某地产企业股份有限公司财务报表分析

1、办万科企业股份有傲限公司邦财务报表分析公司简介案万科公司概况：拜万科企业股份有扒限公司成立于1邦984年5月，斑是目前中国最大邦的专业住宅开发胺企业。2008翱年公司完成新开搬工面积523.捌3万平方米，竣耙工面积529.绊4万平方米，实哎现销售金额47蔼8.7亿元，结岸算收入404.昂9亿元，净利润半40.3亿元。办 稗万科认为，蔼坚守价值底线、半拒绝利益诱惑，碍坚持以专业能力阿从市场获取公平败回报，是万科获埃得成功的基石。俺公司致力于通过稗规范、透明的企阿业文化和稳健、摆专注的发展模式笆，成为最受客户氨、最受投资者、班最受员工、最受扒合作伙伴欢迎，唉最受社会尊重的把企业。凭借公司扳治理和道

2、德准则艾上的表现，公司稗连续六次获得熬“邦中国最受尊敬企爸业矮”岸称号，2008摆年入选华尔街耙日报（亚洲版岸）拔“吧中国十大最受尊按敬企业隘”艾。 芭万科198把8年进入房地产皑行业，1993绊年将大众住宅开啊发确定为公司核伴心业务。至20隘08年末，业务艾覆盖到以珠三角矮、长三角、环渤把海三大城市经济澳圈为重点的31叭个城市。当年共半销售住宅425扳00套，在全国稗商品住宅市场的翱占有率从2.0霸7%提升到2.哎34%，其中市敖场占有率在深圳懊、上海、天津、百佛山、厦门、沈安阳、武汉、镇江扳、鞍山9个城市佰排名首位。 搬万科199埃1年成为深圳证柏券交易所第二家扒上市公司，持续拜增长的业绩

3、以及安规范透明的公司坝治理结构，使公班司赢得了投资者癌的广泛认可。过阿去二十年，万科邦营业收入复合增板长率为31.4把.%，净利润复奥合增长率为36斑.2%；公司在胺发展过程中先后唉入选福布斯扮“败全球200家最搬佳中小企业碍”奥、柏“爱亚洲最佳小企业蔼200强瓣”半、坝“氨亚洲最优50大巴上市公司鞍”蔼排行榜；多次获柏得投资者关系板等国际权威媒按体评出的最佳公盎司治理、最佳投佰资者关系等奖项安。 绊经过多年努力，般万科逐渐确立了袄在住宅行业的竞败争优势：邦“背万科白”按成为行业第一个皑全国驰名商标，矮旗下熬“把四季花城爸”芭、耙“碍城市花园摆”背、袄“澳金色家园爱”艾等品牌得到各地般消费者的

4、接受和暗喜爱；公司研发搬的疤“芭情景花园洋房艾”巴是中国住宅行业板第一个专利产品胺和第一项发明专搬利；公司物业服拔务通过全国首批安ISO9002啊质量体系认证；埃公司创立的万客氨会是住宅行业的罢第一个客户关系班组织。同时也是胺国内第一家聘请翱第三方机构，每坝年进行全方位客罢户满意度调查的爸住宅企业。稗 背二、资产负债表八和利润表的纵向班分析和横向分析凹（一）资产负债敖表分析拜项目昂资金澳占资产的比例（胺%）颁2007搬年矮 凹2008摆年翱2009胺年翱07坝年熬08蔼年巴09把年哀货币资金埃17,046,胺504,584八.31罢19,978,扮285,929半.92傲23,001,跋923

5、,830唉.80扳17.03挨16.76按16.72瓣应收账款艾864,883爸,012.55氨922,774爱,844.24扒713,191奥,906.14昂0.86般0.77氨0.52班存货坝66,472,柏876,871癌.40巴85,898,耙696,524搬.95伴90,085,伴294,305案.52艾66.41隘72.04拜65.46坝长期股权投资奥2,438,6扳09,165.翱05八2,485,7翱25,268.耙99白3,565,3埃83,001.傲51癌2.44柏2.0凹8扒2.59安固定资产半575,205伴,554.97俺1,265,3俺32,766.矮18瓣1,35

6、5,9扒77,020.盎48俺0.57暗1.06般0.99懊在建工程癌271,270埃,240.23蔼188,587拌,022.90佰593,208皑,234.13拌0.27吧0.16斑0.43翱项目啊负债半占负债的比例（板%）案应付账款奥11,103,拜797,389斑.76癌12,895,胺962,836靶.63翱16,300,凹047,905矮.75绊17.68斑16.04拌16.78盎变化原因的说明鞍：扮货币资金：瓣总数逐年增加，捌逐年减少比例吧的原因是般公司的经营状况笆每年都有所改善背，经营业绩每年捌都有增加按。八应收账款：逐年袄减少哎的主要原因是往瓣来款项减少搬所致。巴存货；芭逐年

7、增加芭的主要原因是起肮先部分原料储备稗存有所上升所致艾，市场需求增大懊，加大了房地产办的开发八。伴长期股权投资：敖逐年增加爱的主要原因是市背场当前状况及其颁前景对公司的投唉资的影响。鞍固定资产：安其占总资产比例胺的办先增后减熬说明市场经历了耙从冷到热的过程袄。凹在建工程：先减搬少碍后皑大幅度的拜增稗加拔说明了公司对市胺场的需求量和热颁度做出可及时的耙调整。罢应付账款：瓣逐年增加拌的主要原因是稗公司根据版市场版的拔热度安，巴适度的加大了拔对市场暗的奥投资力度懊。凹（二）利润表分般析半项目懊金额艾2007年澳2008年跋2009年稗营业总碍收入案35,526,吧611,301半.94啊40,991

8、,巴779,214矮.96邦48,881,班013,143靶.49笆营业奥成本胺20,607,暗338,964半.44百25,005,八274,464半.91邦34,514,耙717,705吧.00摆投资收益白208,030案,696.10半209,411摆,393.50鞍924,076昂,829.10捌销售班费用斑1,194,5凹43,702.敖00啊1,860,3哀50,084.般01坝1,513,7扒16,869.斑35颁管理费用肮1,763,7白65,823.靶49颁1,530,7伴99,165.碍46耙1,441,9八86,772.埃29啊财务费用懊359,500扮,074.40绊6

9、57,253瓣,346.42挨573,680隘,423.04霸所得税隘2,324,1拔04,867.搬51班1,682,4搬16,473.俺30哀2,187,4耙20,269.昂40啊变化原因的说明癌：昂营业癌总收入：逐年的皑上升是由于公司巴的经营业绩每年鞍都有所提升扒。傲营业成本：逐年敖上升的主要原因白是八房地产市场过热鞍，地皮的价格大颁幅度增长以及拔公司营业收入的盎逐年上升带动了凹成本的增加。斑投资收益：逐年傲增加说明般了凹公司癌投资方向和目标败正确，疤所投资的公司的吧经营业绩每年都按有提高。昂销售费用：先增按后减主要原因是暗公司在市场萧条绊期把为增加败销售爸收入支付了较多俺的费用懊以促进

10、业务鞍量白的增加胺，而懊在市场繁荣期袄则无需太多的销哀售费用。叭管理费用：逐年傲减少鞍的原因是对坏账凹核算方法做了变翱更，减少了对于敖特别款项采用个背别认定法计提坏俺账准备，所计提伴的坏账准备减少皑。靶所得税：先减后案增反映公司利润艾总额的所得大小爸。三、比率分析霸（一）偿债能力背分析 佰项目隘2007皑年艾2008胺年哀2009挨年罢金额埃金额胺金额奥流动资产：艾货币资金伴17,046,板504,584拜.31班19,978,拔285,929斑.92傲23,001,伴923,830拔.80扳交易性金融资产霸埃绊740,470凹.77伴应收账款把864,883澳,012.55版922,774斑

11、,844.24笆713,191邦,906.14扳其他应收款凹2,764,0瓣56,869.蔼18般3,496,0颁96,906.盎25瓣7,785,8岸09,435.凹41扮预付账款挨8,284,1叭97,850.耙73澳3,160,5岸18,998.百56佰8,7背36,319,按500.73柏存货澳66,472,伴876,871爸.40隘85,898,瓣696,524艾.95挨90,085,耙294,305矮.52按流动资产合计耙95,432,懊519,188傲.17邦113,456败,373,20半3.92办130,323俺,279,44懊9.37佰资产总额扮100,094艾,467,9

12、0拔8.29般119,236傲,579,72败1.09隘137,608鞍,554,82伴9.39爱流动负债：疤短期借款搬1,104,8俺50,000.扮00捌4,601,9鞍68,333.碍32爸1,188,2袄56,111.氨11柏交易性金融负责安20,957,摆112.00扒1,694,8白80.00隘版应付票据癌绊啊30,000,胺000.00啊应付账款矮11,103,啊797,389挨.76白12,895,阿962,836笆.63暗16,300,哀047,905佰.75半预收账款白21,622,板747,400澳.80班23,945,氨755,139笆.85吧31,734,疤801,1

13、63稗.76俺应付职工薪酬岸729,790般,790.42般517,762埃,853.19鞍806,504伴,472.20岸应交税金搬795,7绊16,626.安98扮861,985俺,122.52般1,176,8八77,640.爱28安其他应付款爱5,797,1坝89,130.爸38肮9,968,3芭04,370.斑93岸9,258,7拜34,468.奥30敖应付利息绊110,258背,290.41唉219,884邦,034.75傲122,643盎,721.10拜一年内到期的非稗流动负债邦7,488,6稗76,903.爱65搬13,264,把374,576胺.45蔼7,440,4吧14,36

14、6.奥78澳流动负债合计白48,773,巴983,644柏.40邦64,553,爸721,902碍.60熬68,058,艾279,849矮.28百负债合计颁66,174,笆944,879稗.25巴80,418,拔030,239暗.89按92,200,案042,375氨.32扮利润总额癌7,641,6搬05,685.捌33唉6,322,2熬85,626.傲03阿8,617,4翱27,808.按09稗三年的偿债财务坝指标如下：敖2007凹年隘2008半年哎2009邦年百流动比率罢1.96般1.76案1.91啊速动比率半0.59隘0.43挨0.59哎资产负债率邦0.66坝0.67伴0.67氨这三年的

15、流动比摆率表明，债权人傲的安全程度较高挨，较高的流动比般率可以保障债权蔼在到期日得以偿鞍还，并在清算时霸不会受到重大损安失。因为，在债暗权到期日，流动邦资产可以懊迅速变现予以偿败还债务，流动比瓣率越高，这种偿颁还到期债务的能绊力越高.企业的傲货币资金和存货熬在这三年的增量坝都得到较大幅度哎的提高，说明企扮业的经营有比较柏明显的提高，短阿期偿债能力值得拜肯定。唉这三年的速动比罢率是假定存货毫暗无价值或难以脱扒手兑换现金的情傲况下，企业可动半用的流动资产抵把付流动负债的能跋力。颁万科公司的速动氨比率耙在行业中俺还是处在一个比叭较合适的比例鞍，绊表明癌企业可动用的流爸动资产抵付流动坝负债的能力还是艾

16、比较强的，同时挨，表明企业资产阿利用率也处在比斑较合适的比例阿。扳这三年的资产负隘债比率表明从债盎权人处所筹集的岸资金占资产的百昂分比，耙它有助于确定在岸破产情况下对债板权人的保护程度叭。此三年的比率胺都比较高，表明凹企业的财务状况佰比较吃紧，但从斑侧面考虑，说明八了班企业的经营业务半量比较大，造成唉了比较大比例的扮资产负债率柏。百总的来看，从前敖三个指标可以看办出该公司的偿债俺能力背处于合理的癌水平，债权人的俺安全程度处于较笆好局面。同时也盎可以看出企业的懊资源利用率还是靶比较高的，也从埃侧面说明了企业扒的偿债能力还是俺比较强的稗。碍（二）营运能力肮分析百2007摆年把2008哎年岸2009

17、矮年绊主营总俺收入胺35,526,澳611,301扮.94佰40,991,把779,214稗.96阿48,881,蔼013,143败.49敖平均应收账款盎6147463扳42.89鞍8938289版28.40扮8179833板75.19敖平均存货俺5031999啊5762.31案7618578办6698.16挨8799199稗5415.24奥资产总计吧100,094碍,467,90摆8.29佰119,236绊,579,72罢1.09办137,608爸,554,82俺9.39白三年的营运财务哀指标如下：爱2007啊年翱2008暗年爸2009唉年岸应收账款周转率鞍57.7907唉45.8609阿5

18、9.7580柏存货周转率碍0.4095肮0.3282埃0.3922笆总资产周转率碍0.颁47蔼0.暗37胺0.埃38芭从这三年的板应收账款周转率安可以看出，每年扳它都维持在一个扮很奥高的水平，表明肮企业在未来对现哀金的收回都比较爸高，资金的利用案率在高的水平。办这三年的应收账跋款周转率都比较凹高，表明该企业矮的资金利用一直半比较高，处于良艾好的状态芭，同时也表明其隘短期偿债能力十巴分强板。坝这三年的存货周隘转率差别不大，碍说明每一年的运昂转都差别不大，疤存货增加不大，吧公司的负担也就八不大，对资金的哎利用比较好，生敖产比较正常，没耙有太大的变化巴，公司处在一个啊比较稳定的发展捌的阶段叭。皑从这

19、三年的总资版产周转捌率可以看出该企八业全部资产的使瓣用率，这三年的伴都比较高奥，瓣在行业中处于领拔先地位，败表明该企业皑在行业中利用全捌部资产进行经营哀的效率较高，企盎业的生产获利能稗力比较高，表明靶万科公司的获利岸能力非常高肮。碍总的来看，三个背财务指标懊表明，该企业的叭资金利用率极矮高坝， 周转埃很扳快，销售收入高跋，扮获利能力也比较斑稳定，且扳充分把的巴利用了多余的资袄金，生产的效率隘比较耙高案。挨（三）获利能力胺分析爸2007年癌2008年袄2009年哎营业总颁收入哀35,526,安611,301芭.94蔼40,991,胺779,214碍.96板48,881,熬013,143碍.49靶

20、营业总埃成本昂28,059,案491,714吧.41安34,855,败663,288绊.39岸41,122,凹442,525败.36傲净利润搬5,317,5背00,817.蔼82癌4,639,8捌69,152.搬73盎6,430,0爸07,538.坝69稗三年的获利财务版指标如下：哎2007年颁2008年笆2009年啊销售净利率安0.1497哎0.1132蔼0.1315伴销售毛利率摆0.2102跋0.1497啊0.1587瓣净资产收益率碍0.21叭0.13按0.15邦毛矮利是公司利润形爸成的基础，销售稗毛利率即单位收霸入的毛利，获利笆能力越强。从上安表可以看出，扳万科公司的隘销售毛利率相对熬较低瓣，捌还没有达到行业瓣中的平均水平，班但这也是万科的半营销策略，万科百的CEO也说过暗高于25%的利扮润他们不做，证鞍明公司是在稳固疤中求发展，在稳办定中求得利润，背这样做柏对公司的拌可持续发展是芭比较有利疤，在谋取利润的颁同时，不会让公安司冒太大的风险爸。挨同时，万科公司啊的矮净利润高,而净懊资产收益率不高氨,这说明它的净坝资产较多,没有懊太多的负债筹资摆,尝债能力强,傲破产风险小邦。四、分析结论柏 敖 从总体趋势可捌以看出，各个项胺目的数值肮都处在比较适合绊的水平，尽管其霸中有起有落，但罢总体来说，没有斑较大浮动的大起碍大落。矮主要是由于拜在07年房地产胺市场的一片火热板，其公司的各项