物业管理运营费用测算报告

1、嘉瑞德物业管理服务有限公司2018 年度物业管理运营费用测算报告一、人员编制和薪酬支出（含社会保险各种福利等）序号项目人数（人）工资标准（元 / 月）总额（元 / 月）（RMB）（RMB）一公司管理层员工： 10 人1副经理1550059142综合管理部主管1400060233工程维修部主管1450066974秩序维护部主管1400060235客户服务部主管1400060236环境保洁部主管1400060237绿化班班长1300048638仓库管理员1360055599品质管理员130004863小计： 51，988/ 月总计： 623，856/ 年二工程维修部： 18 人1维修电工53800

2、289552值班电工83500435443综合维修工5380028955小计： 10，1454/ 月总计： 121，7448/ 年三秩序维护部： 29 人1门岗102200395502巡逻岗152400628053监控室4330020924小计： 123， 279/ 月总计： 147，9348/ 年四环境绿化部： 33 人1综合保洁员242200944402绿化员8240033336小计： 12，7776/ 月总计： 153，3312/ 年五客户服务部： 3 人1客户助理2300097262会务管理130004863小计： 14，589/ 月总计： 175068/ 年物业体系 2018 年度人

3、力薪酬总成本约：602， 9032 元。注：物业管理架构为五个职能部门，用工总数93 人。二、公共设施、设备日常运行、能耗费序号项目测算依据电价（每度）金额 / 月（ RMB）1电梯费用（一期）12KW*5台 *8 小时 *30 天 *0.850.85165601电梯费用（二期）12KW*16台*8 小时 *30 天*0.850.85382502公共部分照明（庭院）约 22KW*12 小时 / 天*30天*0.850.8567323景观射灯约 30W*60 盏 6 小时 / 天 *30 天 0.852754*0.854污水泵站（地下）约 25KW*6小时 / 天 *30 天*0.850.853

4、8255弱电（监控、消防）约 60 KW*24小时 / 天*30天*0.850.8536726公共区域声控灯（楼道等）约 50 KW*6 小时 / 天*30 天*0.850.8576507消防泵等约 350KW*1小时 / 天*30 天*0.850.8589258停车场系统、周界系统约 60 KW*10小时 / 天*30天*0.850.85153009公共部分用水费月度、年度对比5.3523040010其它约 150 KW*8小时 / 天*30天*0.850.8530600（含 D1 楼中央空调）小计： 15,3468/ 月总计： 1841616/ 年三、绿化管理维护费序号项 目测算依据金额

5、/ 年（ RMB）1绿化工具费440 元/ 人/ 年*9人（约）39602劳保用品费400 元/ 人/ 年*9人（约）36003农药化肥费（加油料）估计15000总计： 22560/ 年四、保洁环境卫生费序号项 目测算依据金额 / 年（ RMB）1工具购置费400 元/ 人?月 *24 人（约）1152002劳保用品费600 元/ 人?月 *24 人（约）1728003消毒、消杀、除四害5 元 / 户 ?年*260 户（约）13005生活垃圾外运按同类园区比较约每年：5 万元500006装修垃圾外运能和收上来的费用持平7保洁器具的保养按同类园区比较约每年：2 万元200008清冰雪的费用按同类

6、园区比较约每年：1 万元10000总计： 369300/ 年2五、秩序维护费序号项 目测算依据（公式）金额（元） / 年（RMB）备 注1日常杂费约 60 元人/ 年*30 人18002服装500元/ 人/ 年*30 人150002 年3对讲机800元/ 部*15 部120003 年4物品物料30 元人 / 年*30 人900总计： 29700/ 年六、日常维修、房屋修缮、设备保养费序号项 目测算依据（公式）金额（元） / 月备 注1日常维修（含工器按 140356 元/ 年?12 月11696二期部分质保期内具）不计2房屋修缮按 25000元/ 年/ 面积?12 月2083二期质保期内不计。

7、3设备保养按 20000元/ 年?12月1667二期质保期内不计4电梯保养5400 元/ 年*5 台?12 月2250二期质保期内不计5电梯年检600 元 / 年 *5 台?12月250二期质保期内不计6不可预见紧约 20000元/ 年?12月1667急维修总计： 235356/ 年七、办公费用（含客户服务部）序号项 目测算依据（公式）金额（元） / 月备 注1日常办公费用约 6088 元 / 年?12 月5072客户服务费用（含会务）约 10000 元/ 年?12 月8333消防演习经费约 3000 元 / 年?12 月2504大型节日装饰费约 5000 元 / 年?12 月417总计： 2

8、4088/ 年八、法定税费经营收入的 3%，约 218000 元/ 年九、不可预见费用序号项 目测算依据（公式）金额（元） / 月备 注1不可预见临时费用面积 ?用工 *12 月2000总计： 24000/ 年3十、物业费、车位费收入1、依据招商部招入计划；2018 年度房屋租凭率按照100%计算，物业服务费按照6 元/月 / 平方米，可收费面积为： 86820 平方米 *6 元/ 月/ 平方米 *12 个月；物业管理费收入约 6251040 元/ 年。2、规划车位约 400 个，按照每个车位每月 260 元停车服务费计算： 400 个 *260 元/ 月，停车服务费收入约 1248000 元

9、/ 年。十一、物业管理费支出、收入对比表（年）序号项 目年支出金额（ RMB/元）备注1员工薪酬50290322设备、设施用电16112163绿化管理维护费2493604保洁环境卫生费3693005秩序维护费用297006服装费用测算86267日常维修房屋修235356缮、设备保养费8办公费用（含客户24088服务部）9法定税费21800010不可遇见费用24000支出总计： 7798678 元/ 年11物业管理服务费625104012停车服务费1248000收入总计： 7499040元 / 年十二、经费收支盈亏分析表（年）分类金 额（ RMB）备注收入7499040支出8802278亏盈-1

10、303238十三、产业园应向物业公司支付的费用1、 产业园应付给物业企业前期开办费： 开办费一般都用于物业公司至进驻新的物业管理区域开展的物业服务工作。依据物业管理条例（第四十一条） 42、 产业园应拨付给物业企业专项维修基金。依据物业管理条例（第五十四条）3、 产业园应付给物业企业未出售或未租凭出的空置房屋物业管理服务费（按照房屋实际交付时间）。依据物业服务收费管理办法的通知1864 号文（第十六条）。4、 产业园支付建设单位质量保证金时应有物业企业确认签章。嘉瑞德物业管理服务有限公司0 一七年十一月一日赠送资料青花鱼（北京）健康产业科技有限公司2018 年财务分析报告. 主要会计数据摘要.

11、 基本财务情况分析2-1资产状况截至 2011 年 3 月 31 日，公司总资产20.82 亿元。2-1-1资产构成公司总资产的构成为：流动资产 10.63 亿元，长期投资 3.57 亿元，固定资产净值 5.16亿元，无形资产及其他资产1.46 亿元。主要构成内容如下：流动资产：货币资金 7.01 亿元，其他货币资金 6140 万元，短期投资净值 1.64 亿元，应收票据 2220 万元，应收账款 3425 万元，工程施工 6617万元，其他应收款1135 万元。5长期投资： XXXXX2 亿元， XXXXX1.08 亿元， XXXX3496 万元。固定资产净值： XXXX 净值 4.8 亿元

12、， XXXXX 等房屋净值 2932 万元。无形资产： XXXXXX 摊余净值 8134 万元， XXXXX 摊余净值 5062 万元。长期待摊费用： XXXXX 摊余净值 635 万元， XXXXX 摊余净值 837 万元。2-1-2资产质量货币性资产：由货币资金、其他货币资金、短期投资、应收票据构成，共计9.48 亿元，具备良好的付现能力和偿还债务能力。长期性经营资产： 由 XXXXX 构成，共计 5.61 亿元，能提供长期的稳定的现金流。短期性经营资产：由工程施工构成，共计 6617 万元，能在短期内转化为货币性资产并获得一定利润。(4) 保值增值性好的长期投资：由 XXXX 与 XXX

13、X 的股权投资构成，共计3.08 亿元，不仅有较好的投资回报，而且XXXX 的股权对公司的发展具有重要作用。以上四类资产总计18.83 亿元，占总资产的90% ，说明公司现有的资产具有良好的质量。2-2负债状况截至 2011 年 3 月 31 日，公司负债总额10.36 亿元，主要构成为：短期借款(含本年到期的长期借款 )9.6 亿元，长期借款5500 万元，应付账款707 万元，应交税费51万元。目前贷款规模为 10.15 亿元，短期借款占负债总额的93% ，说明短期内公司有较大6的偿债压力。结合公司现有7.62 亿元的货币资金量来看，财务风险不大。目前公司资产负债率为49.8% ，自有资金

14、与举债资金基本平衡。2-3经营状况及变动原因扣除 XXXX 影响后， 2011 年 1-3 月(以下简称本期 )公司净利润 605 万元，与 2010年同期比较 (以下简称同比 )减少了 1050 万元，下降幅度为 63% 。变动原因按利润构成的主要项目分析如下：2-3-1主营业务收入本期主营业务收入3938 万元，同比减少 922 万元，下降幅度为19% 。其主要原因为：XXXX 收入 3662 万元，同比增加 144 万元，增长幅度为 4.1% ，系 XXXXXXXXXXX 增加所致。XXXXX126 万元，同比增加 3 万元，增长幅度为 2% ，具体分析详见“重要问题综述 4-1 ”。工

15、程收入 150 万元，同比减少 1069 万元，下降幅度为 88% ，原因是：一、本期开工项目同比减少 ;二、 XXXX 办理结算的方式与其他工程项目不同。通过上述分析可见，本期收入同比减少的主要原因是工程收入减少。如果考虑按XXXX 项目本期投入量2262 万元作调整比较，则：本期工程收入同比增加1193 万元，增长幅度为98%; 本期收入调整为6200 万元，同比增加1340 万元，增长幅度为 28%。2-3-2主营业务成本本期主营业务成本1161 万元，同比减少 932 万元，下降幅度为45% 。按营业成本构7成，分析如下：XXXX 营业成本 993 万元，同比增加 102 万元，增加幅

16、度为 11% 。主要原因是计入成本的方式发生变化， 去年同期按摊销数计入成本， 而本期按发生数计入成本，此项因素影响数为 117 万元。工程成本 168 万元 (直接成本 144 万元，间接费用 24 万元 )，同比减少 1034 万元，下降幅度为 86% 。主要原因是：开工项目同比减少，使工程直接成本减少 1002 万元，下降幅度为 87%;开工项目同比减少，以及机构调整后项目部人员减少，使工程间接费用同比减少32万元，下降幅度为57% 。已开支的工程间接费用占计划数的26% 。通过上述分析可见，本期营业成本减少的主要原因是工程成本的减少。2-3-3其他业务利润本期其他业务利润41 万元，同

17、比增加 15 万元，增长幅度为58% 。其主要原因是：其他业务收入 44 万元，同比持平。其他业务支出 3 万元，同比减少 15 万元，下降幅度为 85% 。原因是：撤销资产经营分公司后，相关业务由 XXXX 部进行管理，除税费外没有其他直接费用。2-3-4管理费用本期管理费用 883 万元，同比增加425 万元，增加幅度为93% 。主要原因是：奖金 515 万元，同比增加 375 万元，主要原因是：总额差异： 2010 年考核奖 515 万元较 2002 年考核奖 457 万元在总额上增加了58万元 ;时间差异： 2009 年考核奖 457 万元中的 317 万元计列入 2009 年的成本费

18、用，在2010 年实际计列成本费用的考核奖为140 万元。而 2010 年考核奖 515 万元全额计列8在 2011 年，形成时间性差异317 万元。工资附加费 78 万元，同比增加 70 万元，主要是 2010 年考核奖形成的时间性差异。董事会经费 21 万元，同比增加 16 万元，原因是：总额差异： 2002 年董事领取半年津贴， 2010 年董事领取全年津贴。时间差异： 2002 年董事津贴在 2010 年陆续发放， 2010 年董事津贴集中在2011 年月发放。本期转回已计提的坏账准备 5 万元，而去年同期是计提了坏账准备 56 万元，主要系去年同期对暂未收到的 XXXX 收入 830

19、 万，计提了坏账准备 50 万元。本期对暂未收到的 XXXX 收入采用个别认定法，不予计提坏账准备。因此，坏账准备对管理费用的影响减少了 61 万元。本期暂未收到的 XXXX 收入为 2242 万元，原因是：XXXXXXXXXXXXXXXX 。经与 XXXX公司协商， XXXX 公司于 4 月 15 日前将全数结清所欠款项。2-3-5财务费用本期财务费用 1204 万元，同比增加 680 万元，增加幅度为130% 。原因是：贷款规模增大：本期银行贷款平均规模为10.25 亿元，去年同期为4.72 亿元，增加了 5.53 亿元，增幅为 117% 。贷款利率提高：自2010 年 9 月存款准备金率

20、上调至7% 以来，各家银行普遍出现惜贷现象，我公司的新增贷款不再享受按基准利率下浮10% 的优惠利率。2-3-6投资收益扣除 XXXX 影响后，本期投资收益217 万元，同比减少111 万元，下降幅度为34% 。按构成内容分析如下：国债收益9本期国债方面取得的收益为56 万元，同比减少213 万元，下降幅度79% 。主要原因是：投入资金的规模减小： 本期投入资金的平均规模为1.73 亿元，同比减少 8854 万元，下降幅度为 34% 。实现收益的时间性差异： 投资收益何时实现， 取决于国债买卖、 兑息时间和有关投资协议约定时间。股票收益本期股票方面取得的收益为575 万元，同比增加551 万元

21、。原因是：本期公司组织资金 5.78 亿元，申购到 158 万股 TCL 新股，获利 575 万元。(3) 跌价准备按 2011 年 3 月 31 日的收盘价计算，公司所持国债的市价为1.64 亿元，本期计提了跌价准备 414 万元，而去年同期是转回已计提的跌价准备38 万元，因此跌价准备对投资收益的负影响同比增加452 万元。2-3-7营业外支出净额本期营业外支出净额18 万元，同比增加了24 万元，主要因素是： (1)本期报废 4 辆汽车，帐面净值 14 万元 ;(2)本期发生办理已转让的房屋的产权证费用3 万元，属于去年同期体现的转让房屋收益6 万元的滞后费用。2-3-8经营状况综述本期

22、净利润同比下降幅度较大的主要原因是管理费用和财务费用的大幅增加、投资收益减少所致。从具体的分析来看：一、造成费用增加的因素在控制范围内;二、投资收益的减少是受国债市场价格下跌影响。管理费用增加的因素中，最主要的是考核奖的时间性差异。在形成原因上是10，而采取的一种处理策略。此因素已考虑在 2011 年预算中，对2011 年经营目标不会产生影响，只是费用的期间性的表现。扩大后的贷款规模，仍控制在董事会的授权范围内。随着下半年可转债的发行，公司对贷款规模的调整，财务费用会相应减少。国债市场价格下跌，属不可控因素。若国债价格不恢复，对实现 2011 年经营目标有较大影响。. 预算完成情况及分析3-1

23、收入收益类本期收入、收益共计4195 万元，完成收入总预算3% ，扣除 XXX 因素和 XXXX 项目的影响，完成收入总预算6% 。按预算项目分析如下：XXXXX 收入 3661 万元，完成预算 25% 。XXXXX 收入 126 万元，完成预算 24% 。(3)工程收入 150万元，完成预算 0.3% ，具体分析详见“重要问题综述 3-2 ”。(4)其他业务收益41 万元，完成预算 57% ，剔除费用支出减少因素，完成预算36% ，主要原因是收入实现的期间性。短期投资收益 217 万元，完成预算 11% ，主要原因是本期计提 414 万元跌价准备，具体分析详见“重要问题综述 4-2 ”。追加

24、短期投资收益本期无， 主要原因是： 计划用于追加短期投资的资金是发行可转债后暂时闲置的资金，属于时间性差异。XXXX 的现金股利目前尚未取得，若本年确能收到，则属于时间性差异。否则，将形成本年目标利润的缺口。3-2成本费用类11本期成本、费用共计3484 万元，占支出总预算3% ，扣除 XXX 项目和可转债发行费用的影响后，占支出总预算6% 。按预算项目分析如下：XXXX 成本 993 万元，占预算 20% ，按预算项目分析如下：人员经费 197 万元，占预算 27% 。办公经费 28 万元，占预算 21% 。日常维护费 33 万元，占预算 13% 。专项维护费 196 万元，占预算 12%

25、，主要原因是大部分预算项目尚未实施。折旧与无形资产摊销 539 万元，占预算 25% 。(2) 工程结算成本 168 万元，占预算 0.3% ，具体分析详见“重要问题综述4-3 ”。管理费用 883 万元，占预算 43% ，扣除一些费用项目的期间性影响后，完成预算24% ，具体分析详见“重要问题综述4-4 ”。财务费用 (利息净支出 )1204 万元，占预算 33% ，主要原因是资金计划中的上半年贷款规模大于下半年，使此项费用发生不均衡。具体分析详见“重要问题综述4-4 ”。营业外支出净额 18 万元，占预算 5% ，主要原因是列入预算事项尚未进行处理。3-3预算分析综述本期净利润 605 万

26、元，完成全年预算7% ，如果对 XXXX 收益按预算平均季度收益250万元进行预计，本期净利润调整为855 万元，完成预算 9.6% 。从以上预算项目的分析来看，未完成预算的主要原因在于： 本期利润构成中工程利润和投资收益与预算存在重大差距，将在“重要问题综述”里进行详细分析。4 . 重要问题综述及建议4-1 XXXXX收入增长分析XXXX 本期收入 126 万元，同比增加 3 万元，增长幅度为 2% 。根据有关部门的统计数12据， XXXX 车辆通行情况与收入情况如下表：同比增长了 14% ，总收入同比只增长 2% ，原因是 XXXXXX 在结构上发生了较大变化。本期 98.4% 的车流量集

27、中在收费单价较低的XXXX 和 XXXX 上。建议：公司相关部门对XXX 和 XXX 下降的情况进行分析，找出下降原因。4-2国债跌价幅度较大国债价格主要受资本市场供求关系和资本流向的影响，但是国债的到期价值是确定的，计提的跌价准备能在兑息和兑本时得到补偿。所以，计提的跌价准备在卖出国债前本质上是一种浮亏。所获投资收益与资金成本的差额，才是衡量投资损益的标准。国债价格在一定空间内与股市行情基本呈负相关。从本年股市行情来看， 有持续走好的可能，国债价格在短期内可能难以上涨。2011 年短期投资收益预算1900 万元 (不含追加投资收益 )，若国债价格迟迟不上涨，计提的跌价准备将无法转回，对完成2

28、011 年的经营目标会产生很大影响。对比 2010 年 12 月 31 日与 2011 年 3 月 31 日的市场价格，各类国债跌价幅度为2.1% 4.1% 。除 21(07) 外的其余国债品种均已跌破面值，跌破面值幅度为5.35% 9.56% 。建议：公司根据目前市场行情进行专题研究，制定出应对措施。4-3工程项目完成量不足鉴于工程项目收入与成本的相关性，应按 2011 年经营目标， 着重从完成工程利润预算情况来分析。现按以下已经落实的工程项目(不含 XXXX 项目 )，对工程收入和工程利润进行分析调整：(1) XXXX 本年完工，可按合同计算的收入为2 亿元，预计工程利润为1200 万元。目前 XXXXX 工程已签订正式合同， 合同总价 1400 万元，合同工期 14 个月，可考虑本年进度按 900 万元计算，预计工程利润 18 万元。13分析调整后， 可实现的项目工程收入为21050 万元，可实现的工程利润为1200 万元。2011 年工程利润预算为2012.72 万元 (不含 XXXX 项目 )，可实现的工程利润为1200万元，在剩余的 9 个月内，应以新增工程项目来实现812.72 万元工程利润。按工程利润率为 3% 计算，每月新