购房合同注意事项

1、.：.；1、买卖身份莫简单 即买房人确实定、卖房人的审查。确定好以谁的名义买房，他能够涉及到未来过户、承继等问题。同时，留意随便不要以他人名义买房，由此引发纠纷的情况很多；卖房人应是开发商，少数例外。购房者应要求其提供营业执照原件，查看能否经过了最新年检，贴有年检标志，运营范围中有无房地产开发、销售内容。如没有相应资质，将导致开发、销售行为违法，这样的房产买不得。 2、售楼广告多睁眼 很多购房诉讼是因广告宣传而起。在对楼盘的宣传中，开发商过多运用溢美之词已构成一股潮流。开发商对楼盘的规划环境、价位等竭力进展包装，而直接面对购房客户的售楼小姐更是利用楼宇沙盘模型大做文章，让购房者觉得买到了“廉价

2、：优美的环境、低廉的价位并能享遭到开发商无微不至的人文关怀。实践上，一旦购房者拿到钥匙踏进本人的房屋，往往发现开发商描画的各种愉快景象与现实相距甚远，于是产生一系列纠纷，在无法协商一致的情况下，只好诉至法院讨说法。 为了防止不用要的费事，购房人最好在签署合同时，要求开发商将广告承诺的内容写入双方协议中，或要求作为合同附件，使其成为合同内容的一部分，以此约束开发商实现广告内容。 3、五证审查须从严 目前在商品房的销售过程中，开发商普通不自动出示“五证的原件，只需少数开发商将“五证或“五证原件的一部分在销售时明示。不出示“五证原件的缘由很多，有的是任务态度及责任心问题，有的是有意逃避“五证中所记载

3、的瑕疵，如存在抵押等，有的是利用复印件做假，如将某工程一期说成二期等。 对于初次购房者来说，要分清“五证的真伪，认识到记载内容能够存在的利害关系，较为困难。最好将其作为合同附件，并要求开发商在合同中保证“五证的真实性，否那么应承当一定的违约责任。 五证是指、或。 正式的盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地运用证公用章，证上土地运用者应与开发商称号完全一致，留意有无土地运用权抵押记录。只能用于办理预售答应证和开工证，不代表已获得最终土地运用权。普通是开发商先期缴了一部分地价款，如后期款项不能足额交付，就拿不到，这是购房者办理产权证的一个艰苦隐患。 规划局的是有关建立工程符合城市规

4、划要求的法律凭证，获得该证后方可恳求开工手续。 根据房管局的，看开发商所运用的土地用途、位置和界限能否与建立用地规划答应证相一致。 建委的是工程可开工的法律凭证，开发商出卖的是期房，应要求出示该证。如是现房，应查看建委发放的。 房地局的、系可预售、销售凭证，留意能否在有效期内，所购房子能否在预售、销售范围。有的房屋开发商已办理了大产权，此时应看产权证上能否包括了所购房屋。 4、样板房中少联翩 在商品房预售过程中，有的开发商设置了样板房或样板间。并且该样板房规划讲究、装修精巧，往往容易令购房者浮想联翩，仿佛已置身于本人未来的房子中，被样板房迷惑，放松了很多应该留意的购房问题。结果在购房入住后，发

5、现房屋和样板房有不小差距。 5、认购书前要盘算 在目前商品房买卖过程中，许多开发商在与购房人签署正式商品房买卖合同前，要求购房人签署认购书，交纳认购款。这里阐明一点，签署认购书不是房屋预售或销售的必经程序，建议购房者不要随便签署认购书。假设有的购房者确实看上了某个工程的房子，担忧错过，必需签署认购书，那么应留意以下问题： 首先，根据2003年6月1日起施行的最高人民法院第5条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容包括当事人称号或者姓名和住所；商品房根本情况；商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付运用条件及日期等条款，并且出卖人曾经按照商定

6、收受购房款的，该协议该当认定为商品房买卖合同。 其次，无论认购书具不具备成为购房合同的条件，其效能均应根据开发商能否已获得商品房预售答应证明、本身内容等来确定。 再次，购房者在认购书中要明确所交款项是“定金还是“订金，二者法律后果是不同。 6、合同条款多把关 在签署商品房买卖合同时，由于买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动位置。 购房者在签署前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、了解，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进展咨询。 就合同主要条款阐明如下： 1关于房屋面积方面的条款。 2关于价钱、收费、付款额同的条款。

7、 3关于房屋质量的条款。 购房者在签合同时一定要详细地把质量要求写进合同。如：卧室、厨房、卫生间的装修规范、等级；建材配备清单、等级；屋内设备清单；水、电、气、管线通畅；门、窗、家具瑕疵；房屋抗震等级等质量要求都应涉及到。合同中还可以规定房屋的保质期、附属设备坚持期等。 4关于售后物业管理的条款。 这是购房人在签合同时容易忽略的内容，要留意防止物业管理公司变卦物业费。 自2001年6月1日起施行的第十三条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人该当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。 但是，在实践签约时，很多房地产公司不赞同在

8、订立商品房买卖合同时与买受人签署有关物业管理协议。对此，买受人应该据理力争，防止交房时物业公司变卦物业费。 5关于履行合同的期限和方法的条款。 应写明房屋交付的日期，房屋价金的交付日期、金额和方法。例如交付房价款，是一次付清，还是分期付清。 6关于产权登记的条款。 由双方依规定的日期会同办理，或委托代理人办理。在办理产权过户手续时，卖方应出具恳求房屋产权移转给买受人的书面报告，以及交纳的税单 7关于税费负担的条款。房屋买卖中应交纳的一切捐税、费用，应按法律规定，各自承当，并明确载入合同。 8关于违约责任的条款。 这方面内容不细说了,大家都知道怎样写。感兴趣的我们下来进展交流。 9关于不可抗拒力

9、。 签署合同时，留意“不可抗力在合同中是如何界定的。 “不可抗力指不能预见、不能防止并不能抑制的客观情况仅指自然灾祸，不包括政府行为或社会异常事件。任何一方不得就此做扩展解释，否那么，该解释不具有约束力。并应商定一个告知期限。 出卖人有时提出以下免责条款，买受人最好不要赞同：非出卖人缘由，有关部门延迟发出有关同意文件的；施工中遇到异常恶劣天气、艰苦技术问题不能及时处理的。 7、补充协议别嫌烦 补充协议内容普通包括付款方式、房屋平面图、公共面积与公用房屋分摊面积阐明、装修规范、迟延交房特殊缘由的阐明、公建配套设备以及花园绿地的权属、物业管理等。建议购房者在签约时一定不要局限于格式条款的内容，对有

10、损于本人利益的条款要与卖方协商重新拟订，对脱漏的事项要加以补充。 8、签字盖章祝圆满 坚持卖方先盖章，买方后签字，不在合同上留空白。建议在合同上由加盖骑缝章、过页章，个人买主过页签字。 最好坚持双方同时盖章签字，这开发商不是不能做到，同时也是对买方的一种尊重，对合同严肃性的尊重。焦点小编教您购房购房合同圈套对策面面观 圈套1：有些开发商没有五证或五证不全时，为了出卖房屋能够提供虚伪的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出卖房屋。五证不全能够导致买受人不能获得房产证甚至导致购房合同无效。 对策：1、复印件要留意看原件。2、有原件要看同意日期以及运用和出卖面积的多少。3、对于承诺

11、证件正在办理中的开发商，可商定开发商在一定期限内不能获得该证件所要承当的责任。 律师建议添加补充条款：出卖人保证对出卖房屋所持有五证的真实性、有效性。假设因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承当已付房款双倍的返还责任。圈套2：建立部格式合同第五条只需对建筑面积出现变化的处置，这样有的开发商会提高公摊面积减小运用面积，而总的建筑面积不变。根据合同开发商并未违约，买受人也起诉无据。 对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成。3、按套购买运用面积，双方不涉及公摊处置。 律师建议添加补充条款：双方协商一致，赞同对公摊面积的变化按以下第_种方式处置：1、假

12、照实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承当相关费用；假照实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承当，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。 圈套3：建立部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限是指法定还是商定期限，所以其中房产证的办理获得日期不明。能够导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。 对策：1、五证齐全的工程普通买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的缘由单列出来，开发商是详细行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。 律师建议添加补充条款：假设因出

13、卖人的缘由，导致其在交房后360日内不能为买受人办理获得房产证的，双方选择以下第_种方式处置：1、 买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第1项的违约金计算规范承当责任。2、 买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的商定承当责任。假设因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的缘由，导致出卖人在交房后360日内不能为其办理获得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处置方式及违约金计算规范承当责任。假设因颁证行政机关的缘由，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理获得房产证的，买卖双方互不承当责任。但出卖人该当出示盖有行政机关公章的证明文件，否那么视为出卖人违约。 圈套4：合

14、同中商定通知义务后如：交房通知，开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名商定日。还将公告辩为书面通知，以推托本人的责任。 对策：1、将书面通知的方式商定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一详细的书面方式通知对方，以备证据。 律师建议添加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双方均应以邮政快件的方式通知对方。圈套5：开发商开发多个楼盘时，买受人能够买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为一样构造位置不好的楼层。 对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。 律师建议添加补充条款：出卖人该当将出卖

15、房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。 圈套6：有的开发商为了盘活资金往往将土地运用权抵押，进而将所建楼盘抵押。假设此类房屋出卖，开发商破产时，买受人得不到房屋。由于买受人还未得到房产证，不具有物权。 对策：1，在土地管理部门、房管部门查清该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案。3、要求开发商提供保证责任。律师建议添加补充条款：出卖人保证本人所售房屋不存在抵押的情况，假设因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承当已付房款双倍的返还责任。 圈套7：今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签署。否那么，开发商就不得出卖

16、房屋。潜在的买受人也就有能够依法得不到房产证。 对策：1、买受人应要求前期物业应以招招标的方式介入。2、开发商与前期物业签署了。3、买受人也应签署三方都署名的。 律师建议添加补充条款：出卖人在出卖房屋前，应与招招标方式选择的前期物业管理企业签署。买卖双方在签署本合同时，应同时签署有前期物业管理企业署名的。 圈套8：假设因开发商的各种缘由如：五证不全、一房二买、又抵又买等情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确详细范围。对策：1、根据以及6月1日的将实践损失细化。2、对开发商给本人呵斥的损失预备好证据。 律师建议添加补充条款：假设因出卖人的一方缘由导致退房，出卖方承当

17、的责任范围如下：出卖人的责任范围：1、 退还已付房价款及其利息此利息的计算，假设是一次性付款按同期银行存款利率计算；假设是按揭付款按同期银行贷款利率计算。2、 赔偿买受人从签署此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。3、 赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用此费用仅以装修实物和相关票据为限。4、 对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用包括：银行手续费、保险费、评价费、公证费等。一、一方扩展解约权 实例：中规定：“假设乙方支付定金之日起十天内未能依时签署及交付首期房价款，那么甲方有权一方面解除本商品房认购书，并不退还定金。 实例：中规定，“认购方应在2003年月日之

18、前前往签署，逾期者视同违约，开发商不另行催告，本协议自然作废。 实例：规定：假设乙方违反协议书中商定之任何条款，甲方有权解除本协议书，并有权将本协议书所指商品房另行出卖，乙方不得提出任何异议，乙方所付定金不予返还。 点评意见：订立或解除合同必需在当事人自愿前提下进展，任何一方不得擅自变卦或者解除。按最高人民法院的司法解释，在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进展催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。此外，条款中所谓“违反任何条款、“未能依时签署等内容都不详细明确。这种做法客观上隐瞒了导致不能签署购房合同的多种情况，如不可抗力、不测事件、运营者本身责任等

19、，故意排除了消费者与运营者协商或经催告履行债务的能够。上述格式条款加重了消费者责任，一方扩展了运营者解除合同的权益，剥夺了消费者依法变卦、解除合同的权益，损害了消费者的公平买卖权和自主选择权。 二、恣意运用免责权 实例：某房地产公司制定的中规定：非出卖人缘由呵斥的延误要素包括但不限于：政府控制及办证行为滞后、政府市政配套未到位、第三人破坏、高考期间停工或其他政府规定、施工单位工期延误、施工期间停水停电等。出卖人在交房时告知买受人即可据实予以延期交房。 实例：天津市两家开发企业共同筹建的某别墅在其制定的商品房补充合同中规定：房屋采用空心砖建造，而这种空心砖容易产生裂痕。房屋交付运用时，梁、板、墙

20、体等如出现裂痕，乙方不得以此为由提出诉讼和索赔。 点评意见：在上述缘由中，有确实实可以作为免责事由，如不可抗力等，但也要甄别情况实行部分或全部免责。有些那么纯属开发商本身或第三方缘由呵斥，如承建商施工误期、建筑质量责任、因技术上需求更改图纸、因天气影响或其他异常困难及艰苦技术问题不能及时处理导致的延误等，这种情况下应由开发商向购房人承当违约责任，更不能剥夺消费者的索赔权和诉权。其实像高考期间停工、办证行为滞后等内容是开发商可以预料并提早做好预备的，不能作为免责事由。而像施工期间停水停电、第三人破坏等那么是第三人缘由呵斥的，开发商应向消费者承当违约责任，再依法律、依商定向第三人追偿。该格式条款私

21、自扩展本人的免责范围，将第三方对开发商违约的风险转嫁到消费者头上，使开发商的逾期行为不用承当任何责任。 三、违约责任不对等 实例：某消费者赞扬称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这样一那么内容：“(1)甲方须于年月日前将房产交付运用，甲方假设延期交房，那么每迟交一个月，按乙方已付房款3%计算罚金，付给乙方作赔偿。(2)乙方假设未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。 点评意见：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。运营者延期交房必需等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3%；消费者假设未按期交付房款，

22、那么立刻视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10%作违约金。由于商品房的标的额大，双方承当的违约金数额相差悬殊。这种条款的本质是设置圈套，加重消费者责任，减轻运营者责任。违反了法律的公平原那么，消费者可依法恳求人民法院或仲裁机构予以撤销或变卦。 四、认购定金难归还 实例：成都规定：认购方选择一次性付款的，应在签署上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。 点评：商品房买卖属于大宗消费，运营者应为消费者留有一个合理的犹疑期，以便消费者深化研讨有关资料，全面了解本人的权益、义务，自主决议能否购房。犹疑期内要求退还定金的，不适用定金法那么。 五、模糊标的好圈钱 实例：厦门房地产在预售房屋时，并未讲明所售房屋是精装修房，而其制定的中却参与了不明确的有关精装修房的条款。 点评：签署合同