四川省成都市地价变化研究

1、四川省成都市地价变化研究摘要：本文以四川省成都市为例，以季度为时间单位，研究2004年2016年成都市综合地价、商服地价、住宅地价、工业地价的变化情况，分析其影响因素。结果表明：2004年至2016年13年中，成都市2004年地价增长最快，2008年降低最快，2012年之前地价较为动荡，之后较为稳定，地价持续增长。在综合用地、商服用地、住宅用地和工业用地四种中，工业用地地价变化最小，住宅用地最为敏感。地震使得人们对土地的需求猛减，房地产市场突然低迷，变动特别明显，但是形成土地增值的的一般因素会使得地震形成的地价骤烈波动逐渐缓解冲淡。这些因素使得土地持续增值。关键词：成都；地价；变化引言土地是人

2、类社会生存和发展的基础,土地价格则是土地价值和权益的具体表现。自改革开放以来，我国经受着空前的工业化和城市化洗礼,城市化快速推进。城市化的快速推进必然导致城市面积的扩大和城市人口的增加,从而导致城市地价的激增。以2000年为基准，地价指数为100，到2016年地价指数已经增长到261，在这十六年间，除2007年-2008年基本不变之外，其余年份一直稳定增长。地价的增加会引起大量的房地产商在土地市场中投入更多的资本，国家也需要更多的建设用地维持经济的发展，地方政府为了完成经济指标大量压低价格出卖土地。建设用地的急剧增加,必然会打破原来均衡的空间用地结构,并引发城市生态环境恶化、土地供应紧缺、土地

3、低效利居住空间分异等问题,这给城市管理、城市基础设施建设以及城市可持续发展带来了一系列的负面影响1。目前国内城市在进行基准地价更新工作过程中都已建立地价动态监测体系，监测城市地价的变化。有关城市地价时间变化的研究开展比较早，主要成果集中在地价指数的研究上。叶剑平等着重介绍了城镇地价指数编制过程中样点的确定和抽样技术、各种指数及其计算公式，并阐述了地价指数的应用及我国城镇地价指数编制的技术路线。DavidDaleJohnson等在阐述地价评估函数拟合性随时间的推移精度越低的基础上，以波兰南部克拉科市为例，运用限制性特征价格指数模型测算其各地类价格的变化程度与趋势3。王万茂等在对我国大陆各种城市地

4、价指数编制方法加以综述和比较的基础上，全面阐明各种编制方法之间的异同和适用条件，并对编制过程中具体问题进行系统论述4。综合以上研究成果可以看出，在城市发展过程中受国家政策、自然条件、社会经济条件、土地市场、区位条件等诸多因素影响，地价总是处于动态变化之中。本文以四川省成都市为例，以季度为时间单位，研究2004年2016年成都市综合地价、商服地价、住宅地价、工业地价的变化情况，分析其影响因素。研究区概况和数据来源2.1研究区概况成都，简称蓉，四川省省会、副省级市，政治、经济、文教中心，中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通枢纽，国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中心和综合交通枢纽、西部地区重

5、要的中心城市。成都位于四川盆地西部，成都平原腹地，境内地势平坦、河网纵横、物产丰富、农业发达，自古就有“天府之国”的美誉（图1）。截至2016年末，成都总面积14312平方千米，常住人口1591.8万人；市辖区建成区面积837.3平方公里，全市城镇化率达70.6%。2008年5月，汶川大地震波及成都，成都震级5.6级，影响较大。2013年4月，雅安地震，成都震感4.6度，周边损失严重。就地理位置而言，成都平原是扬子地块的一部分，有完整和稳定的基底，不具备发生灾难性大地震的大地构造背景条件。但是它距离龙门山大断裂带只有一百多分里，受到一些波及。成都市于1999年开展了新一轮城市土地价格调查，并纳

6、入国家级地价监测城市范围，于2006年更新了基准地价；确定监测范围455平方公里，设立各用途标准宗地共计216宗（图2）。uaa自灣州ffiWMW凉山鼻旗囱儈卅KA9图1成都市地理位置2.2数据来源商脂用途丨住宅用途IQItiwta工业用途年Jg：|20仃|季度:13泰兴镇漏林:乡乐區苹甸彭镇屆成都双流】为姿机场】BSfta龙王慎同安镇平安镇黄脊镇気I十/粧利镇红豆林朋翼桁i苜新兴镇柏合ts图2成都市标准宗地分布图泉镇桃花标准宗地分布囹标准宗地信息表本文选取了四川省成都市2004年2016年每季度的综合地价、商服地价、住宅地价、工业地价增长率，以及每年的土地价格，该资料均从中国城市地价动态监测

7、网站上下载收集。成都市GDP、社会固定投资总额是通过成都市统计年鉴直接获取，城镇化率和就业率则是间接获得，该处的城镇化率是人口城镇化率，通过非农人口与总人口的商值得到，就业率则是该区域从业人口与总人口的比值。成都市时间序列下地价水平分析根据中国城市地价动态监测网站上的资料，本文将成都市综合地价、商服地价、住宅地价、工业地价的2004年2016年每季度的增长率汇总，如表1.由于折线图更能直观的反映出变化趋势，将其转为折线图。如图3.可以看出，在这13年中，成都市地价基本保持增长状态，2004年第三季度成都市综合用地、商服用地和住宅用地的价格急剧增长，2006年下半年至2007年末，成都市各类用地

8、的价格都处于增长状态，2009年末有一个增长小高峰，2013年增长较为稳定。但是，自2008年初，成都市地价一直在下降，2008年末下降幅度最大。2011年下半年至2012年上半年成都市综合地价和住宅用地的地价在下降，2014年和2015年均有下降。总之，2004年至2013年成都市地价增长率基本上都高于0，价格一直在增加，2005年之后各类用地的价格基本稳定。在所有的建设用地中，住宅用地的价格一直是变化幅度最大的，工业用地除2006年上半年和2007年末变化范围较大外，其余时间段均较为稳定，相比来说，变化幅度最小。就价格而言，商服用地价格最高，住宅用地次之，工业用地价格最小。2008年价格是

9、降低最快的一年，2004年上半年是增长最快的一年。2011年和2012年上下起伏度较大。表1成都地价水平情况一览表年度综合商服住宅工业20045156706054955852005536272885861585200658857501681762720076403794475306612008579375456598652200959327582681065320106037768769436562011649988547288676201266229671720668520137251105168020705201471091090876557192015707210857760972620

10、167313109057983729，骼蘭住宅一Ilk恳騎屛屛3冷&倉裁肆审倉尿孑裁炉祸褂歹恳磴冷品伏$&戒褂够能炉誠0秋衬3、札g$裁1$忒恳图3成都市2004年2016年每季度地价增长率变化成都市土地价格变化分析2004年成都市各类型地价增长较快，这和宏观经济的外部环境最为密切。从2002年下半年开始，我国经济进入了新一轮景气周期，2003年“非典”和伊拉克战争的冲击并未逆转经济扩张趋势，国民经济继续运行在快车道上，2004年我国经济承接2003年的发展势头，继续保持高增长态势，而2003年8月31日，国务院18号文件明确指出，房地产关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业；其后的中

11、央经济工作会议又从宏观经济上做了肯定。宏观经济持续增长带动了我国房地产需求的上升5。同时，居民消费结构的升级和城市化进行也带动了房地产业需求的不断增加。经济的增长带动了居民生活水平的提高，消费结构也在不断改变和升级，这增加了我国房地产消费需求。在2004年2016年这13年中，地价大幅下降最明显的就属2008年。“5.12”汶川大震，四川省损失惨重，对居民生活、经济、产业等各方面影响深远，特别是对房地产业影响很大。震后，绝大多数人的购房意愿大幅降低，投资购房更是大幅缩减，房地产市场价格回落，房地产开发明显放缓，房地产消费明显萎缩，整个房地产市场都处于低迷状态。在抗震救灾转入恢复重建阶段时，政府

12、、开放商就意识到房地产市场的不景气，而消费者和普通群众也抱有观望态度，加之宏观经济发展速度放缓和金融危机的间接影响，房地产市场处于低迷的状态。为了“促进灾后房地产业和区域经济社会持续健康发展”，成都市采取了一些列政策措施，以期通过政策的杠杆拉动作用，继续保持房地产业的健康稳定发展势头。其主要政策涉及居民购房补贴、首次购房信贷优惠、鼓励企业恢复生产、入户条件放宽、强化政务服务等多方面内容；从政策的作用对象来看，主要涉及对开发商、购房者的优惠鼓励和政府自身政务服务的规范提升。对于房地产开发企业来说，主要政策有金融支持、税收支持、相关规费减免等等。对于购房者而言，主要从降低公积金首付比例、对购房者给

13、予补贴等几个方面进行支持。从政府自身建设来讲，主要是对自身政务服务上提高审批时效等6。购房者需求的增加使得房地产市场开始活跃，住宅地价开始增高，同时由于政策的支持工业用地、商服用地地价也逐渐升高，各方利益主体的相互博弈加上大环境政策的扶持，2009年第二季度开始，房地产市场开始回暖，综合用地、商服用地和住宅用地等地价稳定增长。2011年2012年成都地价变化也较大。2011年下半年和2012年上半年成都市住宅地价和综合地价增长率为负，地价在下降。最主要的因素是2011年第一季度成都市实行了限购令。2011年2月25日，成都市政府颁发了成都市城乡房产管理局关于执行居民家庭在本市主城区限购住房政策

14、几个具体问题的通知，规定成都市户籍居民家庭在主城区已拥有一套住房的，可以购买第二套，暂停购买第三套。非成都户籍居民家庭在本市主城区无住房的，可凭本市纳税证明或社会保险缴纳证明在主城区购买一套住房，暂停购买第二套住房，不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭暂停在主城区购房。限购令的出台使得大量购买住宅的交易终止，对房地产市场造成了一定的冲击，卖方市场在短时间内调整较小，比较固定，买方市场的缩水使得住宅地价下降，综合地价也有一定减小。在房地产市场中，国家大量政策和措施的出台使得成本不断上涨。2002年7月国土资源部出台的招标、拍卖、挂牌出让国家土地使用权规定使得土地取得方式进行哦

15、了大变革，土地成本不断上涨。成都市经济一直保持快速增长，2016年，全市实现地区生产总值(GDP)12170.23亿元，经过多年发展，成都市已经成为内外资投资西部的首选之地，是中国西部吸引外资最多、出口规模最大、跨国公司投资最多的城市。经济的发展使得人民生活水平不断提高，人均收入持续上涨，所需的住宅地价也会随之水涨船高。而宏观经济的持续增长使得钢材等原材料价格不断上涨，配套设施的投入也在增多，建房成本不断上升，房价自然而然的升高，房价成本的提升带动了地价的升高。同时，随着我国工业化和城镇化的加快发展，越来越多的农村人口和低收人人群将涌入城市，城市住房将面临巨大压力，购买人群的增多带动了地价的升

16、高。影响地价因素分析为了评价地价变动过程中除政策之外其他因素的影响，选用灰色关联度模型，并选取GDP、城镇化率、就业率和全社会固定资产投资总额四个指标因素，判定哪个因素对于地价的影响作用最大。由于数据限制，本文只选取了综合地价作为母序列。灰色关联度分析主要进行以下3个步骤:确定母序列、子序列。母序列是能够定量的反应被评判事物性质的因素数据的有序排列:X0(k)=1,2，n子序列是影响评判事物的各个子因素的数据的有序排列(文中由GDP、城镇化率、就业率和全社会固定资产投资总额四个指标因素构成):X0(i)=1,2，n，i=1,2,3,4母序列与子序列构成原始矩阵，采用极小值标准化法对其进行无量纲

17、化处理，矩阵为:GDP固定资产投资额城镇化率就业率综合地价1.001.001.001.001.001.171.401.171.001.041.351.831.211.021.14j1.642.301.251.081.24j1.922.881.271.101.122.223.861.291.121.152.734.091.321.151.17|3.374.801.421.171.264.015.661.431.191.284.486.251.431.221.414.956.371.461.191.385.996.741.581.181.37同一观测时刻，各个子因素与母因素间的绝对差值为GDP固定

18、资产投资额城镇化率就业率0.000.000.000.00-0.13-0.36-0.130.04-0.21-0.69-0.070.12-0.39-1.06-0.010.16-0.80-1.76-0.150.02-1.07-2.71-0.140.03-1.56-2.92-0.150.02-2.11-3.54-0.160.09-2.72-4.38-0.140.10-3.08-4.85-0.030.19-3.57-4.99-0.080.19-4.62-5.37-0.210.19（2）确定关联系数。母序列和子序列的关系系数计算方式是:&(k)=y(k)-xi(k)+pmaxmax|minminy(k)-

19、xi(k)+pmaxmaxy(k)-xi(k)|y(k)x)|其中，p为分辨系数，p越小，分辨力越大，一般p的取值区间为（0,1），具体取值可视情况而定，本文p=0.5.（3）计算关联度。计算公式如下：r=1hei(k),k=1,2,ninik=1得到结果为：影响因素GDP固定资产投资额城镇化率就业率关联度1.411.181.992.00可以看出，在目前选择的四个因素中，就业率的高低与综合地价的关系最为密切，城镇化水平也与地价息息相关。在城市发展过程中，就业人数的增多会使得大范围人群的工资有一定保障，这对于购房需求来说是一种极大保证，他也一定程度上反映了当地经济发展水平的高低，而GDP的高低和

20、地价的高低有一定的关系，当时社会经济发展水平越高，人们生活水平就会随之提高，经济的富足会使得对于住房的需求增多，大量的房地产资本投入市场地价随之增高。在选择的四个因素之中，社会固定资产投资额的影响最小。结论与讨论2004年至2016年13年中，成都市2004年地价增长最快，2008年降低最快，2012年之前地价较为动荡，之后较为稳定，地价持续增长。在综合用地、商服用地、住宅用地和工业用地四种中，工业用地地价变化最小，住宅用地最为敏感。地震使得人们对土地的需求猛减，房地产市场突然低迷，变动特别明显，但是随着国家和该区域政府各项政策的颁布，人口的增加，经济的发展、城镇化率的增加、物价的提升、国内外资金向土地的投放等因素的发生，土地的供求关系逐渐缓和，房地产企业会持续进行土地投资，土地持续增值，会逐渐缓解和冲淡地震因素带来的地价骤烈波动7。我国正处于城市化的加速发展阶段。在这一阶段，城市化需要解决人口、资源与环境的各种矛盾，如土地的有限性和城市人口的日益增多之间的矛盾、人口增多与低碳经济发展的矛盾、资源浪费与环境日益恶化之间的矛盾等。城市土地的稀缺性决定城市地价走高的趋势。而地价的高涨必定会给房地产市场带来潜在的风险。这对城市建设和可持续发展都将带来巨大的挑战。因