武汉楼市回顾03年篇2003报告

1、2003楼市回放 产品 市场产品:我创新,我存在1.技术创新居住品质事件回放:远道而来的泰跃展示了房地产商的一贯风格,首个“保温、节能”住宅“同温层”应运而生,寒冷的冬天被拒外;金地在高校云集的光谷推出了热电采暖,为该区域的料中财型材,倡导节能“保温”;青山绿景苑充分采用了“节能环保”知名品牌材事件点评:开发商的任务不仅仅在于提供住宅,他们的责任还在于适度超前地引导消费。看 2003 年的楼市,节能、环保、保暖旗帜大举。气候怪异,而房地产市场普遍忽视区域气候特点与住宅舒适度,在住宅新技术应用上相对迟缓。因此,以节能、保暖住宅为依托点,提高住宅的高舒适度,这是开发商的责任,也是市民的。2.健康住

2、宅大行其道事件回放:61 房展上,花园以其独特的姿态亮相;而此前,位于沌口的人信奥林花园因健康住宅深得人心,日前还获得“国家健康住区”称号;本月 8 日,湖北首座国家级健康住宅试点落户位于光谷的“森林公园”;除此以外,其他各项目即使没有打出“健康牌”,但在各细节上都尽量做到“健康居住、健活”事件点评:“”事件使得“健康”成为了今年人们关注的焦点之一,而淘大花园事件更了人们对居住健康的重新审视和思考,建筑师、开发商与城市居民已开始对住宅居住安全进行更次的。与此相对应的是国家建设部出台了相应的健康住宅技术标准以及各地健康住宅或健康概念的广泛兴起。3.别墅产品:最后的盛宴事件回放:今年推出的别墅项目

3、存在两大特征:一是体量非常大,如 F天下、清风别墅、宜家别墅、梦湖香郡,开发规模在千亩上下;二是产品向高端迈进,清风别墅揉进音乐概念,优美的小提琴将盛宴推向了,宜家凸现英伦豪情,F天下主推山水文化,反璞归真,金色港湾三期卡璞瑞岛意大利一览无余事件点评:今年 2 月资源部发布的紧急通知令诸多别墅开发商着实了一回:一是因为别墅用地的控制使别墅成了稀缺商品,升值潜力凸现;二是单个占有市场的份额加大,摆脱了同类产品低层次竞争,开发商可以切实地用心打造高端产品。看今年的别墅产品,在以往的基础上有了很大程度的提高,确有盛宴之态。4.文化楼宇:楼市新境界事件回放:9 月 8 日,由本刊主办的为“用文化人居品

4、质”、“文化楼宇专题研讨会”成功举办,18 家开发企业代表出席了本次会议。以文化为的研讨活动在武汉尚属首次,表明文化要素在住宅开发中的作用受到广泛的重视。事实上,以文化为的楼盘有 16 家之多。文化楼宇内涵博大精深,有专推中国传统居住文化,还有里弄文化青青美庐、法国香居文化香榭水岸以及健康文化、水岸文化、京剧文化、运动文化、英伦文化、山水文化等争奇斗艳。事件点评:建筑不是硬邦邦的居住空间,它承载着业主的梦想和品位。已经从一个物质极度匮乏的年代发展到了城市文化深入思考的阶段,单纯硬件指标已经不能适应现代人居的需要,有文化氛围的、充满人文的家园才是现代人的理想居所。从今年各文化楼盘的市场反映来看,

5、这种趋势更为明显。5.豪宅:掀起你的盖头来事件回放:今年春,惠园 CP 以“超知识豪宅”形象面世,公然以国际豪宅叫响市场;随后,位于二桥桥头、长江之滨的怡景花园以及东湖畔的东湖香榭水岸等纷纷举起豪宅的大旗。事件点评:“豪宅”是个比较敏感的提法,有两极分化之嫌,同时其概念比较模糊。本地最初对豪宅的关注是从西北湖周边楼盘开始的,但豪宅的提法一直以来比较谨慎,有点羞答答的味道。随着房地产的发展和社会的进步,人们的需求层次分化,市场进一步细分,豪宅开发条件已经成熟。从此,彩。豪宅的羞涩红盖头被掀起,楼市也因此更精市场:理智与共舞6.小户型:上演完美风暴事件回放:从 3 月 29 日摇号选房活动开始,到

6、青年城的被“哄抢”,小户型在 2003 年上演了真正的完美风暴。 如果说只是小户型的市场预热,那么 5月 28 日开盘到 8 月中旬封盘的鹏城时代则让人感觉到小户型的滚滚热潮,而 9 月 20 日开盘的青年城,其 10 天售罄则如同火山爆发,让人领略到小户型的空前能量,小户型已经成为今年楼市的事件点评:小户型的畅销,除了总价上的优势和长期积蓄的销售潜能外,一步步的升级版本才是它的过人之处,如青年城推出小房型以及其小户型对新时尚的追求,其“市中心、小户型、精装修、双景观、酒店式、高级服务公寓”绝非简单卖点的罗列,反而恰恰是迎合了其目标消费者的心。7.外来开发商:再度发力事件回放:2003 年,外

7、来开发商再度发力。泰跃“同温层”节能住宅、复地、新亿胜在汉阳的大盘以及即将开盘的耀江丽景湾、保利高科的保利花园等令市场关注。土地市场,外来开发商势头更猛。龙腾置业、金地亿、4.73 亿、4.59 亿元分别拿下自己中意的地块,紧接着、大华分别以总价 3.61西北盛唐和联合以 630 万元/亩的高价竞得“东汉正街”的地块。顺驰虽然铩羽而归,但其大胃口令人印象深刻。事件点评:在过去的几年里,外来开发商在楼市的表现有目共睹,成绩斐然。无论是引领郊区大盘开发的康居、万科地产,还是今天挑起旧城改造开发热潮的复地,都给市民留下深刻的印象。相信随着今年更为凶猛的外来开发企业浪潮的到来,楼市将愈发热闹了。8.1

8、21、18 号文:构筑信心市场事件回放:政策上 121 号文和 18 号文值得关注。121 号文分别对房地产从批地到销售的各个环节都加强了管理,囊括房地产开发、土地储备、建筑施工、个人住房、个人商业用房等领域,同时,它还导致了商品房预售“门槛”的提高和一个隐性的影响将使许多楼盘开盘延期。18 号文的要旨在于,首次在门槛的提高,而另文件的层面,提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”,当然它提出要“促进房地产市场持续健康发展”警示性要求。事件点评:121宣布了紧缩房地产信贷的一系列严格规定,针对性极强,了会不会导致“房地产的冬天”的猜忌;18 号文中关于提高认识、明确指导的规定令开发商一片欢呼

9、,并称之为市场化的胜利,两者似乎有“胡萝卜”、“大棒”意味。不管怎样,在楼市一片繁荣的形势下,文件规范市场、促进市场健康繁荣的初衷总算是达到了。9.汉阳楼市:扬眉吐气事件回放:2003 年的楼市,汉阳绝对是当之无愧的焦点区域,“三镇均衡发展”进入实质性实施阶段。先是南岸嘴、月湖周边大规模的整治拆迁,后有月湖路、琴台路的陆续通车和汉江几大桥纷纷取消,使得该板块的交通环境大为改善。 再加上汉阳拥有的无可比拟的山水之美,开发环境有了质的提高。 今年,汉阳楼市一是大盘不断,“南国明珠”、“翠微新城”总建筑面积分别达到 70 万、35 万平方米;二是新盘旧盘齐头并进:泰合百花公园、金色港湾、奥林花园、碧

10、波山庄、锦绣豪园、佳和馨居、大洋彼岸假日群岛等项目在沌口争奇斗艳;三是老城区毫不示弱,项目遍地开花,从而令汉阳更加丰富和完美。事件点评:汉阳楼市在多年沉寂和积累后,今年大喷发,随着“重振汉阳造”实施,加上以南岸嘴为重点的国际性文化中心区、以知音艺术中心为重点的月湖文化展示区、以归元寺扩建工程为重点的文化旅游区、以墨水湖整治改造为重点的动物园观赏区、以龙阳湖、莲花湖为重点的休闲度假区和龟山的开发建设相继启动,区域人气逐渐旺盛,房地产开发迎来春天。10.市政建设提速:楼市脉络更通畅事件回放:2003 年,市政建设成绩显著:城区 14 条主干道的“刷黑”、二桥的大修、取消了 6000 多辆麻木、友谊

11、大道的建成通车、琴台路的通车、轻轨一期即将完工、天兴洲公铁两用桥的开工建设、汉口江滩花园、武昌江滩的改造、市区内大面积的拆迁等等,有力地打通了房地产开发的血脉,营造了良好的市政环境。另外,对汉口的后湖、黄陂滠口、汉阳沌口等比较有发展潜力的片区进行了详细的城市规划,将于随后的几年内逐步完善这些片区的市政、生活、商业配套等。这些举措将对到非常重要的作用,并加速其发展进程。楼市起事件点评:施的这些楼市的发展和市政配套的建设是紧密结合的,市2003 年实举措无疑对房地产商来说是非常有帮助的,也使开发商对于在市的投资增强了信心,也为楼市的发展驶入快车道产生了巨大的推动作用对未来发展也是有的深远意义。11

12、.写字楼:摆脱,走出低谷事件回放:写字楼经历了十年演义,从“以高价销售为主;大户型时代、大面积交易”“以租为主、价格直线下降”的艰难过程。随着中小型公司的增多,市场形成了新一轮商务用房的需求,写字楼市场迫切需要从“胖”到“瘦”的转变,以适应市场需求变化。进入2003 年,写字楼市场明显开始回暖。初期,汉口的兴城、国际,武昌的龙源、樱花口的等纷纷以商住两用形式面市来试探市场动态,得到了良好反馈;紧接着汉商务,武昌的国贸中心、信息产业等又以纯写字楼姿态相继入市,取得了较好的销售成绩;年末福星国际商会填补了小户型纯写字楼的市场空白,并创造了写字楼销售佳绩。种种现象表明写字楼市场已经开始摆脱长期态,渐

13、渐走出低谷。状事件点评:近年来写字楼的开发量不断增长,但市场却长期,从福星国际商。大户型高档会的市场表现看,绝非市场饱和而致,关键还是一个“结构失衡”写字楼并非市场惟一需求,小户型的写字楼市场空间大,而且可能会成为未来的一种趋势。总之,写字楼也要进行市场细分和产品差异化。12.土地市场:综合评标引人注目事件回放:7 月份,土地储备中心一口气推出四幅土地,首次实行招标出让,这一举措既带来了综合评标这一新的土地出让方式,同时也刷新了土地价格的新高。天津顺驰以比对手金地和大华分别高出 1.8 亿元和 2.4 亿元的报价,却以一两分之差,这就是综合评标的所在,报价并非惟一的竞标筹码。事件点评:以招标方

14、式出让国有土地使用权,体现了对土地价值的更次的研究和思考。此前,虽然土地市场通过实行公开竞价的方式逐步规范,但单纯以“谁出价高,地就归谁”的竞价方式来出让土地,不利于引入外地品牌开发商,同时,超出的诱导性,破坏市场秩序,这显然不利于整个的推出,是大势所趋。竞价人在现场冲动好胜的非理性预期的土地价格,对现行房价具有一定房地产市场的健康发展。所以,招标方式13.二级市场:遭遇“井喷”事件回放:在一级市场持续火爆的同时,二手房市场也不甘寂寞。10 月 1 日市房地产局二手房交易大厅,上演了二手房一派繁荣的景象。 两天时间成交近百余场人数达7000 人次。从方面来看,二手房业务量的增长势头也可用“生猛

15、”来形容旧城改造、金融服务是二手房市场高歌猛进的催化剂。 拆迁引来大批拆迁户进入二级市场寻求房源。与此同时,金融支持不断跟进,纷纷推出二手房贷快速便捷服务,从而为二级市场注入。事件点评:二级市场的繁荣和规范对一级市场的贡献不容忽视,二级市场有一级市场“晴雨表”之称。值得一提的是,外来大型二手介公司也开始活跃在市场,如21 世纪不动产,江苏首佳等,表明二手房大规模启动和市场规范已经不远。14.商铺:热的背后还需理性事件回放:今年商铺仍在延续去年的牛市行情,在开发商的宣传攻势下,商铺成为最具的投资方式,其宣扬的高投资回报率令众多投资者疯狂。商铺的在于,兼具房地产的土地稳定性和商业投资的高成长性,且

16、无折旧风险。后半年,在钻石、泰合百花公园式商铺和商业地产大佬万达开发的万达商业广场商铺的进一步助推下,商铺热达到今年的顶点。事件点评:投资就会有风险,在热的背后,需要提醒消费者的是,切莫丧失理性,跟风追涨。商业地产有其特殊性,其根本的着力点在其,而不是。投资商铺着至少两个必须化解的风险:一是如何将购得的商铺顺利租出去;二是如何获得稳定的、长期的投资回报。虽然投资者在这类商铺时,对项目地段、商业环境等也做了相关的,但承租者因为某种原因退租或其他仅成为一个愿望。的变化都可能使投资者计算好的回报率仅:变变变15.项目推陈出新事件回放:清风别墅与音乐结盟、建设的文化之旅;新长江地产将“大本营”移师、同

17、温层将售楼部搬至解放公园、美好愿景的全民公决案名、长恒置业的里弄文化的探讨、凤凰“锵锵三人行”相约金地、宝安地产成立“宝安地产置业者”、新长江和万科地产的“过程”精品、福星国际商会开写字楼推样板间之先河今年楼市方式在不断突破,大胆求变,总的感觉是强调与业主互动,手法更具亲和力。事件点评:如今的房地产市场进入品牌竞争和品牌消费时代,为达到短期销售目的的传统推广活动已经不能适应企业长期发展的需要,方式必须寻求突破。的行为,必须以客户为中心,讲求目标客不再是以开发商为主的、单向的、户的参与,强调互动和亲和力。16.重视企业形象塑造,打造“百年老店”事件回放:今年,许多有实力的开发商开始重视企业形象塑造和企业品牌建设。年初,万科地产、宏宇实业、美好愿景、福星惠誉