成都写字楼市调

1、2009年写字楼物业情况调查2009年7月8日1市场现状 未来走势分析 项目优劣势分析2历史数据 近年来，成都市办公物业发展较为迅速，2007年出现供不应求的趋势。受此利好趋势影响，2008年成都市办公物业供应量大幅攀升，达到历史最高水平；而与之相对销售量受地震和金融危机等不利因素影响大幅下滑，导致市场存量成倍上涨，受市场竞争及地震的双重影响，写字楼整体租金水平呈现下滑趋势。其中高端写字楼暂未受到明显影响，而低端写字楼租金水平降幅较大。309年上半年市场情况 继08年成都写字楼市场供应量激增的势头，09年市场开发量仍不断攀升，预计将在未来3-4年内达到历史高峰期，市场竞争激烈。 上半年各档次的

2、办公用房供应量超过47万，其中青羊区和武侯区供应量最大，分别占总量的26%和24%。 上半年办公用房的成交量超过16万，其中青羊区成交量最大，占到总成交的38%，与之形成强烈反差的是成华区，仅有0.33万办公用房成交。上半年办公用房的成交量呈下降趋势，其中有春节假期、金融危机等影响因素，但部分大型写字楼项目只租不售的经营方式也导致了办公用房成交量的下降。409年上半年市场情况 上半年成都写字楼的成交均价为5532元/，总的来看，上半年成都写字楼的成交价在持续增长，增长率达到8%左右。各行政区中，锦江区办公用房市场成交价格最高，达到了7721元/，平均租金83元/；青羊区成交价格4996元/，平

3、均租金69元/；成华区成交价格仅有3968元/。 从区域成交情况来看，城南和城中成交价格和平均租金较高，成交价分别达到了7767元/和6687元/，租金平均水平分别达到70元/和86元/；城北成交价格也最低，仅3946元/，租金56元/。509年上半年市场情况 截至2009年2季度，成都市甲、乙级写字楼总体空置率为23.6%，与1季度相比上升4.1个百分点；受乙级写字楼供应增加的影响，平均售价比1季度下降6.0%，为10341元/ ；平均租金与1季度相比略有下降，降幅0.4%，为93.5元/ 月。 609年上半年已入住甲级写字楼情况 通过对成都市10个具有代表性的已入住甲级写字楼：时代广场、香

4、格里拉、汇日央扩国际广场、川信大厦、冠城广场、力宝大厦、华敏翰尊国际等调查研究，上半年，成都市甲级写字楼市场表现出以下四个主要特征： 一、租金稳定。上半年甲级写字楼的租金主要在91-110元/ 月，最低不低于75元/ 月，最高可达到180元/ 月。 二、空置率低。上半年甲级写字楼空置率在0%-15%之间，其中力宝大厦和华敏翰尊国际的空置率较高分别达80%和60%。 三、供应量大。目前成都的10个甲级写字楼的供应面积达到了63万左右（含商业）。 四、行业领先企业入驻。通过对10个甲级写字楼的了解，可以看出，银行业、电器业、地产业、IT业的佼佼者都选择在甲级写字楼办公。 72009年上半年主要新入

5、市项目情况项目名称项目地址面积区间（）销售均价对外销售面积（）销售率已售面积（）新希望国际高新区天府大道与大源三线交汇处150-300700039581 95%37602 金璐天下金牛区茶店子西街30-1500460042229 13%5405 新希望大厦武侯区人民南路与航空路交界处230-30001200065721 25%16430 鼓楼国际青羊区大墙西街100-280800046136 60%27682 金沙万瑞中心青羊区蜀金路1号110-820700099288 40%39715 合计292955 43%126833 上述5个项目，其供应量占整个成都市上半年总供应量的61%，成交量占整

6、个成都市上半年总成交量的75%，说明市场竞争将越来越集中于少数几个项目中。 82009年上半年主要在售项目情况项目名称总套数总建筑面积()主力面积()畅销户型主要客户构成畅销/滞销原因分析喜年广场33367339100-120、200-250 30楼以下（700以上销控） 个人投资60%，企业占40% 目前喜年广场是地标性建筑，前期由于成都市市场低迷和喜年广场销控政策使其销售速度较慢。近几个月市场转好使其销售有所增长。新希望国282150左右 企业购买占较大比例 单价低、片区企业办公需求，未来写字楼集中。新希望大厦16365721300-350250-300 个人投资

7、占大部分 项目集中在城南政务区，区域办公需求旺盛金沙万瑞360B栋和C栋99288100-150、180-280200-600 企业购买占70%，投资30%。 单价低、片区企业办公需求旺盛。国嘉新视界11220000133-200 200以下（18层上整层卖现已卖2层） 投资60%，企业购买40%。 3.9米层高。电梯配置3000/部。车位配比单层1：20。地铁口牛市口站。开盘期间价格较低鼓楼国际36046136 23楼以下88-100，23层以上274. 70年产权80-100平米 个人投资 70年产权、总价低，周边商务环境成熟。92009年上半年主要在售项目情况项目名称目前销售均价(元/)

8、售价变化优惠情况优惠变化面积销售率(%)月销售速度()喜年广场13000无 一次性5%，按揭3%。无30% 3400（6月份销售6000）新希望国际7000开盘10日内5900元/ 一次性2%，分期1%，按揭无。 开盘一次性3%，分期2%，按揭1%95%16000新希望大厦12500 开盘销售16-17F，均价13500元/ 一次性3%，分期2%，按揭1%。无 25%（销售控制，按楼层推售）7000金沙万瑞7000 开盘6500元/，目前7000元/，每周涨100元。 一次性300元/，按揭200元/无 40%（B栋20%，C栋60%，开盘即销售30%）4000国嘉新视界12000 08年12

9、月开盘推出12楼以下，均价8800元/；09年3月推出13-19楼，9000-11000元/，20-24层被抵押。现在12楼以下剩1套，价格10000元/；13-19层12000元/，还剩30%。 一次性3%，按揭1%。无 70%（开盘卖掉20%） 1000（6月2000，7月1日到7月7号600）鼓楼国际8200无 一次性100元/，按揭无无 60%（23以下90%，23楼以上半层或整层销售现已售2层） 5000（5.1-5.5日7000，5.6-5.16日4000，6月3500。7.1-7.8日3000102009年上半年主要在售项目情况 通过对上述成都市主要在售写字楼项目销售情况调查来看

10、，整体销售情况较为乐观。主要原因在于受到成都市政府于4月上旬发布的关于进一步加快金融业发展的若干意见的政策利好影响（对于符合条件的公司购买、租赁或自建办公用房给予购买：1000元/ ，租赁： 3年内20元/ 月的资金补贴或按照土地拆迁整理成本挂牌出让土地；其高级管理人员，自机构开业年度起3年内，按照个人所得税市、区地方留成部分的50%予以补贴 ），各项目进入5月后销量均有不同程度的提升。 新政策的发布对于成都市（尤其是东大街及人南路区域）办公物业市场起到了促进作用，但针对339项目而言，由于不属于金融聚集区，并未产生积极有利的影响，反而成为项目办公物业销售的不利因素。11将入市项目情况 注：红

11、色字体表示该写字楼项目只租不售。12将入市项目情况 注：红色字体表示该写字楼项目只租不售。项目名称地理位置地块面积（亩）容积率土地价格（万元/亩）楼面地价（元/）写字楼体量（）简述铁狮门项目 东大街7号、8号地块38.01 5.5/3.514404799.98 约40000 项目规划由三座高约158m、超过40层的塔楼和一片不超过5层的商贸片区构成，分别是甲级写字楼、住宅、酒店式公寓、商场，建筑总面积为17.6万。百扬大厦 东御街与人民南路交汇处14.20 资料不详约100000 高度166m，地上37层，地下5层，总建筑面积近14万，集时尚高档百货、高级商务写字楼、特色餐饮、娱乐休闲场所为一

12、体的综合性多功能大厦，负二楼到负五楼为停车场，负一楼到八楼为现代化百货卖场，九楼以上为高档写字楼。仁恒置地广场 人民路南路二段红照壁28.77 资料不详72073 项目开发用地19180，总建筑面积190980。规划的办公楼和商场建筑面积分别为72073和64556。酒店式公寓的规划总建筑面积为51415。中航城市广场 城南三环外资料不详75935 项目预计开发量19.8万，系甲级写字楼与商业集合的大型商业综合体。商业部分为68234，写字楼为75935，收益性车库39480摩根中心 海椒市街3-5号13.38 11.77资料不详约50000 集甲级写字楼、行政级公寓、品牌商业街为一体的市中心

13、高端城市综合体项目，两座120m高的ARTDECO风格建筑主体。行政级公寓与甲级写字楼呈U型平行布置，形成半围合式布局。住宅面积在59-89之间，层高2.95m。 甲级写字楼共35层，高130m。新鸿基地产 攀成钢地块资料不详明宇金融广场 东大街紫东楼段资料不详13将入市项目情况 通过对上述将入市项目情况调查来看，未来1年内将进入市场的甲、准甲级写字楼总体量保守估计将达到65万，其中约有41万要进行销售，优质办公物业市场竞争将呈现出愈演愈烈的趋势 。 未来新增写字楼更多的集中于东大街及人南路区域，这两个区域竞争将达到白热化程度，339项目所处成华区猛追湾及周边区域目前办公物业数量较少，档次较低

14、，未来短期内基本无新增办公物业，本项目的推出有利于避免激烈的市场竞争，填补市场空白，如何充分利用有利时机，对于推动项目销售将起到积极有利的影响。14市场现状 未来走势分析 项目优劣势分析15高端写字楼放量入市，市场竞争加剧 通过上图可以看出，09年成都市全年甲级、准甲级写字楼的供应量已接近08年全年所有类型办公物业供应量之和。优质办公物业的放量入市，必然将导致彼此间市场竞争更为激烈。注：供应量只统计可供销售的写字楼，只租不售的写字楼因对投资者市场无明显影响，故未列入统计。16高端写字楼挤压低端写字楼生存空间 如上图所示，09年上半年入市的甲级、准甲级写字楼供应量只占到总供应量的53.3%，而销

15、量却占到总销量的75.9%，说明高端写字楼内部进行激烈竞争的同时，对外也在不断地抢占市场份额，以达到扩充生存空间，减缓内部竞争的目的。随着下半年更大体量的优质写字楼入市，这一趋势将更加明显。17马太效应明显 成都市办公物业市场呈现出“优者愈优，劣者愈劣”的马太效应，从前面的市场现状可以看出：高端办公物业尤其是甲级写字楼，其销售率、销售价格、租金水平和入住率远高于低端办公物业，生存环境优势明显。如此，也就不难理解在即将入市的高端写字楼项目中，已经提出超甲级写字楼概念，力图进一步细化产品分类，抢占制高点。18政策利好，推动市场升温 通过对此前市场现状中重点关注的在售项目销售情况分析可以看出，09年1-4月，各项目销售业绩平平，进入5月以后，销量发生质的飞跃。之所以出现如此明显的改变，应归功于成都市政府于4月上旬发布的关于进一步加快金融业发展的若干意见这一文件，通过对于购买、租用和自建写字楼给予的财政补贴和个人税费返还，促进市场迅速升温，为成都办公物业市场的稳定发展起到了保驾护航的作用。19市场现状 未来走势分析 项目优劣势分析20优势：作为成华区打造RBD的重点项目，受政府及社会关注度高；项目所属猛追湾-建设路片区通过改造，入住人口密度大大提高，办公物业的发展潜力看好；项