兵马俑国际旅游广场招商执行策划文本

1、.PAGE ：.；PAGE 41兵马俑国际旅游广场招商执行战略文本前 言是谁未来为兵马俑国际旅游广场的可继续开展作出奉献？是谁未来让兵马俑国际旅游广场成为一个永远不灭的传奇？是谁未来支撑兵马俑国际旅游广场成为旅游商业王国的一面旗帜？毫不致疑，是商户！兵马俑国际旅游广场即将于2005年5月1日开埠迎宾，无论对中国旅游、对陕西旅游来说，还是对百事通企业投资集团来说，这都是一件意义深远而又艰苦的事情，由于在这一天，我们大家用心血、汗水和智慧凝聚而成的兵马俑国际旅游广场将接受全球游客的检阅，我们所倡导和弘扬的“秦文化将走向世界。百事通企业集团向着远方，沿着曾经确定的目的，一路奔跑、一路高歌，在全世界吹

2、响“秦文化乐章。兵马俑国际旅游广场站在历史文脉最为深沉的古都长安，沿着丝绸之路的历史痕迹，跨越2300年的历史岁月，跨越亚洲、跨越大洋州，把中华民族五千年的文明精华带给全世界。兵马俑国际旅游广场用“秦文化的真诚吸引八方来宾、用“秦文化的大气架构商业价值链条、用“秦文化的诚信修炼本身品格。世界各地的朋友，这里将为他开启财富之门、这里是他的明天、这里也是他事业走向辉煌的起点，我们的招商旗帜曾经高高举起，愉快的事业正在等待他的加盟。兵马俑国际旅游广场带给他的不仅是一种意味，同时也将是一种荣誉，愿您带着这份荣誉收获胜利、收获喜悦，走向明天、走向未来。壹 招商战略一、招商目的1、经济效益1 经过招商是工

3、程获得更多的品牌支撑，坚持工程品牌的长期开展。2 经过招商为众多运营商搭建运营平台，激发运营者运营的热情。3 经过招商吸收和自创全国旅游产品及相关商业产品的开展阅历。4 经过招商活动在全国进展工程品牌宣传，为工程后续开展积累阅历。2、社会效益1 提升完善博物馆馆前商业、文化、旅游配套设备，重塑陕西旅游大省的国际笼统。2 改善临潼区域旅游产业良好的开展环境，拉动区域旅游业安康有序的开展，并辐射全国。3 为中外游客提供一个公平、合理、温馨、休闲的旅游购物环境。4 对世界艰苦历史文化遗产的维护和利用、弘扬中华民族先进的历史文化将产生极大影响。二、招商条件1、行业环境1 10月29日央行提高存贷款利率

4、0.27，阐明政府已开场严厉控制土地与资金，工程是国务院发改委和陕西省人民政府正式同意立项的关于世界文化遗产维护和利用的重点工程，是秦始皇陵遗址公园和秦兵马俑博物院的重要组成部分。2 随着2005年中国全面参与WTO组织和2021年北京奥运会的浩大开幕，以及上海世博会的胜利举行，旅游将成为人们生活中的主要内容，秦兵马俑作为世界旅游王牌的位置将进一步得到提升。3 全国商业房地产销售将面临姿态，明年上半年是政府宏观调控房地产关键性的半年，商业工程的同质化竞争将愈严愈烈，楼盘因价钱存在刚性将面临整体性销售姿态，特别在投机性很强的商业房地产市场，销售和招商将面临宏大风险。 4 每年230万游客的整体消

5、费支出，不能支撑42000平方米宏大体量的商业效力内容，并对租金报答呵斥较大压力，从而会影响到工程投资报答周期，加大工程后期的运营管理难度，因此如何作好工程前期的商业规划和业态分布是关系工程未来开展的一件大事。2、工程特性1 配套性：工程的本质是兵马俑博物馆馆前商业配套产品，在工程开展初期，大量游客是经过游览兵马俑来了解工程，传播工程品牌，工程本身不会超越秦兵马俑的国际位置，只能从属于秦兵马俑，不会引来大量中外游客。2独立性：工程间隔 西安市35公里，使工程独立于西安城市传统商圈，同时工程又依靠于西安旅游圈。西安城市人口和临潼区域居民很少来工程消费，外地游客又不会在工程所在地过夜，因此一切商业

6、活动只能白天运营。3 垄断性：在中短期内，工程周边无竞争产品，且工程位于兵马俑博物馆馆前，属于兵马俑博物馆的配套工程，与秦兵马俑唇齿相依，具有绝对的垄断性。对工程而言防止了市场同质化竞争的不利局面。4 复杂性：工程不是普通意义上的地产工程，而是旅游和文化工程，具备改善区域旅游笼统的功能，因此招商和运营管理不能随便脱离，前者要为后者留出一定的盈利空间，两者的关系复杂化。5文化性：工程比邻世界性的历史文化遗产“世界第八大奇观秦兵马俑博物馆馆前，其文化属性异常明显，且工程建成以后主要以文化产业为运营重点。文化既是容易驾驭的产业，同时又是很难驾驭的产业，这对我们的招商任务提出了更严厉的要求。6政策性：

7、工程是国务院发改委、陕西省人民政府正式同意立项的关于世界文化遗产维护与利用的重点工程，是秦始皇陵遗址公园和兵马俑博物馆建立的重点工程之一；同时也是西安市政府建立旅游都市，开展秦文化旅游板块的重点工程之一，工程开展遭到各级政府的关注。三、招商战略1、战略环境：工程招商任务正逢全国商业房地产开展最为迅猛时辰，各类商业工程在全国普遍具有营销和招商战略部署，但景区旅游商业工程在全国招商屈指可数，工程招商任务面临的是在房地产市场调整时期的垄断市场。2、招商战略参照工程本身特性，招商战略是：面向全国，围绕旅游，集中攻击，吸纳中外。面向全国工程具备国际化属性，必需高举面向全国、走向世界的旗帜，招商要为后期营

8、销、运营管理做铺垫。围绕旅游在文化旅游环境中进展大面积、大规模招商，一直以文化旅游产业为招商主线，符合工程运营特质。重点攻击针对大客户、大品牌、大城市、优势行业展开招商，集中主要力量攻击有特性的品牌，选择有运营阅历和运营才干的商业胜利人士加盟本工程。吸纳中外发掘本地客户资源的根底上，留意拓展国外市场，吸收国外的品牌和客商。四、招商方式1、主要方式直接招商，面对全国宽广运营商及投资客商，实施大范围招商行动。2、从属方式运营权拍卖，工程具有绝对的垄断优势，在进展招商活动之前，运用拍卖方式，面对大运营商，对工程涉及的广揭露布、主题剧场冠名、主题广场冠名、旅游文化留念品冠名等进展拍卖。3、返租方式针对

9、中小投资客户和运营客户实施投资返租战略，降低投资和运营门槛。4、免租方式实施“放水养鱼的招商战略，对加盟本案的投资客户和运营客户提供一定时间的免租期限，是他们可以安心在本案自主运营，从近期来看，加大了我们的运营本钱，降低了商户的运营风险，但从长久来看，那么降低了我们的运营风险。 纵观中外，商业地产根本都采用此法。五、招商风险1、战略风险：任何不当战略，都有能够招致招商任务的失败，因此招商前期一定要作好充分预备，充分宣传，要研讨招商地域的商业开展现状和走势，预备一手资料。2、制度风险：因招商任务面对全国市场，各地域的经济开展程度和客商的运营思绪又千差万别，因此对招商任务将带来很大的风险。要针对不

10、同市场制定不同的招商制度，对投资较大和运营规模、运营范围有特点的商户可根据招商实践情况区别对待。3、资金风险：招商任务对工程开展而言，是一个长期而又异常艰巨的义务，在前期实施招商任务中，往往有很多客户的资金很难到位，这对我们而言也有一定风险，因此在招商活动中要尽量和有实力的客商坚持洽谈协作的关系。4、周期风险：招商任务是一个长期的任务，好多客商并不会立刻签约，而是要经过一个非常漫长的洽谈程序，才会思索投资的方向。普通而言，招商的周期在62年之内，由于品牌、企业各有特点，因此招商任务存在周期风险。3、运营风险：适度添加特征运营，商业规划要按照游客、消费者、投资者、运营者以及开发商的详细要求进展商

11、业规划，这样可以降低客商的运营风险。贰 招商战略一、招商定位1、本质定位：秦始皇兵马俑博物馆前的文化旅游配套设备2、中心定位：博物馆前集餐饮、购物、住宿、休闲、文娱、展览展现、演艺等为一体的文化旅游广场3、笼统定位：中国第一文化旅游广场4、招商概念：以“文化旅游体验为中心，突出文化、生态、休闲、文娱四大特征5、招商主题：兵马俑国际旅游广场全国招商浩大启幕二、招商推行1、招商标识与招商推行主题语1 标识：以工程LOGO为一切招商活动的行动标志 2 主题推行语：兵马俑国际旅游广场全国？地域招商浩大启幕2、招商宣传工具1招商手册业态分布和功能配套等2工程中英文引见含秦兵马俑、百事通企业投资集团、西部

12、信托投资集团、工程梦之队组合等引见3工程3D片4工程商业规划分布图一楼平面分布图、二楼平面分布图、地下室分布图5招商政策阐明文件6客户登记本等相关资料。7电子版楼书旅游环境、世界旅游业趋势；西安历史、兵马俑魅力、产品笼统、开发理念等等8投资指南：国内外同类产品的胜利案例引见；未来兵马俑旅游开展的升值预估；投资报答率分析阐明等等9赠品10手袋11两书：商品房租赁合同书和物业管理契约书12)工程网站三、影响招商的几大要素1、主要要素1运营管理机构及管理方式2投资报答年限及投资报答率3租售价钱及升值潜力3建筑规划及商业规划如建筑风格、面积大小、业态分布、灯光系统、平安系统等4工程功能配套如住、行、物

13、流等2、次要要素1开发商实力2开发商商业管理才干3工程品牌长久规划和设计叁 客户群分析一、目的客群分析1、 目的客群比例分析区域百分比分析备注临潼区25%30%主要是区政府所在西安市30%45%集中在西安城区 陕西二线城市10%宝鸡、榆林、延安，安康、郑州等地西部地域10%新疆、青海、河南、甘肃等地国内地域10%上海、北京、福建、浙江、江苏等海外地域5%香港、台湾、新加坡、马来西亚、日本等其它2、目的客群偏好及才干分析1 临潼区群体特点临潼区目的客群主要以运营和投资为主，他们对秦兵马俑博物馆的文化历史位置以及在旅游界的位置比任何人更了解，对兵马俑旅游广场的投资和运营热情也比其它地域的人要剧烈的

14、多。运营偏好运营投资较为谨慎，往往是先看后投。主要运营以餐厅、旅游留念品、百货为主。他们对文化产品不感兴趣。运营才干具备一定的运营管理和投资才干，但根本上为短期投资和运营，小商户偏多。2西安市群体特点在该群体中多为商铺投资者，运营者较少，能看到工程开展的潜力，投资较为成熟，有一部分具备多年的行业阅历，在不动产投资方面有本人的长久方案。运营偏好这个群体在投资和运营上很实践，他们希望在投资和运营方面有较大的升值空间，且投资和运营较为迅速。 运营才干他们有稳定的收入和产业，部分可以动用公款运营。这个群体的运营属于理性运营。3 陕西二线城市群体特点本省二线运营者在工程投资上的比例要大于自主运营，他们大

15、都选择投资收益稳定，长期报答率较高的工程。运营偏好由于饮食习惯的差别，这个群体能够情愿在西安运营陕西的饮食产品。 运营才干他们收入相对稳定，这个群体的运营也属于理性消费，绝大多数可以长期运营。 4西部地域群体特点这个群体来源很复杂，各运营背景的运营者较多，有成熟的投资理念。运营偏好对文化产品感兴趣，可以确定的是他们主要以餐饮、旅游留念品、特征民间小吃为主。 运营才干这个群体收入差别较大，表现出来的运营方式相差较远。这个群体的运营属于理性消费，部分属于感性消费；5国内地域 群体特点这个群体来源也很复杂，各运营背景的运营者都有，运营风格也各有不同，有成熟的投资理念。运营偏好对文化旅游产品很感兴趣，

16、运营上主要以餐饮、旅游留念品、特征民间小吃为主。他们更多的会对运营高档留念品、现场加工工艺品，以及亲身体验中国文化艺术感兴趣。运营才干这个群体收入差别较大，表现出来的运营方式相差较远。这个群体的运营属于理性消费，部分属于感性消费；6海外地域群体特点这个群体大多对中国文化较为感兴趣，有成熟的投资理念，在海外有成熟的运营品牌。运营偏好对中国文化旅游产品极为感兴趣，可以确定的是他们主要以中、高档餐饮、旅游留念品为运营方向。 运营才干这个群体收入较为稳定，运营理念也要比国内运营者超前。二、运营商分析1、运营商分类根本分为七大类1 主力集群商：根据游客特点及消费偏好分析，在餐饮行业中，广场需求引进代表中

17、、西餐较高程度的主力运营商；在工艺品行业中，也需求引进多个主力运营商。2 特征集群商：根据游客潜在的偏好，我们可以引进以运营酒店、展厅、演艺、洗浴中心等特征运营商。3 普通集群商：作为配套工程，必需有部分专业运营商进展有效填充，如银行、邮局、超市等。4 中小集群商：旅游留念品、手工艺品、特征民间工艺品、普通文物复制等均可划分为中小运营户。5流动商集群：我们可以把书报厅、花店、厅、卡丁车、马车、厕所等作为景观流动性运营商。6广告商集群：我们要把工程周遍的广告资源加以整合，对广告运营进展招商。7制造商集群：把旅游产品研发、游戏开发商、特征旅游工艺品研制也可以进展招商。 2、运营商特点分析1主力集群

18、商：它们在地域乃至全球享有极高的品牌知名度，辐射才干强，消费群体覆盖面广；A、规模大，所需求的建筑面积在500-2000平方米之间；B、租赁时间长，普通在810年，有的长达1520年，但对租赁条件的要求非常严厉；C、主力集群店应占有整个工程的30%50%的运营面积；D、主力集群店能起到聚客的作用，能坚持一定的客流量，有良好业绩的主力店集群是工程整体运营更加稳定。2 特征集群商：它们地方文化特征突出，对特定消费群体具有剧烈吸引力；规模较大，所需求的建筑面积在20005000平方米之间，租赁时间按照运营效果确定。3 普通集群商：它们只提供普通效力，满足游客普通的根本需求；规模不大，运营方式稳定，租

19、赁时间较长。4 中小集群商：他们在运营风格上各有所长，规模较小，运营方式灵敏，租赁时间在三年左右。5流动商集群：根本属于景观性流动小商铺，运营风格较为单调，运营种类单一。6广告商集群：工程未来会聚众多国内国外知名品牌加盟，且兵马俑博物馆每年的客流数量和客流质量是最好的。户外广告的运营空间很大。7制造商集群：工程建成以后是文化旅游产品的研发和集散中心，产品千差万别，制造商在产业链上也意义艰苦。3、主力运营商推介1饮食类运营工程：1老孙家泡馍、同盛祥、德发长、春发生、小六汤包、坊上人、西安饮食、永明岐山面等2茶、饮料、咖啡等、糕果点心店等3麦当劳、肯德鸡、汉堡等快餐、罗杰斯、比萨、日本料理、韩国料

20、理等。2手工艺品运营工程1中国民间艺术：年画、木版年画、面具、脸谱、剪纸、刺绣、雕刻、古代雕塑、手工精品、灯笼、宫灯、草编布绣制品、摆设等2娱教类：泥玩具、木玩具、陶塑、皮影木偶、婚纱影楼等3穿戴类：鞋花、服饰、银饰品、手工布鞋、布绣制品4用品类：盘、器具、碗5祭祀类：神像、供品3中国传统文化艺术：书法、篆刻、玉器、陶瓷、哲学、刺绣、酒、饮食、文房四宝、服饰、文字、舞蹈、中国结、民俗版画、皮影戏及偶戏、民俗游艺、建筑、茶艺、音乐、青铜、景泰蓝、剪纸、绘画、家具、京剧、节庆、功夫、漆器、书籍、户县农民画、风翔泥塑、千阳刺绣、陕北剪纸、手工布鞋、灯笼、皮影、中国结、服饰店、珠宝玉器、烟酒专卖、百货

21、超市、照相店、兵马俑店等4留念品类：旅游产品、特征工艺美术品。5文娱演艺：杂耍、杂技、扮演、文娱、洗浴6金融效力：工商银行、招商银行、民生银行、交通银行、百货、美容美发厅、书店、连锁医药超市、照相馆等7中中医药：藻露堂、老百姓大药房、北京同仁堂大药房等4、行业比例的建议1餐饮行业总面积可在1.2万平方米左右，品牌店和特征店的比例为1：1。2工艺品行业总面积可在1.8万平方米左右，品牌店和特征店的比例为1：3。3其它行业总面积在1.2万平方米左右。4总体比例约为：1：2：15、商业业态定位1综合性：工程是一个多业态组合的综合性很强的国际商业旅游工程，因此坚持一定程度上的多样性业态混合分布，把不同

22、的业态在空间上进展合理安排，对工程的招商和后期运营管理意义艰苦。2主导性：主力店招商要提早进展，在工程商业规划和建筑设计的时候就让主力店参与进来，可以发扬工程运营的作用，并为工程营造必需的商业潜质和商业气氛，使工程具备一定的商业“基调。3互补性：把利润高的商铺和客流量大的商铺尽量放在一同，构成互补，是客流和消费坚持相对一致。4独立性：最好不要把同种业态安排在一同，防止呵斥很大程度上的恶性竞争。6、招商人员定位1有丰富的零售行业阅历和效力知识。2了解物业租赁、消费、产品、销售等相关法律法规。3掌握市场学、经济学、管理学等学科的一些根本原理4具备较强的招商技巧和谈判才干肆 招商推行组合一、推行方式

23、1、广通知求：招商 2、媒体方案异地推行方式表4-1 媒体特点分析表媒体重要程度特点报纸主要方式价钱相对低廉，接触面广，传达内容丰富，时效性短杂志次要方式价钱相对较高，特定人群接触，传达内容普通，时效性较短。招商发布会主要方式价钱普通，接触面集中，传达内容直接。 工程网站主要方式特定人群接触，传达内容多，时效性较长手机短信次要方式价钱相对较高，接触面广，传达内容少，时效性长招商手册主要方式价钱低廉，接触面广，传达内容多，时效性长二、招商方式1、直接攻击式：面对大的主力店我们要上门效力，直接和运营者面谈，并坚持沟通，详细记录客户资料。2、媒体攻击式：主要针对一些中小商户，可以利用媒体发布招商广告

24、，做好客户登记任务，随后登门效力。3、新闻发布会方式1发布招商广告2新闻发布会方式表4-2 新闻发布会方式主题兵马俑国际旅游广场盛大招商时间2004年？月？日地点？酒店？厅参与人公司指点、各商户代表、新闻记者等目的经过招商新闻发布方式宣传工程笼统，引到市场关注内容指点发言、双方签字、举行酒会3、招商价钱战略1工程开发本钱分析1工程开发根据用地总体规划进展市场调研、功能分区，结合开发的总体战略，初步拟定为一期开发，工程开发地块规划为地上二层，建筑总面积为42000平方米。2工程开发本钱构成由土地本钱、前期开发费用、建安工程本钱费、公建配套建立费、管理销售费用、设备以及消防工程费、投资利息构成等。

25、鉴于前期费用、公建配套建立费、房地产税费是根据土地本钱、建安工程本钱的基数作为本钱统计和计算的根底。因此以下将会详细细述在工程开发过程中涉及到的土地本钱、建安工程本钱等有关各项费用计算过程和前提根据。3工程前期开发本钱投入较大，因此工程在招商期间主要是作好资金回收任务，以减轻开发压力。4 由于采用一期开发，因此土地本钱的构成是按照土地用地面积和建筑面积，再提取本期开发应交纳土地费用的金额总数，扣除本期开发实践发生的无偿提供的公建本钱，除以该期总建筑面积，并结合阅历数字，按比例进展调理和分摊。5工程一方土地本钱的根本计算和分摊规范详见如下：43工程开发本钱分析表序号工程称号工程量总投资一方本钱1

26、土地本钱42000平方米9980万元2376元/平方米2前期开发费用42000平方米6万元330元/平方米3建筑工程安装费42000平方米5612万元1336元/平方米4土方工程费用42000平方米420万元100元/平方米5室外工程费42000平方米1612万元384元/平方米6管理及销售费用42000平方米1000万元238元/平方米7室内外装修费用42000平方米2100万元500元/平方米8不可预见费用42000平方米840万元200元/平方米9财务费用银行42000平方米420万元100元/平方米合计23370万元5564元/平方米综上所述，工程开发的静态投资本钱为23370万元，按

27、照本工程实践建立面积42000平方米分摊计算，那么静态投资一方本钱为5564元/平方米。2、游客消费力分析表4-4 游客消费力分析表游客学生机关干部外国游客其他百分比30%15%25%30%消费才干较弱普通较强普通人均消费额元20408030合计元412博物馆消费分析1截止2001年，兵马俑博物馆共接待游客36,545,013人次，年平均接待游客1,646,335人次，日平均接待4,511人次。2003年博物馆接待了230万人次，日平均接待6380人次；以上历史数据不存在明显的线性关系与周期性，不能够用数学方法预测以后的客流总量变化。任何人对未来提出的量化数据只是根据个人阅历的判别。2兵马俑博

28、物馆年接待游客相对稳定。1994、1997、1998年三次大幅提高票价，并未明显影响游客总量变化，阐明票价不是影响游客的主要缘由，能够影响兵马俑客流的主要要素包括：游客的志愿及空闲时间，博物馆接待才干，地域接待才干，地域交通运输才干。3工程未来收益预测1以2003年秦始皇兵马俑博物馆游客总量230万人次为基数，假设2020年游客总量稳定上升到300万人次，那么未来15年内，年平均游客总量大约在265万人次。2 假设按照人均购物消费41元计算，那么未来10-15年，兵马俑国际旅游广场平均年收益大约为1.0865亿元。二、租售价钱定位1、价钱定位原那么：工程具有垄断性，没有市场价钱可以参考。定价可

29、以先预期未来的收益，适当给出运营者投资报答的空间，折合成租金推算合理的定价区域，再用本钱分析计算得盈利空间。2、收益推导1投资报答周期为10-15年。2消费总额按年游客总量265万人次，人均购物消费41元计算。3单个商铺租金占收益的35%作为正常盈利的规范。4坚持一定的投资报答率是工程可继续开展的关键。3、售价推算：工程一方开发本钱为5564元/平方米，加上50%的利润率，可以估算得出工程起步销售价钱，起步销售价钱可定为：5564+5564*50%=8346元/平方米。以后按照“低开高走的原那么，可进展价风格整。4、租价推算：1)1.0865亿4200012=215元每平方米每月本钱价钱+利润

30、价钱2) 21521535%=140元每平方米每月本钱价钱三、招商政策1根本政策1主力店租：租金可以在租赁年限内坚持不变，但必需在国家中央银行利率坚持不变的条件下进展。2中小商铺：租金可以以三年为期限，三年后可以适当添加。3其他费用：水费、电费、物业管理费用含绿化费用、电视入网费、宽带费等4保证金交纳：履约保证金交纳可以按照“交一押三的原那么进展，可以作为招商营销的一个促销方式。5免租期：前期签约的可以享用免租半年的优惠政策，以保证主力店放心进入。2价钱执行政策 表 31找商价钱执行政策一览表招商运营类别履约金租金水费电费物业管理费宽带闭路费渣滓费合计主力店集群3个月140元/月、M2待定待定

31、待定待定待定待定特征店集群3个月140元/月、M2待定待定待定待定待定待定普通店集群3个月140元/月、M2待定待定待定待定待定待定中小店集群3个月140元/月、M2待定待定待定待定待定待定流动店集群针对不同的行业另行制定政策。广告商集群利用拍卖方式，进展广告运营权拍卖。制造商集群集中几个文化旅游产品，进展商标注册，随后加紧商标权转让，是制造机构大胆参与。3流动店集群招商战略1运营形状：书报亭、花店、厅、卡丁车、马车、厕所、照相馆等2招商战略 A、书报亭运营战略表4-5 书报亭招商方案称号书报亭面积专门设计制造6个5平方米左右的书报亭地点书报亭详细位置分布在人流主要动线和庭院入口处运营期限三年

32、运营权限3年运营权买断买断价钱500元/月价钱根据商铺租金为140元/月、M2。思索书报亭的利润相对较小。书报亭的设计制造本钱相对较小。三年时间是工程商业气质培育期，建议价钱不要定得太高。B、卡丁车运营战略表4-6 卡丁车招商方案称号卡丁车个数6个地点主要人流动线进展观光休闲运营期限三年运营权限3年运营权买断线路买断，卡丁车由运营者本人购买买断价钱5000元/月价钱根据1、卡丁车为6座，每座10元，六座为60元。2、以每天承载50人计算，平均每月收入为15000元。3、让商家本人掏钱购买卡丁车，我们仅仅出卖线路权。4、三年运营线路权出卖我们可以获得18万元。C、厕所运营权招商战略表4-7 厕所

33、招商方案称号厕所面积工程合计有30平方米的公共厕所4个。地点分布在工程偏远地方。运营期限三年运营权限3年运营权买断买断价钱2000元/月价钱根据1、兵马俑国际旅游广场每天人流量估算为4511人次，入厕费每次3角。2、工程任务人员估算合计有2000人左右。3、按照3000人每日入厕1次计算，四个厕所合计每天收入为900元。4、每月每个厕所的收入为6750元。4广告商集群1南面户外广告牌子可以利用拍卖方式，进展广告运营权拍卖。表4-8 户外广告牌子招商方案称号兵马俑国际旅游广场户外广告牌面积南面可以由240平方米的户外广告牌7块。地点广场南面运营期限5年运营权限5年运营权买断买断价钱每年每块运营权

34、买断价钱为5万元。价钱根据1、兵马俑国际旅游广场每天人流量估算为4511人次，每年在230万左右。2、工程未来荟萃国内外知名品牌近百个。3、兵马俑国际广场建成后将改动周边环境，人流数量和质量远远高于机场客流质量。4、按照目前博物馆的户外广揭露布价钱4050元计算，每块每年总价为111200元。4招商促销战略先租后买:假设工程开业时招商数量大于销售数量，那么可选择部分运营商签署合同，并施以优惠租金期一年。合同到期后，假设商家不情愿购买，那么补足正常租金与优惠租金间的差额。假设商家情愿购买，那么按总价减去正常租金来购买商铺，正常租金与优惠租金间的差额作为优惠。这种方法在开业后运用。伍 招商推行战略

35、一、招商理念1、理念的延伸1工程推行理念：招商推行的过程本质就是工程理念推行的过程，营销概念中的文化体验式旅游，西安地域的群众并不了解，应该将营销概念有效的延伸。首先建立群众了解的平台旅游的黄金时代。然后引见外国的旅游开展过程，引导出体验式旅游的概念。接着将文化、生态、休闲、文娱、演艺、餐饮等有机的交融，引导群众进入新的了解平台文化体验式旅游。最后再通知群众，在兵马俑博物馆旁，一个文化体验式的广场即将出现。经过推行理念的延伸，就可以使群众易于了解和接受工程推行主题。即使他们未来不购买商铺，也抱有进展体验消费的愿望。2工程开发理念1、工程开发是秦兵马俑博物馆有效维护和利用世界文化遗产的需求，对人

36、类文明延续发扬着至关重要的作用。2、工程开发是西安表达先进文化，再现中华民族复兴的需求，对华夏民族复兴大业将产生极大的影响。3、工程开发是兵马俑博物馆改动周边旅游环境的需求，将为中外游客提供一个体验中华千年文明的文化旅游环境。4、工程开发是临潼区打造秦兵马俑文化旅游板块的需求，向全球传播和展现秦文化的无穷魅力。5、工程开发是临潼区拉动经济增长，壮大旅游产业链的需求，建成后势必为临潼区经济开展做出宏大奉献。6、工程开发是陕西旅游业重修庙宇再塑金身、探求新的开展方式的需求，为陕西乃至全国旅游产业晋级换代产生深远意义。2、招商阶段划分1、招商阶段：整个招商推行的过程可以分为招商前筹备期、招商期实施期

37、、开业期管理期三个阶段，在这三个阶段中围绕不同的偏重点开展招商推行任务。2、招商筹备期：的特点是熟习市场和搜集资料阶段。这个阶段我们要尽能够的分析市场，了解市场，获得市场一切可以获得的资料，尽能够的是我们掌握的信息和资料更加全面；同时也希望他们接受我们这个工程。在招商筹备阶段这个过程中，我们在招商用语上要含蓄恳切，具有一定的引导性和煽动性。我们希望这个阶段的推行重点为“掌握市场。3招商实施期：招商实施期的主要特点是重点攻击和强招，需求经过一系列促销手段和强招方式，促使运营者接受产品。这个过程中招商用语要霸气十足，富有煽情性，做到一击即中的效果，我们希望这个阶段的推行偏重点为“掌握客户。4招商管

38、理期：工程开业期的主要特点是按照商业规划规划进展调整和管理。这个阶段要经过管理机构的详细介入，对市场群众构成剧烈的吸引力，同时也是工程上也气质和商业气氛出现雏形，构成工程未来商气的“基调。我们希望这个阶段阶段的推行偏重点为“掌握前景。二、招商周期1、招商推行周期工程将在2005年5月1日前开业，因此招商义务特别紧张，为了不断提升本案的招商效率，我们可以把整个招商周期划分为假设干个小周期，以保证工程招商任务有方案、有条理的进展。目前我们可以按照前面划分的几个阶段区进展细分,详细可以分为:招商战略制定期,招商概念引导期、招商洽谈期、招商攻坚期、招商强势售期五个阶段。表5-1 招商推行周期表招商周期

39、时间安排任务内容招商筹备期11.1-11.30租售文件、租售价钱、招商手册、招商英中文资料、商业规划、招商目的等招商引导期12.1-12.15商业运营管理机构确定、招商广告片、确定招商城市、制定招商宣传方案等招商洽谈期12.15-05.2.1物业管理效力手册、商铺租赁管理合同、确定主力店、制定促销战略等招商攻坚期02.1-03.1大客户、大品牌、重点行业供应战略等，招商节拍感强化，拍卖商铺、招商强势期03.1-04.1深度发掘客户资源，进展异地市场招商、现场客户接待等招商管理期04.1-04.20坚持招商节拍、试营业仪式、总结前期招商阅历，调整招商重点等2、招商宣传方案由于本案招商任务是一个千

40、头万绪的任务，他所涉及的任务内容很多，因此前期的招商推行方案的制定是一项极为重要的任务，特别是宣传方式是招商成败的一个重要要素。本案的目的客户有好几个层面，因此我们的宣传战略、宣传方式也是多样的，不能停留在一种方式之上。表5-2 招商推行阶段宣传重点招商推行周期宣传重点招商主题广告促销公共关系招商筹备期掌握市场电视广告、户外广告等展销会新年音乐会招商引导期电视广告、报纸广告、户外广告等新闻发布会招商洽谈期掌握客户电视广告、户外广告、广播广告客户联谊会首届秦文化艺术节招商攻坚期电视广告、广播广告、报纸广告等拍卖招商强势期掌握前景电视广告、报纸广告密集试营业仪式世界遗产大会资助单位招商管理期电视广告先租后买三、招商推行控制1、招商推行节拍1招商时机选择：思索到本案要在短期内推出大面积商铺进展招商的现实，这对招商任务势必呵斥极大的挑战，在一定程度上会加剧招商任务的难度，但同时我们不能由于招商任务义务艰巨而仓促招商，不能打没有预备的仗，要做