【2020研报】-长三角一体化上升为国家战略背景下房地产市场发展(53P)课件

1、长三角一体化上升为国家战略背景下房地产市场发展经济与管理学部房地产系 主任东方房地产研究院 执行院长胡金星第1页，共53页。一、制度创新与长三角一体化二、长三角一体化发展现状三、长三角一体化对住房市场发展影响四、长三角一体化对房地产其它相关市场的影响五、 长三角一体化对26个城市房地产市场的影响六、世界城市群发展经验研究七、主要结论与建议第2页，共53页。一、制度创新与长三角一体化第3页，共53页。中央政府政策积极推动2008年9月2010年6月7日2016年5月11日2019年5月13日关于进一步推进长江三角洲地区改革开放和经济社会发展的指导意见，明确提出了总体要求、主要原则和发展目标。长江

2、三角洲地区区域规划，成为指导长三角地区发展改革的纲领性文件和编制相关规划的依据。长江三角洲城市群发展规划，正式明确了长三角一体化26个城市，提出以改革创新推动长三角城市群协调发展长江三角洲区域一体化发展规划纲要，明确了长三角“一极三区一高地”的战略定位。第4页，共53页。长三角三省一市签署长三角地区一体化发展三年行动计划（2018-2020）上海、嘉兴、杭州、金华、苏州、湖州、宣城、芜湖、合肥九市联合发表G60科创走廊松江宣言发布长三角一体化发展2019年电力行动计签订长三角区域养老一体化合作备忘录发表长三角联合打造一体化智慧气象服务体系。长三角三省一市签署长三角地区市场体系一体化建设合作备忘

3、录。首份长三角一体化金融服务方案出炉三省一市政府联合推进制度创新2018.6.1 2018.6.1 2019.1.32019.6.42019.6.112019.6.122019.8.1第5页，共53页。上海市政府上海市人民政府工作报告（2018）上海市人民政府工作报告（2019）浙江省政府浙江省省委书记车俊答记者问2019年浙江省政府工作报告浙江省推进长江三角洲区域一体化发展行动方案江苏省政府关于支持和保障长三角地区更高质量一体化发展的决定2019年江苏省政府工作报告长江三角洲区域一体化发展规划纲要江苏实施方案安徽省政府2019年安徽省政府工作报告长三角区域一体化发展2019年度工作计划及重点

4、合作事项安徽省责任分工三省一市政府积极落实第6页，共53页。二、长三角一体化发展现状第7页，共53页。长三角特指上海市以及浙江省、江苏省、安徽省26城来源：2016年5月国务院批准的长江三角洲城市群发展规划，2019年10月15日，长江三角洲区域城市数量扩容，把安徽7个城市纳入长三角区域，从而达到41个城市。因时间关系，本课题重点分析26个城市。规模等级划分标准（城区常住人口）城市超大城市1000万人以上上海市特大城市500-1000万人南京市大城市型大城市300-500万人杭州市、合肥市、苏州市型大城市100-300万人无锡市、宁波市、南通市、常州市、绍兴市、芜湖市、盐城市、扬州市、泰州市、

5、台州市中等城市50-100万人镇江市、湖州市、嘉兴市、马鞍山市、安庆市、金华市、舟山市、义乌市、慈溪市小城市型小城市20-50万人铜陵市、滁州市、宣城市、池州市、宜兴市、余姚市、常熟市、昆山市、东阳市、张家港市、江阴市、丹阳市、诸暨市、奉化市、巢湖市、如皋市、东台市、临海市、海门市、嵊州市、温岭市、临安市、泰兴市、兰溪市、桐乡市、太仓市、靖江市、永康市、高邮市、海宁市、启东市、仪征市、兴化市、溧阳市型小城市20万人以下天长市、宁国市、桐城市、平湖市、扬中市、句容市、明光市、建德市第8页，共53页。长三角城市群在全国具有重要地位2018年，长三角城市群：国土面积为21.17 万平方公里，占全国的

6、 2.2%人口为1.54 亿人，占全国的 11.0%。地区生产总值17.71 万亿元，占全国的总人口19.7% 第9页，共53页。长三角一体化的内涵在统一规划的统领下，以上海市为长三角城市群龙头带动作用，以区域发展规划、G60科创走廊、建设区域协同创新网络为抓手，通过产业布局一体化、市场一体化、公共基础设施一体化，实现高质量发展的一体化，进而引领长江经济带发展，服务全国发展大局。第10页，共53页。实践探索阶段（1982-1987）这一阶段出现了最早的上海经济区，在一定程度上推动了江浙沪的经济合作，为以后的区域合作积累了经验。但为打破地区割据，未能充分发挥作用。停滞阶段（1988-1991）1

7、988年6月，国家计委撤销上海经济区规划办公室，刚兴起不久的长三角一体化进程戛然而止。重启阶段（19922002年）这一阶段成立了长江三角洲城市经济协调会，明确提出长三角经济圈概念。具有市场和政府双向推动的特征，同时提出了进一步进行区域整合的要求。 快速发展阶段（2003-2018）这一阶段，中央政府和地方政府政策不断，长三角地区城市群成员正式确立。在中央和地方政府的直接推动下，长三角一体化进程不断加快。国家战略背景下的新发展阶段2018年11月5日，习近平总书记在首届中国国际进口博览会开幕式上的主旨演讲中提出“支持长江三角洲区域一体化发展并上升为国家战略”。在此背景下，长三角城市群迎来了新发

8、展阶段。长三角一体化发展历程第11页，共53页。长三角一体化发展的进展根据长三角地区市场一体化建设合作备忘录，上海、江苏、浙江、安徽三省一市将在商务部、国家市场监管总局指导下，逐步实现统一市场规则、统一信用治理、统一市场监管，共同推动长三角地区市场体系一体化建设。2.产业布局一体化在三省一市政府的积极推动下，长三角地区已形成全国最为密集完善的高铁网，区域内“三省一市”41个地级市中34个通了高铁，动车组实现公交化开行，“1小时至3小时生活圈”已成为为现实。4.信息一体化3.市场一体化5.政策体制一体化G60科创走廊松江宣言提出要着眼“中国制造2025”，抓实G60科创走廊在长三角一体化发展中的

9、重要引擎作用，加快推动长三角区域产业链创新链价值链布局一体化。以精准制度创新为支撑，推动长三角区域协同创新。1.交通一体化2018年7月16日，20多家各省市大数据行业协会和研究机构代表参加长三角大数据产业联席会议。该联席会议决定进一步加快长三角地区产业和信息化一体化发展，共创长三角产业集群组织。2018年1月底，长三角区域合作办公室在上海正式设立，成为长三角一体化进程中第一个跨行政区划的官方常设机构。长三角区域合作办公室的主要职责是研究拟订长三角协同发展战略规划，以及体制机制和重大政策建议，协调推进区域合作中的重要事项和重大项目，第12页，共53页。三、长三角一体化对住房市场发展影响第13页

10、，共53页。住房市场城镇化城市定位产业转移基础设施人口流动投资活动长三角一体化可通过六个渠道影响住房市场第14页，共53页。1.城市定位及对住房市场影响政策文件上海南京杭州苏州宁波无锡长江三角洲地区区域规划（2010）长三角区域的核心，建成具有国际影响力和竞争力的大都市区域性中心城市，先进制造业基地、现代服务业基地和长江航运物流中心、科技创新中心区域性中心城市，高技术产业基地和国际重要的旅游休闲中心、全国文化创意中心、电子商务中心区域性中心城市，高技术产业基地、现代服务业基地和创新型城市、历史文化名城和旅游胜地区域性中心城市区域性中心城市长江三角洲城市群发展规划（2016）重申上海的城市群核心

11、定位，要求加快建设具有全球影响力的科技创新中心区域性中心城市，南京都市圈定位为区域性创新创业高地和金融商务服务集聚区区域性中心城市，国家自主创新示范区和跨境电子商务综合试验区区域性中心城市 区域性中心城市，现代化综合枢纽港、国际航运服务基地和国际贸易物流中心区域性中心城市中共上海市委关于面向全球面向未来提升上海城市能级和核心竞争力的意见在国际经济、金融、贸易、航运“四个中心”的基础上新加科技创新中心第15页，共53页。以经济、产业、人口、城市综合实力等构建指标体系，以20个长三角城市作为样本，研究发现城市价值与房价总体保持一致，但无锡和舟山城市存在着相反的现象。1.城市再定位通过城市价值影响住

12、房市场第16页，共53页。2.产业转移对住房市场有正向影响上海市房价与产业结构的走势苏州市房价与产业结构的走势房价与产业转移（产业结构）保持一致走势，十年来基本平稳上涨。第17页，共53页。3.人口流入对住房市场有正向影响外来人口占比更高的城市房价相对更高一些，在移民占比变化更大的城市，房价和房价增长率都会更高。图 嘉兴市、合肥市常住人口与房价的走势第18页，共53页。4.基础设施（轨道交通）对住房市场有正向影响自11号线通车以来，花桥板块人口总量快速增加，对住房市场产生积极正向影响。吴江将连接上海轨交17号线， 上海轨道交通7号线北延伸至江苏太仓。花桥部分楼盘房价走势变化第19页，共53页。

13、5.投资活动对住房市场有正向影响长三角26城投资规模情况从上海市及金华市的全社会固定资产投资与房价的相关性来看，两者呈现出显著的相关性。第20页，共53页。6. 城镇化对住房市场的影响与发展水平密切相关城镇化对住房市场有显著的影响，但当城镇化水平发展到一定高度，已不再是影响房价的重要因素。 第21页，共53页。长三角一体化对住房市场影响-综合视角GDP、第三产业GDP占总GDP的比重、常住人口数量、房地产投资都对房地产市场价格有着显著的影响。而人均可支配收入和外商直接投资实际使用金额对房价的影响并不显著(1)(2)(3)(4)(5)(6)VARIABLESModel 1Model 2Model

14、 3Model 4Model 5Model 6gdp0.621*0.594*0.540*0.488*0.487*0.290*(0.0523)(0.0660)(0.0705)(0.0847)(0.0844)(0.0887)pop1.0001.5101.7660.8593.052*(1.499)(1.508)(1.539)(1.635)(1.607)is58.97*50.54*50.49*55.27*(28.31)(29.58)(29.47)(27.95)inc0.04360.04550.0225(0.0381)(0.0380)(0.0363)fdia0.0008310.000212(0.0005

15、19)(0.000507)ros87.86*(17.06)Constant2,985*2,538*89.62-368.8-119.0-2,031(230.2)(708.3)(1,370)(1,446)(1,449)(1,423)Observations270270270266266266R-squared0.8110.8110.8150.8150.8170.837Number of city262626262626第22页，共53页。四、长三角一体化对房地产相关市场的影响第23页，共53页。1. 住房租赁市场租金差异明显上海市租赁住房租金一直呈缓慢上涨趋势，而合肥一直呈下降趋势，杭州和南京则保

16、持相对稳定。上海市租金逐步向外围递减，且减速较慢；南京、合肥呈现出明显的租金由中心向外递减的趋势，且减幅明显。三省一市租赁住房价格指数上海、南京、合肥租金价格分布图第24页，共53页。租赁住房市场租金影响因素有共性与个性作用差异小都显著住宅面积、装修、最近三级甲等医院距离、最近重点小学距离 都不显著所在楼层作用差异大有规律朝向、小区绿化率、安全状况、容积率、最近地铁站距离、附近道路网密度无规律卧室数、客厅数、厕所数、房屋年龄、500m内地铁站点数、最近公交站距离、500m内公交站点数、最近CBD距离、最近重点中学距离、最近公园距离住宅面积、装修、最近三级甲等医院距离、最近重点小学距离对三个城市

17、的租金都有显著的影响，而楼层的影响则不显著建筑因子对三个城市租金影响力均较大，邻里特征对租金的影响则存在着较大差异第25页，共53页。长三角区域商业地产市场发展特征根据长江三角洲城市群发展规划，2018年长三角常驻人口 1.54亿，远高于世界其他五大城群。2017年长三角社会消费品零售总额7.9万亿，占全国总量的21.6%，远高于珠三角（不包括港澳地区）的10.4%和京津冀的11.9%。1.人口规模大，消费贡献大长三角地区2017年人均新兴消费支出（交通和通信、教育、文化和娱乐、医疗保健）均值8743元，高于珠三角（不包括港澳地区）的7320元和京津冀8647元，更是大幅领先于全国平均水平。2

18、.消费结构和消费层级引领全国以长三角为代表的东南沿海城市新开业购物中心数量已趋于稳定。其中，上海增速已经开始下降，江苏维持平稳，而浙江仍在增长，3.商业地产供给呈差异化趋势2.商业地产市场三大特征第26页，共53页。长三角一体化对商业地产发展的影响 2013-2018年3万以上购物中心新开业规模 2008-2018年商服用地成交规模商业地产发展空间仍有较大增长。 第27页，共53页。商业地产发展模式仍需要进一步创新现金流滚资产开发模式收并购改造模式全链条资本运作模式第28页，共53页。3. 住房公积金市场地区放贷笔数（万笔）贷款发放额（亿元）累计放贷笔数（万笔）贷款总额（亿元）贷款余额（亿元）

19、个人住房贷款率%全国252.5810218.533334.8285821.3249845.7886.04上海11.07729.68254.157788.783921.9695.78江苏23.82948.00303.287902.314173.4996.15浙江12.60561.55177.145617.463123.8498.36安徽9.30295.21125.662780.751617.6299.51长三角地区56.792534.44860.2324089.312836.9197.452018年长三角地区住房公积金个人住房贷款情况第29页，共53页。住房公积金市场 公积金制度对长三角一体化的

20、支持点击此处添加文本信息。点击此处添加文本信息。 点击此处添加文本信息。点击此处添加文本信息。 1.持续推进信息化建设。长三角各省市大力推进住房公积金双贯标工作，稳妥推进全国住房公积金异地转移接续平台直连工作，进一步提升了住房公积金规范化、标准化管理水平。 2.优化流程。在业务办理上，上海市开通单位业务办理网签功能，实现单位公积金业务足不出户；大力推进便民服务马上办、网上办、就近办、一次办；浙江省全面深化“最多跑一次”改革，全省取消了办理住房公积金提取和贷款业务所需的身份证明材料复印件， 3.加强住房公积金领域的长三角一体化合作。加强长三角区域合作，建立信息协查联动机制。为防范骗提套取住房公积

21、金行为，确保资金安全，不断推进与外省市地区信息共享与合作。2018年在江浙沪三地跨地区信息互通协查基础上，新增安徽省作为信息共享合作成员。第30页，共53页。五、长三角一体化对26个城市房地产市场的影响第31页，共53页。总体情况长三角26市商品房销售面积及增速长三角26市房地产开发投资完成额及增速销售面积总量上升但占全国比重呈下降趋势投资规模总体呈上升趋势，但城市间分化严重第32页，共53页。总体情况2017年长三角地区26市房价长三角部分城市商品住宅出清周期（月）个别城市库存压力较大，部分城市已步入加库存阶段。截止2019年3月底，湖州出清周期达到22.7个月、镇江出清周期17.6个月、滁

22、州出清周期15.3个月。南京、舟山、杭州、南通、扬州五个城市的出清周期在6个月之内，市场呈现出供不应求的局限。长三角城市群内不同城市房价水平相差较大。上海房价最高，2018年达到均价28981元/平方米，是房价最低的池州的四倍多。第33页，共53页。超大城市上海上海土地出让宗数及均价上海新旧房均价和住房租赁价格指数上海房地产开发投资额和增速上海商品房销售面积和均价第34页，共53页。特大城市南京南京市2000-2018年商品房销售价格及其增速南京市2000-2018年房地产开发投资额及其增速南京市2017年1月-2019年9月住房销售及租赁价格对比图南京市2005-2018年成交土地情况第35

23、页，共53页。I型大城市：杭州市、合肥市、苏州市长三角型大城市房价及其增速长三角型大城市房地产开发投资额及其增速长三角型大城市成交土地溢价率第36页，共53页。II型大城市（10） 图5-18 长三角型大城市房价及其增长倍数长三角型大城市房地产开发投资及其增长倍数长三角型大城市成交土地平均溢价情况第37页，共53页。中等城市（7）2002-2017年中等城市商品房销售价格（元/平方米）2002-2017年中等城市商品房销售面积（千平方米）中等城市房地产开发投资额（百万元）2013-2018年中等城市成交土地平均溢价率（%）第38页，共53页。小型城市：铜陵市、滁州市、宣城市、池州市小型城市商品

24、房销售面积（千平方米）2002-2018年小型城市商品房销售价格（元/平方米）2009-2018年小型城市成交土地平均溢价率（%）第39页，共53页。结论长三角26年城市销售面积总量呈上升趋势但占全国比重呈下降趋势，不同城市房价水平相差较大，投资规模总体呈上升趋势，但城市间分化严重，个别城市库存压力较大，而部分城市已步入加库存阶段。对于具体城市而言，从房地产价格、投资规模等因素来看，所有26个城市的房地产市场仍保持着持续发展的趋势。但不同城市在具体发展阶段与特征上有差异。其中上海市和南京市正向存量房市场演进，租赁住房市场价格逐步上升。与苏州和杭州相比，合肥的成交土地溢价率过高，而II型大城市和

25、小型城市的波动性较大，中等城市的溢价率则保持一致的变化趋势。第40页，共53页。六、世界城市群发展经验研究第41页，共53页。法国地理学家戈特曼将2500万人口作为划分城市群的标准，最早提出了世界上存在六大城市群，分别是美国纽约为首的东北部城市圈、巴黎为核心的欧洲西北部城市圈、北美五大湖城市圈、伦敦城市圈、东京代表的太平洋沿岸都市圈和中国的长三角城市圈。城市群的一体化不是消除各个城市的个性，是要强化各个城市的个性，减少它们的共性，以发挥差异型竞争优势为基础实现各个城市的触合协调发展。世界六大城市群第42页，共53页。数据来源：依据IMF 公布2016 年世界各国GDP 和各城市群与所在国家或区

26、域的经济总量占比估算整理。城市群所在地中心城市面积（万公里2）人口（亿）GDP （万亿美元）人均GDP (万美元)占所在国GDP比重美国东北部纽约13.80.654.456.8524%北美五大湖区芝加哥24.50.53.717.4220%日本太平洋沿岸东京100.73.074.3965%英国中南部伦敦4.50.361.293.5849%欧洲西北部巴黎14.50.462.284.96占欧盟13%中国长三角上海20.071.561.771.1316.50%长三角作为我国综合实力最强的城市群，与其他五大世界级城市群相比，其地域辽阔，人口众多，但在发展的水平和质量上还存在诸多差距，尤其是人均GDP，仅

27、相当于其他五大城市群的20%左右。六大世界城市群的数据比较长三角和世界其它五大城市群比较第43页，共53页。国外五大城市群一体化的表现城市群名称 一体化表现形式美国东北部城市群产业层级完善多层次的网络化交通系统“政府非政府市场”多重作用北美五大湖城市群注重区域协调运用特别区及市场机制共同促进一体化交通网发达日本太平洋沿岸城市群交通一体化多城市共同驱动功能定位互补区域协调机制创新英国中南部城市群“反磁力吸引”体系发达的交通网络多中心的产业网络型格局欧洲西北部城市群欧盟内部区域一体化城市间互补共赢发展区域空间规划严格、管理高效交通发达第44页，共53页。重视规划的引导作用重视组织的协调作用积极推动

28、交通一体化实现产业结构优化配置城市群核心城市的住房租赁市场发达世界其它五大城市群发展经验第45页，共53页。七、主要结论与建议第46页，共53页。长三角一体化是指在统一规划的统领下，以上海市为长三角城市群龙头带动作用，以区域发展规划、G60科创走廊、建设区域协同创新网络为抓手，通过产业布局一体化、市场一体化、公共基础设施，实现高质量发展的一体化，进而引领长江经济带发展，服务全国发展大局。长三角一体化上升为国家战略后，三省一市政府正积极推动交通一体化、产业布局一体化、市场一体化、信息一体化等，进而为促进一体化的市场创造良好的条件。政府在推动长三角一体化过程中发挥着积极作用，主要是通过提供统一规划

29、、交通一体化和产业空间布局合理化、跨区域的组织协调作用等来引导市场主体发挥作用。长三角一体化将促进长三角内部进行产业的垂直分工，嘉兴市等加速对接上海等核心城市的分工，将对当地房地产市场产生积极的推动作用。长三角一体化对长三角城市群内部的城市再定位、产业转移、人口流动、基础设施建设、投资及城镇化发展水平产生直接的影响。这些影响最终会通过房地产市场体现出来。1. 长三角一体化发展趋势第47页，共53页。2. 房地产市场发展空间与机会经过多年发展，长三角经济正逐步向整体高质量迈进，为房地产市场发展提供最基本的支撑。上海是带动长三角经济的龙头城市，且城市群子群也快速发展，南京、杭州、合肥等城市是子群中

30、的引领者。经济高质量发展为房地产市场发展奠定基础长三角一体化中，交通一体化是其最主要内容之一。目前以上海、南京、杭州、合肥为中心的1小时交通圈已基本形成，交通圈内的小型城市同样潜力巨大，由于核心城市房价居高不下，周边置业成为不少外来人口的选择。交通节点型城市具有较大发展潜力从世界城市群发展的历史来看，人口向大城市群聚集是一般规律。对比世界领先城市群，长三角人口仍有较大的流入空间，人口流入将带来更多基建和居住需求，促进当地房地产市场发展。长三角人口有进一步流入空间第48页，共53页。3. 促进房地产市场健康发展的对策建议1.推动长三角房地产市场的一体化应加强长三角城市群内部房地产市场的一体化，允许无自有住房居民在工作场所周边购买住房，在房地产市场长效机制仍未建立与健全的背景下，限制已有自有住房居民购买，以促进房地产市场健康稳定发展。2.加快推进上海等核心城市住房租赁市场的健康发展在上海等核心城市，租房已成为多数年轻人解决住房需求的主要途径，但现在仍以租住居