世纪锦苑投标方案

1、投标人资格证明文件致：常州华盛由由房地产开发我公司正式授权下述签字人 刘河 代表投标人 常州帅煜物业效劳 ，提交投标文件正本壹份，副本伍份。据此函，签字人兹宣布同意如下：我们已详细审核全部招标文件及其有效补充，并接受全部条款。我们如果从规定的开标日期起遵循本招标文件，并在规定的投标有效 期满之前均有约束力。如果在招标文件规定的投标有效期内撤回投标，我们的投标保证金可被贵方没收。同意向贵方提出所要求的与投标有关的证据资料。一旦我方中标，我们将根据招标文件的规定，严格履行合同的责任和义务，并保证按规定的标准提供效劳管理。与本投标有关的正式通讯地址为：地址：常州市武进区湖塘铂安国际B座318. ：2

2、13161 标人名称盖章：常州帅煜物业效劳被授权人签章：日期： 2021 年 11 月 5 日法定代表人授权书 本授权书声明： 常州帅煜物业效劳 的 信军伟 代表本公司授权 刘河 为本公司的合法代理人，参加 世纪锦苑前期物业效劳 的招标活动，并以本公司名义处理一切与此有关的事务。 我公司对被授权人签署的所有与此次有关的文件负全部责任。在撤销授权的书面通知以前，本授权书一直有效。被授权人在授权书有效期内签署的所有文件不因授权的撤销而失效，本授权书自投标开始至合同履行完毕止。 本授权书于2021年7月25日签字生效，特此声明。 法定代表人

3、签字： 代理人被授权人签字： 职务：法人代表 职务：总经理 单位名称盖章 单位名称盖章 常州市帅煜物业效劳 常州市帅煜物业效劳地址：常州市武进区湖塘铂安国际B座318.地址：常州市武进区湖塘铂安国际B座318.法定代表人身份证明书常州华盛由由房地产开发：信军伟同志为本公司法定代表人，特此证明。单位名称：常州市帅煜物业效劳。单位地址：常州市武进区湖塘铂安国际B座318.联系 单位印章2021年11月5日承 诺 书常州金鼎时代房地产开发：费安、曾显政 同志为本公司辩论人员，系本公司在职员工。如有不实之处，本公司按照招标文件要求，承当一切法律后果。单位名称：常州市帅煜物

4、业效劳单位地址：常州市武进区湖塘铂安国际B座318.联系 单位印章2021年11月5日企业状况一览表企业名称常州市帅煜物业效劳企业资质三级企业地址常州市武进区湖塘铂安国际B座318.企业性质民营获得相关管理体系认证情况通过了IS09001：2000.14000体系质量认证，有效期：2021年5月9日至2021年1月8日2021年元月以来在管理工程创新情况长虹村.10获得市优秀住宅小区；优秀住宅小区荣誉称号；2021，02常州市克劳诺斯特种轴承制造。2021年元月以来本企业获得荣誉情况，30多万平方获得市优秀住宅小区；创江苏省，省优工程，长虹小区是江苏省常州市安置房

5、，第一批250000平方米的安置小区获2021、2021年度先进单位公司获2021、2021年度市物业管理企业先进单位，总经理被评为先进个人荣誉称号。 213161册资金50万元法 定代表人信军伟联系人刘河固定资产400万职工总数260技术管理人员45技术工人80经营业绩年 份产值万元其他产值万元2021年2021年公司管理工程序号工程名称类型建筑面积1御城多层住宅别 墅10.8万2东坡雅居小高层住宅1106万3长虹村一期小高层住宅12.02万4长虹村二期多 层 住 宅8.45万5长虹村三期多 层 住 宅6.80万6克劳诺斯轴承制造公司多层厂区3.48万7永安花苑

6、多层住宅万8摩尔上品高层住宅、商业 前期万9金色湖滨高层住宅、商业 前期万10望湖怡景小高层住宅、商业 前期11皇廷花苑别墅、公寓12常州市第二人民医院门诊医院2562813长江一号大厦商业、商住11614本投标文件承诺书一旦有幸中标，我公司承诺按照招标文件规定做到以下几点：配合开发建设单位，对?前期物业效劳委托合同?等资料在售楼处现场做好公示工作。与开发建设单位签订?前期物业效劳委托合同?，以相关法律法规、招标文件、中标文件为依据，不在超出上文件的范围以外，就签订合同事宜向对方提出如前期物业补偿等不合理的条件。在工程竣工交付后1个月内，配合开发建设单位做好公建配套用房、设施设备及相关资料的移

7、交和查验工作。明确前期物业管理形式是采用半包干制的方式。在业主入住过程中，对相关设施设备的监管责任向开发建设单位作出书面承诺并做好备案工作。在工程取得?商品房预售许可证?起至交付使用前，以及工程交付使用后至业主委员会产生前，就该工程物业管理的宣传方案和措施向开发建设单位作出书面承诺，并做好备案工作。前期物业管理以业主委员会产生终止或重新签订物业委托合同，我公司效劳处将在双方约定时间内将工程的完整资料移交至业主委员会或开发建设单位，并对此作出书面承诺及相关备案工作。明确介入前期物业管理时的装备配置情况，并接受开发建设单位的查验。常州帅煜物业效劳 2021年11月5日编制说明 本?世纪锦苑前期物业

8、管理投标文件?及根据世纪锦苑工程之实际建设现状及贵司相关要求由常州市帅煜物业公司效劳公司专题编制。作为效劳简介及运行、维护方案的具体陈述，我司旨在向贵司提供有关对“世纪锦苑实施专业化管理以及接管之方案大纲。 通过我司人员对世纪锦苑工程情况的考察，该工程为皇里镇最高档别墅小区。结合我司以往所管理过的工程经验后专题编制了?世纪锦苑前期物业管理投标文件?。我司相信，一旦本效劳方案所表达的管理理念及根本操作方法得到贵司的认同，将仍有对具体管理方案进行不断的修正、调整和细化之必要。 根据工程之建设现状，并考虑到贵司投资使用这一工程的规模，我们认为，贵司认真选择专业物业管理效劳公司并对世纪锦苑的物业管理工

9、作提出很高的要求和标准乃明智之举。由于选择一个工程之专业物业管理效劳公司须做好大量的前期准备工作及方案，故贵司一旦选择和决定了新的物业效劳公司，必须与之有良好的充分的沟通并与之共同做好各类准备工作。否那么，将不仅影响甲方现时的管理人员信心，更可能对未来之物业管理效劳工作带来极为不利的影响。 贵司假设在审阅本?世纪锦苑前期物业管理投标书?过程当中有任何疑问或不明之处，可随时与我司交流或与本人直接联系，以求能在各方面达成共识，目的是在尊重市场及行业标准的根底上共同协商与努力，把世纪锦苑物业管理效劳工作做到最好、最正确。常州帅煜物业效劳简 介1、常州市帅煜物业效劳是一家集物业管理、保安、保洁、绿化、

10、维修、家政效劳及物业管理参谋、咨询、筹划业务为一体的，具有独立法人资格的综合性物业管理效劳企业。管理工程十二个。有多层住宅、小高层、高层和别墅、工厂、医院等多种类型物业。面积达90多万平方米。现具有大中专文化以上管理人员和技术人员45人。企业连续两年被评为武进区“优秀先进单位。2、公司创立伊始远瞻物业产业化开展之方向，积极探索现代经营性物业开展之路。树立“以顾客为中心，持续改变我们的效劳的企业效劳理念，走“人才、效劳、规模、产业、效益的品牌之道。3、公司以优质效劳为支撑，引入国际ISO9000质量管理体系、ISO14000环境管理体系为效劳品质保障，以社区健康、快乐、自然的文化创立为纽带，加强

11、开发商、物业效劳商、业主的三者信息互动，创造了文化、和谐、自然、人性的现代都市高尚社区生活。4、帅煜物业作为学习性的企业组织，在学习国外先进物管理念技术的根底上，融汇国内物管实践经验，探索出独具特色的“帅煜物业管理效劳模式，配合“顾客满意系统的成功运作，将物业管理效劳到达尽善尽美的境界。帅煜物业倡导的“管理严谨化、效劳优质化、客户亲情化、理念超前化已经形成以“高档物业特征、优质效劳标志、合理收费取向为核心的物业管理品牌风格。企业理念人才：物业管理隶属效劳业，效劳业需要高级头脑，人才更显可贵。尊重人才，爱惜人才，提供开展空间是帅煜物业对人才的使用原那么。团队：团即团结，队即多人的集合。团队就是靠

12、一种信念凝集在一起的战斗集体，具有团队精神才能打胜仗。帅煜物业起步为团队，走向成功仍要靠团队精神。互动：讲求卓越沟通，我们与客户需要卓越沟通，我们的团队内部更需要卓越沟通，沟通产生共鸣，沟通产生原动力。沟通也让我们彼此更加坦诚。尽责：尽责是做人与做事之本，尽责也是自我价值实现的标尺，有尽责之心可助事业腾飞，有尽责之心可获得客户与更多的回报。效劳理念为客户提供优质的效劳，是我们效劳的宗旨。客户是我们生存和开展的根底，是我们的衣食父母。公司全体员工应以客户为关注焦点，把客户需求放在第一位。遵循“管理无盲点，效劳无挑剔的工作宗旨，倡导“敬业、乐业、创业的工作精神，并将其充分表达在物业管理每一个岗位和

13、每一项效劳全过程中。我们希望通过树立效劳意识、端正效劳态度、掌握效劳技能、提高效劳质量、完善效劳水准和加强团队学习。以适应市场变化，满足并超越客户不断开展的需求和期望，使公司的物业管理效劳处于领先的地位。经营理念以质量立足市场：质量上做到标准化、标准化，以高标准质量管理体系立足市场，并不断突破与自我超越，使帅煜获得市场的认同。以品牌角逐市场：有优良品牌的企业才有永恒生命力和吸纳力。帅煜精神内涵就是以品牌去占领、去获得市场。这种精神内涵实现是以标准管理创造品牌、实施创优开展品牌，自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。以信誉赢取市场：帅煜以“管就高标准，干就创一流，树立帅煜物业良好市场口碑和“有诺必

14、践、一诺千金的社会信誉。以实力拓展市场：帅煜对物业管理实行条块结合、以条为主的专业化管理和内外并举、以绩为先的规模化、专业化经营，通过组建、磨合、扩充，形成独树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。工程分析 世纪锦苑是常州华盛由由房地产开发在经过详细的市场调查、地块分析及严谨的开发运作后推出的一个起点较高的新型现代生活小区。开发商在规划、设计、施工及物业管理效劳上有全新的创意和魄力。我们公司将密接结合武进区政府、开发商对世纪锦苑的总体管理方针、本着平安、高效、舒适的原那么，每一细节都能向业主所想、随业主所愿，争创小区管理的品牌，争创公司的品牌。 针对世纪锦苑物业管理的各种必备元素，我们在充分了解

15、该小区的软硬设施，深入调研周边物业管理效劳市场的根底上，凭借我司的人才优势、文化优势、技术优势、管理优势和资金优势，一旦中标，我们有信心，有能力为世纪锦苑全体业主送上一道美味的物业管理效劳大餐，创造健康丰富的人生。给全体业主营造一个温馨、舒适、平安的生活家园。第一节 前期介入结合本工程物业管理的需要及业主的需求，利用已有的管理经验和技术，就物业的规划设计、环境、景观、结构、功能、公共配套设施设备、管网、安防系统，室内设施、环境、道路交通等诸多方面，向开发商提出合理化建议：1了解需要提出建议所涉及到的范围与深度。2熟悉所涉及工程的技术、规划等资料。3注重工程的个体特征。4确保建议的切实可行。2、

16、检验设备设施安装及运转质量，跟踪了解工程状况，为随后的物业管理打下坚实的根底。1设备安装。2附属设施施工。3隐蔽管网。4智能化安防系统。5物业管理效劳装置。6景观。7建筑结构与建筑配件等。3、根据工程的使用要求以及物业的特质制定物业品牌方案：1开发商的开发战略。2工程的设计理念。3建筑特色。4地理环境。5业主群体的共性。6物业管理公司的品牌效应。7物业的品牌目标。4、全面了解物业的性能、功能及构造，初步拟定物业管理效劳实施方案：1物业管理效劳纲要。2物业管理效劳实施细那么。3物业管理效劳标准。4物业管理费用预算。5、从物业管理的角度，为小区标识系统提供意见：1招牌、广告牌、指示牌、警示牌等。3

17、火警疏通指示图、消防设施标识等。4设备实施名称牌、供配电模拟图等。5小区平面图、宣传栏等。6考前须知、按钮提示等。7导向牌、限速牌、停车牌等交通标识。8绿化标语牌、花木名称牌、小品牌等。9员工效劳牌、价目牌、工作流程与制度牌等。6、在物业正式入伙前制定物业管理效劳的各种公约、守那么：1业主公约。2业主须知。3物业使用指南。4公共设施使用规定。5卫生通那么。6文明公约。7消防守那么等。7、为售楼部营造良好的气氛提供 帮助，如：1礼仪门卫。2导引体系。3保洁效劳。4泊位与泊车效劳。5物业效劳咨询。6物业管理板：向客户推介物业管理人，说明物业管理效劳特色、介绍本企业所具有的物业管理效劳模式；理念、方

18、法等。7办气氛控制。8环境美化等。8、物业管理人员岗前知识培训：1物业管理知识培训。根本内容：物业管理常识-物业管理根底知识。工程物业信息-本工程物业管理效劳硬件概况。工程物业管理信息-本工程物业管理效劳方法与质量目标。物业管理效劳内容、承诺入住与装修相关规定，公众制度等。物业管理风险躲避。物业管理企业信息等。2前期介入期间物业管理人员根底知识与技能培训，根本内容：员工效劳-员工的职业道德标准、礼仪效劳、仪容仪表、言行举止、人际交往、社区文化等。物业管理效劳知识与技能-物业根底知识、物业管理效劳方法与技能，物业管理效劳内容及其标准、岗位职责、工作标准、应急处理、边缘问题的处置等。物业管理根本法

19、律知识-物业管理有关政策法规，公司规章制度等。房屋及其相关知识-物业管理有关政策的设备实施管理维护专业知识、环境维护、物业智能化专业知识等。平安消防知识-物业治安、交通、消防的根底知识，防范不良有因素的方法，平安意识等。工程物业信息-本工程物业管理效劳硬件概况。工程物业管理信息-本工程物业管理效劳方法与质量目标，物业管理效劳内容、承诺、入住与装修相关规定，以众制度等。物业管理风险躲避。物业管理企业信息等。9、在售楼处设立物业管理咨询台，并安排专人值守，提供现场咨询效劳：1回复顾客的物业管理效劳咨询意见。2收集顾客意见，解除顾客疑虑。3配合售楼人员引导顾客消费意向。4配合解决销售过程中出现的工程

20、及物业管理有关的问题等。10、配合开发商开展相关活动：1工程推荐活动。2各类座谈活动沙龙。3装潢知识讲座、装潢展示。4邻里联谊活动等。5根据开发商的整体筹划要求，尽一切能力积极协助、参与筹备工程开盘仪式。11、样板房管理：1采取标准的物业管理方法将样板房纳入日常物业管理的范畴。2保障样板房的日常参观活动正常进行。3保证样板房内物品的平安、完整。4确保其长期保持外观整洁、簇新，动转功能正常，满足楼盘销售工作的需要。12、收集、归纳各类信息、资料并提出意见和建议，及时分送相关部门进行处理：1业主、用户反响信息。2研究业主、用户所馈信息。3工程建设信息。4开发商信息。5物业管理公司内部信息。6其他信

21、息。7对已经签订购房合同的业主，须及时建立档案，并在一定程度保持比拟密切的联系。13、参与相关竣工验收，协助开发商与承建商交接物业：根据相关条例和工程竣工验收保准，协助开发商与承建商交接建筑工程，了解工程状况，提出意见与建议。14、其他约定事宜。第二节 提高管理效劳水平的整体设想与筹划管理效劳理念我们的质量方针是：以顾客为中心，持续改良我们的效劳。它表达了公司在效劳过程中的追求诚心、诚意、诚恳、老实、诚信；在效劳效果上追求完整、完满、完好、完善、完美无止境，公司提供的是物业管理效劳中的完美效劳。完美无止境，而不断追求的过程是一个持续改良过程，通过建立科学化、专业化、标准化、规模化管理体制，提供

22、全方位专业化效劳，严格法规和标准制约、标准组织和个人管理效劳行为，运用现代管理手段，实现办公自动化，致力于精神文明建设，实施企业品牌和形象战略。做开展商的助手由于完满接受的是前期物业管理效劳委托，完满的任务不仅仅是做好日常的清洁、秩序维护、工程和客户效劳工作，同时，物业管理效劳企业将全程参与工程的设计，开发，并在功能定位，设备选型个物业验收、业主入伙交楼中起到重要做用，公司强大的技术力量和丰富的高层楼宇小区，智能化管理的经验，一定能够成为开展商的最正确助手。同时，我们将成为开展商接待业主的第一界面，为开展和业主之间的沟通协调，起到积极地桥梁作用。我们还将成为开展商与承建商之间的重要纽带，物业将

23、对各个系统的质量和承包商的售后效劳进行跟踪，只有经过物业确认的工程才予以最后的结算，从而很好的地保护开展商和业主的利益。 成为业户的帮手本着对企业品牌的珍惜和对业主利益负责的原那么，我们将秉承“老实做人、诚信做事的企业精神，严格履行前期物业委托合同，并事事处处以“业主为关注焦点实现“高完好率、高响应度、高满意度。实现三方的满意就是实现开展商，物业公司、业主的满意，追求三方伙伴式的合作关系。到达多重的利益我们努力通过科学的管理和良好的效劳，使【世纪锦苑】实现良好的经济效益、社会效力和环境效益。经济效益通过我们优质的效劳，要实现的极境效益为：物业管理效劳企业获得一定利润；企业的品牌优势，有利于开展

24、商售楼；最大可能地减少开展商后期对小区人员和财力的投入；业主也通过我们的效劳实现物业的保值；优质的效劳使业主支付的物业管理效劳费感到物有所值。社会效力通过我们的精心管理，为业户提供良好的物业效劳，赢得业主的口碑和社会的认可。环境效益为小区业主提供良好的环境管理、与周边社区和谐相处。我们竭诚让优质的效劳、科学管理构成【世纪锦苑】良好的生活环境。管理效劳目标精心管理、温情效劳、彰显企业品牌效应。我们希望通过物业管理效劳企业与开发商的紧密合作，以最大可能为业主提供最完美的销售效劳和物业管理效劳，以创优和贯标为重要手段，以实现业主高满意度为目标，让【世纪锦苑】的物业管理效劳水平与其名称完全匹配，使其成

25、为公司管理品牌新形象。管理效劳工作重点重点之一：智能化设施运行与维护。【世纪锦苑】的智能化设施提高了住户的生活质量，提升住户的生活品味，改变住户的生活方式，智能化设施要求高，操作严，范围广，涉及到管理安防、通讯等方方面面，为此，我们制订了科学合理、切实可行的智能化实施运行方案、设备运行方案，设备养护与维护方案，以保证智能化设施的有效运作。重点之二：确保因管理原因所造成的治安事件发生率为零。【世纪锦苑】的合理布点和平安防范任务十分艰巨，业主不充许安装防盗网，心理负担较大，智能设施的高效运转需要一个过程，从公司长期管理住宅小区的经验来看，治安的好坏是住户衡量管理绩效的关键。所以我们将与专业人士反复

26、的磋商研讨，根据智能化防范的条件，结合我公司在常州、昆山管理工程总结的经验，从实际情况出发，确立了入住期平安防范“人防为主、技防为辅常规期平安防范“技防为主、人防为辅、全面防范的整体平安防范思路。我们有理由相信，经过我们的管理，可以确保因物业管理效劳原因造成的治安事件发生率为零。重点之三：墙体内埋管线多，违章装修危害极大，我们将装修管理确认为工作重点之一。根据多年来管理住宅小区在装修监管上所取得的经验、严格实施“有章可循、违法必究的装修管理方法，灵活运用各种手段，管理上讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制住在萌芽阶段，确保无违章装修事件。四、效劳工作筹划 筹划一、在智能化管理上，做到“

27、三个到位我们公司成立了智能化技术攻关小组，多方面培训并吸纳专业人才，在充分研究智能化系统的根底上制定了运行方案和维护方案，在具体操作上我们强调“三个到位即业主培训到位、专业技术操作员到位和管理人员到位，业主能否使用智能设施是降低管理难度、提高管理效率的关键。为此我们编制了?【世纪锦苑】智能化使用手册?通过对业主的宣传指导，让业主真正感受到智能化给生活带来的无限好处并使之极配合管理；另外我公司聘用了一批具备智能化系统管理与维护实操经验的专业技术人员，要求所有管理人员都要具备高中以上学历，会电脑操作，必须通过智能化培训与考核合格前方能上岗。筹划二：平安防范上，运用现在科技手段，“三防结合，确秩序维

28、护权。【世纪锦苑】智能化程度高，功能涉及面广，“三防结合是我们的根本平安防范思路。“三防即使是人防、物防相结合。“人防上我们统一由效劳中心监督调度，强调多重结合，即流动岗相结合，白天宽松与夜晚严密相结合，物防上统一采用通透式围栏等手段提高防范能力。在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用已有的智能化设施和信息发布系统、重点部位监视系统、周界防范报警系统、电子巡更系统、家庭平安防范系统、楼宇对讲及建筑设备监控系统、固定岗和巡逻岗等，结合物业效劳中心监督管理，确保小区平安防范到位。筹划三：装修管理上采用情理手段、行政手段、法律手段，实施人性化全程监管。为确保无违章装修、我们抓住房屋墙体内管线多

29、的重点，强调预防为主、有错必纠。预防上我们大力宣传，对业主、装修施工单位和员工进行装修制度、装修要求等施工方面的讲解，明示制度，有据可依，在装修审批上严格把关，并与装修施工单位签订?住宅装修管理协议?，管理中不讲情面，不留缝隙。家常日常追踪监管，采用客服专员、维修人员，秩序维护员齐抓共管的方法，将违章装修消灭在萌芽状态，一旦发生违章装修，我们首先晓之以理，动之以情，运用情理手段及时制止，制止不了的，及时通过行政执法部门予以约束管理，直至诉诸法律给予解决。筹划四：运用科技手段，进行合理调度，有序停车。我们将在车辆主要入口和各停车场口，秩序维护员现场指挥，加强对住户停车的引导；对于乱停乱放的问题，

30、我们将尽力向车主劝说，令其改正，以维护园内的停车秩序。筹划五：发挥公司发挥规模优势，实施对电梯专业化，秩序维护军事化管理。物业管理效劳行业向专业化方向开展是市场的选择和时代的要求，针对【世纪锦苑】电梯等实施 设备多的特点，充分发挥我公司的规模优势和技术优势，逐步实现绿化，保洁、装修、秩序维护、电梯养护、机电等方面专业化管理和效劳，全方位降低管理本钱，力争为主户提供更多的效劳，充分表达我公司的质量方针，让广阔住户真正受益。筹划六：充分借鉴成功经验，开展卓有成效的社区文化活动，向社会文化要物业管理效劳的社会效益、环境效益和经济效益。“一手抓效劳和管理、一手抓精神文明建设是文明成功管理常州、6个工程

31、的一条重要法那么，文明将在环境文化、行为文化、制度文化、精神文化、网上文化等五个方面全方位展开，通过循序渐进、潜移默化、遇教娱乐的社区文化建设，提高居民素质，培养社区精神、增强社区凝聚力；在文化上文明还注重大与小、老与少、教与乐、雅与俗的结合，文明将实施名牌与形象战略，积聚无形资产，创树企业名牌。 拟采取的管理方式、工作方案第一局部 拟采取的管理方式 我们效劳模式的根本思路是：严格资质管理，确保各类人员的专业素质和综合素质，提供全方位专业化效劳，严格法规和标准制约、标准组织和个人管理效劳行为，运用现代管理手段，实现办公自动化，致力于精神文明建设、实施品牌和形象战略。我们的管理方式分组式系统、运

32、作程序系统、信心反响系统和鼓励系统、物业效劳中心主任责任制具体实施方案与考核方法五个局部阐述。组织体统(二)外部组织体系总经理副总经理环境部秩序维护部品质部人力资源部财务部二院保洁效劳处东坡雅居管理处长虹管理处永安花苑管理处三个新工程开发各 顾 问 项 目1、【世纪锦苑】效劳中心与常州帅煜物业效劳是隶属关系。2、市房管局、区房管局、街道办事处等于【世纪锦苑】效劳中心是监督与被监督，指导与被指导。 二效劳中心组织机构：工程经理保安部财务部工程保安部保洁客户接待 周遍保洁工程部效劳中心组织机构图说明：1、效劳中心组织机构中心可以看出，效劳中心将在公司领导下，实行效劳中心主任负责制；效劳中心以下设部

33、门主管，其编制力求精干，其人员一专多能。拟制方案、组织领导和对各项工作检查、指导、协调等方面由效劳中心主任直接负责，各项具体工作在各部门取权范围内由各主管直接安排，个主管下属人员直接向主管负责，而主管直接向效劳中心主任负责，效劳中心主任对公司总经理负责，这样的结构使权力集中责任明确、命令统一、联系简捷、工作高效。2、公共事物中心负责园区平安防范、交通与消防管理，园区保洁绿化养护，客户效劳部负责设备维修养护、日常物业管理效劳、人事、财务、后勤、社区文化活动等事务。 二、运作程序体系效劳中心内部运作流程说明：1、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥、监督的封闭性，效劳中心主任即是指挥者，

34、又是监督者，方案、组织、控制、反响基于一身。防止管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理及时到位。2、操作层职责明确工作程序有严格的质量文件进行标准，同时我们倡导全员适量管理，充分授权，在授权范围内最大限度地调发动工的工作积极性和主动性。三、信息反响系统1、信息是我们重要的经营资源，信息源要全面，会聚于物业管理效劳有关的所有信息，使反响具有一定的范围和频率，信息采取真实，科学。2、保证信息反响通道畅通，信息处理集中，所有信息会聚到管理层，经过分析整理，并由管理层发出指令，跟踪检查。3、保持指令权，检察权哥处理权的高度统一，防止责任别离所导致的管理失控4、充分利用现在化管理手段获得处理和利用信息。5

35、、在坚持控制的方式中，我们采取行政检查、专项检查、交叉检查、外部检查、外部监督、私密检查等方式中。控制的措施有预先控制，现场控制，反响控制。6、质量控制上，对不合格的效劳制订了纠正措施加以整改。四、鼓励系统鼓励是我们人性化管理的方式，尊重个体权力，保持团对精神。思想工作机制重在激发潜能，形成共享价值观，充分发挥员工效能和工作积极性，并且针对个性心里做适时的思想工作，工作方式有谈心、座谈会。奖惩机制在实际工作中以奖为主，以惩为辅，坚持优胜劣汰、奖惩清楚，通过奖励员工往前走，通过惩罚鞭策员工朝前走，做到人人有动力，个个有动力，个个有压力，奖励的类型有物质奖励和精神奖励。培养提升机制在实际工作中极具

36、价值，我们将培训放在集体和个人开展的重要位置，培养的目标是使员工忠于企业，一专多能、精益求精，提升、培训等。工资福利系统重要考核，依据奉献大小进行工资决策，既考虑群体效能，更重视个人利益，充分肯定努力工作所应得的优厚报酬，吸引人才，鼓励员工取得更好的工作绩效。文化活动体统是企业的开展之源，通过文化活动的开展，增强凝聚力和向心力，增强员工的自信心和认同感，通过文化的凝聚功能、引导功能、约束功能把员工的目标个公司的目标紧密结合起来，方式有集体活动、生日会、员工联谊会等。在以人为本德鼓励系统中，我们还将结合全面质量管理模式，进行适时管理，充分发挥每个员工的主观能动性，增强主任公意识和自我实现意识，使

37、其在授权范围创造性地开展工作。这种方式在我们的实际工作中已经取得了较好的效果。五、效劳中心经理责任制具体实施方案及考核方法一实行物业效劳中心主任责任制方案1、实行物业效劳中心主任责任制，物业效劳中心主任应履行以下职能：1依据物业效劳合同的约定，组织落实人员做好小区内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫秩序维护、卫生消毒、车辆管理，依法制止违规装修和违章搭建等具体管理效劳工作；2各级物业管理法规、规定和合同约定、制定小区管理效劳的详细方案和方案，保障物业使用的方便、平安，保持物业及其设施完好、环境优美，公共秩序良好；3明确内部管理制度，标准居住物业小区管理效劳人员的行为，及时处理管理效劳

38、人员的违规行为；4定期公示物业费收支账目，接受咨询；5定期听取业主和使用人的意见和建议，改良和完善管理效劳；6发现违法行为或违反业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；7对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调；8负责组织实施社区文化；9效劳中心主任应当接受政府主管部门、街道办事处的指导和监督、配合相关部门做好社区管理工作。2考核方法：1小区有以下情况之一的，效劳中心主任给予扣除10分处理并扣除50%当月奖金。 维修人员服装不统一未挂牌上岗的； 维修不能做到约时不误、工完料清、住户签收、事后回访的； 小区绿化未按规定或者约定进行养

39、护的；未按约定对小区内的公共部位、共用设备设施提供保洁消毒效劳；一般报修工程24小时内未修理的；小区公共照明设备损坏后不及时修复、影响物业正常使用的；未按消防部门的规定管理消防设施、器材的；停车区域无停车线或停车线不清、车辆乱停乱放现象严重的。 2小区有以下情况之一的，效劳中心主任给予扣除20分处理并扣除当月奖金。未向业主、使用人公开报修 、企业监督 和区、县房产局投诉 的；未公开办事制度、办事程序、办事期限的；物业从业人员“吃、拿、卡、要或者在岗衣冠不整的；公共区域内污水或者粪便满溢，未及时处理的；房屋漏水等急修工程20分钟内未赶到现场及时修理的；房屋修缮及时率不到98%，合格率不到95%的

40、。 3小区有以下情况之一的，效劳中心主任给予扣除30分处理并扣除当月奖金。未执行周一到周日业务接待制度的；接待人员接待不标准、受理不登记、处置不及时的；未按规定在效劳窗口醒目位置公布效劳工程、收费标准的；违反规定或约定乱收费的。4小区有以下情况之一的，效劳中心主任给予扣除全年奖金，取消任职资格，调离岗位或辞退。被物价部门认定乱收费或者不标准，又不整改的；利用管理职权擅自搭建，占用绿地、改变公用设施用途的；对业主、住户投诉置之不理，又不服从行政主管部门监督的；因管理失职，造成重大人员伤亡或财产事故的。其他岗位职责及考核方法 考核与奖金挂钩，按实际得分获奖金，如：100分得奖金100%；90分得奖

41、金90%，以此类推。客户效劳中心主管全面负责客户效劳部的各项工作，负责本部门人员的考核、培训工作。出现考核不公正、培训组织不力，每起扣10分。作为小区设备、工程的主要负责人，全面负责小区设备、工程的维修、保养等各种工作，处理小区各工种安装、维修及保养等工作中出现的问题，出现处理问题不及时，每起扣5分。组织和安排清洁绿化养护效劳工作，做好清洁绿化养护的书面文件及记录的汇总管理。出现清洁绿化养护效劳组织不到位，每起扣5分；清洁卫生、绿化养护工作监督管理，出现监督工作不到位，每起5分；负责环境维护与监督，出现没有妥当处理突发事件，每起扣5分；内勤做好窗口效劳接待工作，热情主动，处置及时，无有效投诉，

42、发生业主有效投诉，每起扣10分；物业管理效劳费收缴率，每年13季度达85%，年底95%，旧欠费每年完成50%。每降低一个百分点扣5分；做好效劳中心员工出勤记录，在每个月26日报公司，出勤记录填写标准化。发现迟交记录，出勤记录不标准，每起扣5分；负责效劳中心档案资料的保管、计算机信息的个管理，管理费票据的打印及效劳中心各项内勤工作，发生档案资料，计算机信息，票据打印错误，每起扣5分；收取管理费等并登帐，向银行存款，做日报、周报表，并按时与公司财务部结账，发生登帐错误，与公司财务部结账不及时，每起扣5分；协助催帐与分流，出现怠慢工作，每起扣5分；客户人员做好日常保修效劳接待工作，着装整齐，态度和蔼

43、，件件落实，无有效投诉。发生有效投诉，每起扣10分；标准填写、装订报修登记本、报修单，做好报修单的回访工作。发生报修登记本、保修单填写、装订不标准，保修单无回访，每起扣5分；每天巡视小区两遍，做到楼道无堆物，街坊设施完好，环境整洁、绿化运作好，并有记录。发生无记录，每次扣5分；发生楼道有堆物，公灯、路灯、管道街坊设施损坏，环境不整洁，绿化有破坏裸露现象，有记录无处理结果的，每起扣3分；无记录，每起扣5分；负责按规定的程序办理入住手续，陪同业主验收房屋，做好发放钥匙、入住资料等工作，整理好业主资料交内勤归档。不按规定的程序办理，每起扣5分；业主资料不全，每起扣5分；做好空置房的管理。发现空置房清

44、洁卫生差的、房屋实施不齐全的，每起扣5分；无空置房档案及维护方案对空置房进行维护，扣10分；审核业主的装修申请，并对业主的装修全过程进行监督、验收、发现有破坏承重墙、外墙立面及小区整体环境等违章现象的，未及时制止或不采取措施整改的，每起扣10分；收集整理业主二次装修的资料；业主二次装修资料不全，每起扣10分；拟写并发放违章等其他管理通知。发放通知不及时，每起扣10分；维修人员着装整体、佩戴齐全、和蔼可亲、文明效劳一个轻：落手轻；二个不：不得向业主“吃、拿、卡、要不让业主做小工；三个一：上门效劳带一个鞋套，一块抹布，一块垫布，。每发现一起着装不整齐，佩戴不齐全，态度生硬，扣5分；每发现一起“吃、

45、拿、卡、要，让业主做小工现象，扣10分；每发现一起业主有效投诉扣10分；修理及时，接到报修单后二十分钟内到现场，及修不超过24小时，小修不过48小时，维修及时率100%，合格率98%以上，效劳满意率98%以上；每发现一起接到报修单到现场超过二十分钟特殊情况除外的扣5分；每发现一起急修过夜，小修超过48小时的，扣5分；维修及时率、合格率、效劳满意率每降低1%，扣5分； 3报修单填写清楚正确，内容包括：查勘修理工程、实做数量、修理人、材料名称、规格、单位、实耗数量等。每发现一起填写不清楚的，扣1分，不正确的扣2分； 4每日一次巡视配电房并有记录，配电房每周一次清洁，发现故障及时处理并有记录； 5每

46、周一次巡视水泵房并有记录，发现故障及时处理并有记录；每周一次清洁，机组柜每月清洁一次。每发现一起无记录，扣5分；每发现一处不清洁，有灰尘，扣5分； 6负责监督、检查和测试小区重大设备的检修。发生监督、检查不到位，每起扣5分。 秩序维护主管 秩序维护主管对本区域内平安防范工作负全部责任。领导队伍认真履行职责，圆满完成公司秩序维护部交给的各项平安防范任务，因玩忽职守，发生一般事故，每起扣10分；发生重大事故，每起扣20分；负责日常的防盗，防火、预防交通事故的组织与设施，检查指导、考勤、讲评，协助队员处理疑难问题。因预防工作不力发生一般事故，每起扣5分；发生重大事故每起扣10分；负责本区秩序维护队员

47、培训、行政管理、思想教育、违纪查处和奖罚。发生培训组织不到位、奖罚不清楚，每起扣10分；带着队员认真贯彻落实公司下发的各项规章制度，并处处起模范带头作用。违反公司下发的各项规章制度，每起扣10分；负责突发事件的组织指挥，经常组织骨干研讨突发事件处置方法。发生突发事件的组织指挥不力，每起扣10分；负责本区园内消防工作，经常检查消防器材，使消防器材保持良好状态，发现火情及时报警，并采取应急措施维持秩序，存在火灾隐患不消除，每起扣10分7负责本区域内外人员管理，经常抽查抽查办证手续是否齐全，并监督无证犬办证和栓养，不注意工作方式，每起扣5分；秩序维护队员1着装整洁、佩戴齐全、举止文明、精神振奋。每发

48、现一起着装不整洁、佩戴不齐全、态度粗暴等行为或投诉，扣5分；2按时接班，不无故迟到早退，坚守岗位、不脱岗，漏岗，交接班记录齐全，字迹端正，敬业爱岗，遵守岗位制度，每发现一起交接班无故迟到早退，脱岗、漏岗交接班记录不齐全、字迹潦草、不遵守岗位制度的，扣5分；3固定岗：熟悉小区业主的根本情况特别是当月业主装修情况，来访人员有登记，邮件收发无积压现象，车辆出入有记录，每发现一起小区业主的根本情况不熟悉、来人来访未登记、邮件收发有积压现象，车辆出入缺失，记录等现象，扣5分；4巡逻秩序维护:熟悉小区业主的根本情况，按时巡逻，检查小区的治安、防火、防盗、水浸、业主装修等情况，能及时发现、报告并处理突发事件

49、；巡视检查公共设施、娱乐设施、消防设备设施、小区外墙、玻璃等设施，发现问题能及时报告并登记在值班记录上。每发现一起小区业主的根本情况不熟悉，扣5分；每发现一起小区治安、防火、防盗、水浸、业主装修方面的问题，未及时处理及上报的扣10分；上报无记录的扣5分；每发现一起公共设施、娱乐设施、消防设备设施、小区外墙、玻璃等设施损坏，未及时上报的扣10分；上报无记录的，扣5分；5车管秩序维护：熟悉小区业主的车辆情况，确保停车费用的收缴：小区、车库内的车辆停放整齐有序，无乱停和影响交通现象，做好车库内的防火工作，排除火灾隐患；确保车辆不出过失，发出异常情况及时上报并做好记录，每发现一起不熟悉车辆情况，小区、

50、车库内的车辆乱停放的，扣5分；每发现一起停车费用有误或存在舞弊现象的，因失职造成车辆出过失的，视情节严重，扣20分直至辞退。保洁绿化主管对本区域卫生绿化工作负责全部责任。每天巡逻辖区内路面平台、车库、车道、停车场、广场、人行道、雨篷、绿化景观地带等)污泥沙残留，无纸屑、烟头等杂物，发现一起不整洁扣5分，情况严重扣10-20分；2根据监控点，每天抽查扶手、楼梯等各种表箱、宣传栏、消防栓箱；无灰尘、污迹、蜘蛛网；玻璃；确保明亮、无积尘，发现一起不整洁扣5分，情况严重扣5分，情况严重扣10-15分； 3每周检查内墙面、外补墙：确保无积尘、蜘蛛网、青苔、乱张贴、每天坚持垃圾清运情况，确保日产日清，无堆

51、积、常消杀、无臭味。发现一起不整洁扣5分，情况严重扣15分；4熟悉各种清洁剂和农药化肥的化学成份和性质，并合理有效使用；制定保洁、绿化工作方案及工作流程并跟踪实施，合理安排个小区修剪、施肥、治虫等养护工作，检查、考核保洁员、绿化员的工作质量，逐日做好相关的台账记录。无记录扣5分；无方案扣5分。5每月必须负责保洁绿化员岗位培训一次，以及技术指导工作，并做好记录。不培训扣20分，五记录扣5分。保洁人员1衣着统一整齐、精神饱满、坚守岗位、不脱岗、漏岗，能做到随脏随扫，每发现一起衣着不整齐、脱岗、漏岗的，扣5分；2地面清洁：每月对机动车库、非机动车车库进行冲洗，清扫，每周对地面清扫，消防栓、消防箱、灭

52、火器和其它标识擦拭二次。每发现一起不清洁、有灰尘的，扣5分；每个月对园区路面、楼道地面保洁，及时清扫纸屑、果皮、烟火、积水等，使地面、明沟、绿化、草坪保持干净、无杂物、积水、每发现一起不清洁，扣5分；3楼层清洁每天对楼梯进行清扫，保持楼道整洁。每发现一起不清洁， 5分；每周对楼梯、走道拖洗一次、楼道栏杆、扶手、电子防盗门按钮、开关、信报箱擦拭二次。每发生一起不清洁，有灰尘的情况，扣5分；每季对楼梯灯罩、走道灯罩、地下室灯罩等公共实施擦拭两次，每发生一起不清洁，有灰尘的情况，扣5分；4垃圾分类收集，每天两次，日产日清，垃圾箱每天清洗并定期消杀。垃圾不收集每发现一次扣10分，不及时清运扣10分，垃

53、圾箱不清洗，消杀发现一次扣5分，绿化人员负责对小区的绿化植物，草坪精心养护。发生不按绿化养护操作规程进行操作的情况，每起扣5分妥善保管绿化器具。发生保管不当造成绿化器具损坏、丧失的情况，每起扣10分；第二局部 工作方案依据管理方式和管理运作流程，我们将工作方案分为前期管理、入住期管理和常规期管理三局部，按照轻重有序、科学实效的原那么，立定如下管理工作方案；入住期管理工作方案序号项 目内 容时间一入住手续办理1、准备好入住资料，举办入住仪式；1、合理设置办理入住手续的流程和岗位；3、为住户办理入住手续，提供便利效劳。2021年二住户装修管理1、对住户和装修队伍的培训，告知物业使用中禁止行为，2、

54、装修申报审批；3、装修施工过程监管。同步进行三档案的建立和管理1、收集档案资料；2、科学分类。同步进行前期管理方案序号项 目内 容时 间一前 参与施工监督管理1、研究规划设计意图他，掌握工程施工现状；2、与区建设局、房地产等主营单位沟通；3、从物业房屋的角度，提出合理化建议。2021年12月二组建物业效劳队伍1、人员的选拔；2、人员的培训；3、人员的上岗；同步进行三拟订物业效劳方案1、总结住宅区管理的成功经验；2、对住宅展开深入的调查研究；3、针对【世纪锦苑】，从物业管理角度，提出合理化建议，拟订管理方案；同步进行四完善管理及办公条件1、安排管理用房；2、安排于昂宿舍；3、调配物质装备；同步进

55、行五制定管理规那么制度1、制定切合实际的各项制度；2、引入IS09001：2000质量管理体系；同步进行六物业验收与接管1、依据标准，逐项检查发现催促整改2、办理书面移交手续，做好遗留工程备案；2021年正常期管理工作方案序号项 目内 容时 间一房屋及公共设施维护保养1、制定房屋养护及维修方案方案2、公共部位的维修管理；3、房体的养护效劳；同步进行二机电设备的维修养护1、设备的根底资料管理；2、设备的运行管理；3、设备的维修管理；4、设备能源和平安管理。同步进行三治安防范管理1、平安防范；2、交通、车辆秩序；3、消防管理。同步进行四智能化设施管理1、智能化设备的日常使用操作；2、智能化设施的维

56、护。同步进行五园区环境管理1、园林绿化管理；2、清洁卫生管理；3、环保管理。同步进行六财务管理1、财务账务；2、费用收取。同步进行七社区文化活动的开展1、社区宣传；2、举办社区活动；3、提供社区效劳。同步进行八便民效劳和完善配套1、住户提供便民效劳；3、协助完善学校交通、救护等机构的配套。同步进行第三局部 企业物资装备方案为使【世纪锦苑】物业效劳水平上档次，本公司拟投入足以保障小区物业效劳水准的能力，财力、物力、除确定的人员外，本公司将利用现管物业的优势，随时应付人员的变动或对人员进行主动的调换，在物力上，本公司拟做如下安排；管理用房按照?常州市物业管理实施方法?规定，由开发商按照总建筑面积的

57、4%0比例无偿提供并能直接使用的管理用房，产权归全体所有，具体安排方案与开发商协商另定。员工宿舍、在管理用房中划拨一定数量的住房面积，保证24小时驻守【世纪锦苑】小区员工都能安排在集体宿舍，以便处理24小时发生的水电及其他管理效劳商的问题。固定资产类 见附表在物质装备止，公司将严格安装“必须、节约、使用、的原那么进行配备，同时为了保障小区的管理工作有序进行，公司将依靠自身的资金、人才优势权力支持【世纪锦苑】效劳中心工作，做到物质共享、资源共享。第四节 管理人员的配备及人员培训第一局部 【世纪锦苑】管理人员的配备我们在人员配备上坚持以“精干、高效、敬业、的用人原那么为根底，确定“重学历也重能力，

58、重水平更重品德的用人标准，严把人才选聘关。管理层根本素质要求会操作计算机，学历上要求到达高中以上文化水平，工程技术岗位引进大传以上包括计算机机网络，通讯技术的专业人才。人才来源上什么以内部选送为主，并高标准外聘专业人员，保证管理队伍的高素质和水平。在管理队伍建设上，我们将采用标准管理和人性化管理相结合的方式，运用鼓励机制，充分调动全体员工的工作积极性，严格考核，确保管理目标得以实现。工程管理处人员构成序号岗位人数备注1管理员5效劳中心经理1人2设施设备维护人员33秩序维护员21秩序维护主管1人4保洁员14其中保洁绿化主管1人5绿化养护员1合计44人一、效劳中心主任、主任助理简价效劳中心设经理一

59、名，大专学历，从事物业效劳工作5年以上，具有很强的责任心，有丰富的效劳效劳管理经验，精力充分，组织管理能力强，具有创新和开拓精神，具备全国物业效劳企业经理资格证。二、部门管理人员概况 一客户效劳中心：设客服主管1人，大专文化，具有丰富物业管理效劳经验；事物助理2名，中专以上学历，具有丰富物业管理效劳经验；设工程主管一名，懂工程建筑学；维修人员2名，大专文化程度，1-5年以上物业管理效劳工作经验及设备维修经验。具备懂得强、弱知识；内勤、财务一名1名，大专以上文化程度，持有会计上岗证书，计算机操作熟练。二公共事物效劳：设秩序维护主管1名，具有秩序维护管理工作的经验，下设秩序维护班长3名兼岗，班制：

60、3班制，固定岗共设9人，巡逻岗9人，全部为初中以上文化；监控管理员2名，高中以上文化程度，计算机操作熟练；另设保洁绿化主管1人兼，保洁员13人。绿化员1人。 第二局部 人员的培训企业的竞争是人才的竞争，而人才的竞争关键在企业是否最大限度地开发人力资源。要实现管理人员素质的现代化，必须标准企业的培训制度，把培训作为企业的开展战略，常抓不懈。我们确定了极具针对性的物业管理效劳人员培训目标，确立了全员中长期培训方案。公司采用计算机、摄像机、智能网络等先进的培训手段；全方面、多层次地传输新理论，传授新技术，重点开展智能化培训、电脑培训和物业管理效劳“全员培训、全过程考核的培训真正落到实处。一、培训体统