古北水镇项目情况及投融资专项研究

1、古北水镇项目情况及投融资专项研究一、项目简述2010 年 6 月中青旅与北京密云县签订战略协议，中青旅于2010 年 7 月全资设立“北京古北水镇旅游有限公司”开始运作；规划面积9 平方公里，设立北京?密云古北水镇（司马台长城）国际旅游度假区，总投资 45 亿元， 投资回收期在810 年。 度假区整体规划为 “六区三谷”（老营区、民国街区、水街风情区、卧龙堡民俗文化区、汤河古寨区、民宿餐饮区与后川禅谷、伊甸谷、 云峰翠谷）。功能划分上，分为传统餐饮及商业购物区、民情民俗文化表演体验区、山区民居风貌住宿区、 酒店及商务会议区、温泉会所及休闲体育公园等几个部分，突出冷泉和热泉的资源亮点，突出古北民

2、间文化展示，塑造具有北方建筑特色的明清风格古街，将观光与休闲度假、会议会展相结合的经营模式项目整体拆迁原有五个自然村落，利用项目内水库，模仿江南水乡建设，均为仿古建筑。项目取得土地原为当地村民宅基地，原村民拆迁安置到水镇外区域司马新村。项目于 2011 年完成土地征收并拿地，启动建设，项目购买土地1076.54 亩，其它土地租赁使用；同期启动同龙湖地产合作的 “长城源”地产项目 （ 102 亩） ， 目前在开发第三期。水镇为明清及民国风格的山地合院建筑，建筑面积43 万平方米，包含2 个五星标准大酒店、 6 个小型精品酒店、400 余间民宿、餐厅及商铺，10 多个文化展示体验区及完善的配套服务

3、设施。水镇项目预定开业目标为2013 年 5 月；实际未实现，之后经历两次试营业；2013 年10 月预营业；2014 年1 月试营业；试营业期间，多次调整施工，甚至原本开放的一些街区竟然重新关闭施工调整。2014 年 10 月 1 日正式营业。正式营业的实为古北水镇一期工程，约占项目工程总量的 60% 。当地政府对项目支持力度较高，除立项和建设用地手续外，市级行政审批权限一律下放，由密云县统筹。密云县成立“项目手续审批工作协调领导小”组推行 “集中审批 ”，审批时间压缩在行政许可的最短时限。在项目拿地、征地、水电供暖、基建补贴等方面政府提供财政补贴支持；另政府协助修建景区门口外延道路。二、融

4、资历程2010.7注册中青旅全资设立“北京古北水镇旅游有限公司”，注册资本 2.1 亿元；2011.6借贷古北水镇旅游公司向北京和谐成长投资中心借款1 亿元，借款期限一年，由青旅出具保函担保。注：北京和谐成长基金成立于2010 年 8 月，是IDG 基金管理机构发起，募资36 亿元；其中含社保基金12 亿、中关村引导基金、海淀区引导基金、北京国资中心、国开金融等，另有四支异地地方引导基金。2011.8/11合作分两次拿地，共 717.54+359=1076.54 亩， 成交价2.59+1.94=4.53 亿；拿到土地后，为平衡前期投资支出，与龙湖地产合作推出6.8 万平米长城源著项目2011

5、12增资引入战略投资者乌镇旅游公司和IDG，注册资本2.1 亿增至5 亿，增资后比例：中青旅42% ，乌镇18% ， IDG 持股40%（通过两家香港公司）2012.1增资引入北京和谐成长投资中心，注册资本5 亿增至8 亿2012.8增资引入战略投资者京能集团（北京能源集团有限责任公司，北京国资委直属企业），注册资本从8 亿增至10 亿借贷以项目土地及地上建筑为抵押物，从中国银行北京分行、交通银行北京分行获得合计15 亿元十年期银团贷款2013.6-10增资股东共同分三次增资，注册资本10 亿增至13.02 亿， 中青旅持股降为25.81%，古北水镇不再纳入财务报表合并范围，变更为联营子公司。

6、2014.7-8增资除 IDG 外，其他股东共同增资，注册资本增为15.32 亿。中青旅操作此项目累计投入资金近4 亿元，融资近12 亿元；期间借贷16 亿元。有分析人士指出：IDG 入股古北水镇，是从乌镇项目转移的资本，当初IDG入股乌镇推动乌镇上市，但因为涉及文化古迹问题未通过上市审核；而古北水镇为整体仿古建筑群，所以 IDG与中青旅合作具有资本操作预期。而且， 分析中发现，项目内司马台长城已独立出去操作，项目间通过运营设施联接，除门票外，其他经营设施均属于水镇项目。再从整个景区商业模式看，除了门票外，项目内容上规划索道、温泉、餐饮、住宿、娱乐、演艺及展览等内容，降低对门票收入依赖性。古镇

7、中的酒店采用自持模式，其它商业物业自营，将计入利润表的收入规模尽可能做大，便于未来持续融资。三、项目情况分析1 、基础设施投入项目前期需要投入12 亿元进行基础设施建设，主要用于：自来水厂（达到欧盟标准，可直接饮用；与深圳水务集团合作） ；污水（中水）处理厂；新增改造高压、低压线路；供暖中心及设施；液化气站；环境绿化；河道疏浚拓宽；街道全部采用长条青石板铺设；3 公里地下综合管廊（2.3m*2.2m ） ，将热力管道、中水管道、直饮水管道等入廊。2、资产权属3、经营模式古镇中项目商业物业均自营，自建采购团队，整体统筹管理景区内的出售商品结构以及地段位置安排。从工商资料显示，2014-2015

8、集中注册35 家分支机构，性质均为分公司，类型及数量如下表：类型数量明细工艺品店5北京古北水镇旅游有限公司流光艺影工艺品店 北京古北水镇旅游有限公司海灯工艺品店 北京古北水镇旅游有限公司纸艺轩工艺品店 北京古北水镇旅游有限公司递云端工艺品店 北京古北水镇旅游有限公司山顶优递工艺品店休闲空间2北京古北水镇旅游有限公司倾城似水酒吧北京古北水镇旅游有限公司市集咖啡厅文创百货3北京古北水镇旅游有限公司建昆堂灯笼铺北京古北水镇旅游有限公司行空风筝店北京古北水镇旅游有限公司永顺染纺织服装坊商店8北京古北水镇旅游有限公司佑康商店 北京古北水镇旅游有限公司奇妙堂商店 北京古北水镇旅游有限公司同心悦购商店 北京

9、古北水镇旅游有限公司仕祥商店 北京古北水镇旅游有限公司万客山水城商店 北京古北水镇旅游有限公司京华燕云商店 北京古北水镇旅游有限公司望京楼酒店 北京古北水镇旅游有限公司天之娇女商店餐馆10北京古北水镇旅游有限公司烧肉馆 北京古北水镇旅游有限公司司马大缸酒楼 北京古北水镇旅游有限公司司马小烧酒坊 北京古北水镇旅游有限公司古北烤鸭店 北京古北水镇旅游有限公司纳兰轩餐厅 北京古北水镇旅游有限公司水街小吃广场 北京古北水镇旅游有限公司日月岛餐厅 北京古北水镇旅游有限公司司马大缸酱菜馆 北京古北水镇旅游有限公司古寨火锅城 北京古北水镇旅游有限公司司水情缘烤鱼吧住宿5北京古北水镇旅游有限公司水镇大酒店 北

10、京古北水镇旅游有限公司乌镇餐饮酒店 北京古北水镇旅游有限公司长城书舍酒店 北京古北水镇旅游有限公司威廉埃德加酒店 北京古北水镇旅游有限公司古北水镇民宿院物流1北京古北水镇旅游有限公司全食食品配送中心文化演艺1北京古北水镇旅游有限公司日月岛大戏楼另外， 据了解处于其试营业阶段时，仍未启动景区招租工作，目前景区内店铺几乎都为统一经营管理，内部整体规划，目前注册商标194 个； 仅面向传统民间手工艺招租；景区外民宿民俗区有招租。4、从经营范围变更情况看古北水镇公司的经营业务变化先后 6 次变更经营范围；从变更内容上看，经营范围逐步细化，经营内容逐步深化，便显出了自营为主的趋势。年经营范围变更2011

11、旅游资源开发（不含旅游业务）区管理、餐饮管理、酒店管理；旅游咨询；旅游项目设计； 旅游项目管理、景批发 日用品、工艺品、小饰品、礼品。2013增加：停车管理、批发纺织、服装、文化、体育用品及器材、家用电器、旅游纪念品调整：“旅游项目设计”为“旅游项目设计 咨询 ”2014增加; 餐饮服务、批发化妆品2015.01增加：批发预包装食品调整：餐饮服务限定为（仅限分公司经营）；2015.05增加：住宿 （水镇酒店、限建设项目GS-13地块；古北酒店、限建设项目GS-01、GS-02 地块；兰谷SPA酒店等旅游服务设施、限建设项目GS-10、 GS-30、GS-31、GS-32 地块；山水城酒店、限建

12、设项目GS-08地块；江南酒店、限建设项目GS-03、GS-04 地块；温泉酒店、限建设项目GS-15地块；驿站客栈、限建设项目GS-16地块）；游泳（高危险性体育项目）；旅游设施的开发、建设、经营、健身；会议服务，批发蔬菜、 水果2015.12增加：零售预包装食品；出版物（不含音像制品）的零售；经营滑雪场；美容美发；经营娱乐场所（KTV项目）（仅限分公司经营）； 洗衣 ； 物业管理；棋牌服务；经营演出场所；演出经纪业务目前住宿（水镇酒店、限建设项目GS-13地块；古北酒店、限建设项目GS-01、 GS-02地块；兰谷SPA酒店等旅游服务设施、限建设项目GS-10、 GS-30、 GS-31、

13、 GS-32地块；山水城酒店、限建设项目GS-08地块；江南酒店、限建设项目GS-03、 GS-04地块；温泉酒店、限建设项目GS-15地块；驿站客栈、限建设项目GS-16地块）（卫生许可证有效期至2018 年 09 月 16 日） ；游泳（高危险性体育项目经营许可证有效期至2020 年 03 月10日） ；餐饮服务（含凉菜、不含裱花蛋糕、含生食水产品）（餐饮服务许可证有效期至2018年 04月 14日） （仅限分公司经营）；批发、零售预包装食品；出版物（不含音像制品）的零售；经营滑雪场；美容美发；经营娱乐场所（ KTV项目）（仅限分公司经营）；洗衣；旅游设施的开发、建设、经营（不含旅游业务）

14、；旅游咨询；旅游项目设计咨询；旅游项目管理、景区管理、餐饮管理、酒店管理、停车管理；健身；儿童娱乐设施经营；设计、制作、发布广告；票务代理；会议服务；批发日用品、化妆品、纺织、服装、文化、体育用品及器材、家用电器、工艺品、蔬菜、水果；物业管理；棋牌服务；经营演出场所；演出经纪业务。（该企业于2011 年 11 月 23 日由内资企业转为中外合资企业。游泳、住宿、美容美发、出版物零售、销售食品、餐饮服务、经营滑雪场以及依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动。）5、经营状况资料分析显示，住宿客流平均客单价500 元，非住宿客单价300 元，其中门票为150元。（按2016 年

15、报，景区综合客单价300 元）古北水镇收费标准1水镇门票价格150 元 /人（全天24 小时景区门票价格）2长城门票价格40 元 /人（提前1 天预约）；两景点联票170 元3导游讲解费古北水镇200 元 /位；长城100 元 /位4长城索道单程90 元 /人，往返160 元 /人；夜游长城索道往返票：160 元 /人5览车单程10 元 /人，每车限乘10 人6游船全程（雁归码头-鸳鸯湖码头）120 元 /人 /趟，包船600 元 /条 /趟；限6 人 /船A 线（雁归码头-日月岛码头）80 元 /人 /趟，包船400 元 /条 /趟；B 线（鸳鸯湖码头- 日月岛码头）80 元 /人 /趟，包船400 元 /条 /趟；项目前期定位为“高端旅游目的地”，后调整为“不仅是中高端”；项目内容设计上，主攻冬季度