博大产业有限责任公司创业项目计划书

1、产业有限责任公司创业项目计划书目录一、公司介绍3二。职业愿景和组织管理4三。项目的市场分析四。营销计划12项目规划和执行14不及物动词财务计划17七。公司人员的分布23八。促销手段28九。物业管理及服务一、公司介绍1.时间，形式，公司创始人。成立时间；2015-6-6形式:管理房地产开发及其产权创始人:徐思冰2.公司宗旨:开发你所需要的，建造你所期望的。3.公司简史和经营范围公司发展简史:公司前期筹备从去年10月份开始，初步成立了创业团队，对房地产行业进行市场调研、分析和研究。找到土地，根据土地的位置和周围的环境，确立公司的项目走向。对公司所需资金做一个初步预算。现在公司的各项准备工作都准备好

2、了。一旦资金到账，就可以操作了。经营范围:主要从事房屋建筑的开发与管理、住宅房屋的销售及办公工作。建筑、企业厂房、公共娱乐等房地产业务。二。职业愿景和组织管理1.职业愿景、经营理念、文化和价值观房地产是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性产业，是新兴的独立产业，是城市第三产业的一部分。在不同的社会形态中，房地产始终是人类生存和发展的基本条件，是一切经济活动的载体和基础。2.管理团队的学术经验、行业经验和专业背景管理团队均为本科及以上学历，工程管理专业本科学历，部分成员为第二专业，且与公司职位相符。创业团队有足够的、相应的专业水平。大部分成员都有自己的创业经历，参加过勤工俭学，工作能力和

3、经验都不错。团队最重要的是大部分成员都是工程管理专业人士，符合创建地产公司的专业条件。3.组织管理能力的成功经验和优势。创业团队成员中，董事长在财经大学创业孵化中心荣和广告公司担任业务经理，有创业经验，领导能力强。营销经理兼职某英文杂志校园代理，长期从事营销工作，积累了不少业务经验。其他成员在兼职和学生会工作中也积累了一些工作和创业经验。三。项目的市场分析1.红谷滩概述谭红位于江西之滨，生态环境优越。良好的投资环境。通讯便利，公路形成了以国道、省道、沿江公路为骨架的交通网络；水运便利。它是这个城市的政治、经济和文化中心。2.城市房地产市场分析城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口和规模迅速扩

4、大，城市建设与房地产开发良性互动。房地产市场已经进入有序发展期。至此，全市房地产业基本实现了开拓任务，完成了原始积累。房地产业质量明显提高，产业结构趋于合理，市场体系基本建立。该市房地产业的主要特点如下:A.投资大大增加了。B.市场供销两旺C.房价稳步上涨。D.交易市场持续升温。3.城市房地产的发展方向和需求1.主要发展方向(1)办公楼。根据市场分析，从2001年到2004年，写字楼的发展处于繁荣阶段。2001年迎来了专业写字楼。2001年，国贸广场问世，引领写字楼升级。以国贸广场、财富广场、王迪广场、华龙国际大厦、世贸中心等为代表，其专业性体现在以人为本，强调以客户需求为中心，倡导人性化沟通

5、交流，引导智能化与国际接轨，强化绿色办公理念，提供更舒适的共享空间。从2004年到2007年，写字楼的发展处于专业化和精品化阶段。2005年金润广场、2006年天使商业广场、2007年新鸿城市场、百灵、钟毅SOHO、联泰翔宇滨江、西雅图国际协会等项目。相信未来新一代写字楼将拥有更加丰富的科技元素、金融元素、国际元素、服务元素，能够为业主提供商务、购物、健身、餐饮等“一站式”配套服务。随着一批新写字楼的出现，写字楼市场将风起云涌，呈现差异化竞争格局。作为华中地区重要的省会城市，发挥着越来越重要的作用。随着经济的发展，势必会受到更多的关注，大量外企进驻，会带动商业写字楼的需求，商业写字楼的竞争会越

6、来越激烈。向高科技要效益已经成为一种发展趋势。由于产业结构的变化，专业人士通过数据分析发现，第三产业会对写字楼需求产生很大影响。例如，知识型服务业的发展将极大地刺激对写字楼的需求；制造业的升级也可以带动写字楼的需求，同时也可能拉动为制造业提供服务的行业对写字楼的需求。比如有律师事务所，会计师事务所，中介公司，光是房地产行业就有巨大的分工。有开发公司，广告公司，经纪人，模特，等等。这一切的分工使得所有的人都有了自己的位置，对写字楼的需求也会增长。写字楼的市场发展很大程度上取决于第三产业的发展，如商业、贸易、咨询服务和咨询行业。目前第三产业占国民经济产值的比重比较大，所以从趋势上看，写字楼隐藏着巨

7、大的市场发展空间。2007年，通过专业人士对写字楼分布的调查发现，目前市中心的写字楼大多集中在第一代广场路，财富广场、王迪广场、华龙国际大厦、太平洋商业广场等一批具有代表性的写字楼集中在这一区域。相对而言，这些区域商业氛围浓厚，导致人员相对复杂，交通拥挤，停车困难，尤其是高峰时段，给现代企业做生意带来不便。根据我们专业团队的调查，高新区和新城红谷滩的写字楼很少，只有丰源和在建的世贸中心。这主要是因为目前这两个区域的交通和生活配套相对不完善，这也是目前大部分企业和公司选择闹市区的主要原因。随着经济区域的发展，交通越来越便利，人口迁移，人气市场越来越旺，新的市场经济商圈辐射到板块，几大市场促进人气

8、和经济发展。目前市内洪城路上有很多写字楼。2007年有新鸿城市场、百灵、钟毅SOHO等。现在城市的写字楼分布和经济发达城市初期差不多。当城市的经济和建设发展到一定程度，就会出现比较集中的商圈，而这些商圈大多位于新城区，周边配套齐全，交通便利。随着市政府的迁移和红谷滩建设的加快，市政府决心将红谷滩新区建设成为新的商务区。这些因素将决定写字楼市场的发展方向。从消费群体分析，一批成长型中小企业和公司正在成为写字楼的消费主力。专业人士调查的写字楼数据显示，IT电子企业租用写字楼的比例最高，占23.5%；二是相关房地产企业占21.5%；据调查，金融保险比例较低，主要是因为这些企业和公司多为自建写字楼，所

9、以目前写字楼的辐射行业将针对一批成长型的中小企业和公司。(二)商品房无论在哪里，商品房无疑都是房地产开发的重点，除了写字楼，商品房的开发是必须的。目前，居住在新城区红谷滩的市民逐渐增多，人们也逐渐感受到新城的魅力。不再是一江之隔的感觉，政府还在努力建设这个区域。随着政府配套设施的逐步完善，这个区域也显示出新城的优越性。赣江市民公园、面具主题公园、野鸡文化园、秋水广场、八一大桥、摩天轮等。已经逐渐为大众所熟悉。伴随着21世纪的钟声，该市的城市发展实现了千年跨越。为落实“一江两岸”的城市格局战略，市委、市政府启动了红谷滩的开发建设。2002年5月，他们成立了红谷滩新区管理委员会，朝着建设人气兴旺、

10、经济繁荣、功能完善、特色鲜明、环境优美的大新城目标阔步前进。谭红新区:发展前景广阔的风水宝地。红谷滩新区位于赣江之畔，与江南名楼王腾亭相望，东临滔滔赣江，背靠被誉为小庐山的梅岭群峰，南有卧龙山，北有凤凰绿洲。拥有千湖、叠子湖两大水系，面积约50平方公里，长江沿岸16公里。一位知名建筑师曾对此作出恰如其分的评价:红谷滩新区是得天独厚的风水宝地，地理生态环境得天独厚，前有光，后有背，左右有龙凤。40多万居民是一个巨大的商机。这个商机给很多房地产商带来了丰厚的利润。我们创业团队看到了这个商机，决定抓住这个机会表现自己的能力，取得大发展。2.市场需求根据写字楼需求分析，目前市中心的中央商务区(CBD)

11、供应量少，但入住率高。调查发现，超过75.6%的办公室消费者更喜欢在市中心工作。此外，近年来，我国商业档案馆的商业办公用房供应相对较少，利用率较高。然而，虽然我国中低档商业办公物业供应量较大，且均已投入运营，整体利用率较高，但无法满足客户的档次需求，这意味着我国高档专业商业办公物业仍得到大多数消费者的认可。目前供应的商业办公物业周边绿化面积很小甚至没有，周边适合普通员工的餐饮设施也很少。在商业写字楼物业工作的人吃饭很不方便。而且中央空调，宽带，智能等等都不是通用的。停车方便，车位充足，追求物业星级服务标准，也是客户非常关注的热点和选择标准。根据我们团队多方面的调查，城市里有一种主流的潮流比赛。

12、1.主题概念竞赛。以财富广场为例，率先引入3S主题概念，即:服务办公、服务公寓、小生活办公公寓(SOHO)；使其客户非常广泛，既满足成熟企业和成功人士的需求，又面向成长型和创业型企业；它的空间可以自由分割，随意组合，灵活使用，具有很大的灵活性。所以3S的概念给楼市注入了一股新风；2.建筑结构竞赛。钢结构在欧美日等发达国家已经得到广泛应用。其优点是施工速度快，工期短，比一般砖混结构缩短1/3。与混凝土柱相比，钢梁柱截面小，可减少7%的占地面积，空间利用率高。钢结构具有良好的弹性和抗震性能。华龙国际将充分吸引这种形式，打造写字楼新模式；3.物业服务与配套设施的多元化竞争。目前正在开业的写字楼没有2

13、4小时商业物业管理，可以为您提供临时翻译、临时秘书、保姆等服务。随着城市竞争力的增强和国外著名大企业的进入，写字楼的综合服务功能将升级，更多、更先进、更便捷的服务将成为新一轮竞争的核心。由于产业结构的变化，从数据分析发现，第三产业会对写字楼需求产生很大影响。例如，知识型服务业的发展将极大地刺激对写字楼的需求；制造业的升级也可以带动写字楼的需求，同时也可能拉动为制造业提供服务的行业对写字楼的需求。比如有律师事务所，会计师事务所，中介公司，光是房地产行业就有巨大的分工。有开发公司，广告公司，经纪人，模特，等等。这一切的分工使得所有的人都有了自己的位置，对写字楼的需求也会增长。根据我们团队问卷调查的

14、统计结果，52.32%的家庭有购房意向，其中37.83%的家庭打算在五年内购房。1.07%的公众准备租房；大多数家庭计划通过买房解决住房问题，改善居住条件；希望参与调查的买家多为25-35岁的年轻人，占受访者的73%；37%的家庭年收入在6-8万元，32%的家庭年收入在8万元以上；这些调查大多是首次购房，占调查对象的73%；购买第二套和第三套的投资型购房者比例为27%。80150平米的户型最受欢迎。在参与调查的购房者中，有66%的被调查总人数是计划购买面积为80至150平方米中等户型的人，其中37%的人计划购买100至150平方米，29%的人计划购买80至100平方米。其中12%的人打算购买1

15、50平方米以上的大户型，6%的人打算购买60平方米以下的小户型。在这些购房者中，39%准备买两居室，42%准备买三居室，11%准备买四居室，7%准备买一居室。3.市场潜力值得注意的是，目前国内前十大房企的市场份额不足8%。目前，我国房地产企业多达6万家，但总体上规模较小，行业集中度较低。市场份额最高的万科在2006年的全国市场份额仍然只有1.5%左右。这可能是我们在创业过程中的一个好机会。目前房地产还是很热，房价稳中有升。对于这种情况，投资房产是一个非常好的选择。四。销售计划1.目标客户群定位(1)目标客户的主要特征:月收入2500元以上。收入稳定或职业发展稳定的年轻人(40岁以下)为主要服务

16、对象。自住者多在20-30岁之间，且多为首次置业。大多数投资者年龄在30至45岁之间。自住家庭人口1-2人，以单身白领和新婚夫妇为主。(2)旅游客源的主要社会类型:私营业主行政、事业、金融机构人员民营白领，“漂泊者”个体户、个体户(3)自住客户和投资客户分析本项目投资者与自住者的比例接近1: 1。过渡居住客户的价格承受能力低于投资客。购买小户型作为自住向自住过渡的客户收入相对较低，同时希望未来物业升值，因此其物业单价相对较低；投资者看重的是目前的租金回报率和单位面积的前景，而对具体的单价并不敏感。因此，投资者通常更喜欢紧凑实用的超小户型，并且非常重视产品的位置。自住过渡的客户，对产品的居住舒适

17、度要求相对更高。在对产品使用功能的要求上，投资方购买后出租给真正的用户租客，而租客由于短期出租，对户型、配套、环境等居住功能要求不高；因为过渡居住的客户要长期居住，功能舒适安逸，对物业管理和服务要求有一定水平。2.认购期:预售许可至9月初。3.公开开放期:9月初。4.整体营销阶段流程:第一阶段:客户:过渡性自住型。主要卖点:生活方式/理念第二阶段:客户:自住和投资并重。主要卖点:品牌、配件、产品。升值潜力第三阶段:客户:投资者为主。主要卖点:升值潜力商业回报率5.营销执行战略:15.9.815.9.30形象塑造期:通过户外、工地围墙、报纸、短信、网络等集中轰炸的方式，将项目“爱蓝海，浪漫生活”

18、的理念进行爆炸，快速树立项目时尚、活力的形象，引发购买冲动。在户外、报纸、杂志和互联网上宣传。15.10.115.10.25市场预热期:从虚幻到现实，将会所、商业配套、新城建设、未来中心、潜力巨大、创新产品等项目的“金星梦”卖点宣泄出来，强化目标客户对项目的认知和购买信心。在户外、报纸、网络、广播、短信上宣传。项目规划和实施1.计划图编制根据我们市场的调查，目前的发展方向是红谷滩那边，所以那里的商机相当可观。目前商机大的写字楼相对较少，部分写字楼在很多方面都不完善。所以开发有特色的写字楼是公司的方向，一定会给公司带来可观的利润。根据公司目前的资金情况和公司的前期投入，我们将在红谷滩购买14亩土

19、地，建设办公楼和部分设施。对于这14亩地，初步计划用9亩地建办公楼，计划用2.5亩地做绿化，然后建一个游泳池，充分利用这块地。2.项目设计(1)办公楼设计我们建了一栋15层的大楼和一个地下室。地下室被用作停车场。计划一、二层作为店面，三、四层作为写字楼，六、十五层作为商品房。写字楼的办公面积最早将达到100-150平方米。商品房的话，建5个70-100平米，其余120-150平米，为购房者提供更多的档次。店面设计方面，1楼规划10个面积20平米左右的小店面，其余店面30到60平米。二层应规划为一些休闲场所、健身房、网吧等的大型店面，让居民在闲暇之余拥有丰富的休闲生活。办公楼的外观设计首先要把办

20、公楼三个字放在整个建筑的中心，设计成艺术化的人物，要有特色，适当大，让路人一看就知道这个建筑的特点和突出。从某个角度来说，这三个字也是在为我们公司做一定的宣传。整个建筑的墙壁是玻璃而不是砖块，这样会显示出建筑的豪华风格，从外观上给人很好的形象。至于建筑墙体的建筑材料，3.4.5。一楼的钢结构建筑是混凝土的，对住户会更亲切，对店主会更安全。这么高的建筑，没有电梯是不可能的，也不符合规定。我们设计了四台电梯。1-5楼还设计了手扶电梯。我们还将在办公楼的办公室安装中央空调，我们将在所有房间安装宽带接口。宽带服务器放在物业楼里。我们还需要在大楼里安装消防、报警和监控系统。地下停车场将安排专门的停车管理

21、。(2)周边设计主楼周围可建一定规模的游泳池。游泳池是规划区内的娱乐设施。考虑到成本和利润，游泳池占地500平米，只需要建一层，而且建在主楼右侧。游泳池的建筑材料也是钢结构，墙面是玻璃材料。我们应该使游泳池的外观与众不同。考虑到与水有关，我们会把游泳池的外观设计成波浪形。2.5亩地的绿地设计初步规划如下:主楼前8米设计0.5亩绿地，然后物业楼前设计0.3亩左右绿地，其余绿地设计在规划区道路两侧，基本完成了这个绿地的规划。3.成本、利润和完工时间的预算我们已经谈好了设计，接下来还要做相关的预算，包括完成这个项目需要的时间和成本，以及我们团队关注的利润。我们可以从多方面考虑完成这个项目所需的时间，

22、从而减少施工时间，将成本控制在一个经济的水平。具体来说，可以从很多角度入手施工，比如物业楼和主楼同时施工，我们使用的钢结构建筑优势明显。其优点是施工速度快，工期短，比一般砖混结构缩短1/3。初期费用预算估计在2.1亿左右，最高不超过2.2亿。按照目前的市场售价，这些房子的利润将在2.1亿左右，至少1.9亿。如果房价上涨，可能达到2.5亿。这个项目给我们公司带来的利润是非常可观的，同时也要看到我们公司在这个项目上的投入也是相当大的，所以要对这个成本做一个规划。根据公司情况，我们只能投入1.1亿，剩下的7000万从银行贷款，4000万从其他开发商处筹集。这样比教书好，不会给公司的资金流带来太大的问

23、题。4.公司的发展计划把企业的短期(2-4年)发展规划定在，然后在国内一些崛起的城市逐步建立分公司，让大钱小钱一起赚，这些分公司在当地的不断发展会逐渐强大起来，从而扩大公司的影响力，提高知名度。并为公司挤进中国十大房地产公司做了充分的准备，打下了坚实的基础。不及物动词财务计划1.财务评估根据项目计划部的计划，我部将做如下预算A.土地费用该项目占地14亩，每亩118-139万元，土地总价值1625-1946万元。b、前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等。按工程造价的2%收取。C.建设配套费包括招标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管

24、理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“竣工”人防工程押金、散装水泥押金、排污费、环卫费、水扩容费、电扩容工程费等。按工程造价的10%收取。d、建筑安装费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼1300元/(方案一)，1500元/(方案二)，办公楼1600元/，地下室装修1400元/，店面装修1400元/。本工程建筑安装总费用为12592.8万元(方案一)，1328。e、室外工程费用室外工程包括道路、绿化和小区内各种构筑物。根据本项目的实际情况，本项目室外工程费用按50元/计，为421.5万元。f、工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，合计约130万元。g、建

25、设单位管理费按前六项之和的2%计提。h、储备基金由于项目开发的可预测性强，预备费按工程造价的6%计提。2.损益分析这种方案的敏感性主要表现在住宅、写字楼、停车场的价格和成本变化。(详细清单见附表)财务比例分析(附表中的详细表格)投资回报估计项目营业收入的计算依据(万元)住宅3222套，售价2330元/2600，公开销售3300元/3700元/。写字间售价4210/5200元/平方米。停车场以606万元/辆出售。该店售价12000/10000元/平方米。营业项目营业收入(万元)计算基础住宅建筑销售19602-23760300/4900元/平方米出售办公室9266.4500元/平方米出售停车场60

26、06万元/件待售商店130681000/10000元/。总计达42536.4-46694.43.融资计划期望与一些有实力的大型房地产投资者谈判，维持稳定的资金来源，建立良好的社会地位。要把握好融资时间，使我公司率先获得先机，需要与企划部及相关部门采取相关措施。收到资金后，要立即联系财务部进行管理，让资金在最短的时间内合理分配到各个部门。在准备的过程中，以积极的态度做事，让投资人觉得没有做错投资，也是树立我们公司形象的重要途径。4.所有投资的现金流2008年、2009年、2010年项目总现金流入2.5-3亿。自有资金投入2-1.7亿借入资金50-100万元现金流出总额为1.9亿。土地成本为162

27、5-1946万元。5.人力资源预算1.招聘费用预算(1)招聘讲座费:本科和研究生四所学校共计划8次。费用每次300元，预算2400元；(2)交流会费用:参加交流会4次，平均每次400元，共计1600元；(3)宣传资料:2000元。(4)报纸广告费:6000元2.培训费用预计培训费用约42000元。3.社会保险基金保障资金总额约19万元。项目物业管理运作的成本效益估算。一、物业管理运营成本项目名金额(人民币)评论物业人员年薪总支出344800现有员工30人，其中高级经理1人，总经理2人，员工27人。公司物业人员年度奖金支出总额103440年薪总支出的30%财产管理和福利支出总额45000总人数乘

28、以1500元生产费用96480总户数402户，月支出20元/户。总计达589720二、收入计算项目名金额(人民币)评论物业管理费287568总户数402户，按1.2元/月收取。停车位租赁费126000共75个车位，按60%出租，按200元/月/车标准收费。一楼商铺租赁费19388一楼商铺面积按60%出租，租金按67元/收取。二楼商铺租赁费8522二楼商铺面积按60%出租，租金按34元/收取。酒店595680酒店全年入住率为40%，每天标准房费按100元计算。总计达1037158三。利润计算利润=收入计算-物业管理运营成本= 1037158-589720 = 447438(人民币)6.自有资金核

29、算(详见附表)7.结论和建议。项目开发条件成熟，市场需求旺盛。本项目建设成本高(主要是地价原因)。由于自用办公和住宅销售比例较大(实际是亏本销售)，也增加了经营负担，延长了投资回收期。七。公司人员的分布(1)人力资源部根据公司的发展规划和经营目标，协同各部门制定公司的岗位设置和人员编制。新公司将分为七个部门，其中人力资源总监负责人力资源部，财务总监负责财务部，市场总监负责市场调研部，市场总监负责销售部，项目总监负责开发部，总广告公司负责广告部，物业经理负责物流部。具体岗位设置和人员配备如下:1.决策层(9人)董事长1名，总经理1名，人力资源总监1名，财务总监1名，项目总监1名，市场总监1名，营

30、销总监1名，广告总代理1名，物业主管1名。2.人力资源部(4人)1名人力资源经理、1名薪资专员、1名招聘专员和1名培训专员。3.财务部(4人):财务部经理一名，会计一名，出纳一名，财务文员一名。4市场研究部(4人)1名市场研究主管、2名调查员和1名办事员。5.销售部门(15人)1个销售经理，2个销售组长，4个销售代表，2个销售助理，2个公关。6.发展部(19人)1名开发经理，3名开发组长，12名开发工程师，3名技术助理。7.广告部(3人)1名广告经理，2名广告设计师，8.后勤部门(5人)1名后勤主管和4名后勤人员。(二)人员招聘计划1.招聘需求根据公司成立所需的员工计划，共需招聘各类员工54名。2.招聘方法普通员工:社会招聘和校招。高级工程师:校招部门经理:社会招聘3.招聘策略校招主要通过四种形式:参加应届毕业生博览会、在学校举办招聘讲座、张贴招聘贴、网络招聘。社会招聘主要涉及三种形式:参加人才交流会、发布招聘广告和网络招聘。4.招聘和人事政策(1)本科生:a、待遇:转正后工资3500元，其中基础工作3000元，住房补贴200元，社保(养老保险、失业保险、医疗保险等)300元。).试用期基本工资1500元，有半个月住房补贴；B.协议在考上研究生后自动解除；c、试用期三个月；d、签订三年劳动合同；(2)研究生:a、待遇:转正后工资5500元，其中