桂平市城镇低效用地调查报告

1、桂平市城镇低效用地调查报告桂平市国土资源局北京舜土规划顾问有限公司二一八年十一月桂平市城镇低效用地调查报告II目录 TOC o 1-2 h u HYPERLINK l _Toc526668034第一章项目概述 第一章项目概述一、调查背景为高效、合理推进全区城镇低效用地再开发工作，广西壮族自治区国土资源厅根据国土资源部关于印发关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知（国土资发2016147号）和国土资源部办公厅关于印发城镇低效用地再开发规划编制要点的通知（国土资厅发201747号）等文件要求。印发了广西城镇低效用地再开发规划编制要点，积极组织全区所有县（市）开展城镇低效用地调查工作

2、，同时要求14个设区市和8个县级市编制城镇低效用地再开发规划。桂平市作为全区8个县级市之一，在桂平市人民政府的统筹协调下，由桂平市国土资源局会同相关部门按照广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发广西城镇低效用地再开发规划编制要点的通知（桂国土资办201867号）要求，认真开展城镇低效用地调查工作，通过内业信息提取与外业实地核查相结合的方式，全面掌握桂平市调查区范围内土地利用现状、科学划定城镇低效用地范围、并深入测算分析低效用地可挖掘潜力、存在问题等，为下一步编制城镇低效用地再开发规划成果奠定基础。二、调查目的当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，人口的不断增长和各行业快速发展对建设用地的需

3、求量不断增加，而我国人多地少，土地资源稀缺的基本国情使得建设用地的供给与需求两者之间的矛盾更加尖锐。因此，如何提高土地使用效率，挖掘现有土地利用潜力，科学管理、合理规划有限的土地资源，成为解决建设用地供需矛盾的重要途径。开展桂平市城镇低效用地调查工作，能够全面掌握调查范围内低效用地的面积、权属、土地分类、规划用途等信息，建立城镇低效用地基础信息数据库，制定城镇低效用地再开发的对策和措施，为科学管理和合理利用建设用地、提高土地利用效率，强化土地政策参与宏观调控、构建最严格的节约用地制度，促进城市建设提档升级等提供依据。三、调查依据1、土地利用现状分类GB/T21010-2007；2、城镇地籍数据

4、库标准TD/T1015-2007；3、地籍调查规程TD/T1001-2012；4、节约集约利用土地规定（国土资源部令第61号）；5、国土资源部关于印发关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知（国土资发2016147号）；6、国土资源部办公厅关于印发城镇低效用地再开发规划编制要点的通知（国土资厅发201747号）；7、广西壮族自治区国土资源厅关于印发广西城镇低效用地再开发工作实施方案的通知（桂国土资发201751号）；8、土地利用现状分类（GB/T 210102017）；9、广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发广西城镇低效用地再开发规划编制要点的通知（桂国土资办201867号）；

5、10、广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发城镇低效用地再开发规划成果图件编制标准的通知（桂国土资办2018227号）。四、调查原则1、内外结合，全面调查。城镇低效用地调查范围内的所有地块均须进行内业判别与外业核实调查。2、古今对比，充分衔接。本着“尊重历史，面对现实，服务应用”的思路开展调查工作，做好调查成果与历史档案的衔接、对比工作。3、有理有据，稳步开展。调查以已确权界址成果为依据，以用地现状为参考，稳步开展调查工作。4、规范成果，奠定基础。城镇低效用地调查成果的规范性、完整性、准确性应符合规范要求，为规划方案编制奠定基础。五、调查时点及调查方法城镇低效用地调查时点统一为2017年12月

6、31日。采用内业提取信息与外业实地核查相结合的调查方法，以外业实地核查为主。六、调查思路及技术路线（一）调查思路首先确定调查范围，根据收集到的基础资料，制作调查工作底图，在调查工作底图基础上，依据低效用地类型划分调查区；其次根据土地权属、用途及产权特征等细分调查单元，在调查单元基础上，通过内业分析及外业核查，科学划定低效用地范围；最后以调查单元为对象，从定性角度分析低效用地规模、结构与布局，低效用地利用强度、利用效益，用地现状与规划用途差异性，确定低效用地最佳挖潜方式，另外采用定量分析方法，从定量角度测算低效用地的规模潜力和经济潜力，并根据测算结果，划分潜力分区。（二）技术路线城镇低效用地调查

7、工作具体包括资料收集、内业分析、外业核查、数据检查、数据汇总及成果编制六大步骤。资料收集充分收集经批准的土地利用总体规划成果、最新土地利用变更调查成果及对应时点的遥感影像数据、城市规划和经济、人口等相关资料。对收集的资料进行整理分析，包括数学基础、数据时点、数据成果相关技术参数指标等，确保基础数据现势性、合法性和逻辑准确性。具体收集资料主要有：（1）桂平市土地利用总体规划调整完善成果，资料来源于桂平市国土资源局规划股；（2）桂平市2017年土地利用变更调查成果、遥感影像数据及最新城镇地籍调查数据，资料来源于桂平市国土资源局地籍管理股；（3）桂平市中心城区建设用地集约利用潜力评价成果，资料来源于

8、桂平市国土资源局土地利用管理股；（4）桂平市城市总体规划（2012-2030）及桂平市旧城区控制性详细规划，资料来源于桂平市住房和城乡规划建设局；（5）桂平市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要，资料来源于桂平市发展和改革局；（6）桂平市2017年经济、人口数据，资料来源于桂平市统计局；（7）其他资料。2、内业分析（1）工作步骤首先确定城镇低效用地调查范围，通过计算机技术和信息技术，根据已收集的基础资料，获取调查地块内的行政区划代码、坐落单位、用地面积、国有土地面积、集体土地面积、建筑面积、现状用途、规划用途等信息，制作调查底图。（2）相关信息获取方法权属及坐落信息获取。依据桂平市2017年

9、土地利用现状变更调查及城镇地籍调查成果，通过内业分析直接读取，针对未被覆盖的区域结合外业实地探勘结果综合确定。土地面积信息获取。根据内业处理的结果，通过地理信息系统和计算机技术，根据资料收集的完备程度量算总面积、国有土地面积、集体土地面积等。现状地类和规划用途信息获取。对调查地块的地类信息直接在内业分析的时候进行直接读取，依据最新城镇地籍调查成果中的地类信息直接读取现状地类，将城市总体规划图叠加到调查底图上获取规划用途。建筑面积信息获取。有城镇地籍图的调查区，依据城镇地籍调查数据测算调查地块范围建筑面积。没有城镇地籍图的调查区，须结合外业实地调查获取。3、外业核查以乡镇（街道）为单位，根据内业

10、处理的数据情况、打印调查底图和调查表格组织开展外业的核查工作，实地核实调查地块的情况，可以补充或删减相应地块，调整或确认地块界线和具体低效用地类型界线。核查调查地块内建筑经济基本信息时，在城镇地籍图没有覆盖的区域，按照调查表格的要求调查地块内建筑的户（宗地）数、建筑面积，调查人员可在遥感影像基础上进行基底勾绘，同时结合外业踏勘核定楼层数后综合测算其建筑面积。4、数据检查（1）数据格式和数学基础检查。检查数据文件命名、数据格式、数学基础是否符合数据库标准要求。（2）上图内容检查。城镇低效用地调查上图内容是否遗漏，是否符合要求；城镇低效用地调查地块是否与提供的资料一致。属性数据结构检查。城镇低效用

11、地调查单元图斑数据层的属性结构是否符合规范要求；城镇低效用地调查单元图斑数据层的属性值是否正确；城镇低效用地调查区编号和城镇低效用地调查单元图斑编号是否唯一。图形数据检查。城镇低效用地调查单元数据图层是否存在拓扑错误；城镇低效用地调查单元数据图层和城镇低效用地调查单元基本信息表的数据信息是否一致。5、数据汇总（1）面积统计。以城镇低效用地调查单元为单位，统计汇总城镇低效用地范围内各城镇低效用地调查单元的地类、面积、权属等信息。（2）逐级汇总。根据各乡镇（街道）上报的城镇低效用地调查信息进行分类汇总。6、成果编制（1）编写城镇低效用地调查报告。（2）统计汇总调查表格成果。（3）建立城镇低效用地数

12、据库。（4）绘制图件。桂平市城镇低效用地调查技术路线如图所示：资料收集、整理城镇地籍图城镇规划图遥感影像图土规图二调现状图套合、内业处理外业调查底图、调查表各乡镇（街道）外业调查数据检查数据汇总数字化采集，录入属性，数据拓扑检查建立桂平市低效建设用地调查数据库编写调查报告、绘制图件成果汇交成果资料归档及应用图1 城镇低效用地调查技术路线图第二章桂平市概况一、区位交通桂平市位于广西壮族自治区东南部，地处黔江、郁江、浔江交汇处，距自治区首府陆路255公里，东部和东北部与平南县交界，东南与容县为邻，南与北流市、兴业县相连，西连贵港，西北与武宣、金秀两县相接。桂平市区位优势明显，是泛珠三角经济圈和东盟

13、自由贸易经济圈结合部，又是连结华南经济区和西南经济区的重要城市，西江经济带重要节点城市。桂平市交通便利，溯黔、郁两江而上，直达南宁、柳州；顺江而下，可泊梧州、广州、香港、澳门及珠江三角洲各埠而通海外；千吨的轮船能从南宁、柳州经桂平直抵广州，素称“黄金水道”。并与铁路交通大动脉-南昆、湘桂、黎湛线连结，形成水陆交通大循环。二级公路贯穿全市东西南北，从桂平城区至南宁、桂林、广州、东莞、深圳等地的汽车皆可朝发暮至。贵梧高速、桂来高速和南广高铁均已通车，极大地提升了桂平的交通优势，桂平融入了珠三角两小时经济圈和南宁一小时经济圈内。图2 桂平市区位图二、自然条件（一）地形地貌桂平市境内地势西北和东南高，

14、中间低。西北的大瑶山与东南的大容山地域相对耸立，状似马鞍；西北部为大瑶山余脉和莲花山始端；东南部为大容山北麓，山地边缘丘陵广布；中部为开阔的浔江，郁江平原。黔江和郁江分别从市域的西北和西南流入，至市域中心相汇入浔江，再从东北部流出，“三江”的两岸平原沃野形成广西著名的浔江、郁江平原，构成素称“七山、一水、两分田”的结构。同时又具备罗丛岩，白石山和大平山等地区的喀斯特地貌和丹霞地貌特色。（二）气候桂平市处于低纬度地区，属亚热带季风气候，夏半年（49月）受湿热的夏季风影响，盛吹偏南风；冬半年（10月次年3月）受干冷的冬季风影响，多吹偏北风。总的特点是：气温较高（年平均气温21.4度，相对湿度80%

15、），阳光充足（年平均日照1700小时，全年无霜期长达339天以上），雨量充沛（年平均降雨量1726.7mm），但分布不均。夏季多暴雨，易洪涝，春秋有干旱，冬季有霜冻。（三）水文桂平过境河流干流有黔江、郁江、HYPERLINK /v597811.htm t /_blank浔江，均属珠江流域西江水系。黔江、郁江分别由西北、西南方向流入，在县城汇合为浔江。各河流大体是顺着地势向东流，干流黔江、郁江、浔江横贯其中，支流分布两侧，状如老树盘根。（四）自然资源桂平市自然资源丰富，山林类型繁多，有国家一类保护植物树蕨和樟、格木、紫荆、楠、观光木、猪血木、华南五针松、锯叶竹节树以及大平山动植物保护区。用材林以

16、杉、松为主，经济林有肉桂、八角、乌桕等，果树有荔枝、龙眼、柿子、柑、橙、桔、香蕉、菠萝等。桂平市地处南华准地台桂中-桂东台陷之大瑶山凸起的西南部，地质条件复杂，地层发育齐全，成矿地质条件优越，矿产资源特别是有色金属矿产资源十分丰富，具有矿种较齐全，共生、伴生矿种多，分布广，质量好，储量大，综合利用性强和价值高等特点。经地质勘探，已探明的主要矿产种类有铁、锰、铜、铅、锌、锡、金、银、硫、磷、重晶石、萤石、石灰岩、麦饭石、陶瓷土、砖瓦用粘土、建筑用砂、花岗石、大理石、矿泉水等40多种30多处。有的已成为桂平市经济发展的基础产业，在经济建设中发挥着重要作用。桂平市旅游资源也十分丰富，拥有国家4A级西

17、山风景名胜区、太平天国金田起义遗址、国家3A龙潭国家森林公园三个国家级旅游景区。桂平西山是华南著名佛教胜地，原中国佛协常务理事释宽能法师圆寂后留下世界佛教有史记载第一例比丘尼的三颗舍利子。此外有珠江流域第一峡-大藤峡（毛泽东主席1974年亲笔写下“大藤峡”三个字）、道教三十六洞天中位列第二十一洞天-白石洞天、道教七十二福地之天南福地-罗丛岩、广西现存最高古塔-东塔以及北回归线标志公园等。桂平市是广西首个县级“中国优秀旅游城市”和“国家地质公园”。三、社会经济状况（一）行政区划桂平市行政上隶属于广西壮族自治区贵港市，别名浔州。全市现共有26个乡镇，其中建制镇21个，乡建制5个。市人民政府驻西山镇

18、。全市土地总面积407052.78公顷。2017年末全市户籍总人口201.74万人，其中常住总人口158.37万人，城镇人口68.03万人，城镇化率达42.96%。（二）经济概况2017年桂平市地区生产总值为357.43亿元，按可比价计算，同比增长8.60%。其中，第一产业增加值66.97亿元，增长4.6%；第二产业增加值177.23亿元，增长10.8%，其中工业增加值152.36亿元，增长10.4%；第三产业增加值113.23亿元，增长7.8%；三次产业的比重为18.7:49.6:31.7。2017年桂平市财政收入16.53亿元，同比增长6.40%，全社会固定资产投资267.59亿元，比上年

19、增长16.03%；城乡居民人均可支配收入分别为28270元和12644元，分别增长7.0%和9.7%。第三章城镇低效用地调查一、城镇低效用地内涵城镇低效用地是指城镇规划区内，经全国第二次土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧、设施落后、不符合安全生产和环保要求的存量建设用地，权属清晰、不存在争议和法律纠纷，主要包括旧城镇、旧厂矿、旧村庄和其他低效用地。二、低效用地认定标准（一）旧城镇认定标准具有以下情形之一的用地可认定为旧城镇用地：1、布局散乱、用途不合理、设施陈旧、不符合安全要求的城镇建设用地；2、达不到所在区域控制性详细规划确定的容积率、建筑密度等控制标准的城

20、镇建设用地；3、不具备保留价值的城市规划确定实施改造的城镇建设用地。（二）旧厂矿认定标准具有以下情形之一的用地（国土部门认定的闲置土地除外）可认定为旧厂矿用地：1、国家和自治区产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地。认定依据：产业结构调整指导目录（2011年本）（2013年修订）、部分工业行业淘汰落后生产工艺装备和产品指导目录（2010年本）等文件规定的禁止类、淘汰类产业用地；2、不符合安全生产和环保要求的产业用地。认定依据：根据环境保护部关于实施工业污染源全面达标排放计划的通知广西壮族自治区工业污染源全面达标排放计划实施方案的通知（桂环函2017539号）等文件要求，钢铁、火电、水泥、煤炭、造

21、纸、印染、污水处理厂、垃圾焚烧厂等8个行业工业污染源排放排查和评估未达标的产业用地；3、“退二进三”产业用地。认定依据：因城乡规划调整或实施城市规划需要进行旧城改造的工业用地；企业因转型升级需要自行申请退出的工业用地等；4、利用强度和投入产出强度明显低于建设用地控制标准的产业用地。认定依据：广西壮族自治区建设用地控制指标（修订稿）（桂国土资发201578号）和各市、县制定的有关控制标准；5、企业处于停产、半停产状态1年以上的工矿用地，工业内部空闲地；6、布局散乱、设施落后，规划确定改造的老工业区。（三）旧村庄认定标准具有以下情形之一的用地可认定为旧村庄用地：1、因城市基础设施、公共设施建设或城

22、市规划实施需要进行改造的村庄用地；2、村内生活环境恶化，配套设施落后，不符合规划和消防要求，房屋质量存在安全隐患，居民生命财产安全和人身健康受到严重威胁的村庄用地；3、村内存在环境污染、治安恶化等问题，严重妨碍周边地区单位和居民正常经营和生活的村庄用地；4、因产业结构调整或引进重大项目等需要改造或实施搬迁的村庄用地；5、城中村内达不到所在区域控制性详细规划关于节约集约用地标准的“三产用地”；6、因公共利益需要，市、县政府决定进行改造的其他村庄用地。（四）其他低效用地其他低效用地主要包括空闲场地、废弃道路、废弃特殊用地等。参照以上认定标准，从土地利用强度、投入产出水平、用地布局、基础设施配套水平

23、、房屋建筑质量、历史文化风貌保护、安全生产、环保、消防、开发利用现状与规划开发利用方向协调性等方面进行综合分析，科学合理判定调查范围的每宗土地是否属于低效用地。三、调查范围及对象根据桂平市实际情况，本次城镇低效用地调查以桂平市2017年土地利用变更调查成果为基础底图，结合桂平市土地利用总体规划调整完善成果，最终确定城镇低效用地调查范围为：桂平市中心城区和桂平市产业园允许建设区范围内经2017年土地利用变更调查已确定为建设用地的土地。调查对象为调查区域内符合低效用地认定标准的旧城镇、旧村庄、旧厂矿及其他低效用地。四、调查时点本次城镇低效用地调查时点统一为2017年12月31日。五、调查底图制作1

24、、进行坐标转换和基础地理信息提取从地籍数据库中提取反映规划基期年的宗地信息层数据（或地类图斑信息数据）和建筑层信息数据，对各类图件进行坐标转换，在西安80坐标系下对地类（用途）图斑图与地形图或地籍图作叠置配准处理，并作图层拓扑检查。在此基础上，从地籍数据库、土地利用现状图、行政区划图以及地形图等中提取行政界线、政府驻地、道路交通、河流水系、重要地物、名称注记等基础地理信息。若地籍数据库、土地利用现状图、地形图等信息不全，或不能全部覆盖规划范围的，则应结合遥感影像图或实地调查，补全基础地理信息。涉及不同图件中行政区划界线等基础地理信息不一致的，原则上应以归口管理部门的权威数据为准，如行政区划界线

25、原则上以民政部门的数据为准。2、进行地类（用途）转换，并核实补全地类图斑信息对比分析地籍数据库中的地类（用途）图斑用地分类与土地利用现状分类（GB/T 210102017）用地分类标准体系，将地类（用途）图斑图的分类属性统一转换到符合调查工作底图要求的用途分类体系。用途统一转换后的地类应至少包含规划编制工作所需的商服用地、住宅用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、其他用地等二级地类。综合比对地形图、遥感影像图、控制性详细规划用地现状图等，结合实地调查，对所有地类图斑的地类信息进行核实、补全，确保调查底图中每个图斑地类属性的准确。3、提取建筑物信息从地籍数据库中提取建筑基底、建筑面积（或建

26、筑层数）等建筑物信息，进行图形数据的拓扑检查和数据一致性、合理性检查；然后，以前述形成的地类图斑为空间单元，进行建筑物信息数据拓扑分析，形成对应于地类图斑空间单元的建筑物属性数据。当涉及地籍数据信息不完整时，应首先采用相应区域的地形图数据予以补全。当地籍数据、地形图数据不能反映规划基期年现状，或不能全域覆盖时，应结合遥感影像图、航摄图或实地调查，对建筑物信息予以补全。4、图层检查，形成调查底图根据制图综合规范要求，对细碎图斑作合理归并。在此基础上，进一步作图层拓扑检查，以及地类图斑与建筑基底、建筑层数等信息的图数一致性检查，最终形成调查工作底图和基础数据库。六、划分调查区以调查工作底图为底图，

27、在对调查范围内低效利用的旧城镇、旧厂矿、旧村庄等空间分布综合分析的基础上，综合考虑城市总体规划功能分区图斑边界、城市道路分布情况、街道（建制镇）行政界线、地物界线、地块界线等划分调查区。根据城镇低效用地不同类型，划分为旧城镇、旧厂矿、旧村庄、其他低效用地等调查区，并对各类调查区进行编码编号。七、确定调查单元根据土地权属、用途及产权等特征，充分考虑与控制性详细规划地块及再开发改造空间单元衔接基础上，以城市生活圈、社区更新范围，以及能够完善区域功能、提升品质的范围在调查区内部细分调查单元，并对各类调查单元进行编码编号，旧城镇为CZ，旧村庄为JC，旧厂矿为CK，其他为QT，编号如CZ001、JC00

28、1、JC002、CK001等进行编号，且要确保同一县（市、区）内调查单元编号的唯一性。一个调查单元可以由一个宗地也可以由多个宗地组成。八、调查内容开发利用现状。包括位置、面积、用途、容积率、建筑密度、投入产出水平、低效用地类型、环境状况、基础设施配套水平、房屋建设情况、承载人口等内容。工业用地还需调查用水用能等情况。权属等相关信息。包括权利人、权属性质、地类和用地手续等内容。城市建设规划相关信息。包括规划用途、发展方向、土地利用强度等控制指标。九、低效用地认定及标图入库以调查单元为对象，依据低效用地认定标准及调查单元的基本信息，确定低效用地的类型、数量及空间分布，将每宗拟开发的低效用地标注在遥

29、感影像图或现状图上，为建立城镇低效用地规划数据库奠定基础。第四章城镇低效用地现状分析一、土地利用现状情况（一）桂平市土地利用现状根据桂平市2017年土地利用现状变更调查成果，按照土地利用现状分类（GB/T 210102007）用地分类标准，桂平市土地总面积407052.78公顷，其中农用地348354.77公顷，占土地总面积85.58 %；建设用地34481.76公顷，占土地总面积8.47 %；未利用地24216.25公顷，占土地总面积5.95 %。具体详见下表1。表1 桂平市土地利用现状分类表单位：公顷、%一级类二级类三级类面积比例农用地耕地水田68943.15 16.94 旱地47492.

30、62 11.67 小计116435.77 28.61 园地果园18655.40 4.58 茶园124.22 0.03 其他园地2700.00 0.66 小计21479.62 5.27 林地有林地157804.08 38.77 灌木林地4618.52 1.13 其他林地29939.68 7.36 小计192362.28 47.26 其他农用地设施农用地430.29 0.11 农村道路2664.17 0.65 坑塘水面5157.70 1.27 沟渠2195.23 0.54 田坎7629.71 1.87 小计18077.10 4.44 合计348354.77 85.58 建设用地城乡建设用地城市17

31、70.30 0.43 建制镇3436.96 0.84 村庄21482.64 5.28 采矿用地535.54 0.13 小计27225.44 6.68 交通水利用地铁路用地254.69 0.06 公路用地1690.80 0.42 港口码头用地0.41 0.00 水库水面4148.77 1.02 水工建筑用地815.47 0.20 小计6910.14 1.70 其他建设用地风景名胜及特殊用地346.18 0.09 合计34481.76 8.47 未利用地水域河流水面9179.60 2.26 内陆滩涂1072.66 0.26 小计10252.26 2.52 自然保留地其它草地12991.12 3.1

32、9 裸地972.87 0.24 小计13963.99 3.43 合计24216.25 5.95 总计407052.78 100.00 （二）调查区域内建设用地现状桂平市城镇规划区内，经第二次全国土地调查已确定为建设用地的面积为5751.60公顷，按照土地利用现状分类（GB/T 210102017）用地分类标准，其中商服用地61.27公顷，占总规模的1.07 %；工矿仓储用地659.51公顷，占总规模的11.47%；住宅用地3544.37公顷，占总规模的61.62%；公共管理与公共服务用地169.60公顷，占总规模的2.95%；特殊用地18.61公顷，占总规模的0.32%；交通运输用地245.6

33、5公顷，占总规模的4.27%；其他土地1052.59公顷，占总规模的18.30%。具体详见下表2。表2 桂平市城镇规划区现状分类统计表单位：公顷、%一级类二级类面积比例商服用地批发市场用地27.050.47商务金融用地10.080.18其他商服用地24.140.42小计61.271.07工矿仓储用地工业用地659.0711.46采矿用地0.340.01仓储用地0.100.00小计659.5111.47住宅用地城镇住宅用地1195.5920.79农村宅基地2339.5340.67住宿餐饮用地9.250.16小计3544.3761.62公共管理与公共服务用地机关团体用地32.230.56新闻出版用

34、地0.400.01教育用地92.561.61医疗卫生用地14.760.26文体设施用地1.010.02公用设施用地18.190.31公园与绿地10.450.18小计169.602.95特殊用地军事设施用地11.890.21宗教用地0.350.00殡葬用地4.480.08风景名胜设施用地1.890.03小计18.610.32交通运输用地公路用地23.140.40街巷用地217.013.77港口码头用地5.500.10小计245.654.27其他土地空闲地1052.5918.30合计5751.60100.00二、城镇低效用地现状规模和用地类型分析（一）低效用地现状规模经逐步调查核实，本次划定的桂平

35、市城镇低效用地地块共49个，总面积168.48公顷，占调查区范围内现状建设用地面积的2.93%，主要集中在中心城区。低效用地各地类现状规模详见下表3。表3 桂平市城镇低效用地现状土地用途统计表单位：公顷、%土地用途西山镇寻旺乡合计面积占比面积占比面积占比商服用地2.31 1.63 0.93 3.42 3.24 1.92 工矿仓储用地58.83 41.64 26.26 96.50 85.09 50.51 住宅用地76.48 54.14 0.00 0.00 76.48 45.40 公共管理与公共服务用地2.47 1.75 0.00 0.00 2.47 1.46 其他用地1.17 0.83 0.02

36、 0.09 1.20 0.71 总计141.26 100.00 27.22 100.00 168.48 100.00 （二）低效用地类型及分布按照调查区低效用地类型划分，其中旧厂矿28个，面积85.09公顷，占低效用地总规模的50.51%，主要为广西贵港金田糖业有限公司、市水泥厂、洪德水泥厂以及桂平市洞天水泥厂用地，该部分企业大多沿郁江两侧而建，目前均已停止生产使用；旧城镇9个，面积16.62公顷，占低效用地总规模的9.86 %，主要分布在糖厂路、浔州路与人民西路的交叉路口，分别为贵港金田糖业职工宿舍用地及桂平乳泉液酒业公司用地；旧村庄4个，面积65.57公顷，占低效用地总规模的38.92 %

37、，主要为大坑口、沙岗村居民点用地及自桂平市浔州中学沿郁江自上而下达桂平市第二中学一侧的农村居民点用地；其他低效用地8个，面积1.20公顷，占低效用地总规模的0.71%，各地块面积相对较小，且零星分散，主要为意向用地企业提交至市政府计划与周边进行集中开发的小面积新增建设用地。相关低效用地类型及规模详见下表。表4桂平市城镇低效用地类型统计表单位：公顷、%乡（镇）旧厂矿旧城镇旧村庄其他总计面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例西山镇58.83 34.92 15.69 9.31 65.57 38.92 1.17 0.70 141.26 83.85 寻旺乡26.26 15.59 0.93 0.55 0

38、.00 0.00 0.02 0.01 27.22 16.15 合计85.09 50.51 16.62 9.86 65.57 38.92 1.20 0.71 168.48 100.00 （三）低效用地情况分析通过内业分析及实地调查核实，以现状用途分析，桂平市低效用地类型以工矿仓储用地居多，主要为传统的糖厂、水泥厂等老工业企业，目前该部分企业均已搬迁或停止生产作业，由于缺乏聚集效应，企业效益不高，低效、闲置利用程度较高。其次为住宅用地。其中一部分主要为堤路园棚户区改造项目，现状用途为住宅用地，因其建设时间比较早，大多为砖瓦房，且沿郁江一侧而建，存在较大安全隐患，未来的规划用途为公园与绿地，现状用途

39、与规划用途不符；另一部分为紧挨金田糖厂的糖厂职工宿舍，建筑较为破旧，整体环境差，基础设施落后。其他土地、公共管理与公共服务用地和商服用地在整个低效用地中所占比例较小。其中其他土地主要为广西腾讯置业有限公司、幸福家园、合富大厦等零星新增建设用地，计划将与周边项目集中成片进行再开发利用；公共管理与公共服务用地为桂平糖厂中小学和贵港桂平海事处，学校现有教学条件需提升计划将原址予以拆除重建，贵港桂平海事处规划用途为住宅用地，现状用途与规划用途不符；商服用地为顾图沙发厂，规划用途为住宅用地，现状用途与规划用途不符。综上，桂平市城镇低效用地符合此次城镇低效用地内涵，再开发潜力高，开发优势明显，有利于盘活存

40、量，改善城市环境，提升城市土地利用水平，促进国土资源节约集约发展。三、城镇低效用地结构、利用强度及利用效益分析（一）城镇低效用地结构、利用强度状况经分析桂平市城镇低效用地现状用途中工矿仓储用地占比最大，低效用地面积85.09公顷，占低效用地总面积的50.51%；其次是住宅用地，低效用地面积76.48公顷，占低效用地总面积的45.40%；其他用地、公共管理与公共服务用地和商服用地均占比较小，低效用地面积依次为1.20公顷、2.47公顷和3.24公顷，占低效用地总面积的比例分别为0.71%、1.46%和1.92%。从利用强度来看，桂平市低效用地土地利用强度普遍不高，用地相对粗放，土地利用强度有待提

41、高。平均容积率仅0.36，平均建筑密度25.27 %。按现状用途划分，其中平均容积率：工矿仓储用地0.38、住宅用地0.31、公共管理与公共服务用地0.51、商服用地1.05、其他用地为0.00；建筑密度：工矿仓储用地25.11%、住宅用地24.42%、公共管理与公共服务用地31.61%、商服用地58.33%，其他用地0.00%。具体情况详见下表。表5 桂平市城镇低效用地现状结构及用地强度表单位：公顷、%用途旧厂矿旧城镇旧村庄其他低效用地合计（平均）规模容积率建筑密度规模容积率建筑密度规模容积率建筑密度规模容积率建筑密度规模容积率建筑密度面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例商服用地0.00

42、0.000.000.00 3.2419.481.0558.33 0.000.000.000.00 0.000.000.000.00 3.241.921.0558.33 住宅用地0.000.000.000.00 10.9165.670.6843.08 65.570.000.2521.11 0.000.000.000.00 76.4845.400.3124.24 工矿仓储用地85.09100.000.3825.11 0.000.000.000.00 0.000.000.000.00 0.000.000.000.00 85.0950.510.3825.11 公共管理与公共服务用地0.000.000.

43、000.00 2.4714.850.5131.61 0.000.000.000.00 0.000.000.000.00 2.471.460.5131.61 其他用地0.000.000.000.00 0.000.000.000.00 0.000.000.000.00 1.200.000.000.00 1.200.710.000.00 总计（平均）85.09100.000.3825.11 16.62100.000.7344.35 65.570.000.2521.11 1.200.000.000.00 168.48100.000.3625.27 （二）土地利用效益状况土地利用效益中，着重分析桂平市城

44、镇低效用地中工业用地与住宅用地的土地利用效益。决定工业用地土地利用效益高低的主要因素是工业企业年度总产值及固定资产总额。经调查发现，本次划定的低效工业用地部分企业已经按照要求迁入工业园区或实行“退二进三”等产业结构调整，但原址尚未进行拆除，用地类型依旧为工业用地，已不再产生经济效益，因此造成其土地利用效益偏低；而住宅用地主要为老工业企业配套职工宿舍及老城区内沿郁江而建的砖瓦结构老旧住房，房屋质量差、周边基础设施配套落后、土地利用效益低下、居民生活质量不高、城市形象较差。四、与城市规划差异性分析根据低效用地现状调查结果，结合桂平市旧城区控制性详细规划确定的规划用途，对低效用地现状与规划用途空间比

45、对分析，桂平市低效用地现状用途与规划用途差异的图斑面积共计122.11公顷，占低效用地总面积的72.48%。其中工矿仓储用地现状用途与规划用途差异最大，占差异图斑总面积的50.51%，主要为广西贵港金田糖业有限公司、市水泥厂、洪德水泥厂以及桂平市洞天水泥厂用地，该部分企业大多沿郁江两侧而建，主要分布在糖厂路大起村、中山南路、贵梧高速出口及玉桂公路交汇处，企业目前均已停止生产使用，其未来再开发规划用途为城镇住宅用地；其次为住宅用地。主要为堤路园棚户区改造项目等农村居民点用地，项目沿郁江自上而下自桂平市浔州中学-桂平市第二中学一侧，西山路与桂江路交汇处，其未来再开发规划用途为公园与绿地。具体情况详

46、见下表6。表6 桂平市城镇低效用地现状与城市规划差异性分析单位：公顷、%现状用途规划用途面积比例占低效用地比例工矿仓储用地公共管理与公共服务用地4.59 3.76 2.73 住宅用地67.54 55.31 40.09 商服用地12.95 10.61 7.69 小计85.09 69.68 50.51 公共管理与公共服务用地住宅用地0.45 0.37 0.27 小计0.45 0.37 0.27 商服用地住宅用地1.34 1.10 0.80 小计1.34 1.10 0.80 住宅用地公共管理与公共服务用地34.03 27.87 20.20 小计34.03 27.87 20.20 其他用地住宅用地0.

47、77 0.63 0.46 商服用地0.42 0.35 0.25 小计1.20 0.98 0.71 总计122.11 100.00 72.48 五、土地权属状况桂平市城镇低效用地中国有土地面积102.91公顷，占低效用地总规模的61.08%，主要为当地居民城镇住宅和老工业企业用地；集体土地65.57公顷，占再开发总规模的38.92%，主要分布在郁江西岸的堤路园棚户区改造项目及沙岗村旧城改造项目。第五章城镇低效用地潜力分析一、判别挖潜方式（一）基本挖潜方式根据广西壮族自治区国土资源厅办公室关于印发广西城镇低效用地再开发规划编制要点的通知（桂国土资办201867号），本次城镇低效用地调查挖潜方式主要

48、分为“利用空闲地改造挖潜”（以下简称空闲地改造型）、“部分拆除现有物业改造挖潜”（以下简称局部改造型）、“整体拆除现有物业改造挖潜”（以下简称全面改造型）和“综合整治型”四种挖潜方式情形。1、空闲地改造型空闲地改造挖潜情形，主要是指土地利用现状存在空闲地，从现实条件出发，对其实施挖潜仅限于对这些空闲地、闲置地的开发利用最具经济技术可行性的低效用地。2、部分改造型部分改造挖潜情形，主要是指土地利用现状存在部分破旧建筑物或其间包括有部分的空闲，从规划实施的现实条件出发，保留现有建筑质量良好的区域，仅对部分破旧建筑物区域及其空闲予以拆除挖潜最具经济技术可行性的低效用地。3、全面改造型全面改造挖潜情形

49、，主要是指现状用途与规划用途整体不一致，或建筑物整体破旧、环境状况恶劣等，需要通过整体拆迁、成片改造方能提升土地集约利用程度的低效用地。4、综合整治型综合整治挖潜情形，主要是指将相邻多宗低效利用地块集中改造开发，或将涉及边角地、夹心地、插花地等难以独立开发的零星土地纳入低效用地一并改造开发（单宗零星用地面积原则上不超过3亩，且累计面积不超过改造开发项目总面积的10%）。（二）确定挖潜方式以调查单元为对象，通过内外结合，逐一判别最佳挖潜方式。首先根据城镇调查数据将城镇、村庄周边的现状空闲地筛选出来，采用空闲地改造模式；其次根据用途将现状用途与规划用途整体不一致的调查单元及现状用途与规划用途一致但

50、通过实地调查建筑物整体较为破旧的中小学、住宅用地等筛选出来，采用全面改造模式。本次桂平市城镇低效用地改造挖潜方式主要以全面改造型为主，占低效用地总面积的98.16%。具体挖潜方式汇总如下表。表7 桂平市城镇低效用地挖潜方式统计表单位：公顷、%开发模式旧厂矿旧城镇旧村庄其他总计面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例全面改造85.09 50.51 14.72 8.74 65.57 38.92 0.00 0.00 165.38 98.16 局部改造0.00 0.00 1.90 1.13 0.00 0.00 0.00 0.00 1.90 1.13 空闲地改造0.00 0.00 0.00 0.00 0

51、.00 0.00 1.20 0.71 1.20 0.71 总计85.09 50.51 14.72 8.74 65.57 38.92 1.20 0.71 168.48 100.00 二、规模潜力测算（一）规模潜力测算方法规模潜力主要分为绝对规模潜力和相对规模潜力。其中：1、绝对规模潜力测算公式如下：QC=QT*（Rc-Fc） /Rc式中：QC绝对规模潜力，单位为公顷；QT低效用地范围内的再开发土地面积，单位为公顷；Rc规划允许的容积率标准；Fc现状综合容积率值。2、相对规模潜力测算公式如下：qc=QC /Q*100%式中：qc相对规模潜力，单位为%；QC绝对规模潜力，单位为公顷；Q现状土地面积，

52、单位为公顷。（二）规模潜力测算结果通过规模潜力测算方法，得出桂平市绝对规模潜力为113.80公顷。其中工矿仓储用地规模潜力最大，为70.48公顷；其次为住宅用地，规模潜力为38.68公顷；商服、公共管理与公共服务用地及其他用地可挖掘的潜力较小。具体情况详见下表。表8 桂平市城镇低效用地规模潜力测算结果统计表单位：公顷、%用途旧厂矿旧城镇旧村庄其他低效用地合计现状规模可实现潜力现状规模可实现潜力现状规模可实现潜力现状规模可实现潜力现状规模可实现潜力面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例商服用地0.000.000.003.2419.482.110.000.000.000.000.000.003.

53、241.922.11住宅用地0.000.000.0010.9165.678.7865.57100.0029.900.000.000.0076.4845.4038.68工矿仓储用地85.09100.0070.480.000.000.000.000.000.000.000.000.0085.0950.5170.48公共管理与公共服务用地0.000.000.002.4714.851.330.000.000.000.000.000.002.471.461.33其他用地0.000.000.000.000.000.000.000.000.001.20100.001.201.200.711.20总计（平均）

54、85.09100.0070.4816.62100.0012.2265.57100.0029.901.20100.001.20168.48100.00113.80三、经济潜力测算（一）经济潜力测算方法低效用地经济潜力测算分别按如下公式测算土地经济潜力和单位土地经济潜力。Ea=QT*（Rc*Jc - Fc*Jx-Rc*Cc）ea=Ea/Qt式中：Ea土地经济潜力，单位为万元；ea单位土地经济潜力，单位为万元/公顷；QT低效用地范围内的再开发土地面积，单位为公顷；Rc规划允许的容积率标准；Fc现状综合容积率值；Jc新建物业单位建筑面积平均市场价格（元/平方米）；Cc新建物业单位建筑面积平均开发成本（

55、元/平方米）；Jx现有物业单位建筑面积平均市场价格（元/平方米）。有关物业市场价格、开发成本的估算应符合城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）中基本估价方法应用的有关规定。（二）经济潜力测算结果通过经济潜力测算方法，得出桂平市经济潜力为1579707.01万元。其中旧厂矿1078414.84万元；旧城镇153840.90万元；旧村庄319780.57万元；其他低效用地为27670.70万元。表9 桂平市城镇低效用地经济潜力分析表单位：公顷、万元用途旧厂矿旧城镇旧村庄其他合计面积经济潜力面积经济潜力面积经济潜力面积经济潜力面积经济潜力工矿仓储用地85.09 1078414.84 0.

56、00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 85.09 1078414.84 公共管理与公共服务用地0.00 0.00 2.47 5479.55 0.00 0.00 0.00 0.00 2.47 5479.55 商服用地0.00 0.00 3.24 36350.96 0.00 0.00 0.00 0.00 3.24 36350.96 住宅用地0.00 0.00 10.91 112010.39 65.57 319780.57 0.00 0.00 76.48 431790.96 其他0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.20 27670.70 1.20 276

57、70.70 总计85.09 1078414.84 16.62 153840.90 65.57 319780.57 1.20 27670.70 168.48 1579707.01 四、低效用地再开发潜力分区根据规模潜力和经济潜力测算结果，以调查单元为对象，对城镇低效用地再开发地块进行潜力分区。分别依据相对规模潜力和单位土地经济潜力的大小，通过单因素的聚类分析进行归类，确定相应的分区数值标准，根据分区标准将规模潜力和经济潜力相应的划分为高潜力区、中潜力区、低潜力区、无潜力区。（一）规模潜力分区设定潜力分区数值标准，根据规模潜力测算结果，依据相对规模潜力，通过单因素的聚类分析进行归类，对规模潜力进行

58、分区。表10 规模潜力分区数值标准表单位：%潜力分区无潜力区低潜力区中潜力区高潜力区分区标准0,10)10,50)50,75)75,100经统计，桂平市城镇低效用地无潜力区38.62公顷，占低效用地总面积的22.92%，其规划用途主要为公园与绿地；低潜力区2.30公顷，占低效用地总面积的1.37%；中潜力区8.38公顷，占低效用地总面积的4.98%；高潜力区119.17公顷，占低效用地总面积的70.73%。具体情况如下表。表11 桂平市城镇低效用地规模潜力分区统计表单位：公顷、%用途无潜力区低潜力区中潜力区高潜力区合计面积比例面积比例面积比例面积比例面积比例工矿仓储用地4.592.730.290.173.802.2576.4145.3585.0950.51公共管理与公共服务用地0.000.002.021.200.000.000.450.272.471.46商服用地0.000.000.000.001.901.131.340.803.241.92住宅用地34.0320.200.000.002.691.5939.7723.6176.4845.40其他用地0.000.000.000.000.000.001.200