无锡万科信成道项目个案分享

1、个 案 分 享10月29日共四十八页无 锡 概 况共四十八页无锡概况(gikung)无锡一1无锡无锡地处长江三角洲腹地，为连接长三角东西、南北的主要交通枢纽；东邻苏州，距上海128公里(n l)，南濒太湖，下属宜兴市与浙江交界；西部与常州交界，距南京183公里，北部以长江与靖江相望南京杭州无锡苏州上海宁波太湖杭州湾城市规模全市总面积4787.6平方公里，市区1569平方公里，建成区380平方公里（2011年）。人口规模637.26万人，含外来人口（2010年）。行政分区崇安区、南长区、北塘区、锡山区、惠山区、滨湖区、新区、江阴市、宜兴市等9个市区（县）。城市地位无锡是江苏经济发达的地区，国家历

2、史文化名城，在全国相对富裕地区排行榜中，无锡位列全国第五。交通条件有高速公路、铁路、高速铁路、机场、水运等多维立体化交通体系。经济实力无锡2011年GDP总量为6880.15亿元，人均GDP￥107400元 。共四十八页无锡概况(gikung)无锡各区一2惠山区北塘区南长区滨湖区崇安区锡山区新 区太湖面积327平方公里，总人口38.9万人，着力进行惠山新城的建设，成为无锡江阴的纽带，区内以安居房为主。面积31.5平方公里，人口约35万。是近代无锡民族工商业的发祥地之一。是出入无锡的交通枢纽。总面积567平方公里，常住人口45万，目前滨湖区的房地产市场非常火爆，大量国内一线开发商进驻。总面积9.

3、04平方公里，总人口约31万人。是无锡的商业中心区，区内商业繁华，交通发达。总面积13.2平方公里，下辖6个街道。较市中心而言，这里周边环境优美，生活氛围非常浓厚。总面积455平方公里，总人口53万人。随着与市区交通的改善，很多开发商已经把目光瞄准了这一地区。是无锡经济科技含量最高，活力最强，上升空间最大的一个区。全区总面积82.32平方公里。共四十八页无锡概况(gikung)无锡城市规划一3总体战略：南拓、北展、东联、西优，建设双滨（滨江滨湖）城市，尤以建设太湖新城为城市发展的核心。居住、物流、工业、现代高科技园区。惠山区教育、科研、体育、旅游、高品质居住、高新技术产业园的综合城区。滨湖区工

4、业、居住、商贸综合区。锡山区商业、居住、生活服务，并承担行政、金融、文化等功能。中心城区工业、物流、居住，无锡最主要的高新技术产业区。新区产业北移城市南进发展方向：城市中心向南、东南发展，在沿太湖区域形成政治中心、在新区形成产业中心。在此过程中，西南、南部占据城市发展的主导地位。对于楼市的影响：中高端客源向城市南部（滨湖、新区）集中，中低端客源向城市北部（惠山、锡山）集中。共四十八页无锡楼市(lu sh)概况共四十八页无锡楼市概况成交(chng jio)数据二4一月二月三月四月五月六月七月八月九月2 0 1 2 年 1 9 月 成 交 信 息89397598706076387582789376

5、0576607671202500m2219927m2465775m2395245m2613399m2605334m2500421m2383036m2329710m2均价（元/m2）无 锡 楼 市 2 0 1 1 年 主 要 数 据城市GDP(亿元)户籍人口(万人)流动人口（万人）住宅年成交量(万平米)土地年成交量(万平米)人均可支配收入(元)职工工资(元)消费品零售总额（亿元）人均私家车保有量（辆/人）商品住宅成交均价(元/平米)地价楼价比无锡6880468175362905316384239821230.07986940.33上海1919514128907291646318384675767

6、770.05224240.38无锡的人口规模约等于上海的三分之一，但住宅成交量却能达到上海的一半强，均价则略多于上海的1/3。无锡楼市在调控高压下，在往年旺季同期表现平平， “金九银十”已为过去式。但在5、6月份却取得了不错的成绩，与全国其他(qt)各地楼市表现一致。共四十八页无锡楼市(lu sh)概况成交结构二5刚需为王，无锡楼市中80m2以下至140m2面积段占据着成交的绝大部分比例。三足鼎立，滨湖、惠山、新区三大区域的成交量在无锡楼市一直保持绝对比例。2011年无锡市成交总面积各区占比惠山区北塘区南长区滨湖区崇安区新 区锡山区6.28%26.86%4.09%20.72%6.59%11.3

7、0%24.16%北塘区7%滨湖区21%崇安区4%惠山区21%新 区20%锡山区17%南长区10%2012年9月无锡市成交总面积各区占比2011年无锡商品住宅各面积段成交比重160m25%120-140m222%140-160m29%共四十八页无锡楼市(lu sh)概况无锡楼市政策二6外地户口本地户口限购政策只能购买一套住宅（需交满一年社保或一年以上纳税证明）。可以购买第二套住宅（首付50%），暂时限制购买第三套。公积金政策外地账号连续交满半年以上转入无锡，在无锡交满一个月，一个人最多可贷30万，夫妻双方最多可贷50万。连续交满半年以上公积金，首次首套一个人最多可贷30万，夫妻双方最多可贷50万

8、。第二次贷款可贷公积金余额的10倍，不超过贷款比例的50%，可贷总额不超过50万元。（120m2以上只可提取公积金余额。）其他购买70m2以上住宅可获得无锡户口。非住宅类商品房不限购。非住宅类商品房不限购。共四十八页万科信成道基本(jbn)信息共四十八页信成道基本信息(xnx)板块三7万象城江南大学太湖新城综合医院格致中学滨湖区中医院市文化宫海岸城商业综合体金融街市民广场少年宫市美术馆外国语学校新城小学新城中学宗地太湖高级中学太湖新城被无锡市政府定位为“城市新中心、产业新高地、旅游新天地、宜居新天堂、生态新标杆”。自从2007年太湖新城全面启动建设以来，太湖新城在整个无锡市的地位越来越高。20

9、10年市政府正式搬迁到太湖新城办公，随后国联等无锡金融财经核心成员也搬迁到市府边的金融街CBD。市民广场、太湖国际博览中心、保利大剧院等公共设施也渐次投入使用。太湖新城近几年的飞速发展吸引了万科绿城等等众多地产巨鳄扎堆会战，比如魅力万科城、绿城玉兰花园、太湖国际等等项目。这里的生活配套资源也迅速的成熟起来，如海岸城、万象城等等。太湖新城是无锡着力打造的新城区，公园绿地遍布，环境非常优美。交通条件也是几大城区中最好的，2014年，地铁一号线也将通车。共四十八页信成道基本信息(xnx)位置三8万科信成道位于滨湖区新市中心信成道高浪路交汇处（观顺道西侧）。是万科在无锡继魅力万科城、万科东郡、金域蓝湾

10、、金域缇香之后的第五个项目。项目北依高浪路，南靠观山路，西枕信成道，东临观顺道。距离无锡新市政府约一公里，到老市中心直线距离约九公里。无锡新市政府信成道公园金桥小学轨交一号线（在建）信成道观顺路观山路高浪路共四十八页信成道基本(jbn)信息详情三9物业类别住宅、商铺建筑类别高层（一期为6栋32层高层）建筑面积385298m2占地面积154000m2绿化率 30%入住时间预计2014年11月物业费 3.00元/平方米月停车位1:1.6所属商圈太湖新城版块 装修状况精装修交通状况 68路到军分区下，130、135、138路至市民中心站 ，地铁一号线（在建）市民广场站。售楼地址 新市中心信成道与高浪

11、路交岔口东南侧。共四十八页信成道基本(jbn)信息一期总平面三10N高浪路信成道4号楼5号楼售楼处6号楼3号楼2号楼1号楼信成道公园万 科 信 成 道 推 盘 信 息 表2011.7.162012.3.242012.9.112012.10楼栋1号楼5号楼三期19、20#楼三期19、20#楼加推产品80多套135m2三房29套172m2三房120套135m2三房约90平米三房约90平米三房均价14000-14500元/平米16000元/平米14000元/平米12500元/平米12000-13000元/平米装修精装标准2000元左右精装标准2000元左右1200、1300元1200、1300元优惠

12、交10万意向金优惠一个点；按时签约优惠1%。购房金卡1%，蓝卡0.2%；按时签约1%。准时签约可享1个点优惠。2%优惠总价优惠2万，按时签约1%签约优惠1%+指定房源1%。共四十八页信成道基本(jbn)信息竞品三11绿 城 玉 兰 花 园在售户型将推户型产品二期3号楼163、196、240平二期2号楼170、206平二期1号103、106、167、177、201、206平一期4号楼少量西边套268平四期1、3#楼中间套89、138平均价13000元11000元/平米9500元/平米起优惠5天内签约优惠300元/平，按揭200元/平，一次性付款500元/平。认筹2万抵5万，此外还有“日进千金”的

13、优惠活动万 科 信 成 道在 售 产 品产品约90平小户型精装房135平米高层精装房172平米精装房均价12000-13000元/平米14000元/平米270多万元/套滨湖区一直是无锡楼市除了城中板块、蠡溪板块的价格第三高地，主要是高端项目集中的缘故。本板块内，目前与万科信成道构成竞争关系(gun x)的项目仅有绿城玉兰花园。他们的竞争关系(gun x)在于：共享配套、地段相近、有或即将有同面积段产品、均价相近、品牌竞争。共四十八页信成道基本(jbn)信息亮点三12作为万科在无锡最新开发的项目，信成道占据着相当好的地段，周边配套在未来三年之内就能与老牌市中心中山路平起平坐。另外，交通条件也是很

14、便利的。外部条件的优秀，还需内有强劲的品质才堪称“高端”。万科信成道内建1.5万平米的邻里中心、近千平米的活动场地、儿童活动的大型游乐区。该项目建设全地下车库，实现了人车分流。万科信成道四周有金匮公园、尚贤河湿地等等数个公园绿地，它还有紧邻的市政代建项目信成道公园。可以说该项目的生态环境非常优越。万科信成道在教育资源上还有周边项目难以竞争优势它与无锡最知名的教育资源极为雄厚的金桥小学达成了战略协议(xiy)，使本项目业主的孩子享有优先入学的资格。金桥小学与本项目相邻，配有高配置的幼儿园。这对于年轻家庭的诱惑力相当大。共四十八页万科信成道现场(xinchng)共四十八页万科信成道现场(xinch

15、ng)售楼处四13由外围道路进入售楼处的通道，4、5米高的围挡气势很足。共四十八页万科信成道现场(xinchng)售楼处四14售楼处外观正面共四十八页万科信成道现场(xinchng)售楼处四15售楼处外观侧面共四十八页万科信成道现场(xinchng)售楼处四16售楼处内景共四十八页万科信成道现场(xinchng)样板间四17135平米样板房客厅主卫次卫主卧次卧餐厅厨房共四十八页万科信成道现场(xinchng)样板间四18172平米样板房客厅书房主卧次卧餐厅厨房共四十八页万科信成道现场(xinchng)样板间四1990平米样板房客厅餐厅厨房卫生间书房儿童房共四十八页万科信成道现场(xinchng

16、)围墙四20项目四周围挡共四十八页万科信成道现场(xinchng)户型图四21在售中间套90m2户型共四十八页万科信成道现场(xinchng)户型图四22在售边套90m2户型共四十八页万科信成道现场(xinchng)户型图四23在售135m2户型共四十八页万科信成道现场(xinchng)户型图四24在售172m2户型共四十八页万科信成道现场(xinchng)总结四25现场打造上，万科信成道很下了一番功夫。外围高大的围挡、内场装潢的堂皇富丽、以及一直为万科骄傲的物业服务，都能带给参观者较强的影响。万科信成道没有做户外看板、道旗、高炮等物料，但是在无锡万科其他项目如金域缇香、蓝湾、酩悦的内部置放了

17、本项目的易拉宝之类的简介物料。户型上，中间套的都是半通透的户型，在这些中间套的北边窗外，是通往边套的开放式走廊(zulng)。对于中间套来说，影响采光，同时这种设计也导致了所有户型的得房率普遍较市面上的普通产品低了4个点左右。本项目北部有信成道公园，已经建成，环境非常优美怡人，倘若将看房通道安排经过，将会大大增加项目的感染力。万科信成道的90户型有个非常厉害的偷面积的举措，就是在双数楼层的书房位置做成架空层，交付时再施工还原，形成一个全赠送房间，以此弥补较低的得房率。共四十八页万科信成道企划(q hu)共四十八页万科信成道企划(q hu)报广五26形象稿共四十八页万科信成道企划(q hu)报广

18、五27形象稿共四十八页万科信成道企划(q hu)报广五28形象稿共四十八页万科信成道企划(q hu)报广五29第二次开盘认筹硬广共四十八页万科信成道企划(q hu)报广五3090m2样板间开放硬广共四十八页万科信成道企划(q hu)报广五31第三次开盘认筹硬广共四十八页万科信成道企划(q hu)活动五322 0 1 1 年 活 动活动内容2011.2.19-2.20、2.26-2.27、3.5-3.6万科2011礼享季幸福记录家“,拍摄温馨全家福2011.4.10感受春天新市中心一日游2011.4.16万科健康十公里徒步活动健康十公里徒步活动2011.5.4万科信成道独家签约无锡金桥教育万科信

19、成道独家签约无锡金桥教育2011.7.2炎炎夏日 此处风景独好摄影爱好者集聚2011.7.6地产大腕集聚万科信成道暨信成道品鉴会搜房博友见面会2011.7.7信成道夜公园烟火晚会烟火晚会2011.8.3-8.5信成道公园早教活动两场早教活动2011.8.13万科信成道携手宝马宝马M全系试驾体验活动2011.9.10-9.12幸福无锡 优居万科万科四盘联动,中秋晚会、少年才艺秀、趣味灯谜万家2011.12.4万科信成道:发现我家小天才!顶尖儿童潜能专家讲座共四十八页万科信成道企划(q hu)活动五332 0 1 2 年 活 动 （ 一 ）活动内容2012.1.1-1.31万科新年团GO月单价80

20、77元/起，总价68万起，总让利5000万，最高优惠100万。2012.2.26万科信成道周末亲子汇美味西点DIY 2012.3.4宝贝创意五项能力拓展计划”创意五项拓展2012.3.24万科信成道周末亲子汇宝贝生日会2012.4.2踏青游园 悦享品质万科信成道&莱姿名品皮包护理专场活动2012.4.14-5.16赏春信成，悦动全城看房送礼2012.4.22万科信成道周末亲子汇天蓝地绿游园会2012.4.29-4.30赏春信成 缤纷五一全家福拍摄+新款奥迪试乘试驾2012.5.5金桥信成道公园学生课外活动基地启用仪式金桥船模制作试航亲子活动2012.5.13感恩母亲节 倾心信成道万科信成道母亲

21、节养生理财讲座2012.6.3爱陪你长大业主生日会万科信成道小业主集体生日party共四十八页万科信成道企划(q hu)活动五342 0 1 2 年 活 动 （ 二 ）活动内容2012.8.4万科信成道夜公园礼汇送萤火虫，品哈根达斯，赢宜家礼品，放莲花灯2012.8.26小手拼出大世界万科信成道乐高体验季2012.9.8共享知识的奇妙旅程图书漂流活动2012.9.15万科信成道炫彩涂鸦第一季泥人涂鸦DIY2012.9.22万科信成道炫彩涂鸦第二季T恤涂鸦2012.9.29万科信成道炫彩涂鸦第三季数字油画 2012.10.1-10.7理性爱国 公益送温暖万科信成道送温暖 抵房款温暖藏区活动万科信

22、成道连续性举办的各种暖场活动，比较好的吸引了目标客户群首次置业、首次改善型客群的注意，并很好的实现了有效蓄水，为项目三次开盘取得良好(lingho)的去化成绩打好了坚实的基础。这些暖场活动应景，成本可控，成系列化，能够增强客户的黏性，可以借鉴。共四十八页其他(qt)共四十八页其他(qt)六35项目地块编号为锡国土2010-2 XDG-2009-68地块。楼面价4900元每平。出让起始金：105957万元。万科旗下鼎安房地产有限公司于2010年2月以19亿元拿下。关于地块清末无锡首付周舜卿所办中国第一家民办银行信成银行开办于此，旁边一条道路取名信成道。万科案名取信成道是向周舜卿先生致敬。关于案名信成道马路对面有110KV变电站，影响相关楼栋的去化；有已购客户反映高层楼栋的栋间距过小，影响采光；无锡人均汽车保有量较高，1：1.6的车位比可能过低。项目主要的问题共四十八页附加(fji)：万科业务流程共四十八页万科业务流程附36核心环节，价值的创造过程主要精力投入，价值的实现过程价值的检验（收获）过程M1 项目定位M2 产品建议M3 确定营销方案M4 开盘准备M5 销售实现万科特色，务实理性，不浮夸，言必有据。精装修，装修房。