拆迁安置房屋买卖合同的效力分析

1、.：.；内容提要： 拆迁安顿房屋买卖时髦未领取权属证书，此类房屋就普通商品房而言有着特殊性质，本文从物权实际出发，结合 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 民法老实信誉原那么和不动产好心获得制度对拆迁安顿房屋买卖 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/188_1.shtml 合同效能及履行中相关问题进展分析。 关键词：房地产转让 不动产好心获得 合同成立与生效 今年年初以来，浙江省宁波市鄞州区人民法院东钱湖法庭受

2、理的房屋买卖案件数量激增，而案件讼争的房屋绝大部分都是位于辖区内的下应、东钱湖等地的拆迁安顿房，这类“卖房人变卦，买房人起诉案件的激增，其主要缘由可归于近两年来 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/79_1.shtml 市场房价的飞涨，也可以说是近两年来宁波房市非理性开展所留下的“后遗症。与普通的房屋买卖纠纷不同的是，这些拆迁安顿房在进展买卖时髦未领取权属证书，土地运用权性质也有特殊性，在 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/110_1

3、.shtml 审问实际中也存有一定的误区，观念纷呈，做法不一。 一、据以研讨的案例： 案例一，2003年9月8日，原告楼某与被告应某签署一份，商定被告将其即将交付的拆迁安顿房一套卖给原告，房屋面积77.63平方米，总价款22.5万元。协议签署后，原告按约支付了定金和预付款，被告于同年11月8日将房屋交付原告并由后者入住。2004年4月初，被告领取房产证和土地证后却回绝履行协议，至今未办理过户手续。原告要求被告继续履行协议，协助原告办理房屋过户手续。庭审时，被告以双方签署协议时，转让的房屋尚未交付，也没有领取任何权属证书，原、被告之间这一买卖行为违反了第三十七条第六项“未依法登记领取权属证书的房

4、地产不得转让这一强迫性 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/11_1.shtml 法律规定，要求确认双方买卖协议无效。 案例二，原告陈某与被告汪某房屋买卖纠纷。与案例一情况一样，被告在双方签署协议并收取原告预付款，原告也入住的情况下，却回绝履行协议，办理房屋过户手续，被告以该房屋为夫妻共同财富，被告未经共有权人赞同擅自处分共有财富的行为无效，要求驳回原告的诉讼恳求。 二、未领取权属证书房屋预购房屋转让的效能问题 要确认两个案例中房屋买卖协议的效能，必需正确了解第三十七条的规定。首先要澄明的一个问题是，“房地产不得转让不等同于“房地产不得买卖。该法第三十六条规定

5、：“房地产转让，是指房地产权益人经过买卖、赠予或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。因此，“房地产转让应包括签署合同、付款、房屋交付，过户登记等一系列债务行为和物权行为，所谓“不得转让应了解为上述系列行为不能彻底完成，不能发生一切权转移的合同履行目的，但不得据此以为法律制止订立预购房期房转让合同或所签署的合同一概无效。 此外，第四十五条：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未开工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。从此条的立法含义可以看出，预售商品房在获得权属证书之前再行转让是可行的，否那么该当明令制止。其实，草案中曾明文规定制止预售房再转让，但该法正式公布时，却又改为上述45条的

6、规定，由此也可以看出我国法律对预售房再转让予以认可的根本精神。从上述两案来看，双方在签署协议时，被告的拆迁安顿房尚未建成，但这并不影响该转让协议的效能，而且，以尚不存在或尚未实践获得的物作为标的物订立合同，在现实生活中普遍存在， HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/106_1.shtml 合同法也持一定态度，典型的例子是 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/99_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/clas

7、s_free/99_1.shtml 融资租赁合同、期货买卖等。 当前实际界对于未办理过户手续的房屋买卖合同的效能问题已趋于一致，已认识到不动产登记只是物权变动的成立要件，而非买卖合同的生效要件。最高人民法院也明确规定：“当事人未办理登记手续不影响合同的效能，合同标的物的一切权及其他物权不能转移。这一做法的转变有力地制止了一些借口不动产买卖未登记就主张合同无效，以追求更大利益的不诚信行为。而正确认识并区分预售房再转让合同的效能也有与之一样的 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/15_1.shtml 社会效果。就上述两案而言，双方在签署卖房协议时对房屋权属证书尚未

8、领取的情况是明知的，双方对买卖房屋商定明确，产权亦无其他争议，购买的房屋已交付原告入住，并且诉讼发生前被告已领取权属证书的情况下假设依然僵化 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/119_1.shtml 地了解适用第三十七条规定，势必会助长一种随意悔约，违背诚信的不良社会风气，也是对老实信誉原那么的一种践踏。 诚然，当前呵斥一些地方房价飞涨有“恶炒楼花的缘由，目前各地也都有相应的制止期房买卖的规定，这些地方性规定或其他部门规章也不能作为法院认定合同无效的根据。另一方面，现实生活中预购房买卖的缘由众多，一味制止预购房转让的立法意图也难以得到贯彻实现。在房地产市场开

9、展初期，制止转让能够会在一定范围内到达抑制房价的作用，但一个成熟的市场 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/3_1.shtml 经济次序能够更需求的是市场要素的自然调理。 总之，上述案例一的房屋买卖合同中，合同双方当事人具有民事行为才干、意思表示真实、标的物确定也未违反法律规定，并且被告在起诉前曾经领取了房屋权属证书，该当确认买卖合同的效能。 三、夫妻一方擅自处分共有房产的效能 处置第二类案件时首先要查明被告汪某在出卖他们共有的房屋时能否属于擅自处分，现实生活中相当多的情

10、况都是夫妻双方共同决议处分共有财富，详细由一人出面与买方商谈，当另一方对商定的价钱不称心，这种情形那么不构成无权处分，不影响已签署合同的效能。最高人民法院关于贯彻执行假设干问题的意见第89条规定：“共同共有人对共有财富享有共同的权益，承当共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财富的，普通认定无效。但第三人好心、有偿获得财富的，该当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财富的人赔偿。因此，本案中即使被告汪某出卖房屋没有经过其他共有人的赞同，属擅自处分不动产行为，原告也构成好心第三人，其根据合同可获得的利益也应予以维护，而房屋共有人之损失可以向无权处分人主张侵

11、权赔偿。理由在于： 1、好心获得制度作为各国普遍实行的一项维护买卖平安的民事制度，其适用对象不仅限于动产，也应包括不动产。由于不动产买卖也会因登记错误、疏漏、未登记等缘由发生无权处分问题，而第三人也同样存在能否知情即能否为好心的问题。假设不动产买卖中第三人获得不动产时出于好心，那么从维护好心第三人、维护买卖次序的目的出发，该当允许第三人获得不动产的一切权。不动产好心获得制度在瑞士、德国等大陆法系国家立法上也有规定。详细到本案中，因双方签署房屋买卖合同时，被告房屋尚未领取权属证书，原告也无从审查不动产共有人情况。原告获得房屋支付了当时合理的市场价钱，并且曾经入住该房屋，虽然这时原告尚未获得房屋的

12、登记证明，但这也是由于被告违约，回绝履行合同义务所呵斥的局面，并不影响原告作为好心第三人的位置，该当说原告在一系列过程中是好心且无过失的。 2、从利益衡量角度观之，假设以被告主张的未经共有人赞同的理由确认合同无效，那么会使买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的情况下，尚能获得房屋一切权。假设合同无效，那么使这种能够性完全丧失。而我们知道，此时适用缔约过失清查被告责任与正常的合同履行利益之间是存在很大差距的。假设不适用好心获得制度来维护好心第三人的利益，那么买卖中大量的合同会被认定为无效，将极大地降低合同制度的可信任程度，损害市场信誉。不利于市场信誉机制的建立，也不符合市场经济对买卖便利的根

13、本要求。 四、拆迁安顿房屋买卖合同的成立与生效 本文所分析的这类拆迁安顿房屋的土地运用性质是国有划拨土地，根据第三十九条第一款规定：“以划拨方式获得土地运用权的，转让房地产时，该当按照国务院规定，报有同意权的人民政府审批。有同意权的人民政府准许转让的，该当由受让方办理土地运用权出让手续，并按照国家有关规定交纳土地运用权出让金。基于这一规定，有观念以为，上述拆迁安顿房屋买卖合同订立后，如未到有关部门办理报批手续，那么买卖合同未生效。笔者以为，这一观念值得商榷。最高人民法院关于适用假设干问题的解释一第九条第一款规定：“按照合同法第四十四条第二款的规定，法律、 HYPERLINK lunwentia

14、nxia/class_free/81_1.shtml HYPERLINK lunwentianxia/class_free/81_1.shtml 行政法规规定合同该当办理同意手续，或者办理同意手续才生效。在一审法庭争辩终结前当事人仍未办理同意手续的，或者仍未办理同意、登记手续的，人民法院该当认定该合同未生效；法律、 HYPERLINK lunwentianxia/class_free/113_1.shtml 行政法规规定合同该当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效能，合同标的物一切权及其他物权不得转移。因第三十九条并未规定合同必需在报批、登记后才生效这与担保法规定“抵押合同自登记之日起生效有着显著区别，因此，上述拆迁安顿房屋买