，谁掌握住了留意力，谁就掌握住了自动。有好的产品而不广告，等于在黑暗中向情人递送秋波。就普通产品而

5、言，产品的信息流是经过以下媒介而到达顾客那里的：产品外观及包装公司制造的各种宣传品产品卖场 各种群众及专业媒体的广告人际传播其他媒体的宣传和记载四、地域营销(一)一个完好的地域营销谋划，应该包括以下个方面的内容：地域的营销资源分析地域顾客确认及需求分析地域定位及笼统设计地域营销战略决议地域营销传播战略(二)地域营销的主体大约有：当地行为者(其中又分为公共部门行为者和私人部门行为者)区域行为者国际行为者(三)按照中国情况，地域营销的主要行为者：政府机关地域政府各部门办公厅(室)宣传部及新闻办公室经贸开展部门国土、城建、交通等部门招商局或经济协作部门旅游局文化、教育部门公共机构媒体及各种行业或专业

6、协会 各类公益性社会团体金融机构商业及旅游接待业展览和会议中心劳动力及人才市场交通部门 水、电、气供应及电信业企业制造业企业 房地产开发商及代理各种企业结合组织个人政府及各部门首长著名人物胜利的企业家各种专家、学者有影响力的记者和作家不同行业专业人士胜利的新移民上海的强势政府、苏南的理性执政、温州的无为而治。归结到一点就是：政府做到了有所为，有所不为。苏南招商不是招个人才干，而是依托团体去运作。在亚州，兴隆地域都有一个强势政府。但强势不是干涉消费，而是干涉效力，发明良好的投资环境。苏南提出“亲商、安商、富商的口号。地方政府在地域营销中必需起主导作用。假设公共机构的资源可以被政府组织和整合起来，

7、将会令地域营销看起来更加丰富多彩。可以说是地域营销最直接和最大的受害者，由于地域营销的胜利，不是指换得一个虚名，而是获得更多的投资，有更多的人更大量地采购本地出产的产品，有更多的人到本地旅游观光或者从事商贸活动。即使一间新办的企业，也会由于地域广泛的知名度和较强的竞争力，而使本人获得一张地域标签，从而使本人的产品比不知名的地域的同类产品更容易打入市场。企业尤其是胜利的知名企业，也是地域营销的重要推进者，尤其是对地域品牌笼统的构成与提升起到非常重要的作用。企业为着本人的运营目的，对地域营销的直接奉献在以下几个方面：企业在种种群众媒体所发布的广告直接推进了地域笼统的建立由于产品在国内外的大量销售而

8、进入千家万户，令消费者对其产地有了更多的关注和了解。企业胜利开展之后，因扩展规模而引来了更多的投资企业的开展吸纳了大量的外来人才，而这些人才成为地域笼统的主要的、可信的传播者。地域内的胜利企业在行业组织或政府的统率下，在外地举行结合展销、展览活动，也极大地提升了地域笼统力。名人参与地域营销，不论是死了还是活着的，都有极强的推进力。名人资源的运用不仅是知名人物，地域内还有一些并不非常知名，便在某个领域却有着相当影响力的一批人物，诸如胜利的企业家，各行业的专家、学者，本地媒体的记者和文学作家、医疗、法律等行业的专业人士等等，由于他们的身份特殊，他们经常都有直接或间接涉及地域笼统言论，从而有意无意间

9、扮演了地域笼统传播者的角色。随着人口迁移的加速，新移民的数量成为一个地域经济开展与开放程度的标志。而胜利的新移民也是地域营销的一种很好的媒介。这种个人化的、认同性强的“以商招商方式，在地域营销是一种非常有效的方式。(四)地域营销的客体：环境、产品、人环境：投资环境、旅游环境、居住环境投资环境.投资环境的中心层次：是指投资环境可以给投资者带来的根本的利益和运用价值；也就是满足投资者投资、建厂、消费、运营、赢利等一系列活动的需求。消费者购买某种商品并不是为了占有或获得产品本身，而是为了获得能满足某种需求的成效或利益。.投资环境的外在层次：外在形状：指硬环境的各项目的，主要是区位、地缘、交通等。功能

10、与定位：产业集群效应促使每个地方只能选择适宜于本人开展的少数产业来吸引投资。环境质量与价钱：主要指开发区的“三通一平或“六通一平情况，以及土地或厂房的价钱。环境笼统及知名度：.投资环境的延伸：普通消费口的延伸概念源于对消费者需求的深化了解，由于消费者购买某一种产品的目的是为了获得某种需求，当然他们希望得到与满足该需求的有关一切效力、利益和保证。招商引资中的投资环境主要包括以下内容：以什么方式和渠道将投资环境呈如今投资面前对投资者问题的解答能否有足够的耐心对投资者非运营性的问题处置有无明晰合理的方案政府的配套效力能否足够与高效投资者对未来开展前景能否有足够的自信心。旅游环境(一)特征城市旅游：我

11、国城市旅游阅历四个不同的开展阶段：历史文化名城开展阶段。旅游接待效力中心城镇开展阶段城市主题公园开展阶段。城市商贸旅游和大都市旅游开展阶段。(二)风景名胜区(三)旅游度假区：是国家规定的七种城市开发区之一。(四)主题公园旅游环境的评判规范：知名度欣赏价值历史文化价值科学价值可进入性环境容量环境质量旅游地旅游资源集聚程度旅游季节性旅游地经济社会开展程度 居住环境：居住环境是指在特定的区域，为满足个人开展、家庭九社会提高而具有的空间、设备、效力等自然、文化要素的总和。它包括自然条件、设备条件和社会条件而构成的生活领域与生活环境，主要是由周围条件、用地条件、公共设备条件和自然条件四个根本要素所构成。

12、产品公共产品与企业产品公共产品主要有：土地及水、矿藏等资源的开发权城市根底设备及交通设备的开发运营权城市公共事业的运营权特殊行业的特许运营权企业产品：实物产品、商标运用权、专利权在知识经济时代，一个地域拥有强大的知识产权能够比拥有强大的实物产品的制造才干，将会具有更强大的竞争力。影响地域产品笼统塑造和销售的要素主要有：地域笼统：是社会公众对一个地域的自然资源、经济、社会、科技、文化等方面的开展规模、程度、质量及开展速度等的总体盾法和综合评价，地域笼统是影响地域产品笼统的重要要素。(在消费者非购买专家的情况下，构成消费者择地购买和择牌购买的消费倾向)产业笼统企业笼统产品特性言论宣传人劳动力名人的

13、无形资产精神产品假设把地域作为一个企业，地域的股东很明白，无疑是千千万万的百姓，书记和市长扮演董事长和总经理角色。当“董事长们把地域经济作为一个筹码，来平衡“赌博人生里的利益，教训就显得相当惨痛对历史和自然资源的破坏性撮取，低程度的反复建立，或者是高经济效益下后面低社会效益。此时，股东们往往吃了一枚鸡蛋却失去了一群母鸡。地域行为者最感兴趣的是添加更多就业和实现税收增长。只需先做正确的事，才有能够把事情做正确。(五)谁是地域营销的买家游客，包括商业游客和非商业游客，住户和雇员，包括专家和高称技术人员、企业家、投资者、富有的个人等；商业和工业；出口市场。对投资者来说，地域不仅是向他们出卖金钱报答的

14、承诺，更应该是和其他地域不同的时机。对吸引工商业来说，地域应该构建一个地理信息系统，涵盖地域经济的消费力开展程度、稳定程度、战略位置、一切制、本钱、效力网络、交通和通讯设备、生活质量、文化、个性和活力等等，并充分思索客户的购买心思和尽量简化办事程序。六笼统营销笼统为王：大度北京，休闲成都，女性杭州，功利广州，上有天堂，上有苏杭，桂林山水甲天下，天府之国，吃在广州。吸引力是拳头，设备是根本 人民营销决议成败一个独立的共和国的成败，取决于其民众的质量。假设一个地域的人民的潜认识里都根植了源于地域的骄傲感，这个地域就胜利了%。著名人物参与地域营销，将极大的提高地域的正面笼统，地域在名人光环的投射下，

15、更加显得褶褶生辉，使地域显得人杰地灵。地域的指点也是建立地域笼统的关键。大边的傅熙来，商界精英、企业家也是地域营销的重要筹码。一个地域有较多的创业胜利者，其产生的马太效应将聚集更多的精英人物。迁入地域的投资者或住户也能给地域带来更为广泛的人际关系，他们给地域流入新颖的血液。当地域的人民有了骄傲感，地域在地为中就拥有了更足的底气和更强大的竞争力。地域营销中，政府是最大的主体。在以政治为中心与经济建立为中心的后交替年代。以人为本是根本。全世界六大城市带：以波士顿和华盛顿为中心的美国东部城市带，以多伦多、芝加哥为中心的加拿大和美国之间的大湖城市带；以东京为中心的东京、横滨到大阪为中心的日本城市带，以

16、伦敦为中心的从伦敦到曼彻斯特的英国城市带和以阿姆斯特丹、鲁尔区、巴黎为中心的西北欧城市带。当经济开展到需求用“有形的手来调控“无形的手的时候，需求“有形和“无形这两只手一致整合的时候，“无为而治这条路就走不通了。城市笼统，普通而言，是城市(或特定区域)给人的印象和感受。建筑物、道路、交通、店面、旅游景点、生活设备等都是构成这种印象和感受的根本要素。而市民的行为、公职作风、文化气氛、风土人情等，又都是构成富有特征的城市笼统的最关键的内容。甚至是一种方言、一份小吃、一套服饰，都能够椹相关城市笼统的长久印记。城市笼统系统分析：精神感受系统：指城市的精神理念所产生的系统笼统效应，她是一个特定城市的精神

17、支柱，也是其立市和不断开展的信心所在。行为感受系统视觉感受系统风情感受系统消费感受系统经济感受系统吃在广州，玩在杭州，买在上海，住在苏州，穿在大连，拼在北京，变在深圳，爱在海口。城市笼统产品开发传统名牌产品：地主特征产品：经济支柱产品：文化创意产品：开发笼统产品的意义：从发地方经济的角度来看，笼统产品的倡导是一种极发的开发动力。笼统产品的倡导和开发，也是开展特征经济和资源经济的重要途径。注重笼统产品的开发，实践上也是塑造城市笼统的必要保证。不求最大，但求最好。大连树立城市笼统的阅历：拆墙添绿广场生趣时髦为先市民参与五、产业聚集区与地域品牌产业聚集是指运营同一种产业的一群公司在地理上集中在一同。

18、一产业聚集获取竞争优势的主要来源：一是外部经济效应二是人才聚集效率三是学习创新效应四是产业群聚效应二产业聚集区的意义：以产业聚集区作为地域品牌，可以提升该地域的知名度，使世界了解其中心专长及其所要开展的产业重点，它具有便利效应，即使于消费者和消费者识别并作出反响。刺激效应，即可以刺激该地域行政当局不断完善该项产业开展的规划，发明开展该项产业开展的规划，发明开展该项产业的软硬环境，提高效力质量。聚集效应或吸引效应，可以在该地域聚集相应的消费者和消费者，提高对于特定企业和消费者的吸引力。产业集群可以构成外部经济效应，促进优势产业的构成，主要表如今：产业集群的构成和扩展可以刺激产业内的竞争，提高产业

19、的效率。降低产业内企业的买卖本钱。产业集群可以发明、吸引消费要素经过产业集群的开展可以更好地满足客户的需求，提升国内需求，培育内行和挑剔型客户，反过来促进产业内的厂商追求高质量的产品和效力，促进产业的开展。带动和促进相关产业、上游产业的开展和晋级。已有产业集群产生的外部经济效应，将引导政府采取更加积极有效的产业政策。(三)产业聚集的开展阶段初级阶段：仅经过各个企业本身扩张而产生集聚优势高级阶段：各个企业经过相互联络的组织而产生积聚，从而构成地方工业化。产业聚集区的建立，应有本人的战略定位，要突出特征，回绝雷同，不开展专长就没有优势。(四)产业聚集的缘由：、较多厂商向同一供应商购买中间产品，而不

20、是本人消费，并且要与供应商面对面交流。、劳动力聚集。、知识外溢。产业集群是相关产业的严密结合构成产业集群景象的主要缘由是：随着国家经济的开展，国空竞争优势的关键要素会组成一个相互联络、彼此促进的完好系统。(五)产业集群的根本方式：以地缘、人缘和业缘为集聚根底的产业集，这是产业集群的外在形状。以消费或效力关联为根底的产业集，这是产业集群的内在机制，主要有三种：程度型产业集群方式垂直型产业集群方式综合型的产业休群方式(六)产业集群的根本特征：集聚性聚集效应的特点为：空间性、外部性、规模性、专业性、辐射性六、区域经济开发方式研讨：(一)四维模型共个层面个要素，要素之间动态产生多种组合，构成区域经济规

21、划的不同方式和特征。这些要素是，东南西北；区域经济空间规划要素：优良中差；区域经济构造类型要素：点线面体；区域经济开发方式要素：一二三四；区域产业分布要素：全宏中微。决策的效率和公平，规划的数量和构造，实施的方法和方式，管理的质量和效益。(二)区域经济的开发方式：点：增长极开发方式，即城镇经济。适用于处于较低开展阶段的点上。或适用于高度兴隆的城市集中有限的稀缺资源。城市化与小城镇建立就是增长极的运用。线：沿轴开发方式(流域经济和通道经济)点轴开发方式适用于开展中地域(属于放射性规划)，和适用于经济密集地域，属于地带性规划，面：环圈开发方式(板块经济)城镇密集的较兴隆地域，经过新旧点轴线的不通交

22、错，在空间上构成一个节点网络体系，体：超行政开发方式，国内协作和国际经济区域协作组织。(三)增长极是主导或有创新力的行业在空间的集聚。增长极被以为是有吸引力和斥力的中心，具有两个效应，极化和分散效应。增长极实际强调不平衡开展，主张把有限的稀缺资源集中投稿到具有创新才干、开展潜力、规模经济和投资效益明显的少数产业部门、大企业或区位，构成聚集经济和规模经济，以此带动临近地域共同开展。增长极的方式有：点点方式：生长点论，以点带点，以点生点。点线方式：中心辐射论拓展带动方式，产业转移方式，前店后厂方式点面方式：都市圈论点线面方式：菱形开发方式，线，沿轴开发方式。所谓轴，主要就是交通线。铁、公、航、管、

23、水。流域方式：沿江、沿海、沿河、沿湖中国城市化肩负着六大重担：城市化是处理“三农问题的根本出路是新一轮财富积累的根本动力是信息时代“五流交流的网络节点是培育科技竞争力的创新源头是建立学习型社会的先导中心是实现可继续目的的操作关键特大城市地域功能构造还很不完善，但曾经显现出一些共同特点：一是处于门户位置，二是具有枢纽功能，三是密集的网络构造，四是较为兴隆的第三产业，五是经济外向型特征明显。 七、运营城市所谓“运营城市是指运用市场经济的手段，对构成城市空间和城市功能载体的自然生成资本和人力作用资本及其相关的延伸资本等进展有效聚集、重组和市场化营运，以期到达为城市再开展提供资金的目的。运营城市特指基

24、于地方政府掌握的公共资源权益有偿出让的城市资本运营活动。其运营决策和运作主体是地方政府或授权单位，运营对象是构成城市功能载体的自然生成资本、人力作用资本、社会运转资本以及留意力资源等延伸资本；关系到土地资源、人力资源、建立资金、社会分配的统筹协调；包括“以地建城的筹资战略，市场准入的方针导向，运营形状的组合战略，“取之于城，用之于城的筹资原那么等运作特征；旨在调动并发扬“政府资源对社会资源市场化配置的引导和带动作用。所谓运营城市，确切地说就是要下改动投资主体，突破原来城市建立由政府包揽起来的格局，利用市场机制建立城市建立的多元投资体系。其特征就是城市资源资本化，即利用城市本身功能吸纳资金，合理

25、利用、优化配置城市的自然资源和社会资源，并力求获得城市建立中经济效益、社会效益最大化，促进城市可继续开展。其内在的中心在于使静止的城市资产变成富于活力、可产生新价值的城市资本。它的详细含义有;城市决策者把城市当作一种特殊的经济实体或综合的多元素的、规模宏大的集团，以城市的开展、社会的提高、人类物质与文化程度提高为目的，有效地建立城市，在回想城市建立和改造过程中，突破传统方案的思想来运营，对构间和城市载体的自然生成资本和人力作用资本以及相关的资本(如城市广场、桥梁冠名权)进展聚集、重组和运营，经过市场化运作、多元化投资、有偿运用、社会化效力、企业化运营等，促进城市公共根底产业和房地产的开展，由此

26、将城市资源推向市场，实现城市资源资本化，为城市开展提供源源不断的资金。城市管理者以业主的身份长期有效地管理、治理城市。经过完善城市规划和政策，注重城市功能建立，美化城市，进一步使城市升值，构成强大吸引力，发明更大的需求，进而不断促进市场主体发育，有效地聚集产业，全面实现实业兴市；注重综合要素的整合配置，强调以人为本，坚持人与环境的协调开展。经过城市建立管理体制改革以及市政公用事业运转机制和运营机制的改革，引入市场竞争机制，突破地方维护主义的壁垒，加强市政公用事业从业人员的危机感、责任感和使命感，管理好、维护好城市。有效开放城市。进一步解放思想，实施优惠政策，提供优质效力，进一步优化一半，惟更开

27、放的政策吸引人才进城，启动社会资本，加大招商引资力度，发掘潜力，巧借外力，有思想，有决策，更好地开放城市、开展城市。所谓运营城市就是政府放手运用市场经济手段，对城市的自然资源、根底设备资源、人文资源等进展优化整合，和市场化、产业化运营，实现资源的合理配置和高效利用。运营城市是现代城市开展理念的创新，它强调城市建立不能靠政府负债运营，应该以城养城，强化政府调动资源办大事的才干，政府职能由直接运营产业和企业转向市场运作方式利用市场主体和民营资本间接运营城市资源，实现公共资源的产业化、市场化运作。武汉的对策：把运营城市资源作为推进武汉经济社会开展的艰苦举措。制定武汉市场化的运营城市的整体规划强化多元

28、化资金运作体系的建立 创新城市建立管理方式大力盘活国有土地资产。土地资源运营有三大领域应引起足够的注重：一是由小块土地批租向大块土地批租转变，只在大块土地批租，吸引大公司来开发建立，才有利于土地批租与城市空间构造、功能提升和城市笼统建立的有机衔接，相互促进；二是由生地批租向熟地批租转变，以土地入股，进展市场化、产业化运作，把生地变成符合城市规划的楼宇，再来出租；三是要加大新的经济增长带的土地贮藏。注重信息、网络、品牌、笼统、文化、人才、社区等还未被充分开发利用的现代城市资源。所谓运营城市，就是充分运用市场经济手段，对城市一切资产进展集聚、重组、运营，从中获取收益，谋求城市的自我积累和自我开展。

29、按照运营城市的思绪来融资，就是要突破把城市资产仅仅当作某个企业、某个部分的狭隘观念，确立把城市本身当作资产，并从整体上运作城市资产的思绪。即从过去运营企业为主转向以运营城市为主，把城市资产放大到行政机关、事业单位，从经济领域放大到包括城市根底设备在内的一切领域，从有形资产放大到包括品牌、技术在内的无形资产，从现实资产放大到包括历史文化遗产和未来将构成的资产在内的一切资产。武汉市城市建立的思绪：打好转让牌，盘活根底设备存量资产直接融资有偿转让市政工程的运营权。采取BOT、TOT和投资拍卖等方式，在不改动原来用途的前提下，有偿有期转让城市道路、桥梁、热电厂、公园、公厕等城市公共设备经或权，经过提早

30、运用根底设备预期收益，加快城市建立步伐。有偿转让供水、供气、公交等公用事业在企业的全部或部分股权。转让城市维护管理权，节省开支。有偿转让公用行业的无形资产。经过出让公益设备冠名权，将街名、路名、桥名、站名、校名、医院名、文体场馆名、黄金路段广告位、公交线路牌，有偿有期转让给社会法人和自然人。打好土地牌，盘活土地资产直接融资。完善城市规划加强对土地一级市场的垄断，加强宏观控制。根据市场供求关系有方案有步骤地分期分批出让土地，尽能够谋求土地效益的最大化。营造环境，提高土地附加值。打好民间牌，激活民间资产直接融资鼓励民间资金投资房地产市场加快民营经济的开展。要制定政策鼓励老百姓投资兴办各类民或企业，

31、鼓励民间资本购买国有企业产权，鼓励现有的民营企业扩展消费流通规模。发明条件，发行市政债券。设立多种方式的投资基金。城市根底设备投资基金和产业投资基金。打好股份牌，盘活城市企业资产直接融资争取更多的企业上市融资用好上市公司“壳资源。利用海外上市筹资。继续开展一批股份公司直接融资打好共建牌，充分发军区级政府投资的积极性所谓运营城市，就是将运营思想贯穿于城市规划、建立、管理全过程，在政府调控和市场运作下，采取流通、组合、裂变、出租、转让等方式，对城市资产进展有效运作，实现政府对城市建立低投入、高产出的目的。运营城市的根本内涵：运营城市的目的从单纯添加政府的财力延续扩展到提高城市的竞争力。运营城市的维

32、度从单一的根底设备的投融资扩展到影响城市竞争力的一切工程。运营城市的范围从城市的内部资源配置转向更大区域范围内的资源配置。运营城市的主体从城市政府转向政府与民众的综合体。综上所述，运营城市就是要从小范围运营转向大范围运营，从方案经济的运营转向市场经济的运营，从区域经济的运营转向全球经济的运营，从传统经济的运营转向知识经浊时代的运营。运营城市的一个重要内容就是降低城市的买卖本钱；二是进入知识经济时代，买卖的内容从物质的买卖转向了知识的买卖。知识作为一种产权和商品，一种主要消费要素，必需求在城市里进展买卖。对城市来说，知识产品买卖本钱的高低直接影响到这个城市的竞争力。(一)运营方式、运营对象、运营

33、目的以及运营维度、范围运营方式：应从方案经济时期的行政指令性分配方式转向以法律法规为根底的运营管理方式。运营城市的对象：要从过去政府对企业界事业单位的微观管理转向城市整体资源的开掘、利用、运营，转向对城市生活、生态环境的整体优化，政府和国有企业要从传统的父子式的约束中摆脱出来，实行政企分开，着眼于城市整体资源运营利用和可继续开展。运营目的：从单纯的消费、生活便利性、经济性转向降低买卖本钱、广泛吸纳消费要素、完善市场主体、提高人文环境质量，以城市开展带动区域经济整体的开展，促进社会提高，使城市成为整个区域经济的开展极增长极。运营城市的维度：要从资金、实物要素的单维度运营转向物质资本与知识、信息、

34、人才、文化生态相结合的多维度运营方式。从运营城市的范围看：从局限于城市内部为主转向在全球范围内寻求消费要素的组合。(二)目前运营城市中所面临的矛盾：作为运营主体的城市政府本身变革与现有管理方式、观念、法律框架之间的矛盾。政府从企业可以运营的一切领域中逐渐退出，实现政企分开。自然垄断运营业务分别出来，由一家或极少数几家企业进展垄断性运营，并由政府进展适度控制；非自然垄断运营业务应由许多家企业竞争性运营，以充分发扬市场竞争机制的作用。除此之外，留意以规模运营与竞争活力相兼容的有效的竞争作为政府运营这类资源的政策根据。在政府内部引入竞争机制，开展有效的内部竞争。如杭州的集中办公，并联式审批。组织的扁

35、平化和权益下放。取消城关镇建制。对政府进展信息化改造。改以资金流、人头编制来管理到知识流、信息流来管理，从封锁型转向公开化。提高主要资源的集中度。四一致：收费一致管理，财务一致核算，会计一致派遣，分配一致规范的方法，再加上规范的政府的采购，使政府可以把预算外资金的资源以最高效率调控起来。城市规划的本身变革。城市根底设备建立的投资强度与可利用资源的分类及总额不确定性的矛盾。一个城市地价最重要的决议要素便是分工网络的大小-杨小凯在运营城市的过程中，那些资源是可以利用的，运营城市的过程是摸着石头过河的过程，普通是分三步：一是寻觅新资源，二是把原来沉淀的资源盘活转化，三是经过竞争定价来使得资源置换收益

36、的最大化。 留意除了实物资源外，还可以开发无形资源。添加运营城市收益与提高城市居住温馨度之间的矛盾。目前政府对城市资源的运作，经过公开招标而逐渐转向业主、市场主体运作，这样添加了收益，但也带来了一些负面影响：业主千方百计地降低运营本钱，而仅仅以经济效益业判别什么事该做，什么事不该帮。这对城市景观的协调性和居住温馨度直接带来了负面影响。运营工程时间上的差别性，使得整个城市的根底建立相互之间不平衡、不配套。运营业主追求经济效益的偏好，使得工程之间的协同性大大下降。居住的生活质量往往取决于三个方面的密集度：商店和文化文娱设备的密集度。景观的密集度人流、物流、住处流密集度。城市的美有两种：一种是规划的

37、美，也是理性的美，也称“鸟的角度上的美。另一种是人的心度上的、恒久性的美。如马巴黎、罗马等，这些城市中心区的小街小巷，每一转弯就会遇到文化古迹，传承着历史文化信息。中对于城市的规划要求原真性、整体性、可读性。知识资源在城市中不断集聚与实物资源分散大大加快之间的矛盾。显性知识与隐性知识，显性知识只占%，隐性知识占%。现代高新区没有硅谷效应在于隐性知识的碰撞本钱非常高，由于不同类型的企业科技人员之间相互老死不往来。运营城市方式与结果的趋同性与城市文化、景观的独特性之间的矛盾。城市之间及城市内部集聚性、相互作用性与地方政府认识才干及运营范围有限性之间的矛盾。任何城市的运营，都必需思索周边城市的行为。

38、城市与城市之间的竞争，实践上是城市政府间的相互搏奕与协作的过程，在这样的情况下，运营城市的一定要超越城市本身，站在区域开展的角度来思索问题。运营城市的主要矛盾与问题政府职能转变滞后同城市化开展之间的矛盾运营城市的扩展性与城市资产的不研讨性之间的矛盾运营城市的收益性与城市消费者的接受力之间的矛盾主要问题有：在运营思想上， 政府是运营城市的主体，这一观念尚未确立起来；在运营体制上，城市中的“管养合一体制尚未废除；在运营对象上，比较严重地存在着注重物质性资源利用，轻视社会性资源文化、品牌等运营的情况与景象；在资源运营上，存在资源开发利用过度与闲置浪费并有的景象。(三)运营城市的意义运营城市资产的必要

39、性：城市根底设备建立现状与实现城市化、城市现代化和可继续开展要求不顺应，急需完善。城市的道路网负荷不平衡，机动车停车场等静态交通设备严重私有制。公共交通和对外交通缺乏，交通现状与优化交通环境要求不顺应。需求开展快速、便利的城市公共交通和航空、铁路、高速公路交通，并在时空、航班线路上合理有序。城市生态环境建立与可继续开展不顺应。污水、生活渣滓无害化处置设备建立缺乏。城市公共绿地短缺，分布不均匀，生态补偿功能差，居住环境质量不高。城市水、电、气、热供应数量和质量与城市化和城市现代化要求不顺应。城市电信、邮政与信息对优化投资通讯环境要求不顺应。传统的投融资体制、机制，使城市根底设备建立筹集资金困难。

40、为什么运营城市：有利于政府转变职能有利于建立集约经济有利于人们重新认识城市资产，开发城市资产经或城市有利于城市摆脱建立资金的姿态 (四)运营城市的内容城市的有效资源有：广义的讲：土地、矿产、河流、森林、市政根底设备等狭义上讲：自然资源如土地、河流等；市政根底设备中的非运营性存量国有资产，如桥梁、建筑物及相关设备；政府作为业主身份独有的、需求政府投入的公益事业方面的管理权、运营权和运用权，如公共建筑物上的广揭露布权、城市道路保浩等；城市各机关行政事业单位的人力资源等。运营城市的目的就是经过以这些城市的有效资源为根底的人流、物流、资金流、信息流、商流和技术流的合理流动、合理配置，到达资源共享、优势

41、互补，从而使城市开展走向良性循环，而这其中必然涉及到城市建立、规划、土地利用、水资源、住房、交通、建筑、生活渣滓处置等诸多方面。归结起来有：以地生财，盘活土地。土地是城市的载体，是城市 经济和社会开展的最根本的要素，属国家一切，各级人民政府的管理主体。政府经过精心规划城市，使城市土地和空间升值。盘活存量土地资产还可以实行政府垄断土地一级市场，放开搞活二级市场。其运作的主要特点是：一是政府抓土地“一致收买，将城市规划区内凡需求盘活的土地一概由政府收买贮藏；是政府抓土地“一致批租权，城市规划区内的土地，特别是运营性房地产开发用地由政府供应。打造融资平台，盘活民间个人、企业、外资的资本存量。突破户籍

42、壁垒。 城市社会资源主要指公共效力领域的政府权益性资源，主要分布在根底设备通讯、电力、交通、供水、供气、渣滓处置等和社会事业教育、卫生、文化、体育等两大领域：一是自然生成资源，如土地、水源、天然气、地热能源、森林公园等；二是根底设备资源，如道路、桥梁、电信、电力、水厂、公交、环卫站点等；三是答应证类资源，如出租车营运权、政府采购权等；四是留意力资源，如城市品牌笼统、网络域名、公共空间广告、广播电视转播权、公用设备冠名权等；五是中介运转资源，如市政物业管理、公共性会展、庆典及赛事的商业运作等：六是社会事业产业化资源，如职业技术教育、文化文娱、体育健身、特殊警力效力等；七是其他延伸资源，如环境受害

43、带来的商机增值等。运营城市的土地运营城市的根底设备城市根底设备既为城市物质消费、社会开展，又为城市人民生活提供普通条件的根底性公共设备，是城市自下而上和开展的根底。城市根底设备的内容概括为六个方面：能源系统、邮电通讯系统，交通运输系统，供水、排水系统，生态环境系统，城市防灾系统。也可分为电力建立、运输邮电和公共设备三大类。又包括市政建立与公用事业两类：市政建立指园林绿化、环境卫生、市政工程建立与管理等，公用事业包括自来水、煤气、公共交通等。运营城市的公共物品运营城市的投资环境运营城市的品牌笼统运营城市的文化品味运营城市的方式：利用城市规划指点开发利用招招标方法利用外资方式利用内资方式利用公开拍

44、卖方式 利用资产置换方式(五)如何运营城市运营城市不仅需求明确的定位，科学的规划设计、配套建立、长期有效的依法管理，更需求足够的财力、资金保证。因此，现有资金来源能否宽畅，运用能否得当，周转能否正常，工程决策能否正确等，对于城市功能的完善，乃至整个城市的开展，都是至关重要的。因此，要想运营好城市，关键是如何筹集资金，实现融资渠道多元化、多样化。详细在以下五个方面值得探求：一是加强特定税费的征管运用。按照财政部有关文件规定，城建资金有八个方面的来源：一是国家列入财政预算支出的专项拨款；二是城市维护建立税；三是公用事业附加税；四是国有土地运用权有偿运用收入；五是市政公用设备有偿运用费；六是超标排污

45、费和城市水资源费；七是城建借款、城建周转资金；八是法律、法规允许地方各级人民政府筹集的并用于城市维护建立的资金。二是土地收益金。三是大胆举债，充分利用信贷资金。四是拓展融资渠道，实现投资主体的多元化。五是把公用事业推向市场以博得资金。不少省市以政府主导，积极开展公共资源权益的市场化运作，经过公开招标拍卖产权、转让运用权和特许运营权等方式，对水、电、气、热、公交、地铁、污水处置等系统的开放进展探求，经过土地资产增值回收、根底设备有偿运用、BOT及TOT工程融资、公共会展商业化运作、垄断性企业股权转让、公共空间占用性收费、出租车营运权拍卖出让以及政府采购等多种途径，把社会资源无偿行政分配变为有偿运

46、用的公平竞争，盘活城市资产存量，开掘城市资本的增值潜力。最近广东省政府筹办“九运会突破了历次全运会靠行政行为、方案手段为主的筹资方式，把九运会的有形、无形资源广泛推向市场，采用商业运作机制吸引社会投入，其中万元的广播电视转播权、万元的火炬传送过程冠名权、万元富士胶卷主资助商冠名等出卖收入等，都是广东“运营九运会资源的精彩之笔，全部收入超越两亿元人民币。城市社会资源市场化的制度、机制及运作问题制度要素。城市资本运营的动因与构建公共财政体制严密相关。运作范围必需控制在根底设备的建立环节、市场准入的行政审批、政府采购、城市士地批租以及社会事业产业化运作等公共领域，严厉把握政府与市场的关系。政府不能直

47、接调动资源或指挥市场主体，要公开信息、公开竞争、公开招标、公开拍卖，经过政策引导和产权市场，运用TOT及BOT方式、国有产权及股权转让、答应证及配额竞标等国际通用方法开展运作，同时要留意处置好以往无偿行政划拨的资源一致按新规那么并轨运转的问题。运转机制。政府行为方式与国际规那么接轨是运营城市的关键问题。政府的公共效力职能是在市场机制失灵的空间配置社会资源，适当利用市场力量完善政府配置资源的职能，有利于提高公共管理效率，实现社会公平和有序运转。运营城市的实践运作合理与否应以市场为准进展检验，看市场机制能否在其中发扬根底性作用，看供需双方的买卖活动能否真正建立在互利自愿的市场根底上。现代市场机制的

48、运转是供求机制、竞争机制、价钱机制、法制机制的作用整合，构成了运营城市的根本运作要点：从供求机制看，现实城市社会资源由垄断要素构成的供求关系，往往无法真正反映资源的程度。因此，城市运营就不单是一个提供公共效力资源和城市资本增值问题，更重要的是要把放开控制寓于运营城市的全过程，经过市场手段复原社会资源的正常供求关系和市场作用机制。从价钱机制看，大一统的政府管理定价是城市公共资源丧失活力的重要缘由，垄断性定价导致的超额暴利扭曲了市场运转机制，只需市场化定价才干对资源配置作出正确导向，运营城市的筹资运作该当与探求市场化定价方式融为一体，尽快完善地方公共效力价钱构成机制。从竞争机制看，充分竞争是城市社

49、会资源合理配置的根本途径。从法律机制看，运营城市意味着行政答应的市场化作取向，在一定意义上是“政府资源的市场化行为。 社会资源是地方政府最为雄厚的工程资本。思绪：对公共产品的财政支出进展规划性调整。把城市根底设备公共投资定位在低收益的公益性工程(如道路、桥梁、公交、地铁、防洪、环保、自来水等)、以及法定垄断产业(如铁路、航空、邮政、通讯等)的公众平安垄断业务方面，根据详细环节公益性和运营性的强弱，确定财政的供应程度。不属公共支出范围的市政业务，要经过适当方式限期与财政供应脱钩，尽快走向市场。强化土地资源的宏观调控和市场配置。坚持政府垄断土地资源的原那么，对城市土地资产进展全面摸底，把握总量；建

50、立规范一致的土地有形市场，坚决杜绝非法买卖，严厉控制行政划拨用地和改动建立用地投向。除公益事业建立用地外，其它开发建立用地一概由政府收买贮藏，控制投放，分期出让，重点工程建立用地完全推向市场，促进土地增值效益最大化。进一步盘活现有运营性、商业性、收费性等市公用设备资产，采取公开拍卖运用权、运营权、以及一切权等方式，推选环卫保洁有偿效力、园林绿地认养制等方法，构成滚动开展机制。积极探求城市公交线路资源、公共设备完名权和公共广告空间发布权的有偿出让，多渠道筹集建立资金。改动行政办会的传统任务方式，把政府背景的节、会、赛尽快推向市场，培育大型节会活动的商业运作专业群体，不断提高运作程度，发明出产出效

51、益，以“会展经济拓宽运营城市领域。建立社会公共投资本钱补偿机制。尽快制定城市根底设备工程报答补偿实施方法，对运营性投资设立本钱补偿基金，予以开发土地补偿，“捆绑广告等特许运营补偿，提供投融资协调等配套效力等，真实保证社会资本应有的投资收益。提升公共效力领域上市融资的市场能量。建议组建上市证券国有控股公司，承接政府特许授权，对上市公司国有股本进展专业资本运营，对现有主业前景欠佳的商业类和工业类上市公司谋划资产置换，向公共效力投资控股型企业转移。建立产权买卖市场化的刚性规范。凡地方政府权益相关的艰苦产权出让活动都就委托持证拍卖公司按照公开、公正、公平的原那么进展，将买卖过程完全置于公众监视之下。得

52、构竞争型市场的新型政府控制制度。以清理减少审批事项为契机，突破部门权益外溢导致的行政妨碍，把应由市场配置的社会资源尽快推向市场。健全垄断性环节公平竞争的经济控制制度。全面推行委托代理制、特许运营制和行政事务契约化管理，建立政资分开规制、信誉机制、市场去除制度和外部监视机制，加强政府维护社会公正公平的调控才干。城市化有两种方式 ：一种是后发国家方式，就是城市圈方式，效率是其第一选择；另一种是西欧方式，就是中小城市方式。城市竞争力与城市综合实力的内涵是不同的。城市竞争力综合城市的消费力程度、对消费要素的积聚才干、社会全面提高的动力、可继续开展的才干。两个概念的区别在于：城市综合实力主要的是经济开展

53、总量、综合程度，而城市竞争力主要反映的是经济开展的质量、效率和可继续开展才干；城市综合实力是城市本身纵向的比较，是静态的目的；而城市竞争力是强调城市横向比较和城市之间相互的作用力，是相对的、动态的目的体系城市综合实力描画的是城市的现状，反映的是当前的开展程度，是绝对量目的，而竞争力目的不仅是现实的，更着眼于开展的后劲和潜力，以人、增长比例等相对目的来计算，可以用动态模型来刻划。影响一个城市竞争力的不确定要素和开展机遇不确定性越来越大，主要表如今：变化越来越快。资源越来越虚拟化。信息分布越来越不平衡。在城市相互竞争的过程中，谁在根底设备上先行，谁就奠定了竞争力的根底，所以每个城市都争相扩展投资强

54、度，普通情况，发中国家在人均收入超越美圆时，根底设备的投入就越来越重要，其投入普通要超越GDP的%。在城市化进程中，政府不能过量举债，从开源节流：开源上讲，首先是用好土地资源，其次是城市的空间资源(如出租车运营权、广告设置权、公交车运营线路和新的信息资源。三是适度安排，超前运营。四是转原有的国有资产，盘活存量资产。节流上讲，首先是政府要缩短投资占线，降低投资本钱。其次是在城市根底设备、公共品提供领域，降低进入门槛，让民营经济发扬作用。运营城市需求在规模经济效应与竞争之间寻觅一个好的平衡点：一是政府直接运营层次的城市根底设备或公共品做一些限制，要把它们分成自然垄断、准公共产品消费和普通性的竞争产

55、品。二是对政府间接运营层次的国有经济实行有进有限。根据监管本钱的高低来选择，监管本钱高的放开运营，监管本钱低的进入。运营主体的短期化效应发生在：(杭州市)政府指点任期过短，变动过大。片面追求运营本钱。运营的分散化，许多设备不配套。处理方法：规划权特别是土地的出让权，应留意集中与分散的有机结合。在城市边缘划出假设干个生态敏感区或文化遗产敏感区，对这些区域应从来进展规划审批管理。改善城市笼统，整治道路、河道和入城口，撤除违法建筑大规模地实施城市绿化创建环保模范城市和国际花园城市 城市规划中的对我国城市的规划影响较大，但其是理发主义的产物。城市形状相对较为混乱的一类城市，是自然积聚、自主演进，是自顺

56、应生长的过程，就象一个生物体，有机集聚繁衍，是活的生命体；而另一类城市，像堪培拉、巴西利亚等，是事先理性规划，按照技术美规范框定后人工建立起来。按照技术美的要求和理性主义规划的城市，与那种自然演进的城市，二者的买卖本钱不同，资源集聚的有机性也不同，竞争力也就不同。前一类城市强，后一类城市弱。如何实现资源集聚的有机性？一是按照知识经济时代资源的有机集聚来规划设计城市，虽然也讲了城市内部之间的有机联络，但更突出地是从文化的角度，把城市的主要内涵了解为人与人之间的有机联络，而没有讲到资源的有机性。二是城市的老城。虽然老城固然是杂无乱章的，但它有存在的合理性，维护老城，不仅是维护历史文脉、维护文化遗产

57、，更重要的是维护老城资源的有机集聚机制。三是淡化分区规划，倡导混合区。更重要的是，要深化研讨和把握知识经济时代，城市演进的内在规律和资源集聚的有机性规律。城市中的资源：土地是最大的财源城市规划也能带来财政收入。城市根底设备和公益设备是一笔庞大的存量资产。土地收入是新的财政增收点，要尽快建立土地贮藏制度，从垄断土地、储存土地到出让土地，做到一个渠道进水，一个池子蓄水，一个龙头放水。大体思绪如下：将一切的规划土地主土地贮藏中心，由政府垄断土地一级市场，确保一个渠道进水。将纳入土地贮藏中心的土地进展整理加工，把“生地变成“熟地，提高土地的价值。土地让时要采取招标、拍卖方式，坚持“一支笔审批，确保一个

58、放水。建立土地贮藏机构问题。实施土地贮藏制度是一个宠大复杂的系统工程，涉及到规划、方案、财政、市政、环保、环卫等部门，只需建立一个具有权威性的指点机构，才干保证土地收买、贮藏、出让机制的顺利运转。城市建立可以做到“以城养城、以“设备养设备：经过多年的投资建立，城市积累了大量的资产：有城市道路、绿地、桥梁等根底设备，也有城市供气、供水、供暖、公园、污水处置、公交出租等公用设备，还有机关事业单位拥有的土地、房屋等固定资产。主要方法可以有：对于城市道路等新建根底设备，要走转换的路子。城市道路可以采用“以土地换道路“的方式进展，也就是把城市道路改造委托给开发商(制定建立规范后再招商)，政府再给开发商一

59、定数量的建立用地，以补偿其改造费用。对已建市政设备的维护和管理，要走转让运营权的路子。可以思索的操作有：候车厅、交通护栏、路灯、公而、停车场、街道保洁、渣滓清运等工程运营权尽快转让出去。转让时必需实行公开招标，不能“暗箱操作对城市道路、绿地、桥梁等根底设备，凡褀羽快地完出去，特别是新建的道路、桥梁和绿地，要首先思索出卖冠名权，以此来筹措部分建立资金。对于出租车营运证进展拍卖。对城市供水、供气、供暖、污水处置等公用企业，要走股份制改造的路子。对机关事业单位在繁华区的办公房屋，要走产权转换搬适的路子。关于建立城市资产运营机构问题。在我国市场化改革日益深化、城市化快速开展的条件下，地域竞争日益猛烈，

60、运营城市必需由资金导向转向功能导向，运营和改善城市环境，提升城市功能，加强城市竞争力，相应地，在此过程中，政府必需在运营城市中发扬积极的作用，促成市场行为和政府行为的有机结合，并积极推进功能导向的城市竞争力开展中，以运营的理念规划城市、以运营的手段建立城市、以运营的方式管理城市、以运营的谋略推销城市，从而改善和提升城市功能，实现城市开展投入产出的良性循环以及城市的可继续集约开展。运营城市：从资金导向到功能导向首先，由于仅仅注重城市建立资金的筹集，在城市资源的开发利用和运营上，往往导致追求短期资金收入而对城市资源进展过度开发、不合理开发和破坏性开发，呵斥对城市资源的破坏和浪费，以及功能退化。其次