房地产估价案例与分析模拟17

1、房地产估价案例与分析模拟17一、问答题某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁入过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 请问：1、你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?2、你应如何确定作为拆迁估价依据的该被拆迁人房屋的用途?3、某街道旁的一商业门面房，建筑面积150m2，现为餐饮门面，比较陈旧也无空调及包间。按成本法原理测算得该餐饮门面当前单价为3000元/m2，该街道

2、上类似规模的新装修、备有空调和包间的餐饮门面房的市场价格为4000元/m2，现经测算得知，将该商业门面装修改造为其街道带空调和包间的同等装修水平、档次门面房的装修改造费用为500元/m2，另需交纳的装修改造手续办理费用3000元。现有一买家希望以3000元/m2的价格购下该门面，向估价师咨询其出价是否合适，问该门面房当前交易的合理价格范围应该是多少?为什么?4、甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2002年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估

3、出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2005年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?二、单项选择题共4大题，10小题，每小题的备选答案中只有一个最符合题意。 某人2006年5月通过出让方式获得一宗土地，地价款是3000万元，之后又花了 2000万元进

4、行基础设施的建设，税费为500万元，正常利润为900万元，出让年限从基础设施建设完成之日(2007年8月)起计。5、若评估该地块在2007年8月的价格，适宜选用的估价方法为( )。 A假设开发法与成本法或市场法 B假设开发法和收益法 C成本法和假设开发法 D市场法和收益法6、该地块在2007年8月的价格为( )。 A6400万元 B5900万元 C3000万元 D6400万元 甲公司2004年3月以2000万元购买了一宗办公用地及写字楼，其中，地价占到总价格的50%。甲公司办理了权属转让手续后，又花费了10万元用于构建以该公司商标为原型的雕塑。2006年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到20

5、06年6月，该类办公用地地价已增值10%。7、若评估此时出售此宗房地产的价格，以下说法正确的是( )。 A房地产价格中应包括为构建以该公司商标为原型的雕塑而花费的10万元； B在评估得出的此宗房地产价格中地价也应占到总价的50%； C房地产的办理权属转让手续的费用在计算出售价格时可忽略不计； D根据条件可采用房地分估的方法进行计算。8、设此时房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为( )万元。 A2100 B2110 C小于2100 D大于2110 某商品房交易估价；评估人员采用市场比较法估价，收集了四个近期交易成交的案例资料，如表4-1：表4-1 编号ABCD固件对象坐落 市区内市

6、区内市区内市区内市区内地段等级 四级四级四级四级四级用途 商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅商品住宅结构层次 混合七层混合七层混合七层混合七层混合七层建筑面积45m290m2130m2102m2106m2交易情况修正优惠8%偏高7%正常优惠5%正常交易日期调整+5+6+5+1房地产状况调整-18+7+4-19成交价格2400元/m22700元/m22600元/m22400元/m2 9、若从中选取三个案例作为可比实例，则下面四组中，第( )组可以作为可比实例。 AABC BBCD CCDA DDAB10、若对各案例测算出的比准价格结果按简单算术平均结果处理，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为(

7、 )。 A2822元/m2 B2758元/m2 C3038元/m2 D2997元/m211、若对各案例测算出的比准价格结果按加权平均结果处理，且案例B的权重定为0.4。其他两个比准价格的权重均定为0.3时，则按市场比较法求得的评估对象估价结果为( )。 A2914元/m2 B2952元/m2 C2849元/m2 D2861元/m2 某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。12、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是( )。 A道路扩宽后，交通发生变化 B绿地率发生变化 C公共配套设施发生变化

8、 D土地形状发生变化13、若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值增值，其主要原因是( )。 A噪声和污染程度发生变化 B土地形状发生变化 C人口密度发生变化 D出行便捷程度发生变化14、房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是( )。 A由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度 B以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度 C用市场法分别测算出城市道路扩展后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度 D用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额外负担度三、指错题下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。15、 房地产估价报告 封

9、面及目录(略) 至委托人函 (委托人全名)： 受您委托，我公司对您提供的位于市区大道号12层243.7m2商铺 (以下简称估价对象)的现时市场价值进行了估价。 估价目的是为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用科学的估价方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经严谨测算，确定估价对象的完整权利状态及满足各项假设限制条件下的现实客观市场价值为人民币170.41万元(大写：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整)，单位建筑面积价格为人民币6993元/m2(大写：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整)。 附函提供房地产估价报告2份。 房地产

10、评估有限公司(盖章) 法定代表人：(签章) 2006年10月15日 估价师声明(略) 估价的假设和限制条件(略) 房地产估价结果报告 一、委托人(略) 二、估价机构(略) 三、估价对象 (一)区位状况(略) (二)实物状况 (1) 建筑物实物状况 建筑面积：243.70m2 建筑结构：钢筋混凝土结构 总层数及所在层数：估价对象所在建筑物数为14层，估价对象位于1、2层 总工日期：2005年9月10日 成新率：现状成新为十成新 层高：经现场查勘，估价对象1层层高约4.5m，2层层高约3.2m 建筑物实际用途：12层为商铺，其余为写字楼 装修情况：(略) 设施设备：(略) 工程质量：(略) 维护、

11、保养情况：良好 大厦利用现状：经现场查勘，估价对象所在大厦商铺均处营业状态，利用率较高，其中估价对象商铺由业主自营食品超市 物业管理状况：(略) 绿化等其他情况：(略) (2) 土地实物状况 土地用途：12层为商业服务 土地等级：商业级 土地开发程度：七通一平 土地出让年限：40年，至2044年4月9日止 形状、地势、地质；水文状况：(略) (三) 权益状况 (1) 建筑物权益状况 根据委托人提供的房屋所有权证(证号号)相关内容，估价对象建筑物产权人为王某，无共有权人，权证上记载用途为商业服务，建筑面积共243.7m2。其中1层21.85m2，2层 121.85m2，钢筋混凝土结构。 (2)

12、土地使用权权益状况 根据委托人提供的国有土地使用证(证号号)相关内容，使用权人为王某，估价对象土地用途为商业服务，土地使用权取得方式为出让，出让年限40年，截至2044年4月9日。 (3) 他项权利状况 据权证记载，估价对象曾设定抵押权。抵押权人为银行分行，王某已将贷款还清，该抵押权已注销。至估价时点估价对象无其他他项权利登记。据调查估价对象也无权属、经济等纠纷。 四、估价目的 为确定房地产转让价格提供参考依据而评估房地产市场价值 五、估价时点 2006年10月10日 六、价值定义 本次估价结果为估价对象房地产在估价时点、完整权利状态及满足各项估价假设限制条件下的公开市场价值。其中土地使用权价

13、格为出让商业服务用途、剩余年限至2044年4月 9日下的公开市场价值。 七、估价依据(略) 八、估价原则(略) 九、估价方法 根据本次估价的特定目的，估价人员严格遵循房地产估价原则，在认真分析研究所掌握的资料，进行实地查勘和对邻近地区的调查之后，针对估价对象的实际情况，确定运用市场法、收益法作为本次估价方法，并对以上两种方法测算的价格加以综合，最终求取估价对象的总价格和单位价格。 十、估价结果 经过估价人员实地查勘、资料分析与计算论证，并结合市房地产行情，确定估价对象在2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为170. 41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆

14、仟壹佰元整；按建筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整。 十一、估价人员(略) 十二、做人作业期 2006年10月10日至10月15日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告估价报告出具之日起有效期一年。如果超过应用有效期，本公司不负任何责任。估价报告只能用于与估价目的相符的用途。 十四、有关说明(略) 房地产估价技术报告 一、估价对象房地产状况分析(略) 二、市场市场背景分析(略) 三、最高最佳使用分析(略) 四、估价方法选用(略) 五、估价测算过程 (一)市场法 根据估价对象特点和估价人员搜集掌握的资料，分别测算一、二层商铺的价格。 1测算1层商

15、铺价格 估价人员在广泛收集交易安全资料的基础上，经过对所掌握的大量交易案例的比较分析，从中选取与估价对象处于同一供需圈、用途相同、条件相近、具有代表性的房地产正常交易案例作为可比实例，通过交易情况、交易日期和房地产状况等修正调整后，得到可比实例在估价对象房地产状况下的价格，对其进行进一步分析调整后，确定估价对象的比准价格。具体评估过程如下： 1.1可比实例的选取 选取与估价对象房地产所处地区相近，结构及用途相同，建筑面积相近，均为首层的3个交易案例作为估价对象的可比实例，有关资料见表4-1。表4-1 可比实例资料表 A大厦首层商铺B花园首层商铺C大楼首层商铺D估价对象首层商铺坐落大道大道大道大

16、道交易日期2006年9月2006年9月2006年10月2006年10月交易情况正常正常正常正常土地使用权取得方式挂牌出让挂牌出让挂牌出让挂牌出让地段等级商业级商业级商业级商业级繁华程度商业密集区一般一般商业密集区交通便捷度较优较优较优较优公共配套设施完备程度 较完善较完善较完善较完善建筑装修简装简装简装简装设施设备中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋中央空调/自动消防喷淋商铺类型 独立商铺独立商铺街角独立商铺独立商铺建筑结构框架框架框架框架朝向北西南南临路状况临大道/混合型主干道临大道/混合型主干道临大道/混合型主干道临大道/混合型主干道商铺交易价格10500/m

17、29091/m29562/m2 1.2比较修正 (1) 交易情况修正：经调查可比实例均为市场上正常成交的交易实例，交易价格无异常，无需修正。各交易情况修正系数均为100/100。 (2) 交易日期调整：可比实例交易日期与估价时点相近，由于市该区域近期商业房地产市场行情几乎无波动，无需修正。修正系数均为100/100。 (3) 房地产状况因素调整：根据商业用房的特点，选取繁华程度、交通便捷度、公共配套设施完备程度等因素，以估价对象的状况为100，将可比实例与估价对象状况因素进行打分比较，比较结果见表4-2。 表4-2 房地产状况因素修正系数及计算表 项目估价对象可比实例A大厦首层商铺B花园首层商

18、铺C大楼首层商铺房地产状况交易日期100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100100/100100/98100/98繁华程度100/100100/97100/101交通便捷度100/100100/100100/100公共配套设施完备程度100/100100/100100/100建筑装修100/100100/100100/100设施设备100/100100/98100/102商铺类型100/100100/100100/102建筑结构100/100100/100100/100朝向100/99100/98100/100临路状况100/100100/10

19、0100/100商铺交易价格10500元/m29091元/m29562元/m2可比实例修正后价格10606元/m29958元/m29285元/m2 根据表2中列举的各因素修正系数，运用直接比较法公式分别计算出可比实例在估价对象房地产状况下的价格，如果如下： 利用实例A计算：为10606元/m2 利用实例B计算：为9958元/m2 利用实例C计算：为9285元/m2 从测算结果来看，3个价格水平差别不大，故取它们的简单算术平均值作为市场法的比准价格，即估价对象1层平均单位建筑面积比准价格取整为9950元/m2。 2测算2层商铺价格 估价对象为1、2层组合式商铺，据调查，市类似组合式商铺第2层单独

20、转让的市场交易案例极少，无法通过市场比较法直接测算估价对象2层商铺价格。 市房地产协会对本市类似1、2层组合式商铺价格进行了统计分析，2层商铺价格一般为1层商铺价格的50%，估价人员参照这一比率确定估价对象2层商铺价格，则二层商铺单价为： 995050%=4975(元/m2) 3测算估价对象比准价格 估价对象总建筑面积为243.70m2，1、2层面积均为121.85m2，故估价对象比准价格为： 121.85(9950+4975)=181.86(万元) (二) 收益法 1估算有效毛收入 (1) 潜在毛收入 潜在毛收入是指假定房地产在充分利用、无空置状态下获得的收入。根据估价人员对同一供需圈内位置

21、、结构相同的商业用房的市场调查，估价对象为自营，但周边商铺出租较多，并结合估价对象所在的大道的具体情况，确定其潜在租金水平1、2层平均为每建筑面积65元/(月m2)，则年潜在毛收人为： 65243.7012=190086(元) (2) 有效毛收入 由潜在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入损失后得到的即为有效毛收入，其公式为： 有效毛收入=潜在毛收入(1-收入损失率) 空置率和租金损失率分别为10%和5%，则年有效毛收入为： 190086(1-10%)(1-5%)=162524(元) 2确定年运营费用 为维护房地产正常经营或使用必须支出的费用及归属于其他项或运营的收入，即为运营

22、费用。估价对象以业主直接出租方式考虑，具体计算如下： (1) 税金 指房产所有人按有关规定向税务机关缴纳的房产税和营业税及附加等。根据国家及市税费征收标准，房产税为租金收入的12%，营业税及附加为租金收入的5.85%，则年税金为： 162524(12%+5.85%)=29011(元) (2) 管理费和租赁费用 指对出租房屋进行的必要管理和租赁所需的费用，按经验数据为租金收入的2.5%，则 1625242.5%=4063(元) (3) 维修费 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，为4800元(取值及计算过程略)。 (4) 保险费 指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。

23、估价人员经调查，市保险行业保险收费平均标准为建筑物价值的1.5。根据市房地产管理部门颁布的建筑物重置价格标准，估价对象建筑物重置价为2000元/m2。则保险费为： 2000243.701.5=731(元) (5) 营费用合计 年运营费用=(1)+(2)+(3)+(4)=38605(元) 3确定房地产年净收益 房地产年净收益=年有效毛一年运营费用=162524-38605=123919(元) 4确定报酬率 报酬率是将房地产净收益转换为价格的比率，其实质是一种投资收益率。采用安全利率加风险调整值法确定，报酬率为8%(取值理由及过程略)。 5确定收益年限n 估价对象所在建筑物建成于2005年9月，经

24、现场查勘，现状成新为十成新。根据乱颁标准，钢筋混凝土结构非生产用房建筑物的耐用年限为60年，残值率为0%，尚可使用年限为 58.9年。另外，根据2根据对象的国有土地使用证，土地出让40年，估价对象的土地使用权终止日期至2044年4月9日上止，剩余使用年限38.5年。建筑物尚可使用年限长于土地使用权年限，故： 未来可获收益的年限n=58.9(年) 6计算房地产收益价格 V=A/Y1+1/(1+Y)n)=123919/8%1-1/(1+8%)58.9=1532338(元) 即估价对象房地产的收益价格为153.23万元。 六、估价结果确定 经以上计算，估价对象房地产的比准价格为了181.86万元，收

25、益价格为153.23万元。以上两种估价方法的估价结果有一定差异，估价人员在对此类型房地产市场进行充分分析舌，认 为市场法的结果更接近估价对象的客观市场价值，故采用加权算术平均数确定估价对象的市场价值。本次评估取比准价格的权重为60%，收益价格的权重为40%，则估价对象最终估价结果： 房地产总价=181.8660%+153.2340%=170.41(万元) 房地产单价=170.4110000/243.70=6993(元/m2) 估价结论：估价对象在估价时点2006年10月10日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为了170.41万元，大写金额：人民币壹佰柒拾万肆仟壹佰元整：按建

26、筑面积计算，平均单价为6993元/m2，大写金额：每平方米人民币陆仟玖佰玖拾叁元整、附件(略)四、指出并改正下面估价报告片断中的错误16、 某商务写字楼建筑面积11000m2，可租售面积8000m2，土地使用年限40年，从2002年 7月1日起计，土地面积3000m2。当地正常月租金为90元/(月m2)，正常出租率90%，大楼正常管理运营每月总费用占当月租金收入的20%。经调查附近40年使用年限同样性质用地的当前地价为8000元/m2，土地资本化率为6%，建筑物的资本化率为10%，业主欲投保，请评估其在2006年7月1日的保险价值。 估价计算如下： 有效毛收入=110009090%12元=10

27、692000元 总费用=8000901220%元=1728000元 写字楼经营净收益=(10692000-1728000)元=8964000元 写字楼用地净收益= 建筑物净收益=(8964000-1641476)元=7322524元 建筑物价值=答案:一、问答题1、(1) 根据公开、透明的原则，由被拆迁入投票或拆迁当事人(拆迁人或被拆迁人)抽签决定拆迁估价机构。 (2) 确定坼迁估价机构后，一般由拆迁人委托评估，委托人与估价机构签订拆迁估价委托合同。 (3) 估价机构获得委托，经实地人户调查、室内作业，才能得出房屋拆迁估价报告。 2、(1)如该被拆迁人的房屋领有房屋所有权证，应以其记载用途为准

28、，或查阅该房屋权属档案。 (2) 如当地对被拆迁房屋性质有特别规定的，应服从其规定按其确定的用途评估。 (3) 若拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可按协商确定的用途评估。 (4) 如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应向城市规划行政主管部门申请确认据此确定该房屋用途。解析 (1)该题考核的是城市房屋拆迁估价的运作方式以及被拆迁房屋性质的确定问题。 (2) 首先是估价机构应通过合法程序接受委托，并与拆迁人签订拆迁估价委托合同。 (3) 其次要经过制定计划、入户调查和室内作业后才可以出具估价报告。 (4) 对于被拆迁房屋的性质一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准，各地对被拆

29、迁房屋的性质认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对该被拆迁房屋的性质协商一致的，可以按照协商结果进行评估；如拆迁人与被拆迁人对房屋性质不能协商一致，应当向城市规划行政主管部门申请确认，据此确定该房屋用途。3、从最高最佳使用原则考虑，买主的出价还偏低； 2按最高最佳使用原则评价，评估对象现状不是最高最佳使用现状，因为评估对象装修改造后价格可达到4000元/m2，扣除装修改造费用及相关手续费用后还高于3000元/m2的水平。 3合理的成交价格水平应为： 4000元/m2-(500元/m2+3000/150元/m2)=3480元/m2。 合理的交易成交价格范围应在3480元/m2左右。解析

30、 (1)该题主要考核估价基本原则最高最佳使用原则的应用。 (2) 因为该餐饮门面房目前的使用方式没有达到最佳最高使用状态，因而不能按其同类门面房市场价格确定其交易价格。 (3) 其合理价格范围应从最高最佳使用角度考虑，以重新装修、备有空调和包间的餐饮门面房价格为基础，减去装修及改造相关费用后，才是其合理价格的范围。4、乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。 一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格； 二是从估价时点看，拍卖时是2002年12月，而第二期工程在2005

31、年6月竣工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同； 三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响； 四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量； 五是从市场销售结果看，拍卖底价为4800元/m2，售出6栋的平均价格为4860元/m2，比较吻和，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交

32、价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。解析 对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较，应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点，估价结论是基于估价时点的条件作出的，估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。二、单项选择题5、A解析 估价方法的选择是必须掌握的内容，也是每年必考的内容之一。该题为地块的评估，因此收益法是不适用的，而假设开发法是必选方法之一，除假设开发法外，成本法和市场法或基准地价修正法也可适用。6、D解析 根据题中所给

33、出的条件和数据，价格各组成部分费用项目明确、账目清楚，因此选用成本法即可。将各项费用直接累加得到6400万元，但是土地价格中还应包括一部分交易手续费和投资利息等，所以应大于6400万元。7、D 8、C解析 此题应采用房地分估的方法，首先地价比2004年3月上涨10%，现为200050%(1+10%)=1100(万元)。建筑物价值原来为200050%=1000(万元)，如果计算折旧应小于 1000万元。若该房地产出售，作为原公司标志的雕塑部分应予拆除，因此还应扣减拆除费用。V的取值为现在的地价(1100)+建筑物原来的价值(1000)折旧拆除雕塑的费用，肯定小于2100万元。9、B 10、B 1