香槟国际花园业务体专业培训

1、香槟国际花园业务体专业培训房地产房地产是指土地、建筑物及固定在土地，建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益（权利 利益和收益）。房地产由于位置固定，不能移动，所以通常又称不动产。 物业和房地产的区别物业通常是指已竣工验收并投入使用的建筑物（固定在土地上），配套设备设施及环境，而房地产则不涉及是否竣工验收，投入使用。其次，“物业”和“房地产”的适用范围也不同。“物业一般多指单项具体的房地产，而”房地产是指一个国家，地区或一个城市所拥有的房产，地产及其组合。 住宅、房屋、建筑物住宅是指人们的居住用房，是房屋的一种。房屋不仅包括居住用房，而且包括厂房，仓库和商业，服务，文化，教育，办公，医疗，体育

2、等用房。建筑物的范围更广，包括房屋及其以外的建筑，如码头，水塔等。 商品房商品房主要是指由各房地产开发公司投资建设，以赢利为目的，按市场规律经营的房屋。从销售看，可分为现房销售和期房销售。从销售对象看，可分内销商品房和外销商品房。从用途看，可分普通住宅、公寓和别墅。生态住宅是指运用生态学原理和遵循生态平衡及可持续发展的原则，即综合系统效率最优原则，设计、组织建筑内外空间中的各个物质因素，使物质、能源在建筑系统内有秩序地循环转换，获得一种高效、低耗的能源，在建筑系统内有秩序的循环转换，获得一种高效、低耗、无废无污染、生态平衡的建筑环境。 住宅三维空间住宅特定的宽度，长度和高度三个指标构成住宅的“

3、三维空间”，在建筑学中分别称为“开间”“进深”和“层高”，并且有统一的标准规定。住宅的开间住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 住宅的进深在建筑学中是指一间独立的房屋或一栋居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。 住宅的层高层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，普通住宅不宜高于2.80米住宅建筑模数协调标准(GBI100-87)中规定,住宅的层高采用下列参数:2.6米,2.7米,2.8米.住宅的净高是指下层地板面或楼板上表面到相邻上层楼板下表面之间的垂直距离。卧室、起居室(厅)的室内净高

4、不应低于2.40米,局部净高不应低于2.10米。净高层高楼板厚度住宅的配套设施住宅配套设施是指为居民创造卫生、安全、宁静、舒适的居住环境而必须的住宅附属设施. 大配套大配套是指适用于整个城市或居住区级以上范围的供哦念珠和市政设施的配套。大配套的项目和规模是根据全市或几个居住区情况综合考虑确定的.市政设施的配套包括道路、给排水、通讯、供电、供气、供热、路灯、垃圾处理、园林绿化、公共卫生设施等.小配套 小配套是指适用于居住区级区域或居住小区及区域的公共建筑和市政设施的配套.小配套的项目和规模是根据一个居住区或小区情况综合考虑确定的.小区级公共建筑配套项目包括:托儿所.幼儿园.小学.中学.储蓄所.邮

5、政所.粮店.煤店.基层商店.百货店.服饰店.菜场.饮食店.理发店.小修理门市部.综合服务站.自行车库.物资回收站.居委会.文化室.派出所.公厕.垃圾站等.基地面积基地面积又称用地面积或占地面积,是供建筑物本身所占的地面所应保留的空地,一般不包括其外围的城市道路、公共绿地、停车场等.基地面积与基底面积不同，基底面积是指建筑物直接占用的面积. 建筑面积又称建筑展开面积,是建筑物个层面积的总和.建筑物各层面积是按建筑物外墙外边所围的面积计算,包括使用面积、辅助面积和结构面积.商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积使用面积房间实际能使用的面积,不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。是指直接为

6、生产生活服务使用的净面积之和,如居室、客厅等。容积率又称建筑面积毛密度，是指土地上可建造的各类建筑物的建筑总面积与土地总面积的比率。容积率总建筑面积/规划用地面积建筑覆盖率住宅建筑基地总面积与住宅规划用地面积的比率(%) 建筑覆盖率建筑基地面积/规划用地面积绿化率绿化率专业术语应称做“绿地率”，是指用地红线（用地的规划控制线，建筑线：式建筑物基底位置的控制线）内绿化用地面积与土地总面积的比率。绿化率绿化面积/规划用地面积绿地应包括：公共绿地（如居住区公园、小游园绿地）、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地）。不应包括屋顶、窗台、墙面上的人工绿地。据建筑外墙1。5米和道路

7、边线1米以内的用地，也不得计入绿化用地。绿化覆盖率绿化覆盖率所指的绿地，简单地说就是有块草皮就可以计入，所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。在开发商销售楼盘的时候，他们当然喜欢引用绿化覆盖率的概念。绿化率与绿化覆盖率的概念区别仅在于“各类绿地”的范围上。使用率 所谓使用率，是指套内面积除以总建筑面积所得的比率。使用率有两种算法，现在物业项目通常用套内建筑面积除以总建筑面积计算使用率，这其中包含墙体、管道等。另一种计算方法为以地毯面积除以总建筑面积计算，这样可以明确买家在实际居住时所得到的面积，购房人应注意其中差别。跃层住宅套内空间跨越两层楼及以上的住宅。即住宅占有上下两层楼面，卧室、起居室、客

8、厅、卫生间、厨房及其辅助用房可以分层布置，上下之间的交通不通过公共楼梯而采用户内独用的小楼梯连接 复式住宅复式住宅一般是指每户住宅在层高中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式住宅为3.3米,而一般跃层式5.6米）,其下层供起居室用,如饮食、进餐、洗浴等,上层供休息睡眠和储藏用,户内设多处入墙式壁柜和楼梯,户内设有一层的起居室高2米,上层直接作为卧室的床面.点式住宅点式住宅就是“塔式住宅”，“塔楼”主要是指以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅，通俗的说，塔楼以电梯，楼梯为布局核心，上到楼层之后向4面走可以直接进入户内，“塔楼”分户灵活，每户一般能获得两面朝向，

9、且有转角、通风良好、处理较灵活、占地面积小等特点，但点式住宅外墙较多，建筑造价相对高一些。板式住宅“板式住宅”是指多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅，板楼由许多单元组成，每个单元用自己单独的楼梯、电梯，从其外观上看，不一定都呈“一”字型。也可以是拐角，围合等形状户型住宅建设中以每户所含居室数量多少的型号常称户型，如每户为一个居室，称一室户型，二个居室称二室户型。鉴于每户面积大小及平面设计的处理方式不同，某些户型已打破了“室”的概念，如兼作交通、起居杂务、就餐或可设座位的多功能小方厅，相应出现了一室一厅，二室一厅等户型户型比户型比又称户室比，指各种户型在住宅修建总户数中所占的百分

10、比。如一栋楼房，一室户占百分之25，二室户占百分之47，三室户占百分之19，四室户占百分之9错层式户型在户内功能划分上将公共活动区域（厨房、餐厅、起居室）和个人活动区域（卧室、书房等）用不同的建筑标高分开，增强户内的空间领域感和变化的趣味建筑结构所谓建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系房屋的结构类型主要是以其承重结构所用的材料来划分的，承重结构的作用是保证房屋在使用期限内把作用在房屋上的各种荷栽或作用力可靠地承担起来 常见的住宅结构有钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构三种类型 三通一平通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。“三通”是把开发

11、区红线以外的道路、给水排水管道、供电线路引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。房屋产权泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。房屋产权指房产的所有者，按国家法律规定所享有的权利。 房屋抵押产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。 公式套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 套内建筑面积建筑面积 （1公摊系数）分摊的公用建筑面积=套内建筑面积公用建筑面积分摊系数公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积总和

12、五证与两书国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程开工证 商品房销售（预售）许可证住宅质量保证书 住宅使用说明书 物业管理利用现代管理科学和先进的维护技术以经济手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质、经济的服务，使物业发挥最大的使用效益和经济效益 地热结构楼板、苯板、铝铂纸、地盘管、细石混凝土保护层现浇现扎筋、现支膜、现浇注、现场保养特点：整体性强度高、无楼板缝散水主要防止雨水破坏房子的基础，减少对基础的冲击。天沟有2%坡度的水沟，比如平顶房子的露台，主要防止屋顶积水 一套完整的施工图图纸目录（图纸编号、图纸名称）设计总说明（设计依据、标准、施工要求等）建筑施工图（平面图、立面图、剖面图、构造详图、总平图）结构施工图（尺寸大小及构造做法）设备施工图（给排水、采暖通风、电器设备的平面布置图）标高绝对标高：意义上是将黄海海平面的标高定为零点。相对标高：是把首层室内主要地面标高定为相对标高