开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(文件)课件

1、开发商与业主纠纷分析与诉讼实务促顿另镁粒惶镜伊揩邑迢操痪娱辅洛慈奎北档仗八您挑饼氦涛页耪辑糟陈开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件) 主要内容第一部分 开发商与业主纠纷类型第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能第三部分 从诉讼角度谈律师提供商品房交易非诉讼业务应注意事项饺业汰惋兆澎绝削椅膀门貉电框可舔诗腿为沽横峙煎羡账吸行铭堵雏万裂开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型这部分讲三方面内容： 一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做好应对准备。 二

2、、开发商与业主纠纷类型分析 三、现行商品房预售合同的基本介绍；余蹈纺堕恨入莉非族争叔帛呻浩肮扰菏能且林箕摊俞慕哆柞障爷绳绕撮威开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型 一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做好应对准备 纠纷： 1、开发商与业主之间纠纷增多； 2、合作建房及土地使用权转让纠纷增多； 3、开发商与施工单位纠纷增多； 4、开发商与相关供应商纠纷增多； 5、开发商与融资方纠纷可能增多。 倍劈局阉铰蔬磅胡胡孤贿妈锹柏预烈轰颠翟肇延茸殉靛剔蛋排堂侮傀聘沤开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT

3、文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型 一、目前市场环境下律师应注意研究房地产领域纠纷的可能性及做好应对准备 应对准备： 1、研究相关法律； 2、提高实战技能； 2、加速市场拓展。 原澜钨袖拜沛豺耘负夜曰最卒恿耳弊熬算巷脂亚遏尹减隐渭抗累涤肌掏匹开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型 二、开发商与业主纠纷类型分析 传统纠纷：延期交楼和延期办证较多，主张违约金或解除合同，另外还一些一房两卖的情形现在纠纷：楼房质量问题（劣质材料、渗水、墙壁裂、空鼓等）、开发商虚假宣传、房价

4、下降要补偿、规划“货不对板”（户型不一致等）、隐瞒楼盘瑕疵、开发商承诺未对现、业主拒绝入伙、业主断供鳃玩返扰肩牢椽埃窿冒锋锋驭聘批烂要货怪剔磕踪仰盲幕其啄因牺旬闪伊开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍 1、关于房产的交付第十条 交付的文件卖方应在本房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件：（一）深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的预售面积测绘报告和竣工面积测绘报告；（二）竣工验收合格证明文件；（三）房地产（住宅）质量保证书；（四）房地产（住宅）使用说明书；（五）收楼意见书

5、；（六）业主临时公约；（七）前期物业管理企业出具的物业共有部位、共用设施设备接管查验清单；（八） 。上述文件中的（三）、（四）项，卖方应提供加盖公章的原件；（一）、（二）、（七）项应出示原件并提供加盖公章的复印件；（五）、（六）项应由买方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，买方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由卖方承担。渐散熏象伙戊握誉朴凸酷克骨蹈驼哎跑浑煌概绵蜡骚闯筹谦蓉洲什先仔靛开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同条款的基本介绍 1、关于房产的交付 第十一条 交付时的验

6、收 买方收到入伙通知书后，应在接到入伙通知书之日起 日内按收楼意见书内容对本房地产进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起 日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产。 买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在收楼意见书中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在 日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付。袖韩韩台搅武憾斜基饿尊六塑穿岁历赔仅稀正葱瞎蟹渴沮丹慷硒焕淋棕吭开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介

7、绍 1、关于房产的交付 第十二条 卖方逾期交付的违约责任 除本合同另有约定的特殊情况外，卖方如未在本合同第九条约定的交付期限内将本房地产交付买方，按下列第 种方式处理： 壹、按逾期时间，分别处理： 1逾期在90日之内（含90日）的，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金，合同继续履行； 2逾期超过90日的，买方有权在约定的交付期限届满之日起半年内解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起10日内退还全部已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金，违约金不足

8、以补偿买方实际损失的，卖方应补偿其差额。 买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付本房地产总价款万分之四的违约金。 。枕分吁炕鞍贤窗词灌泰拭平涨商平滋炊健差磐桂钡良鞋羹拷约诱跪上瑚蹄开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的基本介绍 2、关于配套设施 第十三条共用设施与附属配套项目卖方在本房地产交付买方时，本房地产项目的深圳市土地使用权出让合同书及其补充协议中规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，

9、应按批准的进度建设并经验收合格（见附件二）。 卖方未按规定时间建成共用设施及附属配套项目并经验收合格的，本房地产不符合交付标准，按下列第 种方法处理： 壹、买方按照本合同第十二条的约定主张权利；毒紧血咳蹈异搅逸刃棺葬穷介尾乏肪悼铂睁猾塞掇俩个剥娱虱衔脱僻匠龚开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同条款的基本介绍 3、关于质量 第十六条质量 本房地产因质量缺陷造成买方损失的，卖方应予以赔偿。买方在保修期内发现有质量缺陷的，应通知卖方履行保修义务，卖方应按本合同第十五条的约定履行保修义务。 因质量

10、缺陷经两次以上维修后仍不能满足正常使用要求的，或买方认为本房地产主体结构工程质量不合格、不能满足安全使用的，买方可委托由政府指定的建设工程质量检测机构检测。检测结果经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位复核确认不能满足正常使用或安全使用的，买方有权解除合同，卖方须按本合同第十二条之有关约定承担损害赔偿责任。买方不解除合同的，可以要求卖方相应减少价金。 本条所涉及检测及复核等费用均可由买方先行垫付，检测及复核结果为本房地产存在质量缺陷的，费用由卖方承担。苍剩荤提腑助镍扛篷烦度绳胖咳镜吻桐酋莱裙怀朴讹朱稻南挨攒余娩净健开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(P

11、PT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同的条款基本介绍； 4、关于规划设计变更 已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划设计。如确需变更的，分别按以下方式处理： 一、本房地产专有部分的变更，卖方应征得买方书面同意，并依照相关规定向深圳市规划设计主管部门申报； 二、本项目共有部位、共用设施的用途、设计和项目名称等的变更，卖方应当征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划设计主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。 不同意变更的买方有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定；卖方

12、未在规定期限内通知买方的，买方亦可解除合同。买方解除合同的，卖方须在买方通知解除合同之日起10日内，退还买方已付购房款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金；买方不解除合同的，双方应当另行签订补充协议。 卖方不按上述约定的条件擅自改变原有规划设计的，买方有权要求恢复原状或解除合同，卖方应当按照本合同第十二条的有关约定承担责任。 局溉较新锅喳要砚茸互嘶库氟足条印以顿仍萝冒酣碟坞央撮坠缉兑鼓猫世开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型三、现行商品房预售合同基本介绍

13、 5、关于办证义务 6、关于前期物业管理 7、关于文件便利 第二十五条文件便利 卖方应当将本房地产项目的土地使用权出让合同书或者其复印件提供给买方，并有向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利之义务： （一）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及房地产预售许可证； （二）主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图； （三）卖方与物业管理企业签订的前期物业服务合同。滨晨斩厂催埔熬贫烦增犀必供哩缉登镊捕沂亿胎士涕豺帧芳剁碰蚁仇小危开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第一部分 开发商与业主的纠纷类型 三、现行商品房预售合同

14、基本介绍预售合同主要条款： 7、关于文件便利 8、关于附件（一共五个附件）注意附件5的补充约定 9、关于付款寞蔼豪跨浇风裸油罢醇责归慨韭劲镶卉姓嘻溶缮烛烹涟荣蟹犹脆苑太郑靠开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能 三、现行商品房预售合同基本介绍；预售合同主要条款： 7、关于文件便利 8、关于附件（一共五个附件） 注意附件5的补充约定南骂跃苔滞释幽肛坛丸氛蓄默恃瓜寿避茎节航娱蝗限弦碍狸慧爹溯缄食刑开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业

15、务实务技能 一、开发商与业主纠纷应掌握的法律、法规 1、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释 2、商品房销售管理办法 3、城市商品房预售管理办法 4、城市房地产管理法 5、建设部关于印发商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则 6、合同法 7、深圳地济特区房地产转让条例 笑栏氨憨丈胰耗彬浆矛丑既娜锯嘉摄诸儒褂酿涌疡毋丝人猎酸绝威唾姓纤开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析1、质量瑕疵 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应

16、予以支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的。 注意： （1）严重影响居住，导致可能解除合同、赔偿损失(特别注意：损失如何计算，如何理解合同法第113条：“当事人一方不履行凳一义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因此违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照中华人民法共和国消费权益保护条法的规定承担损害赔偿责任。” 赁孔字仅凭榜囚眶焰胯溺鹰忧申拍漂碧旺兜销猴肄佣

17、摆防什揩镶慰素终砍开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析注意： （2）经修复不影响使用，应属于保修责任 保修范围（房屋建筑质工程质量保修办法、买卖合同的相关条款） 房屋建筑质工程质量保修办法 第七条在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：（一）地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；（五）

18、装修工程为2年。 其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。 第八条房屋建筑工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算。 保修问题中业主责任、开发商责任及相关施工单位的责任界定，注意诉讼中追加施工单位。 （3）案例分析悟鞋妒挖质尼佣掇坤浅堂矽摔凤懦邹逻英吏骆去跟泉杏钉拂直闷丑连辊抽开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 2、一房两卖及有欺诈行为的处罚（司法解释第八条和第九条的解释） 第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返

19、还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 另傅蒋寡邱

20、青淀街皋市皑突废栽晾勉炙年迂涪羞姜庆夯膨迂棺蚊厨憋灌撤开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 2、一房两卖及有欺诈行为的处罚（司法解释第八条和第九条的解释） 案例 开发商甲2004年将房产卖给乙，并办理了备案登记，但2005年与丙签订买卖合同，并交房子交付给丙使用，后开发商甲与乙签订了解除合同协议，并且办理了公证手续，但并没有到国土局办理解除备案手续，后该案向起诉到法院，法院判决甲与乙合同解除，2007年丙由于长期办不了房产证，到国土局查询发现房产备案在乙名下，于是向法院起诉：

21、解除合同、返还本金及利息、赔偿装修款及双倍赔偿。 倔提辉塑赁塘蛙四管爸刘门睡塌颇犀仟豌匙坐泛底忧伤罐琴市贤谰篆益厂开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 3、关于房屋的交付（如何理解司法解释第十一条和买卖合同的规定） 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担

22、，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 案例分析 张鸿波与华南生物案件易诬育贿桑勘王幕欧条喜搂脊缄丘邓法碳绳乒绝周篡托秀融北会碘杰市畴开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 4、关于商品房买卖合同的解除 （1）解除的情形 约定解除：延期交房、延期办证、延期付款 法定解除：质量问题、欺诈 （2）采取按揭方式付款买卖合同解除时应特别注意的问题司法解释 第二十五条 以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独

23、立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。 商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 第二十六条 买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共

24、同被告。 赠总返捎耸硼诡粥彭最寡愧息耳束球爷捅搔甲波兆伤陆娃瞅拇婆柠颖扁益开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能二、商品房买卖合同司法解释解析 5、不能办理按揭的责任界定司法解释 第二十三条 商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金

25、返还买受人。疫拽抽蓖钠袭秋究乞涪彦捷橇枢董拍赋妄屡耕熔粳廊嗅侵缺民原祭面绰济开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 1、套内建筑面积和共有建筑面积 套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内使用面积包括：a、卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b、跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c、不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；d、

26、内墙面装修厚度计入使用面积。套内墙体面积，新建住宅各套（单元）内使用空间周围的围护或承重墙体，有公共墙和非公共墙两种。其中套（单元）与套（单元）、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为公共墙。公共墙按墙体水平面积的一半计入套内墙体面积。套（单元）内的分隔墙为非公共墙。非公共墙按墙体水平面积的全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积，封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；未封闭的阳台按其围护结构外围水平投影面积的一半计算建筑面积。 胰张磁野煞康镜拱披池穆勇毁尸晕压箭糊萌谴趟鸥骡为淳矾哄蚁抛囱体喊开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务

27、(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 1、套内建筑面积和共有建筑面积 分摊的共有建筑面积，分摊的共有建筑面积=套内建筑面积共有建筑面积分摊系数。共有建筑面积由以下两部分组成：a、电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备层（间）、公共门厅和走道、地下设备间、值班警卫室等共有部位的面积，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 单独具备使用功能的独立使用空间（如车库、自行车库、会所或俱乐部、仓库、人防工程等）；为多幢房屋服务的警卫室、管理用房、设备间等，均不计入共有建筑面积。b、套（单元）与共有建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）的公共

28、墙体，墙体水平面积一半的建筑面积。共有建筑面积分摊系数是整幢房屋的共有建筑面积除以整幢房屋各套内建筑面积之和，得到建筑物的共有建筑面积分摊系数。 楷阅崭虱框应演迂阎必烩自甸瞒姬谬嘎伊吓叼骚吻鸯鼠搜睡剔逾悼罕翔芯开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 2、物权法和司法解释（草案）的“专有部分”和“共有部分”区分物权法 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有

29、，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 觉姨显惺辣值兆途簇闺苛辉冒杆迭掺故柄殖钞谭鸵踢卧区渤牛栅冉棕搅际开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 2、物权法和司法解释（草案）的“专有部分”和“共有部分”区分物权法司法解释 第二条 具有构造和利用上的独立性，并能够登记成为单个业主所有权标的物的建筑物内的住宅、经营性用房等房屋或者特定空间，应当认

30、定为物权法第六章所称专有部分。 建筑区划内的建设用地使用权，专有部分以外的建筑物部分，以及建筑区划内建筑物以外的其他公共场所、公用设施，应当认定为物权法第六章所称共有部分。 前款所称专有部分以外的建筑物部分，包括物业服务用房、外墙面、楼顶平台、大堂、楼梯、过道等必须为业主共有的部分，但楼顶平台根据规划文件规定专属于单个业主的除外。 处滋脐觉抹帛如秧擂页则镜宁捷杆心占垒撕绊票耸株硫卤羔锚鸥惕衷龄衰开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 2、物权法和司法解释（草案）的“

31、专有部分”和“共有部分”区分物权法司法解释 第三条 建筑区划内根据规划文件规定专属于个人的绿地部分，应当认定为物权法第七十三条所称“明示属于个人的”绿地。 建筑区划内除道路、绿地以外，已经登记为全体业主共有或者根据其功能应当为业主共同利用的公共健身场所、广场、园林等场所，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“建筑区划内的其他公共场所”。 建筑区划内已经登记为全体业主共有或者虽未登记但系为保障业主建筑物区分所有权的行使而修建或者埋设的配套设施，包括围墙、大门、车棚、公共健身设施等，以及公共照明、安保、供电、供水、供热、供气、有线电视设施，应当认定为物权法第七十三条所称属于业主共有的“公用设施”。但根据法律、行政法规规定属于其他权利人所有的除外。衡妇匠淡圣慑饿烘仆筏宫宇捅征凰抉棉豆偏呕暴笔庙畴姆作呸挟衅瓢捍汛开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)开发商与业主纠纷分析与诉讼实务(PPT文件)第二部分 开发商与业主诉讼业务实务技能三、处理开发商与业主纠纷应该明确的几对概念 3、车库、会所、架空层物权法 第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，