物业公司管理范围内人身财产损害案例

1、李老太诉北京高腾物业管理有限公司人身损害赔偿案【案由】李老太诉北京高腾 物业管理 有限公司人身损害赔偿案【关键字】合理限度的安全保障义务 人身损害赔偿 【案情简介】原告：李老太 被告：北京高腾物业管理有限公司 原告李老太在被告北京高腾物业所管理的自家楼下大厅摔倒， 要求被告进行 赔偿，但因多次协商未果，原告于 2009年*月* 日向人民法院起诉。 该院于 2009 年*月* 日立案受理。2009年*月*日，法院开庭审理本案。 法庭查明， 2008年1月17日上午 11 点左右，原告在自家楼下大厅摔倒，原告李老太诉称是由于物业保洁员用沾 水的拖布擦拭楼门大厅的大理石地面， 造成地面湿滑， 并没设

2、警示标志， 导致自 己滑倒。被告北京高腾物业公司辩称， 事发当天北京下了雪， 保洁员用抹布清理 带进来的雪水，是为了防止有人摔倒，并且设有标志牌。李老太滑倒后，我公司 工作人员还将其扶起送回家中， 询问有没有受伤，当时李老太说没造成什么伤害。 但是在庭审过程中，证人张女士出庭作证称，自己当时也只看到保洁员在拖地， 没有看到警示标志。而物业公司则并未提交有效证据证明当天设置了警示标志。 原告摔倒后， 经中日友好医院诊断为左肱骨外科颈骨骨折并住院治疗。 因此原告 住院花费了索赔住院费、复查费、住院伙食补助费、营养费、交通费、护理费、 后续治疗费以及精神损害赔偿金，共计 29833.95 元。以上事

3、实有证人张女士的陈述、 原告的医院治疗证明、 及医生开具的相关护理费 等证据为证，证明事实属实。法院经审理后认为，物业公司在属于其管理、 维护、 保洁的范围内， 应尽到合理限度的安全保障义务， 在雪后天寒之时， 不应使地面 过分湿滑，同时还应当设立明显的警示标志， 以保障业主及其他人的安全。 同时， 李女士作为一个心智正常的成年人， 在雪后天寒地滑之时， 也应当尽到合理注意 义务，因此也应承担相应的责任。为此，北京市朝阳区人法院一审判决，判定物 业公司赔偿医疗费、住院伙食补助费、营养费、交通费、护理费、精神损失费共 计 14273 元。案件宣判后，物业公司上诉。 * 人民法院维持了原判。裁判】

4、 一审判决： 北京市朝阳区人民法院认为， 被告北京高腾物业管理有限公司未尽到 合理的注意义务，应承担相应的责任，判定了物业公司承担 60%的责任，共赔偿 医疗费、住院伙食补助费、营养费、交通费、护理费、精神损失费共计 14273 元。二审判决：北京市 * 高级人民法院判决：维持原判。 执行：因物业公司未履行判决，李女士 2009 年 3 月 * 日向法院申请执行。 【法理解析】 本案中物业公司和原告李老太的 法律关系是符合服务 合同的相关法律和义务的 关系。物业公司具有合理限度的安全保障义务， 而原告也有尽到合同注意义务的 要求。一般安全保障义务主要有三种情形： 一是因自己行为致发生一定结果的

5、危 险而负有防范义务；二是开启或维持某种交通或交往而负有的 警告、防范义务； 三是因从事一定营业或职业而承担防范危险的义务。 这些义务不履行， 造成了受 害人的损害，构成违法性， 应当承担侵权责任。所谓合理限度的安全保障义务是 指经营者应该在有限度承担责任， 相对方也应当具有一定的责任。 这里的归责原 则应该适用无过错责任归责原则。 本案中的被告是物业公司因注意到自己的雇员 在打扫大厦时所负有的人身安全责任。安全保障义务是一种法律在综合考虑了在调整商业活动的秩序中设立这种 义务的社会经济 价值及道德需要后依据诚信及公平原则确立的 法定义务。具体是 指经营者在经营场所对消费者、 潜在的消费者或者

6、其他进入自己所管辖范围内的 人之人身、财产安全依法承担的安全保障义务。 其义务主体为服务场所的经营者， 包括服务场所的所有者、 管理者、承包经营者等对该场所负有法定安全保障义务 或者具有事实上控制力的 公民、法人或其他社会组织。 与此相对应的权利主体是： （ 1）消费者；（ 2）潜在的消费者；（ 3）实际进入该服务场所的任何人。该权 利义务的主要内容是： 在特定的服务场所， 权利人的人身和财产安全应当得到保 障，义务人应当对这种人身和财产安全履行相应的积极作为或者消极 不作为 义 务。经营者的安全保障义务的法理基础是社会活动安全注意义务。 社会活动安全 注意义务由诚实信用原则派生而来的， 它来

7、源于德国法院法官从判例中发展起来 的社会活动安全注意义务或者一般安全注意义务的理论。社会活动安全注意义务 原先指维持交通安全而言。即改义务是适用在公共秩序方面， 如果没有注意，所 损害的是不特定的人。目的在于强调在社会生活上应负防范危害的义务，具体指“在自己与有责任的领域内，从事或持续特定危险的，负有义务情况采取必要的、 具期待可能性的防范措施，保护第三人免于危险”的义务。其主要有三种情形： 一是经营者纯粹的不作为二是经营者提供的服务本身或硬件设备不安全导致客 户受害，负有防范危险发生的义务。如在家举办酒会，应防止老树砸伤宾客；餐 馆楼梯未全部修好，应设告示牌或者切断通往楼梯的通道。三是因从事

8、一定营业 或职业的经营者消极不作为，未勤勉地尽到对不法侵害的防范和制止义务。 如经 营旅馆饭店，应注意清除楼道油渍，维护电梯安全，保证安全门畅通无阻的义务。 上述第三种类型即为经营者的安全保障义务。业主在地下车库遭到绑架， 物业管理公司应否承担赔偿责任？案例： 2006年 11 月的一天深夜，上海的荀女士开车回家。在所居住小区的 地下车库停车时， 突然被两名陌生男子劫持。 歹徒将荀女士捆绑后将其扔进她的 汽车后备箱内，然后连人带车径直开往南京。荀女士说，在汽车、现金和银行卡 被劫后，其机智地与歹徒展开周旋， 最后歹徒用酒灌醉了她， 并于第二天将她送 到南京的一家旅馆， 开车扬长而去。 死里逃生

9、的荀女士回到上海后， 很快把其居 住小区的物业公司告上了法庭。荀女士认为， 物业公司作为小区物业管理单位， 所提供的物业服务中严重失 职，未能及时发现、制止犯罪，导致两名陌生男子轻易将其劫持，并将她所携现 金、银行卡等财物全部劫走， 尤其对她的精神造成巨大伤害， 故要求物业公司赔 偿她现金、银行卡、医药费、精神损失费、律师费等各类损失共计 78,000 余元。物业公司则辩称，荀女士所述的案发经过在案件未侦破之前只能算是她的一 面之辞，真实性难以确认，且荀女士遭绑架纯属偶然事件，具有不可预见性，超 出了被告在正常物业管理中的能力和控制范围。 并且，物业公司不存在过错， 也 不是加害人。经法院审理

10、查明， 绑架荀女士的两个陌生男子目前尚未抓获， 荀女士被劫的 两张银行卡已被犯罪嫌疑人在外地提款及消费合计 19,000 余元。法院判决结果 是，被告上海某物业公司赔偿原告荀女士经济损失人民币 8,000 元，对荀女士的 其他诉讼请求不予支持。解析：物业管理条例第 36 条第 2 款规定，物业管理企业未能履行物业 服务合同的约定， 导致业主人身、 财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法 律责任。同时，其第 46条第 1款规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、 物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为， 物业管理企业应当制止， 并及 时向有关行政管理部门报告。 另外，最高人民法院关于审

11、理人身损害赔偿案件 适用法律若干问题的解释 的第 6条第 2款规定，因第三人侵权导致损害结果发 生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。 安全保障义务人有过错的，应当 在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。义务人合理限度内的安全保障义务标准，一般是依据相关行业主管部门所规 定的标准来衡量的。如住宅小区内的监控设施、电梯运行等标准是根据各省、市、 自治区建设主管等部门所规定的标准来实施的，如果物业管理公司的服务设施或 服务未能达到相应的标准，一般即可认定其违反了相应的保障义务， 进而应就业 主所遭受的人身、财产损失承担相应的赔偿责任。家中遭窃物业公司被判赔偿 20%希望自己住

12、得舒心、住得安宁，是众多购房者在挑选并购买住宅时最起码的 愿望。购房者此种愿望的实现，需要依靠物业公司提供一流的、专业的、规范的 物管服务来实现。但是，一旦业主遭遇财产损失，是否应向物业公司要求赔偿？ 物业公司的赔偿责任该如何界定？本期拍案说法为您解开疑惑。原告：张庆，称已依约向物业公司按时交纳管理费， 物业公司存在管理上的 疏漏，要求物业公司赔偿自己的全部损失共 59560元被告：某物业公司，称已尽到保安责任，拒绝赔偿案由：张庆家中遭窃 审判结果：物业公司赔偿张庆遭窃损失的 20%8月22日晚，家住在北京市某住宅小区的张庆，一回到家门口便发现情况 不妙：只见自家钢制防盗门和木门的锁头被人撬坏

13、，整个门都损毁变形。入房一看，箱柜、衣物一片狼藉，张庆遂报案。据统计，张庆家中被盗现金8300元、电脑1台、数码摄像机1台、金饰1 批、纪念币2套，共计损失价值59560元，该案至今未侦破。在张庆看来，每月交纳物业管理费，把自家财产交给物业公司看管，如今小 偷破门而入，物业公司竟毫无知觉，不管怎么说都存在管理上的疏忽，应赔偿自 己的全部损失。事发后，张庆找到物业公司协商赔偿事宜， 但该公司不予理会。张庆遂把物 业公司告到法院，要求该公司赔偿损失 59560元。据物业公司辩称，它的管理服务已达到国家ISO9001管理质量认证，认真落 实了保安员职责制度、交接班制度，对车辆的进出做好登记，无奈小偷

14、厉害，是 小偷偷走业主的东西，业主应通过公安机关向小偷索赔。物业公司表示，业主所交纳的物业管理费不可能完全消除因犯罪行为可能引 发的财产和人身安全的风险，该公司已尽到相应注意和防范的义务， 对原告被盗 案件的发生并无过错，故不应由被告承担赔偿责任。物业公司向法院提供了在失 窃期间，其保安人员在小区门岗、小区内巡逻、执勤的记录等资料。据查，2003年5月21日，张庆入住该住宅后，与物业公司签订了住宅小 区管理公约，约定：物业公司按照有偿服务原则管理小区，张庆按住房建筑面 积0.5元/平方米/月的标准交纳综合管理服务费。协议签订后，张庆依约按时交 纳了管理费。一审：物业公司无需赔偿一审法院认为，

15、物业公司在履行物业管理服务合同时， 制定了对出入小区的 车辆及人员以登记等方式进行适当管理的制度，对小区内住户的财产尽到了合 理、谨慎的注意义务。张庆并未就住宅内的物品与物业公司签订专门的保管合同， 物业公司无从知 晓张庆私人物品的种类及价值， 对此也就不负有法律上的责任。 且目前张庆住宅 被盗案件尚未侦破，其财物损失的数额无法确认。一审法院驳回张庆要求物业公司赔偿的请求。 一审宣判后， 张庆不服， 向北 京市中级人民法院提起上诉称； 物业公司承诺对小区内财产和人身实施全天候全 方位的保护，作为业主，屋内财产在上班、上学后全部置于物业公司保护之下， 在这种情况下失窃是物业公司严重违约和失职所致

16、。二审：物业公司应赔 20%市中院经审理后认为， 物业公司在公约、 小区管理规程等文件中均承诺对小 区物业及居民人身、 财产负有安全保障义务。 从本案证据可知， 失窃案件发生时， 犯罪嫌疑人以暴力手段破坏张庆住宅两重大门 （其中一重是钢制防盗门） ，进入 室内翻箱倒柜窃取财物后离去。由此可见，物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏， 对罪案未能 及时发现、制止，对由此造成的损失负有一定过错，应承担相应的赔偿责任。因案件发生在室内， 发现入室盗窃有一定难度， 而业主对其室内财产负有主 要的安全保障责任，故法院判决物业公司承担 20%的赔偿责任。又因上诉人张庆 向公安机关报案时出示了可信证据

17、， 而物业公司在两审诉讼中均未提交证据进行 反驳，故法院认定张庆的损失为 59560 元，即物业公司应承担损失赔偿额为 11912 元。法官：物管未尽安全保障义务法院法官说， 该案的终审判决应当引起物业公司的重视， 在日常管理中要尽 到合理限度内的安全保障义务。安全保障义务是指经营者或者其他社会活动组织者承担的对他人的人身、 财 产负有的合理限度内的安全保护义务。义务人未尽到合理限度内的安全保障义 务，因而直接或者间接地造成他人人身或者财产权益损害， 应当承担损害赔偿责 任。本案中，由于物业公司的工作疏漏， 没有及时发现业主财产被盗， 存在过错。 因此，物业公司应当在合理限度内承担与其过错程度

18、相当的补充赔偿责任。 物业 公司在承担相应的赔偿责任后，有权在公安机关抓获盗窃者以后进行追偿。近些年来， 社会上出现了许多普通公众在诸如住宿、 餐饮、娱乐等公共场所 受到意外伤害的事件，还有一些犯罪分子在以上公共场合实施严重侵害他人人 身、财产安全的侵害行为， 但直接的侵害行为人无法确定或虽能确定但其无力承 担赔偿责任时， 受害人因此所遭受的人身、 财产损害如何得到及时、 全面的权利 保护时，最高法院从侵权法中的一般安全注意理论和我国目前社会发展程度出 发，及时地出台了人身损害赔偿司法解释等规范性文件，规定了自然人、公 司、其他组织在从事住宿、 餐饮、娱乐等经营活动或其他社会活动的安全保障义

19、务。此案中，从张庆与物业公司二审判决的结果看，法院判决物业公司承担 20% 的补充赔偿责任， 依托的实体法也是 人身损害赔偿司法解释 第六条规定的安 全保障义务。这种安全保障义务有三项重要内容： （一）从事相关社会活动的人 如疏于安全保障义务的不作为行为， 导致受害人的人身、 财产损害的， 其应承担 损害赔偿责任；（二）如受害人的损害是因第三人的侵权行为（包含犯罪行为） 所致，安全保障义务人有过错的， 应当承担补充赔偿责任。 该补偿赔偿责任的范 围，与其能够制止或防止损害的范围相适应； （三）安全保障义务人在承担了相 应的补偿责任以后，可以向实施侵权行为的第三人追偿。物业公司提供的服务也是一种

20、安全保障义务吗？按照物业管理条例 规定，物业公司在其物业管理区域内有法定义务做好 安全防范工作，做好治安、环保、物业装饰装修和使用等物管服务，对其中的治 安工作， 也有人认为是一项保安安全义务， 这种义务有些是法律、 法规等规定的 法定义务， 但大部分是双方的物业合同约定的合同义务。 如本案中的张庆在其二 审上诉理由声称的“物业公司承诺对小区内财产和人身实施全天候全方位的保 护”等承诺， 也是一种合同安全保障义务， 其保障的对象是物业管理区域内的业 主。物业公司提供的保安安全义务的主要内容是，在物业管理区域内建立保安、 消防等制度， 日常管理中要做好门卫、 巡视、防火防盗、监视出入门的可疑物品

21、、 车辆，对来访人员进行来客登记、 对小区内业主办理出入证件出入， 对拾遗物品 建档管理等小区综合的、 全方位的安全防范制度。 对物业公司的管理人员， 有些 地方政府还出台硬性的管理规定，实行资格考试制度，要求持证上岗。因此，物业公司对业主提供的是专业的、规范的、现代的保安安全服务，其 安全保障注意的程度要比普通的从事社会活动的人、 公司或组织要高得多， 是一 种职业上的注意义务，有同医生、警察、律师等职业人员出于从事特殊岗位、特 殊职业所需要的职业上注意义务一样， 如有条件， 有能力防范外来的危害时， 却 因疏忽大意或过于自信等原因疏于防范， 给业主造成人身、财产损害的，应承担 民事赔偿责任

22、。此案中，二审法院对物业公司保安安全的注意义务的要求，也是从职业上的 较高注意义务出发，认为犯罪嫌疑人以暴力手段破坏张庆住宅两重大门 （其中一 重是钢制防盗门），进入室内翻箱倒柜窃取财物后离去事实， 从普通人的日常生 活经验法则，推定物业公司对小区居民住宅的保安巡逻显然存在疏漏，有过错， 按照民法的过错原理，依托业主享有安全保障权利，在最基本的安全保障义务之 上，合理地分配了公平、正义，判决物业公司承担补偿赔偿责任。业主遇到这种情况，应该怎么做才能保护好自己的权益？目前，在房价居高不下的年代，购房者承受了各种压力。购买房屋的目的， 是希望自己住得舒心、住得安宁，这是众多购房者在挑选并购买住宅时

23、最起码的 愿望。购房者此种愿望的实现，需要依靠物业公司提供一流的、专业的、规范的 物管服务来实现。但是，现今的物业管理服务存在的问题很多， 有些制度形同虚设，不能很好 地保护业主的人身、财产安全。因此，业主需要有同张庆一样的维权意识，积极 行使在物业管理中的权利，参加业主大会，行使选举权被选举权，表决通过业主 公约和业委会章程，决定业主有关的重大事项，监督各种制度的实施与执行，以 此体现业主还是自己房屋的主人，从而保护好自己的权益。秦福律师：“业主的人身、财产安全受到损害，物业公司是否买单？”中山市某小区业主与某物业管理公司签订物业管理委托合同 ，合同约定 由该公司对其居住的花园住宅小区实行物

24、业管理。 委托管理范围，包括安全监控、 巡视、门岗执勤等；物业管理服务费属住宅房屋，按建筑面积每月每平方米 0.5 元至 0.6 元收取。摩托车车位及其使用管理服务费用，以每月每台 30 元的标准 收取。合同签订后，何先生依约向物业公司交纳物管费， 2004年 4月至 9月总 共交纳了 339.72元。物业公司也相应出具了票据。 2004年 5月8日早上 7时， 他去取车时， 却发现其停放在指定车位上的摩托车被盗了， 何先生当即向所属的 公安派出所报案。但至今，该起盗窃案件尚未侦破。经评估，该摩托车的价值为 11000元。2004年11月 25日，何先生以物业公司未尽管理之职责，造成他的摩 托

25、车被盗为由诉至中山市人民法院，要求该公司赔偿其车辆损失 11000 元。中山市人民法院一审判决认为 ：物业管理是一种社会性综合服务工作。 本案 中，何先生与物业公司已经构成物业管理合同关系， 且双方存在摩托车存放的管 理服务合同。 物业公司对何先生存放的车辆， 承担有偿保管义务， 在履行车辆管 理服务合同时，完全应当采取有效措施，对进出小区的车辆及人员进行以登记， 加以适当地控制和管理。何先生的车辆在该公司指定的、有偿的停车位上被盗， 物业公司的物业管理存在一定过错， 其应承担一定的赔偿责任。 法院一审判令该 公司赔偿损失 5500 元。律师点评：“业主的人身、财产安全受到损害，物业公司是否买

26、单？”是司 法实践中比较常见的一个问题， 本案虽判定物业公司承担了一半的赔偿责任， 但 作为业主还不容乐观。结合本案，笔者就物业公司是否承担赔偿责任的依据简单分析如下：判断物业公司是否承担赔偿责任的主要依据应当是看业主与物业公司签订的物 业服务合同的内容。对此物业管理条例第 36 条作出了规定：“物业服务企业 应当按照物业服务合同的约定， 提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服 务合同的约定， 导致业主人身、 财产安全受到损害的， 应当依法承担相应的法律 责任。”也就是说，物业公司要承担业主人身、财产赔偿责任，必须是物业服务 合同中对此内容有明确约定，或者另行签订其他合同予以明确。本案判

27、决物业公司承担责任的前提就是物业公司与业主已经形成了保管合 同关系。保管合同的成立需要保管物的实际交付（即保管合同是实践性合同） ， 本案何先生每月向物业公司交付 30 元的摩托车车位及其使用管理服务费用，物 业公司也出具了相应的票据， 而且何先生也是把自己的摩托车放于该车位的， 可 见，本案业主与物业公司已经形成了有偿保管合同关系。 在保管期间， 只要物业 公司保管不善造成保管物丢失的， 物业公司就应当承担损害赔偿责任。 借此说明 一下，并不是小区内所有的类似本案何先生摩托车丢失的， 物业公司都要承担赔 偿责任，比如业主与物业公司仅仅简单地签订了一份服务性合同， 并没有就人身、 财产等作出特

28、别约定， 业主向物业交付的费用也仅仅是一个综合服务费， 没有人 身保护、财产保管特别缴款的凭证， 当业主遭受损害后， 要求物业公司承担赔偿 责任，恐怕就难以得到支持。物业公司提供的服务一般是对小区的整体性服务， 并不是某个业主的保镖和 管家。如果想物业公司就某个住户提供单独服务， 作为业主必须在物业服务合同 中明确约定服务的内容， 缴费时让物业出具单独明细的收款凭证， 只有这样当自 己人身、财产受到损害时，才能请求物业公司承担赔偿责任。 （作者：北京亦非 律师事务所 秦福律师）业主人身财产受损，物业何种情形担责物管公司与业主因安全问题引发的诸多矛盾随着物业管理条例 （ 下称 条例 ） 的深入贯

29、彻施行有所缓解，但实际生活中，仍旧存在物管公司及业主 对条例的误解而引发的纠纷。保安擅离岗位造成业主遇害，须承担相应责任女大学生王某在做完家教赶回所住小区时被闲逛于此的张某看见， 张见王一 个人，便尾随其后直至进入居民楼的电梯。当电梯驶至 14 楼王某欲走出时，张 上前对其实施不轨， 挣扎中的王某按响了电梯的警铃， 受了惊吓的张某在慌乱中 将王某扼死。凶手已被法院判刑，但死者父母认为，其女在遇害之前曾经呼救， 并按响电梯警铃，终因保安人员不在岗才导致悲剧的发生，物业公司难逃责任。 于是，一纸诉状将物业送上了法庭。点评: 此案例属于物业公司不履行安全保障义务而应依法承担对业主侵权补 充责任的典型

30、。 虽然条例 第四十六条和第四十七条分别对物业管理企业对其 管理区域内违反有关治安等方面法律法规规定的行为应当制止， 以及物业管理企 业应当协助做好其管理区域内的安全防范工作等作了明确的规定， 但实际操作起 来却有一定困难， 难以判定物业公司的作为或不作为与导致业主人身、 财产安全 受到损害的因果关系。 物业公司的物业管理服务只能通过一定措施， 预防犯罪行 为发生，但并不能够杜绝一切犯罪行为发生。 不过，本案物业公司保安擅离岗位， 业主呼救， 保安未能提供安保服务， 属于未能履行服务合同的约定， 因而违反了 条例第四十七条第二款“保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时， 应 当履行职责”的规

31、定，故应依该条规定承担相应违约责任。业主财物受损，物业公司难辞其咎某小区业主张某发现自己停在车位上的小车挡风玻璃被砸碎，经派出所调 查，是楼上住户扔下的玻璃瓶砸碎的。 于是， 张某拿出与物业公司签订的机动车 管理委托协议书， 向物业提出赔偿修车费 1.5 万元的要求。 遭到拒绝后， 张某起 诉到法院。物业公司认为，依据这个协议，物业公司所收取的费用只是“占地费”，对车辆所受损害不承担责任。 法院认为“占地费”于法无据， 判决物业公 司承担管理不周的责任。点评: 这是一起因物业小区发生财物损坏而引发的业主和物业公司在对小区 安全责任问题上的纠纷。 这些年， 因小区住户停放在小区内的自行车、 汽车等被 损坏或丢失，或因家庭财产被盗， 引发的业主和物业公司在对小区安全责任问题 上的纠纷并不鲜见， 但目前物业管理立法却显滞后， 物业管理关系的法律内涵仍 不太明确。现实生活中，物业公司与业主围绕物业管理方面的权利和义务主要依 靠双方的约定来处理。 如果约定条件时考虑不周全或约定含糊， 出现纠纷时， 双 方往往各执一词， 很难找到共同的规范解决。 在处理上， 司法机关往往适用普通 法（如民法通则和合同法 ） 进行处理。本案业主张某既可以要求扔玻璃瓶者 （ 找不 到扔瓶者时则整栋楼的人须以共同危险责任的方式 ） 承担侵权赔偿责任，也可以 按物业管理服务合同， 要求物业