房地产开发经营与管理模拟59

1、房地产开发经营与管理模拟59一、单项选择题(每题的备选答案中只有1个最符合题意)1、下列风险中，属于个别风险的是_。 A比较风险 B购买力风险 C政策风险 D市场供求风险2、对投资型购买者来说，往往决定其愿意支付价格水平的因素是_。 A购买者支付能 B预期收益 C满足购买者使用要求 D物业用途3、某房产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。开发商在目标市场选择过程中采用的是_模式。 A选择专业化 B产品专业化 C大量定制 D市场集中化4、如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户

2、的吸引力，延长其_，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。 A投资周期 B自然寿命 C自然周期 D经济寿命5、从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的关系，考察房地产供求之间总量差距的结构是_。 A房地产供求结构 B房地产投资结构 C房地产数量结构 D房地产总量结构6、房地产市场需求指标不包括_。 A国内生产总值 B空置率 C人口数量 D房屋空间使用数量7、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为25万元的住宅，首付款为房价的30%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%，则月还款额为_元。 A2823.4 B2965.2 C2934.8

3、 D2874.38、在房地产自然周期第四阶段，_。 A供给高增长，需求低增长或负增长 B供给高增长，需求高增长 C供给缓慢增长，需求低增长或负增长 D供给低增长或负增长，需求高增长9、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是_。 A目标定价法 B价值定价法 C挑战定价法 D成本加成定价法10、下列关于企业利润和收入的表述，正确的是_。 A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次 B经营收入=销售收入+出租收入 C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 D可分配利润=税后收入-未分配利润11、某笔储蓄存款的存款额为1000元，年利率为12%，期限为一年，一年四次按季

4、计息，则一年后的本利和为_元。 A1823.42 B1965.21 C1125.51 D1165.6412、甲、乙两个物业2011年10月的价值均为10007万元，预计甲物业2012年10月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50%，预计乙物业2012年10月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50%，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是_。 A甲物业投资风险大 B乙物业投资风险大 C甲、乙两个物业投资风险相同 D无法判断13、在市场调查的确定问题和调查目标阶段，调查项目可以分为不同类别。其中，_是指通过收集初步的数据揭示问题的真实性质，从而提出一些推测和新想法。 A试探性调查

5、B描述性调查 C因果性调查 D假设性调查14、不需要任何刺激需求的费用就可以实现的基本销售量称为_。 A市场潜量 B市场预测量 C市场最低量 D市场最高量15、市场营销费用超过一定水平之后，就不会再刺激需求，因此市场需求有一个上限，称为_。 A市场潜量 B市场预测量 C市场最低量 D市场最高量16、某居民购买一套价值80万元的住宅，计划自己首付30%，其余向银行抵押贷款，贷款利率为6%，如果在10年内按月等额偿还，该居民月还款额是_元。 A2405 B6217 C3127 D874617、当偿债备付率指标小于_时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。 A1.

6、1 B1.15 C1.3 D1.3518、某家庭以3500元/米2的价格，购买了一套建筑面积为80m2的住宅，银行为其提供了15年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为6%，抵押贷款价值比率为70%，月等额还款金额占借款总额的比例，即月还款常数为0.65%。则抵押贷款到期后，该家庭应向银行一次偿还的剩余本金金额是_元。 A102558.20 B121330.10 C135542.40 D110499.3019、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，则月还款额为_元。

7、A1655.33 B1719.43 C1743.69 D2149.2920、假设某房地产投资项目的负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的资产负债率为_。 A167% B80% C200% D60%21、开发项目全部投资的内部收益率表明_。 A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将未来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比22、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%

8、，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是_。 A3.57% B4.00% C6.56% D10.56%23、已知某家庭2007年12月31日为购买价值为50万元的住宅，申请了相当于房价70%的住房抵押贷款，期限为10年、年利率为6%、按月等额还本付息。2013年1月1日，该家庭由于某种财务需要拟申请二次住房抵押贷款(又称“加按”，假设按产权人拥有的权益价值的50%发放)。已知当地住宅价值年上涨率为5%，则该家庭申请加按时，最多能得到_元抵押贷款。 A263554 B218575 C255133 D22442424、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为300

9、0万元，流动负债总额为1500万元，存货为1800万元，则该项目的速动比率是_。 A80% B120% C171% D200%25、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于_。 A变动成本的设置 B销售收入的不同 C固定成本的设 D平衡点的设置26、在项目评估过程中，租金或售价的确定是通过对_得来的。 A近期交易物业的租金或售价进行比较 B市场上交易物业的租金或售价进行比较 C类似物业的比较 D市场上近期交易的类似物业的租金或售价进行比较27、投资性物业中运营费用支出占_的比例是运营费用比率。 A税后利润 B经营利润 C净经营利润 D毛租金收入28、在房地产项目

10、可行性研究阶段，房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于_。 A单元估算法 B概算指标法 C单位指标估算法 D工程量近似匡算法29、从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是_。 A全部投资现金流量表 B资本金现金流量表 C投资者各方现金流量表 D资金来源与运用表30、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度，以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是_

11、。 A合作方式的分析与选择 B具体地点的分析与选择 C开发内容和规模的分析与选择 D开发时机的分析与选择31、房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好_工作。 A项目建议书的编制 B施工图设计 C可行性研究 D成本收益分析32、我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过_年。 A10 B20 C30 D4033、房地产上市公司是指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过_的上市公司。 A50% B60% C70% D80%34、物业管理公司在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是

12、_。 A零售商的财务能力 B零售商需要的服务 C零售商组合与位置分配 D零售商的声誉35、关于收益性物业管理中的经营费用说法，错误的是_。 A大多数收益性物业费用由于物业类型、规模及物业管理委托合同的不同而有所差别 B收益性物业管理的收入包括租金收入和其他收入 C收益性物业管理中收入包含保证金和准备金 D经营费用的数量和类型依物业类型和规模及所处的地区而有所不同，但还是存在房地产管理行业公认的通用费用项目二、多项选择题(每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。)36、房地产投资的弊端有_。 A不可移动性 B变现性差 C投资数额巨大 D投资回收期长 E需要专门的知识和经验37、一般来说，房地产

13、投资风险分析主要包括_等分析。 A投入资金的安全性 B项目定位的科学性 C期望收益的可靠性 D投资项目的变现性 E资产管理的复杂性38、下列费用中，属于房屋开发费的有_。 A建筑安装工程费 B购置土地费 C基础设施建设费 D场地平整费 E公共配套设施建设费39、房地产周期循环原因包括_。 A需求因素的影响 B房地产的异质性 C政策因素的影响 D生产者的心理素质 E市场信息不充分40、投资决策分析主要由_组成。 A市场分析 B项目财务评价 C项目风险估算 D市场经济前景 E投资决策41、成功的房地产租售一般包括_。 A为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段 B就有关价格或租金及合

14、同条件而进行的谈判阶段 C不损害双方的利益，做到公平交易 D把握全过程的信息，掌握全局 E双方协商一致后的签约阶段42、引起房地产需求增加或减少的原因主要包括_。 A未来预期收益变化 B政府税收政策的影响 C消费者的自我需要 D收入水平变化或消费品位变化 E土地供给的变化43、投资机会研究的主要内容有_等。 A地区情况 B消费者心理素质 C经济政策 D文化条件 E资源条件44、市场趋势分析的时间序列分析包括_。 A静态平均法 B指数平滑法 C简单平均法 D复杂平均法 E加权移动平均法45、金融机构在融出资金时，要遵循_原则。 A流动性 B偿还性 C安全性 D地域性 E盈利性46、债务融资的资金

15、融出方所获得的报酬有_。 A项目投资形成的可分配利润 B协议中所规定的贷款利息 C租售收益 D协议中规定的有关费用 E股息47、金融机构进行项目贷款审查时，要进行_工作。 A客户评价 B项目评估 C担保方式评价 D贷款综合评价 E环境评价48、对零售商业物业进行分类的主要依据有_。 A建筑规模 B经营商品的特点 C商业辐射区域的范围 D周围环境 E服务人口的收入水平49、收益性物业税前现金流的计算中涉及的概念及数据包括_。 A潜在毛租金收入 B空置和收租损失 C准备金 D净经营费用 E抵押贷款还本付息50、某笔房地产开发贷款的综合风险度与_直接相关。 A贷款担保方式 B企业信用等级 C自有资金

16、数量 D项目风险等级 E贷款期限三、判断题51、土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长。52、房地产可以脱离周围的环境而单独存在。53、在进行风险分析时，期望收益的标准方差值越小，表明该项目风险越大。54、资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和最低的投资机会的收益。55、投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。56、工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。57、虽然开发商以在建工程作抵押在某银行办理了开发建设贷款，但该在建工程在竣工验收前仍可以被销售。58、市场利率的多变性直接取决于资本借贷的供求对比变化。59、在房

17、地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。60、一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。61、不确定条件下房地产投资的期权特性，使其决策问题可以转换为实物期权定价问题。62、对于房地产企业来说，进行企业公开上市发行(IPO)和商业银行债务融资比私募股权融资往往要付出更大的代价。63、企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。64、当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。65、企业债券

18、是一种有价证券，通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让。四、计算题(要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，要写出公式)66、某人拟以500万元的价格购入一预售楼盘的部分写字楼面积用于出租经营。已知前3年楼价款付款比例分别为15%、25%和60%，第4年即可开始出租，当年的毛租金收入为100万元，经营成本为20万元，且预计在此后的16年内毛租金收入和经营成本的平均上涨率均为12%，贴现率为16%。如果本写字楼投资项目在整个经营期间内的其他收入和支出情况如下表所示，试计算该投资项目的净现金流量，画出净现金流量图并计算项目净现金流量的现值之和(设投资和经营期间的收支均发生在年初)。

19、单元：万元年份456181920转售收入1600转售成本150装修费用6020067、某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑覆盖率为65%，建筑层数共20层，从地下2层至地上3层建筑面积均相等。地下2层中，地下1层为车库，有供出售的95个车位，地下2层为人防和技术设备用房(不可出售)；地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上418层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年(其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售期为6个月)；专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发期初一次投

20、入，建造成本为3500元/米2，专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/米2，商业用房年净租金收入为2000元/米2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数(即年净租金收入与物业资本价值之比)为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。答案:一、单项选择题1、A解析 本题涉及的考点是房地产投资的个别风险。房地产投资的个别风险包括：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。2、B 3、D 4、D解析 本题涉及的考点是

21、制定租售方案。如果开发商将建成的物业用于长期出租，则其角色转变为物业所有者或投资者，在这种情况下，开发商要进行有效的物业管理，以保持物业对租户的吸引力、延长其经济寿命，进而达到理想的租金回报和使物业保值、增值的目的。5、D 6、B解析 本题涉及的考点是房地产市场的需求指标。房地产市场的需求指标包括：国内生产总值、人口数量、城市家庭人口规模、就业人员数量、就业分布、城镇登记失业率、城市家庭可支配收入、城市家庭总支出、房屋空间使用数量、商品零售价格指数、城市居民消费价格指数。空置率属于供给指标。7、A解析 本题涉及的考点是月还款额的计算。抵押贷款额P=2570%=17.5(万元)；月贷款利率i=1

22、5%/12=1.25%，计息周期数n=1012=120(月)，则月还款额：A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=1750001.25%(1+1.25%)120/(1+1.25%)120-1=2823.4(元)。8、A 9、A解析 本题涉及的考点是目标定价法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。10、C 11、C解析 本题涉及的考点是本利和的计算。本利和F=1000(1+3%)4=1125.51(元)。12、B 13、A解析 本题涉及的考点是试探性调查。试探性调查是通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法。14、C解

23、析 本题涉及的考点是市场最低量。不需任何刺激需求的费用就会有其基本的销售量，称为市场最低量，随着行业市场营销费用的增加会引起需求水平的提高，开始以加速度增高。15、A 16、B解析 本题涉及的考点是月还款额的计算。抵押贷款额P=8070%=56(万元)；月贷款利率i=6%/12=0.5%，计息周期数n=1012=120(月)，则月还款额A=Pi(1+i)n/(1+i)n-1=5600000.5%(1+0.5%)120/(1+0.5%)120-1=6217(元)。17、B解析 本题涉及的考点是偿债备付率。对于一般商用房地产置业投资项目，商业银行一般要求的偿债备尝率指标介于1.151.35之间。当

24、指标小于1.15时，表示当期资金来源不足以偿付当期债务，需要通过短期借款来偿还已到期的债务。18、D解析 本题涉及的考点是剩余本金金额的计算。P=35008070%=196000(元)，月还款常数=0.65%，n=1512=180(月)，i=6%，i=i/12=6%/12=0.5%，则按月等额偿还抵押贷款本息的月还款额1653.96(元)，实际每月的月还款额为：1960000.65%=1274(元)，借款人每月欠还的本金：1653.96-1274=379.96(元)，抵押贷款到期后，该家庭应向银行偿还的剩余本金F=19、B解析 本题涉及的考点是月还款额的计算。月还款额=2400000.5%(1

25、+0.5%)240/(1+0.5)240-1=1719.43(元)。20、D解析 本题涉及的考点是资产负债率的计算。资产负债率21、A 22、A解析 本题涉及的考点是通货膨胀率的计算。实际收益率(Rr)、名义收益率(Ra)和通货膨胀率(Rd)之间的关系式为：(1+Ra)=(1+Rr)(1+Ra)，即(1+16%)=(1+12%)(1+Rd)，解得，Rd=3.57%。23、B解析 本题涉及的考点是抵押贷款额的计算。2013年1月1日住房市场价值V=500000(1+5%)5=638140.8(元)，第一抵押贷款月还款额，2013年1月1日未偿还第一抵押贷款价值VM=该家庭拥有的住房权益价值VE=

26、V-VM=638140.8-200990.9=437149.9(元)，第二次抵押可获得的最大抵押贷款额=437149.950%=170496.1(元)=218575(元)。24、A解析 本题涉及的考点是速动比率。速动比率(3000-1800)/1500=80%。25、D 26、D 27、D 28、B 29、B解析 本题涉及的考点是资本金现金流量表。资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力。30、B 31、C 32、C 33、A解析 本题涉及的考点是房地

27、产上市公司。房地产上市公司是指房地产相关业务收入或者利润占整体比重超过50%的上市公司。34、D 35、C 二、多项选择题36、BCDE 37、ACDE解析 本题涉及的考点是房地产投资的风险。房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。38、ACE解析 本题涉及的考点是房屋开发费。房屋开发费包括建筑安装工程费、基础设施建设费和公共配套设施建设费。39、ACDE 40、ABE解析 本题涉及的考点是投资决策分析。投资决策分析主要包括市场分析、项目财务评价和投资决策三部分工作。41、ABE 42、ABDE解析 本题涉及的考点是引起房地产需

28、求增加或减少的原因。引起房地产需求增加或减少的原因主要有这样几个：未来预期收益变化；政府税收政策的影响；收入水平变化或消费品位变化；原用于其他方面资金的介入和土地供给的变化。43、ACE 44、BCE解析 本题涉及的考点是时间序列分析法。时间序列分析法包括：简单平均法、移动平均法、加权移动平均法、指数平滑法。45、ACE 46、BD 47、ABCD解析 本题涉及的考点是金融机构进行项目贷款审查的工作。金融机构进行项目贷款审查时，要进行客户评价、项目评估、担保方式评价和贷款综合评价等四个方面的工作。48、ABC 49、ABDE 50、ABDE解析 本题涉及的考点是贷款综合风险度的评价。金融机构考

29、察完开发商的资信状况和房地产开发项目以后，还要结合对企业和项目考察的结果，综合企业信用等级、项目风险等级、贷款担保方式、贷款期限等因素，对项目贷款进行综合评价。贷款综合评价的主要工作是计算贷款综合风险度。三、判断题51、A解析 本题涉及的考点是房地产投资的特点。土地不会毁损，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物也具有很好的耐久性。因此，房地产投资非常适合作为一种长期投资。52、B解析 本题涉及的考点是房地产的特点。人们常说位置决定了房地产的投资价值，房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。53、B 5

30、4、B解析 本题涉及的考点是资金的机会成本。资金的机会成本是资金在某一段时间内最安全和最高的投资机会的收益。55、B 56、A解析 本题涉及的考点是成本控制的手段。工程成本控制是监督成本费用、降低工程造价的重要手段。57、A 58、A解析 本题涉及的考点是利率决定理论。在现实生活中，人们面对的是市场利率而非平均利率。市场利率的多变性直接取决于资本借贷的供求对比变化。59、B 60、A解析 本题涉及的考点是一般工业生产活动中的投资。一般工业生产活动中的投资，包括固定资产投资和流动资金两部分。61、A 62、B 63、A解析 本题涉及的考点是债务融资的负担性。债务融资的负担性是指企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。64、B解析 本题涉及的考点是权益投资比率。通常情况下，当长期抵押贷款利