大型商业地产项目定位研究报告

1、大型商业地产项目定位研究报告项目地块分析01宏观环境分析02区域商业市场分析03竞争项目分析04报告目录借鉴案例研究05宏观环境分析011.1 成都经济及发展情况成都简介成都，四川省省会，位于中国西南，地处成都平原腹心地带。 成都是中国西南地区的科技、商贸、金融中心和交通、通信枢纽，是全国15个副省级城市之一。现辖9区4市6县1开发区，总面积万平方千米，中心城建成区面积283平方千米。2011年末全市常住人口万人。 2011年4月，国务院审批通过成渝经济区规划，进一步深入推进西部大开发，加快成渝经济区发展，成为中国经济增长的第四极。 成渝经济区的战略定位是“一中心、一基地、三区”，即西部地区重

2、要的经济中心，全国重要的现代产业基地，深化内陆开放的试验区、统筹城乡发展的示范区和长江上游生态安全的保障区。 2015年，建成西部地区重要的经济中心，地区生产总值占全国的比重达到6.5%，城镇化率达到52%。 到2020年，成渝经济区区域一体化格局基本形成，成为我国综合实力最强的区域之一。人均地区生产总值达到万元，城镇化率达到60%成渝经济区规划获批，成为中国经济增长第四极 成都市作为中西部地区最大的都市经济区、成渝经济区的重要中心城市，也将迎来重大的历史发展机遇。 据市统计局资料显示，总体来说，成都市经济增长迅速。2006年-2011年呈现快速上涨的势头，2007年增速达到最高。 2010年

3、成都市实现地区生产总值亿元。成都市2011成都市GDP达到亿元，同比增长15.2%；增速比上年提高个百分点。 一二三产业对经济的贡献率分别为1.2%、58%、40.8%。成都经济情况 2010年亿元,2011年亿元，同比增长15.2%。城镇居民收入支出 2010年城市居民人均可支配收入20835元。 2011年城镇居民收入支出实现同步增长，其中人均可支配收入为23932元，同比增长14.9%，增速比上年加快个百分点。 人均消费性支出17795元，同比增长14.7%。消费支出中，除教育文化娱乐服务与其他商品和服务类外，其余六类消费支出均有所增长，其中，受价格因素影响，食品类支出和交通通信类支出分

4、别增长11.2%和9.3%。2010年20835元；2011年23932元，同比增长14.9%。成都人口情况成都常住人口1404万仅次京沪渝 ，逾六成常住城镇 全市1404万人，主城区万人；主城区人口密度11388人/平方公里。中国“领馆第三城”500强企业西部第一航空第四城 美国、德国、泰国、法国、韩国、新加坡、巴基斯坦、菲律宾、斯里兰卡。5到8年内领事馆有望达15家 2010年成都实际利用外资亿美元，2011年上半年利用外资亿美元，同比增长645%，继续稳居中西部首位。2010年新增世界500强企业12家，2011年新增世界500强企业4家，落户成都市的世界500强企业累计达200家，居西

5、部城市首位。 双流国际机场客运量1-8月达1917万人次，首超深圳机场，成为第四大国际航空枢纽。成都机场是中国第四大国际机场，未来5年内至少开通15条国际直飞航线，国际航线总数达到30条左右。到2020年，成都机场旅客吞吐量达到8000万人次，争取进入世界机场前30位，成为世界大型枢纽机场，亚太地区重要的国际航空客货集散中心。15家200家2000万10产业比例 成都市第二产业、第三产业发展比例相对均衡。 近几年，第二产业及第三产业比较平稳，波动不大。 2011年全市实现地区生产总值亿元，三种产业比例为4.8:45.8:49.4 。注：从一、二、三次产业结构分析，成都市第二产业、第三产业基本维

6、持在45%至50%之间，相对比较平衡，波动不大。产业结构比例保持在比较均衡的态势。第一产业第二产业第三产业20077.10%45.20%47.70%20086.60%44.00%49.40%20095.90%44.50%49.60%20105.10%44.70%50.20%20114.80%45.80%49.40% 未来成都将形成“一心多极，一轴一群”的城镇空间格局。采取大集中，小分散，多核心，串珠状的空间结构模式，采用北进南拓，壮大两翼的空间发展战略 根据成都城市总体规划（2003-2020），2010年，全市户籍人口万人,比上年末增加万人，其中主城区常住人口530万；2020年预计达150

7、0万人左右；未来城市将形成“以主城区为核心，多轴多心”的空间布局结构，逐步向城市周边区、县发展。 从区位上看，本项目位于武侯新城，南拓中央活动范围区，衔接武侯新区与双楠、红牌楼、簇桥等老商圈。成都市总体规划 本案成都市市级战略功能区 成都市国民经济和社会发展十二五规划纲要提出市级战略功能区规划，推进市域战略功能区建设。加快推进天府新城、金融总部商务区、东部新城文化创意产业综合功能区、北部新城现代商贸综合功能区、西部新城现代服务业综合功能区、国际航空枢纽综合功能区、交通枢纽和现代物流功能区、“198”生态及现代服务业综合功能区建设，精心打造“成都服务”品牌，建设服务西部、面向全国、走向世界的现代

8、服务业基地。积极推进龙门山、龙泉山生态旅游综合功能区等建设，精心打造国家级旅游度假区和世界旅游知名品牌，建设国际旅游城市。大力推进高新技术、汽车、新能源、新材料、石化产业功能区建设，努力建设全国一流的高新技术产业基地、先进制造业基地和新兴产业基地。按照区（市）县错位发展的要求，确定区（市）县级战略功能区，以区（市）县为主体，自主配置资源、自主管理、自主发展。 武侯区城市战略功能定位为：人民南路科技商务区、以轻工设计、电子信息服务为主的总部经济区、城市商业物流配送中心。1.2 武侯区及武侯新城情况武侯区产业结构 成都市武侯区的产业结构自2004年以来的“二三一”转变为“三二一”，新城区重点发展第

9、三产业，与成都城市中心规划的“退二进三”战略呼应； 2011年实现地区生产总值亿元，比上年增长13.1%。第一产业达亿元，同比下降16.8%；第二产业达亿元，同比增长12.9%；第三产业达亿元，同比增长13.1%。在各行业中，第三产业已成为全区经济的主要支撑。三次产业比重为。 房地产和批发零售业占据重要的地位，带动下游产业的家居业良好发展。未来武侯区将进一步形成以高新技术为先导、基础产业和制造业为支撑、服务业全面发展的格局。武侯区工业发展情况 从2009年至2011年成都市五城区主要经济指标对比看出，武侯区工业发展水平位于五城区前列。2011年工业增加值万元，占第二产业总产值的78%，增幅13

10、.1%。工业总产值与增幅均位列五城区第一。 武侯区工业集中建设稳步推进。以武侯新城的武侯科技园、西部鞋都工业园为载体，形成了电子信息、生物制药、机电一体化、新材料等四大高新技术支柱产业和皮鞋、家具等传统优势产业并存的产业体系。 在未来17年，成都将以工业集中发展区为载体，将成都市现有的116个工业开发（园）区整顿规范为21个工业集中发展区，打造西部“六大工业基地”，逐步形成高新技术产业、现代制造业和特色产业三大工业经济区域，以此构建成都未来工业发展布局的新格局。成都市五城区主要经济指标比较（注：资料根据“成都市武侯区统计局”各月月报整理。）武侯区在五城区位次3 2 2 4 1 1 4 3 20

11、11年地区生产总值 增幅 第二产业 增幅#工业 增幅 第三产业 增幅（万元）（%）（万元）（%）（万元）（%）（万元）（%）成都市6854600015.2 3143900019.8 2610800020.5 3383400012.4 锦江区509803813.3 95335312.7 56903212.9 413717013.5 青羊区584536913.1 129408113.1 71953713.1 455049813.2 金牛区592805713.1 171700613.3 102831112.9 420848613.0 武侯区553933413.1 154723112.9 120845

12、513.1 399091413.1 成华区476792813.0 141831613.0 96079111.6 334745913.0 武侯区在五城区位次3 2 2 3 1 2 4 2 2010年地区生产总值 增幅 第二产业 增幅#工业 增幅 第三产业 增幅（万元）（%）（万元）（%）（万元）（%）（万元）（%）成都市5508300015.0 2470900019.8 2062800020.5 2752300011.8 锦江区421584813.0 79852711.9 4918518.0 340921413.4 青羊区480188313.5 107657813.0 6207599.1 372

13、451913.6 金牛区512841311.0 14333317.5 890532-1.0 369236512.5 武侯区464355013.2 131379912.3 10425679.8 332841413.5 成华区342031513.2 112193713.9 80857712.3 229571712.8 武侯区在五城区位次3 2 3 2 2 2 4 3 2009年地区生产总值 增幅 第二产业 增幅#工业 增幅 第三产业 增幅（万元）（%）（万元）（%）（万元）（%）（万元）（%）成都市4502.614.7 2001.817.7 1664.8118.7 2233.0413.4 锦江区3

14、50.8712.5 75.610.0 51.399.9 274.4713.3 青羊区393.9812.5 91.649.5 55.479.3 302.2213.5 金牛区436.6811.5 128.458.3 87.739.2 307.9513.0 武侯区386.212.1 113.3410.0 92.5911.0 272.7213.1 成华区307.7912.1 117.7511.1 92.7712.3 189.7213.0 武侯新城发展规划 未来武侯新城以金融，贸易，信息等高新产业为主，新建武侯区科技产业园等高新产业基地，整个商业区预计2015年左右规划建设完成。 目前进驻武侯新城开发商

15、较多，保利，中铁，华宇等，在建在售项目品质较高，为区域带来高质量消费人群和人气。随着项目周边配套的完善，居住生活品质的逐步提高，本区价值还将增值，得到更深入发展空间。武侯新城发展规划 范围：以武兴路武侯大道为中轴，分别向成双大道北段及永康路方向扩散。 该区域的重点为：以武侯大道-武兴路为主干道，向两边辐射，向上承接双楠、红牌楼，城南等商业中心，向下衔接簇桥、华兴、机头、金花等周边区域。以自身为引导，大道发展高新技术产业，带动周边区域共同发展的目的。 本案正好位于武侯新城区核心地段，具有综合的区位优势，向上能融入老牌商业圈，向下可以接纳周边区域消费人群。双楠商业区：武侯区发展较早商业区，目前已形

16、成完善配套，片区内有伊藤，人人乐等大型超市。红牌楼商业圈：规划新商业圈，未来将以购物，金融等产业为主武侯新城区火车南站华阳片区：南拓发展正点区域之一，未来规划主要以办公、居住、购物、娱乐为主浆洗-玉林商务住区武侯区内发展较早，居住环境相对成熟区域，但由于早起规划不够完善，目前片区内商业氛围相对较淡核心商圈：项目以北受武侯立交、三环路以及大悦城的客源分流，以西受武侯大道及置信未来广场格挡，因此本案核心商圈划分不规则，向簇桥、华兴、金花等片区延伸较多次级商圈：包含双楠、红牌楼、机投、簇桥、华兴、金花，双流及高新区部分等片区边缘商圈：包含整个武侯区、高新区部分及双流区武侯新城人口情况 随着武侯新城建

17、设的加速推进，本项目核心商圈内的办公及居住人口将快速增长。 品牌房地产开发商进驻，带动更多人口流入本区。核心商圈次级商圈边缘商圈双流高新区部分武侯新城区位交通 区位概况：三环路外，货运大道以东、川藏路以北、草金路以南，以武侯工业园区为核心，建设武侯新城。规划建设超过450万的商业楼宇面积，重点发展总部经济、新兴房地产、文化创意、电子信息服务、以鞋业产业高端为重点的轻工研发设计及相关生产性服务业等产业。将武侯新城打造成为国内一流水平的国际化新城。武侯新城位于成都市中心城区的西南部，临近红牌楼商圈和高新区。 距离城市中心CBD不到8公里。 距离成都双流国际机场5公里。 距离成都火车南站6公里。良好

18、地区位优势，为新城发展聚集要素、吸纳人才提供了先天优势，为区域产业发展提供了保障。此外，老川藏路将被打造成机场新通道，这给武侯新城带来新的发展机遇。武侯新城土地资源 武侯新城规划总面积约平方公里，土地资源较为丰富。与主城区同半径其他区域相比，武侯新城土地储备量较大，可利用土地主要集中在簇锦、工业园片区。截止2010年底，武侯新区可利用土地总共8120亩，按照用地性质划分，其中住宅用地约2830亩，商业用地约2230亩，工业用地约820亩，其他约2240亩。 在中心城区土地开发日趋饱和，可利用土地不断减少的大背景下。土地资源使武侯新城具备了极大地后发优势，将为其产业集聚发展提供充足的空间。（注：

19、数据统计截止2010年底）注：数据来源于武侯新城区2010-2040发展规划武侯新城城市功能定位商务聚集：即新城要大力发展以电子信息服务、轻工产业高端为主的总部经济，并积极扶持生产性服务业发展壮大，推动整个新城的制造业转型升级，推动新城产业往高端化发展。产业支撑：即新城的产业将以总部经济为主要形态，构建以生产性服务业为先导产业，电子信息服务、轻工产业高端为支柱产业，以新兴房地产业、现代商贸业为基础产业的现代产业体系，支撑整个新城的城市发展、功能升级。人居典范：即新城要引进国内外知名房地产开发商，开发高品质住宅区，并与城市规划对接，整体规划，营造良好的人居环境，汇聚高品质人口，提升整个区域的人口

20、素质。生活生态生产武侯新城产业发展空间格局 以原科技园区和原鞋都区域为主的产业提升板块，重点发展电子信息服务业和以鞋业高端为主的轻工产业； 以中国女鞋之都片区中的鞋都、首信、世纪百合项目为核心打造新城商业中心，以高端房地产配套和高素质人才服务为特色的现代商贸业。 以铁七片区、顺江片区和簇桥、机投、城中村改造片区为都市人居板块，重点发展新兴房地产业； 以金马路、草金路、七里大道、智谷大道合围区域为生产性服务业集聚板块，重点发展科技服务业和商务服务业以及工业品展示与贸易为主的生产性服务业；目前，区域内产业以二、三产业为主。第二产业项目主要集中于武侯工业园内，由武侯科技园（电子信息、软件、机电一体化

21、等产业约占75%；制药、环保新材料等产业占25%）、武侯西部鞋都工业园（以鞋业生产和贸易、展示为主）组成。第三产业主要以房地产和商贸业为主。信息产业发展规划 发展目标:到2015年，电子信息服务产业引进知名电子信息服务企业超过50家，主营业务收入达到150亿元，年均增速达到17%，建设西部领先的国家级电子信息服务产业园区。 发展重点：-电子商务-物联网关联产业-数字娱乐业-下一代通信及网络产业 发展措施：-大力加强载体建设-加大项目引进力度-做大做强优势产业-培育自主创新能力 空间布局：以武科西路以北、武青南路以西的长方形区域和武科东二路以南、武青南路以东、武兴二路以西的菱形区域。轻工产业发展

22、规划 发展目标:力争到2015年，主营业务收入达到150亿元，税收达到9亿元，形成以鞋业、服饰设计、检测、展示、贸易、培训和信息服务功能为主的发展态势，并拓宽产业领域，培育发展轻工产品的工业设计，建设中国中西部著名的以鞋业、服饰、高档鞋材交易和轻工产品设计为主的轻工总部基地。 发展重点：-鞋业产业高端-轻工产品的工业设计 发展措施：-扩大品牌效应-拓展产业高端-发展联动效应 空间布局：在七里大道、武侯大道以及外环生态带间的工业用地区域；在鞋都南路、武侯大道之间的商业用地区域。生产性服务业发展规划 发展目标:力争到2015年，新引进50个以上科技服务和商务服务重大项目，打造工业型生产性服务业聚集

23、地，为电子信息服务业、轻工产业的提升以及工业总部经济的发展提供有力支撑，并逐步推进产业深度发展，大力引进国内外产业巨头，积极开拓国际市场，建设成世界有影响力的工业型生产性服务基地。 发展重点：-科技服务业-商务服务业 发展措施：-加大政策扶持，优化发展环境，加强产业规划协调-加强制造业与生产性服务业互动，加速发展生产性服务业-加强招商引资，加速龙头企业培育。-加大生产性服务业人才的培养，提高人员素质 空间布局：货运大道以西、七里大道以北约880亩的区域。在武侯大道南延线、货运大道、草金路和武科西四路之间占地约650亩的区域。生产性服务业空间发展格局示意图新兴房地产业发展发展规划 发展目标:到2

24、015年，建设一批高档次、高品位、功能齐全的综合服务场所，新建住宅容纳5万以上新增城市人口，全面提升区域人员的生活质量，积极融合新城与周边区域，进一步打造特色鲜明的城市功能区。 发展重点：高品质住宅地产、高端商务房地产、高端商贸房地产、新兴复合型房地产A区：三环路以西，武侯大道顺江段以南，重点发展高端住宅。B区：三环路以西、五青四路以北，重点发展新型居住小区。C区：武侯大道铁佛段以东、成双大道北段、中段以北、聚富路以西、百锦路以南，重点发展商住产业。货运大道与武侯大道交叉沿线，三环路以西、簇锦公园以东、成双大道以北等区域，重点布局以大型卖场为主的商业地产现代商贸业发展发展规划 发展目标：以“一

25、心一区三点”高端多元化发展为思路力争到2015年，主营业务收入达到150亿元，基本形成具备城市功能的多种现代商贸业共同发展的格局，并逐步将武侯新城建设成为成都现代商贸产业发展的重要节点。 发展重点：新型零售业、高端专业市场、社区商业 发展措施：开发城市综合体项目、高起点建设精品展示卖场、打造特色商贸板块、丰富零售业态和层次。新城商业中心有城市综合体和鞋都精品卖场组成。-在七里大道以南、鞋都北路以北的商业地块引入大型商业集团，高标准建设形成辐射10万人口的城市综合体。-在“鞋都”附近的商业地块上，建设包括鞋类、皮革、服装在内的轻工产品高端商贸市场。在八益家俱城片区，提升家具及原辅料市场档次，向高

26、端专业卖场发展。在聚龙路、未来广场和西部智谷分别打造商业点，以社区零售和特色餐饮娱乐为发展重点，并充实发展健美、美容、家政、医疗等行业。小结 现代服务业欠发达是武侯新城区产业结构存在的主要问题。目前武侯新城第二产业比重较大，服务业发展相对缓慢。服务业主要是以零售、餐饮业等社区商业和汽车、鞋业、家具等专业市场为主的民生性服务业，尚未建成成熟的城市综合体项目，商业氛围缺乏。 武侯新城的城市功能有待进一步完善，目前基础设施配套和商业配套能力均有待加强。 作为武侯新城的核心区域，武侯工业园是以生产为主的空间，一些休闲、娱乐等消费性服务业发展相对滞后，生活功能较为缺失。 工业园以外的区域，由于地处城郊结

27、合部，其配套服务功能较为低端。 随着武侯新城优化提升城市生活品质，总部经济、楼宇经济的崛起和住宅开发速度加快，加快城市综合体和社区商业服务体系建设，是武侯新城完善城市功能配套必须加快解决的问题。1.3 国家宏观调控政策 2011年是房地产调控最为严厉的一年，中国房地产遭遇了历史上最严厉的政策环境，以年初的“新国八条”为主，从限购到限贷，从抑制涨幅到一房一价，政策出台之频繁，力度之大，史无前例。 2011年房地产政策，其中以信贷的金融和行政手段的限购、限价、供给监管和税收等调控手段，对市场的影响最大。 新国八条、限购、限价、限贷、房产税、问责2011年主要信贷金融政策 2011年以来，货币政策告

28、别“适当宽松”，开始“稳健运行”。 2011年3月，银监会要求严格实行“动态、差别化的个人住房贷款政策，限制各种名目的炒房和投机性购房”，亦使得个人房贷定向收紧。 2011年半年，央行连续6次上调大中型金融机构存款准备金率达到21.5%的历史高位，使商业银行信贷额度速冻。 2011年底，随着国内外经济形势的恶化，货币政策出现了微调信号。11月30日晚，央行宣布从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率个百分点。 1.18银监会继续实施差别化房贷政策1.25北京首套房贷利率优惠幅度减小1.26国务院新国八条对首套房贷30%-50%，贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于6

29、0%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍,三套停贷。2.9央行上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点（加息）4.67.74.6住建部住房公积金存贷款利率调整,五年期以上公积金贷款利率上调0.2个百分点7.71.14央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2.183.184.175.126.1411.30下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2011年主要具体金融政策2011年主要行政限购政策 全国有超过120个城市出台了房价调控目标，48个大中城市出台了“限购令”，不仅一线城市，部分三四线城市也开始执行。 40个城市出台了针对楼盘的强制“限价令”。“限价”

30、、“限购”和“限贷”等多样限制手段，致使房地产市场流通全面受阻。 截止2011年12月28日 目前全国已有121个城市执行价格控制目标，仅30城完成，不仅一线城市，部分三四线城市也开始执行。2011年主要市场供应政策 这次调控与以往最大的不同，是抑制投机与增加供给两手抓，在对商品住宅市场进行限购、限贷等调控的同时，开工建设了规模庞大的保障性住房。 温家宝总理在2011年全国两会作政府工作报告时提出，2011年全国将开工建设1000万套保障性住房。截至11月中旬，这一任务已经完成。目前各地已经开始着手制定明年的开工建设计划，整个“十二五”期间，我国共将建设各类保障性住房3600万套，到“十二五”

31、末，城镇保障房覆盖面将达到20%。1.26国务院新国八条规保障性住房等用地不低于住房用地供应总量的70%；今年的商品住房用地供应计划总量不得低于前2年年均实际供应量；竞地单位和个人须说明资金来源并提供相应证明.对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。2.21住建部与各省、自治区、直辖市以及计划单列市签订保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性住房的任务。4.19国土部国土部副总督察甘藏春表示，今年普通商品住宅的用地量要高于前两年的平均水平。 5.3国资委国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设投入力度，通过多种途径参与保

32、障性住房开发建设。5.12国土部国土部公布数据，今年全国住房用地计划供应量21.8万公顷，超过前两年10.17万公顷的年均实际供地量。2011年主要市场监管的政策1.10国土部国土部在2011年对60个地区进行例行市场督察。1.19国务院国务院第五次全体会议中温家宝强调要坚定不移地搞好房地产市场调控。2.21住建部与地方签订保障房责任书保障性住房目标责任书，完成1000万套保障性安居工程住房的分配任务。3.16发改委发布商品房销售明码标价规定的通知，从5月1日起商品房销售实行一套一标价。4.8广东省政府与各地级市签订全年保障房建设“责任状”，广东今后5年保障房建设任务量增加到240万套。5.1

33、各地政府 北京、上海、广州、深圳、杭州等多个城市陆续出台“一房一价”政策细则。7.14国务院新国条，关于全国房地产市场形势的国务院常务会议 2011年主要税收政策1.26国务院新国八条规定个人购买住房不足5年转手交易的，按销售收入全额征税；对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。1.26国务院新国八条规定对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税清算和稽查。1.27财政部发布关于调整个人住房转让营业税政策的通知：个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；超(含)5年的非普通住房差额征收营业税；超(含)5年的普通住房免征营业税。1.27 重

34、庆 征税对象是独栋别墅和高档公寓，以及在渝的三无人员（无工作无户口无投资）购买的第二套房。税率：高于市场价2-3倍的按0.5%征收，高于市场价3-4倍收1%，高于市场价4倍以上收1.2%。1.27上海自1月28日起，上海市开展对部分个人住房征收房产税试点。征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房；适用税率暂定为0.6%。3.23发改委发改委决定自5月1日起降低和规范住房交易手续费、施工图设计审查费、部分行业环境影响评价收费和招标代理服务费等收费标准和行为。2011年领导人或会议针对房地产行业讲话或决议（共计18次）日期领导人或单位会议或

35、刊物讲话或会议决议中心要点1月11日国土部全国国土资源工作会议2011年要确保1000万套保障房的用地供应1月13日银监会加强保障性住房建设通气会加大支持保障性住房建设1月17日银监会2011年工作会议坚持以房为限实施差别化房贷政策1月18日商务部2011年首场例行新闻发布会进一步规范审批外资进入房地产领域8月25日胡锦涛中央政治局集体学习完善符合中国国情的最严格的土地管理制度9月1日温家宝求是 杂志房地产市场调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松9月19日国务院国务院常务会议中央继续增加保障性安居工程资金补助10月11日李克强加强保障性安居工程质量和分 配 管 理工作座谈会要确保保

36、障房的公平分配10月13日国务院国务院常务会议要求大力推进公租房建设2011年领导人或会议针对房地产行业讲话或决议（续前表）日期领导人或单位会议或刊物讲话或会议决议中心要点10月22日温家宝第八届中国东盟博览会进一步巩固楼市调控成果10月28日住建部十一届全国人大常委会第二十 三 次 会议限购是不得已而为之，住房信息完善后取消限购10月29日温家宝国务院常务会议坚定不移地搞好房地产调控11月6日温家宝接见中国驻俄使馆人员房价已松动调控绝不动摇， 我们的目标是要使房价回归到合理的价格11月29日住建部锦溪国际湖居论坛限购令年底到期后肯定还会继续执行12月5日住建部证券时报明年保障房新开工减少但资

37、金投入加大12月7日住建部中国证券报未来房产税进一步推开的大方向已经明确12月25日谢旭人全国财政工作会议稳步推进房产税改革试点；加大保障房投资力度12月27日李克强全国住房保障会议政府可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应2月中国人民银行5月12日，中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。2月住建部上调个人住房公积金利率，贷款利率按个人5年期以上上调至4.5%，五年期一下的上调至4%。3月国务院常务会议温家宝主持召开国务院常务会议明确政府工作报告重点工作部门分工。重点指出坚定不移贯彻房地产市场调控政策。3月发改委发展改革委关于2

38、012年深化经济体制改革重点工作的意见提出适时扩大房产税十点范围。5月中国人民银行5月12日，中国人民银行决定，从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。5月财政部5月24日，中央财政下达2012年补助公共租赁住房专项补助指标。财政部称，2012年全国新增公共租赁住房230万套。为支持各地完成上述任务，2012年中央补助公共租赁住房专项资金660亿元。5月国土部5月22日，国土资源部部长、党组书记、国家土地总督察徐绍史主持召开第13次部长办公会，表示要缩小征地范围，让明显属非公益性的用地退出征地范畴。2012主要房产政策2012年的中国房地产市场，将在限速中

39、前行 中央经济工作会议确定了2012年中国宏观经济“稳中求进”的发展基调，其中对于房地产的表述中依然强调“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”的态度。 在2012年上半年，随着货币政策的微调，银行新一年信贷额度的释放，房贷或将出现结构性松动。 2012的限购令，在中央屡次重申房地产调控不放松的情况下，延续肯定是主线，地方政府明年不可能放松限购。但是也不排除有些城市会有些微调，过于从紧的城市可能会略有放松，在操作层面出现松动的可能性仍然存在。限购令的退出将是有节奏、分区域地逐步退出，而不可能是中央一下令，各地限购一起退出。 区域商业市场分析02 近年来，成都先后被评为“西部商业最佳城市

40、”、“中国最具经济活力城市”、“中国最佳商务城市”、“中国最佳旅游城市”和“中国商业地产投资环境最佳城市”，“中国内陆投资环境的标杆城市”、“卫生城市”等，被国家确定为全国统筹城乡综合配套改革试验区，大幅度提高了城市发展实力，营造了良好的商业房地产发展环境。 2011年成都零售业发展报告指出，2011年成都完成社会消费品零售总额亿元，在副省级城市中居第3位，比上年上升1位。 截至2011年6月30日，成都市区5000以上卖场共144家，营业面积达400万。成都商业地产年平均开发量已超过100万平方米，销售均价升至约3万元/平方米; 2011年全年，成都市新增10000平米及以上商场超市面积达到

41、万平米，增幅高达23.3%。新增5000-10000平米商场超市万平米，而2000-5000平米商场超市减少万平米。 目前成都零售业呈现高端化、品牌化集聚化发展态势。国际品牌引进成绩明显，仁和春天、仁恒置地、美美力诚、乐森百货、华润万象城等商场已经成为国际知名品牌的汇聚地。截至目前，成都共引进高端国际著名品牌188个，其中化妆品品牌36个，服装鞋帽皮具类品牌101个，钟表文具类品牌25个，酒类品牌11个，汽车高端品牌专卖店13个，包括路易威登、普拉达、迪奥、范思哲、古琦、纪梵希、阿玛尼、杰尼亚等上百个国际一二线品牌均已入驻蓉城。目前世界零售250强中，入驻成都已达27家，成都已经成为大型商业零

42、售企业在西部最重要的“战略据点”。成都商业的“质”与“量”都正在发生巨变。 第3位著名品牌188个营业面积达400万2.1 成都商业情况及发展趋势 成都商业房地产也得到了迅猛发展。从2001年开始，成都商业房地产市场经历了2002-2004年的红红火火与遍地开花，2005-2006年的苦涩和供求萎缩，2007-2008年的盘整与创新。 目前，成都已经形成 “一核六副”的“中央核心商业区+片区商业中心”的放射式商业发展格局的商圈格局。以“春熙路-盐市口-骡马市”商圈为核心，在二环三环已经形成了沙湾犀浦、光华金沙太阳城新城西、红牌楼、桐梓林-科华路-天府新城、猛追湾建设路-万年场-双桥子-锦华路等

43、六大主力副中心商圈，形成多中心购物天堂的基本骨架。 另外，随着大连万达金牛广场、瑞安集团驷马桥商业中心的投资建设，火车北站-驷马桥商业副中心正在逐步形成。 锦江、武侯和青羊三行政区域是成都市传统“核心商业区”，三区大型零售商业数量合计占总量的六成以上。以双楠商圈、成仁商圈、建设路为代表的二环“片区商业中心”正在逐渐形成，吸引了众多大型商业的进驻，将很快改变成都商业地产格局。 成都城市的发展、规划的调整、地铁的修建，会完善或催生多个次级商圈，形成多个商业副中心，在未来的几年内成都的商业格局会发生新的变化。成都城市发展，已经形成6大商业副中心。（1）盐市口商圈中央商业区域（2）春熙路商圈中央商业区

44、域（3）骡马市商圈中央商业区域（4）建设路商圈高档百货+传统商业改造（5）双桥子-万年场商圈中档百货+社区商业（6）红瓦寺-九眼桥商业带酒吧餐饮（7）万达商圈区域型商业中心（8）科华路商业带高档百货+餐饮娱乐（9）桐梓林商圈社区型商业（10）红牌楼商圈区域型百货+专业市场（11）双楠商圈 区域型百货+社区商业（12）光华商圈 高档百货+新兴商业区域（13）金沙商圈高档百货+新兴商业区域+娱乐餐饮街（14）羊西线-一品天下美食长廊酒吧餐饮（15）沙湾会展商圈新兴商业区域（16）荷花池商业带专业市场（17）天府新城站南组团新兴商业区域、最具有规划化水平的区域成都现有主要商圈成都现有零售商圈分布示意

45、图站南新天地商圈项目位置入驻成都的实力开发企业纷纷转向或加大商业地产开发、引领市场裂变突变 国家对住宅地产开发进行调控伊始，几乎所有的大型房企都在大规模提高商业地产在战略布局中的比例，“地产+商业”模式重新引起国内开发商的关注 。 新加坡凯德置地、新鸿基、九龙仓、世贸、信和、仁恒、上海长峰保利、龙湖、华润、绿地、力宝、万达、中粮、传媒、文旅、蓝光、明宇、华宇等实力企业，纷纷提高或提前推进了商业地产开发，大规模商业物业、城市综合体超过100个。在成都，继成功开发龙湖三千集后，于2010、2011年相继推出北城天街和时代天街，商业面积大300万平米。 这数十个实力品牌企业、100个高端城市综合体，

46、打造集商业中心、生活中心、商务中心三位一体的复合型城市区域新中心，会导致商业地产的开发运作方式发生改变、热点区域发生改变，引领商业趋势和市场裂变突破。 2009年以来，以华润万象城、凯丹广场、华置广场、仁恒广场、成都339等为代表的一批城市中心商业地产项目纷纷以开发商持有物业的运营模式进行开发，成都商业地产的管理与运营模式逐渐向国内一线城市靠拢，直接助推了成都商业地产开发水平和成都商业地产的发展。成都商业地产发展趋势分析趋势一：由简单开发模式向定制模式转变由单一商业形态向综合商业体发展由单一零售商业向产业相结合发展 从外资和国内商业巨头进入成都的步伐和运作模式来看，“持有经营、定向开发”将是成

47、都发展的方向。 如今已有凯德置地来福士和天府中心项目、宽窄巷子、成都东区音乐公园、仁恒置地广场、凯丹广场等项目，以及仁和春天百货、中环广场的新世界百货、远东百货、双桥子家乐福等众多的大规模裙楼商业或者独立商业，采取只租不售方式。 在建的众多综合体项目，如华润万象城、华置广场等也明确全部保留 ；随着投资者逐渐成熟，开发商的实力逐渐增强，以及国家对产权式物业的控制逐步加强，商业地产自持比例正逐渐增加，大规模商业地产销售的比例会越来越少。 越来越多的商业地产项目，尤其是位于城市中心的商业地产项目都普遍采用了“定向开发、持有经营”模式。保留全部或者大部分物业进行经营运作，对开发商的资金实力、把控能力、

48、资源整合能力、经营管理能力、整体物业变现或融资能力均提出更高的挑战。 商业开发模式多样化、开发商自留物业比例将越来越大趋势二： 随着一些住宅大盘的开发和成熟，生活配套类的社区商业开始逐渐被投资者追捧。大部分生活配套商业的销售情况均不错。 由于住宅地产的调控和企业拿地的需要，综合性区域复合商业中心，是成都近一阶段商业地产开发最多的商业形态，集“休闲娱乐和购物元素”于一体 。 华润万象城、新客站城际商旅城龙之梦、新鸿基环球贸易广场、新城市广场、世纪城新国际会展中心、瑞安汇通大厦、锦华万达广场和金牛万达广场、金沙西单广场等项目，均是大规模城市区域复合型商业中心。其中，一站式、集中式、体验型等特性逐渐

49、成为商业地产的重要特质。商业类别向社区商业、区域复合商业中心发展趋势三：一站式、集中式、体验型等特性逐渐成为商业地产的重要特质。主题式特色休闲商业和主题式产业复合商业也是成都商业地产发展的一个重要方向。 主题地产是成都商业地产发展的一个重要方向，包括特色主题休闲商业和主题式产业复合商业。 特色主题休闲商业具有一定的旅游性质，商业辐射力超过社区生活配套类商业和区域综合性商业中心。但是目前成都已有的主题休闲商业，主要涉及旅游、餐饮、休闲、娱乐等业态，其中大部分项目主要依附于知名的历史文化旅游景点和传统休闲商业圈，同质化越来越严重；少数创造全新的主题式特色休闲商业，如极地海洋世界、华侨城、国色天乡等

50、，依靠自身品牌打造的特色主题公园，自成一个商业系统。 未来几年主题式特色休闲商业在主题、定位、特色、环境、商家等多方面会有全新的变化，如 成都东村的保利综合性文化基地、韩国SK集团的文化传媒创意产业聚集区、传媒集团的传媒公园等项目，会涉及舞台艺术、现代艺术品创作于交易、文博旅游等多个文化创意领域。趋势四：多中心发展，供应区域涉及整个城市，主要分布在城东和城南。 随着成都国民经济的发展和城市化进程的加快，以往以春熙路、盐市口、骡马市为核心的单中心模式已经不能满足人们增长的消费能力和提高的消费观念。 同时，随着道路交通的日益繁忙和轨道交通的建设并投入使用，以距离为标准的衡量基准逐渐被以时间为基准所

51、替代，逐渐形成了逐步向外扩散的多中心发展模式。 目前成都的商业地产主要集中在东、南、北几个方向，尤其是以天府大道南延线和城北专业市场外迁基地为主要集中点。趋势五：门槛进一步提高、开发经营难度进一步加大 商业地产是复合型产业，是地产、商业、金融等的融合体，是一个进入门槛很高的产业。 随着商业地产爆发式增长，商业地产老大难问题“招商难、经营难”会更加突出。持有物业就具有更多的优势，但同时带来了资金的巨大压力，门槛进一步提高，开发经营难度进一步加大。趋势六： 随着大批量商业地产的出现，百货类商业同质化问题越来越严重。从定位、档次、商家、体验设计等多方面，大型商业物业正向精品化、差异化路线、体验性的方

52、向发展。引进全新的商业品牌，是精品化和差异化的最主要途径。 主城区连锁超市已基本完成，跟同城市规划、地产开发，连锁超市加大了城市区域中心、社区中心的布局力度和速度，从而进一步促进了区域中心的形成。趋势七：商业业态走精品路线差异化路线、连锁超市加大区域中心布局2.2 认识成都城市综合体 “城市综合体” HOPSCA就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。 城市综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的部分，是城市升级的引擎，完全具备了

53、现代城市的全部功能，所以也被称为“城中之城”。 城市综合体商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合。 业态组合。城市综合体的核心内容由酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公共空间(Public Space)、购物中心(Shopping mall)、文化娱乐休闲设施(Culture&Recreation)、公寓楼(Apartment)等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系； 长期持有物业。一般情况下，城市综合体中大型购物中心及五星级酒店通常要长期持有，只有写字间及公寓、住宅可以开发后快速变现。因此对开

54、发商的资金实力要求较高。 超大空间尺度。城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 通道树型交通体系。通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。 现代城市景观设计。应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标

55、志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 高科技集成设施。城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由 、电报、电传、电视、 联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。 城市综合体的主要特征城市综合体的分类及发展模式 根据项目的区位、产业资源、规模、辐射范围等基础条件，城市综合体分为4种类型和4种发展模式。酒店+写字楼+商场+公寓+住宅等多种（3 种以上）功能均衡发展。以

56、写字楼为核心功能以酒店为核心功能以商业为核心功能CBD型城市综合体交通枢纽型城市综合体城市副中心城市综合体城郊结合部城市综合体模式一模式二模式三模式四 2007年底，万达锦华店开业标志成都正式进入了城市综合体时代。2010 年，成都进入城市综合体时代的第三阶段，百货迈入世界级水平的新十年发展期。 2009年以来，众多的利好因素促进了成都城市的快速发展，同时国家对住宅地产进行调控、人民币升值、一线城市市场的高企与饱和，有利于企业取得土地，提升项目价值和品质，导致众多一线城市的商业经营公司大量涌入、众多实力开发企业进入商业地产开发，成都商业地产开发及商业物业的经营均达到了一个前所未有 的高度，主题

57、、规模、数量、档次、品质、业态、商家等均大幅度提升。 2010 年，成都开始进入城市综合体时代，百货迈入世界级水平的新十年发展期。据不完全统计，截止2011年底，成都市意向、在建、开业的商业综合体项目已超过100个，大多数综合体零售商业面积平均在5万平米左右，部分综合体商业面积达数十万平米（如龙湖的北城天街、时代天街、华润万象城、龙之梦等），而且绝大多数都将在近3年内陆续完工。未来几年，成都零售商业新增供应量达到1200万平方米。未来两三年里各类商业项目将集中入市，供大于求在许多地方似成定局。预计到未来几年，成都商业地产呈现爆发式增长态势，但是也存在区域结构性不平衡的态势。成都综合体概述成都变

58、身商业地产第四城，成都综合体开发正迎来一个井喷爆发的阶段，未来几年新增零售商业总面积超过1200万平米。 目前成都的城市综合体项目，大都围绕着二环路、环、天府大道南延线等主要交通干道自然聚集。从分布板块来看，二环路沿线和南延线最最多，在二环路，城北有万达金牛广场、瑞安中华汇广场、龙湖北城天街等几个代表作；城东有首创爱这城、华润万象城、SM广场、万达城东广场；城南则有莱蒙置地广场、红牌楼广场等几个项目。 仅南三环外的城市综合体项目数量就将达到25个之多，这些城市综合体的商业板块绝大部分都由大型购物中心、百货主力店、五星级酒店、高级别办公楼构成。 目前，成都新推出的底商价格在3-6万元/平米之间，

59、个别位置特别突出的商铺，价格达到10万元/平米左右。成都二环路的底商均价在4-6万元/平米左右，世纪城城南板块底商均价在万元/平米左右，建设路商铺均价在10万元/平米左右。成都城市综合体分布及售价成都综合体发展特征成都市综合体发展日臻成熟，目前正处在二三阶段之间，城市正面临全面升级多位于市区传统CBD极佳地段；商业占绝对主导地位；城市综合体开发探索阶段，初具雏形，多为失败案例多以二环开发为主；多以商业为核心驱动，兼顾主力公寓走量、同时写字楼聚集人气，产品更复合化商业发展异常成功，但公寓、写字楼的办公居住功能较弱城市中心，副中心及核心地段全面发展，规模档次高低出现多样化，高品质及创新化成为市场主

60、流基本为区域内标杆，开始国际级高端配套（酒店等），提升价值各物业功能均衡发展新城市广场阶段特征代表项目万达广场华润万象城第一阶段第二阶段第三阶段项目类型超大规模资源型主流型精品型代表项目万达广场/龙湖时代天街/华润万象城/新鸿基环球贸易广/美年广场 世豪广场/保利国际广场/华置广场 凯德置地、来福士广场项目特征大规模，具有稀缺资源优势，发展商品牌为市场所认可，价格标杆，引领市场潮流依托地段价值的常规综合体开发，总建面约30万50万左右，同质化严重项目的特质显著，整体规模较小，约20万左右，通常以主题商业带动写字楼及住宅公寓产品特色凭借丰富的稀缺资源及高端产品定位吸引区域置业高端客户群体，发展商