义乌二期商业部分整合营销推广报告(最终版)

1、.：.；陆洲高科技集团07年8月义乌二期商业部分整合营销推行报告 深圳世方商业地产顾问目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc176322614 第一部分 招商方案及战略 PAGEREF _Toc176322614 h 5 HYPERLINK l _Toc176322615 一、招商可行性 PAGEREF _Toc176322615 h 5 HYPERLINK l _Toc176322616 1、外地商户对我市场有比较浓的进驻意向 PAGEREF _Toc176322616 h 5 HYPERLINK l _Toc176322617 2、本地商户对我市场看好 PA

2、GEREF _Toc176322617 h 5 HYPERLINK l _Toc176322618 3、一期很多商户反映剧烈 PAGEREF _Toc176322618 h 5 HYPERLINK l _Toc176322619 二、招商可行性综合分析 PAGEREF _Toc176322619 h 6 HYPERLINK l _Toc176322620 1、本工程招商优势和时机分析SO分析 PAGEREF _Toc176322620 h 6 HYPERLINK l _Toc176322621 2、本工程招商的优势和要挟分析WT分析 PAGEREF _Toc176322621 h 7 HYPE

3、RLINK l _Toc176322622 三、工程招商方案 PAGEREF _Toc176322622 h 7 HYPERLINK l _Toc176322623 1、市场招商涉及品类 PAGEREF _Toc176322623 h 7 HYPERLINK l _Toc176322624 2、招商平面图分割 PAGEREF _Toc176322624 h 8 HYPERLINK l _Toc176322625 四、市场招商目的客户定位 PAGEREF _Toc176322625 h 8 HYPERLINK l _Toc176322626 1、外地市场成为招商的主力方向。 PAGEREF _T

4、oc176322626 h 9 HYPERLINK l _Toc176322627 2、本区域内小商品消费厂家、代理商、经销商及个体运营零售者 PAGEREF _Toc176322627 h 9 HYPERLINK l _Toc176322628 3、意向从事小商品零售业的个人 PAGEREF _Toc176322628 h 9 HYPERLINK l _Toc176322629 五、市场租金程度及租金战略确定 PAGEREF _Toc176322629 h 9 HYPERLINK l _Toc176322630 1、租金制定原那么 PAGEREF _Toc176322630 h 9 HYPE

5、RLINK l _Toc176322631 2、租金战略 PAGEREF _Toc176322631 h 11 HYPERLINK l _Toc176322632 六、市场管理费、空调费及其他费用收费规范及收取方法 PAGEREF _Toc176322632 h 13 HYPERLINK l _Toc176322633 七、租赁协议书另行提交 PAGEREF _Toc176322633 h 14 HYPERLINK l _Toc176322634 八、租赁合同文本另行提交 PAGEREF _Toc176322634 h 14 HYPERLINK l _Toc176322635 九、租金明细表待

6、确定铺位分割及面积后提供 PAGEREF _Toc176322635 h 14 HYPERLINK l _Toc176322636 第二部分 招商整合推行战略 PAGEREF _Toc176322636 h 15 HYPERLINK l _Toc176322637 一、招商对象的差别性推行战略 PAGEREF _Toc176322637 h 15 HYPERLINK l _Toc176322638 1、外地小商品零售商招商的战略 PAGEREF _Toc176322638 h 15 HYPERLINK l _Toc176322639 2、本区域消费厂家、代理商、经销商及个体运营零售者 PAGE

7、REF _Toc176322639 h 17 HYPERLINK l _Toc176322640 3、意向从事小商品零售业的个人 PAGEREF _Toc176322640 h 19 HYPERLINK l _Toc176322641 三、媒体推行 PAGEREF _Toc176322641 h 20 HYPERLINK l _Toc176322642 四、谋划设计招商单页 PAGEREF _Toc176322642 h 21 HYPERLINK l _Toc176322643 五、定点推行 PAGEREF _Toc176322643 h 22 HYPERLINK l _Toc17632264

8、4 1、惠州区域内的商户 PAGEREF _Toc176322644 h 22 HYPERLINK l _Toc176322645 2、义乌、南昌等外省以及广州深圳等区域内的商户 PAGEREF _Toc176322645 h 22 HYPERLINK l _Toc176322646 六、活动推行 PAGEREF _Toc176322646 h 23 HYPERLINK l _Toc176322647 第三部分 工程阶段性招商战略及推行手段 PAGEREF _Toc176322647 h 24 HYPERLINK l _Toc176322648 一、接受租赁登记阶段：10月中旬11月底 PAG

9、EREF _Toc176322648 h 24 HYPERLINK l _Toc176322649 1、起始时间： PAGEREF _Toc176322649 h 24 HYPERLINK l _Toc176322650 2、具备条件： PAGEREF _Toc176322650 h 24 HYPERLINK l _Toc176322651 3、招商群体： PAGEREF _Toc176322651 h 24 HYPERLINK l _Toc176322652 4、阶段性推行手段： PAGEREF _Toc176322652 h 25 HYPERLINK l _Toc176322653 二、一

10、期需搬迁商户租赁阶段07年12月初08年2月初 PAGEREF _Toc176322653 h 25 HYPERLINK l _Toc176322654 1、起始时间 PAGEREF _Toc176322654 h 25 HYPERLINK l _Toc176322655 2、具备条件： PAGEREF _Toc176322655 h 26 HYPERLINK l _Toc176322656 3、招商群体： PAGEREF _Toc176322656 h 26 HYPERLINK l _Toc176322657 4、阶段性推行手段： PAGEREF _Toc176322657 h 26 HYP

11、ERLINK l _Toc176322658 三、正式招商阶段：08年2月底4月底 PAGEREF _Toc176322658 h 26 HYPERLINK l _Toc176322659 1、起始时间： PAGEREF _Toc176322659 h 26 HYPERLINK l _Toc176322660 2、招商群体： PAGEREF _Toc176322660 h 26 HYPERLINK l _Toc176322661 3、阶段性推行手段： PAGEREF _Toc176322661 h 26 HYPERLINK l _Toc176322662 四、招商收尾阶段：08年4月底5月底

12、PAGEREF _Toc176322662 h 28 HYPERLINK l _Toc176322663 1、起始时间： PAGEREF _Toc176322663 h 28 HYPERLINK l _Toc176322664 2、招商群体： PAGEREF _Toc176322664 h 28 HYPERLINK l _Toc176322665 3、阶段性推行手段： PAGEREF _Toc176322665 h 28 HYPERLINK l _Toc176322666 五、招商整合推行方式 PAGEREF _Toc176322666 h 29 HYPERLINK l _Toc1763226

13、67 1、谋划设计招商资料 PAGEREF _Toc176322667 h 29 HYPERLINK l _Toc176322668 2、现场包装 PAGEREF _Toc176322668 h 29 HYPERLINK l _Toc176322669 3、定点推行 PAGEREF _Toc176322669 h 30 HYPERLINK l _Toc176322670 4、电视推行 PAGEREF _Toc176322670 h 30 HYPERLINK l _Toc176322671 5、报纸广告 PAGEREF _Toc176322671 h 30 HYPERLINK l _Toc176

14、322672 6、活动推行 PAGEREF _Toc176322672 h 30 HYPERLINK l _Toc176322673 六、市场招商整合推行战略 PAGEREF _Toc176322673 h 31 HYPERLINK l _Toc176322674 1、工程招商推行主要诉求点 PAGEREF _Toc176322674 h 31 HYPERLINK l _Toc176322675 2、招商资源整合 PAGEREF _Toc176322675 h 31 HYPERLINK l _Toc176322676 第四部分 销售方案及战略 PAGEREF _Toc176322676 h 3

15、3 HYPERLINK l _Toc176322677 一、整体营销战略定位 PAGEREF _Toc176322677 h 33 HYPERLINK l _Toc176322678 1、销售方式 PAGEREF _Toc176322678 h 33 HYPERLINK l _Toc176322679 2、返租销售方式对商铺销售的重要作用 PAGEREF _Toc176322679 h 33 HYPERLINK l _Toc176322680 3、一次性返租三年营销战略的详细操作方法 PAGEREF _Toc176322680 h 34 HYPERLINK l _Toc176322681 二、

16、销售目的客户定位 PAGEREF _Toc176322681 h 35 HYPERLINK l _Toc176322682 三、工程销售市场分析及突破口 PAGEREF _Toc176322682 h 37 HYPERLINK l _Toc176322683 1、工程销售市场分析 PAGEREF _Toc176322683 h 37 HYPERLINK l _Toc176322684 2、工程销售优势与时机分析SO PAGEREF _Toc176322684 h 37 HYPERLINK l _Toc176322685 3、工程销售优势与要挟点分析WT PAGEREF _Toc17632268

17、5 h 38 HYPERLINK l _Toc176322686 4、本工程突破口 PAGEREF _Toc176322686 h 38 HYPERLINK l _Toc176322687 四、商场销售平面图分割 PAGEREF _Toc176322687 h 39 HYPERLINK l _Toc176322688 1、商场销售平面图分割原那么 PAGEREF _Toc176322688 h 39 HYPERLINK l _Toc176322689 2、商场铺位平面分割与销售的相关联络 PAGEREF _Toc176322689 h 39 HYPERLINK l _Toc176322690

18、五、商铺销售价钱制定 PAGEREF _Toc176322690 h 40 HYPERLINK l _Toc176322691 1、销售价钱制定原那么 PAGEREF _Toc176322691 h 40 HYPERLINK l _Toc176322692 2、价钱参照体系 PAGEREF _Toc176322692 h 40 HYPERLINK l _Toc176322693 3、商铺销售均价确实定 PAGEREF _Toc176322693 h 42 HYPERLINK l _Toc176322694 4、分区售价制定原那么 PAGEREF _Toc176322694 h 43 HYPER

19、LINK l _Toc176322695 5、工程详细销售价钱表暂不提供，我司将另行提交 PAGEREF _Toc176322695 h 43 HYPERLINK l _Toc176322696 6、本工程总销售收益预测 PAGEREF _Toc176322696 h 43 HYPERLINK l _Toc176322697 六、价钱走势及阶段性价钱战略 PAGEREF _Toc176322697 h 44 HYPERLINK l _Toc176322698 1、阶段性价风格整 PAGEREF _Toc176322698 h 44 HYPERLINK l _Toc176322699 2、价钱走

20、势原那么 PAGEREF _Toc176322699 h 44 HYPERLINK l _Toc176322700 3、价钱走势分析 PAGEREF _Toc176322700 h 45 HYPERLINK l _Toc176322701 4、定金规范、银行按揭、付款方式及折扣建议 PAGEREF _Toc176322701 h 45 HYPERLINK l _Toc176322702 七、销售时机 PAGEREF _Toc176322702 h 46 HYPERLINK l _Toc176322703 1、选择最正确的入市时间 PAGEREF _Toc176322703 h 46 HYPER

21、LINK l _Toc176322704 2、工程开盘前期一切的预备任务要到位，打有预备的仗 PAGEREF _Toc176322704 h 46 HYPERLINK l _Toc176322705 八、销售控制 PAGEREF _Toc176322705 h 47 HYPERLINK l _Toc176322706 1、销售速度 PAGEREF _Toc176322706 h 47 HYPERLINK l _Toc176322707 2、销售控制的过程及监管 PAGEREF _Toc176322707 h 47 HYPERLINK l _Toc176322708 3、销售控制需求留意以下几点

22、 PAGEREF _Toc176322708 h 47 HYPERLINK l _Toc176322709 第五部分 销售推行战略 PAGEREF _Toc176322709 h 49 HYPERLINK l _Toc176322710 一、销售整合推行战略 PAGEREF _Toc176322710 h 49 HYPERLINK l _Toc176322711 1、推行主题 PAGEREF _Toc176322711 h 49 HYPERLINK l _Toc176322712 2、推行战略 PAGEREF _Toc176322712 h 50 HYPERLINK l _Toc1763227

23、13 二、工程阶段性推行战略 PAGEREF _Toc176322713 h 53 HYPERLINK l _Toc176322714 1、内部认购登记阶段如今10月中旬 PAGEREF _Toc176322714 h 53 HYPERLINK l _Toc176322715 2、公开出卖阶段2007年10月中旬2007年11月底 PAGEREF _Toc176322715 h 53 HYPERLINK l _Toc176322716 3、工程攻坚阶段2007年12月初2007年12月底 PAGEREF _Toc176322716 h 54 HYPERLINK l _Toc176322717

24、4、工程收尾阶段2007年1月初2021年1月底 PAGEREF _Toc176322717 h 54 HYPERLINK l _Toc176322718 5、营销安排 PAGEREF _Toc176322718 h 54第一部分 招商方案及战略一、招商可行性1、外地商户对我市场有比较浓的进驻意向本次引进了不少新种类，仅茶叶和副食品类外地商户反映就较剧烈，目前在惠州市场还是个空白，外地很多商户对我市场有较强的进驻意向，调查中发现广州的芳村茶叶市场、深圳的国际茶都、三岛茶叶零售市场、中国茶宫等都有不少商户看好惠州市场，有意向进驻惠州市场；副食品类也一样，走访的南昌洪城大市场、浙江义乌小商品零售市

25、场也有不少商户对我市场感兴趣，同时其他各类小商品的招商还得前往义乌，未来外地招商这些区域将成为本工程的主要思索对象。2、本地商户对我市场看好 本地不少商户看好我市场，本地运营茶叶的商户比较多，分布在惠州的各个大街小巷，走访后发现不少商户希望惠州能有一个比较集中且专业的茶叶市场，且工程周边曾经具备茶叶零售的气氛，很多商户情愿进驻市场，副食品也一样，走访的本地不少商户对我市场感兴趣，加上其他运营种类如日化用品、窗帘及床上用品、针织、茶具陶瓷、文体用品、玩具、鞋、箱包等，本地很多分散在各处的经销商和代理商等，未来本地商户也是招商的主要群体之一。3、一期很多商户反映剧烈在经过对一期的商户逐一走访后发现

26、，大部分商户都非常关怀二期的情况，主要是二期的定位，很多商户都看好二期，非常希望在二期租赁铺位，这部分商户将成为二期的主要租赁对象之一，同时二期的定位牵涉到一期的调整，未来一期将有不少商户要进驻二期。二、招商可行性综合分析1、本工程招商优势和时机分析SO分析存在强大的市场消费根底惠州，乃至整个粤东地域是乡镇和农业人口占据主要部分的区域，在这个区域的人民的收入和消费程度都低于珠三角的其他城市，人们普通喜欢去集贸市场、零售市场消费，整个大区域中给市场提供了宽广的市场空间，工程的建立与一期共同一同真正翻开粤东小商品零售市场。工程的规模优势本工程连通义乌一期将共创10万平米粤东地域规模最大、产品最齐的

27、一站式小商品零售采购基地，未来建成之后将对整个惠州乃至整个粤东将呵斥又一次非常大的影响，在粤东地域树立小商品标榜，在这个有着宏大消费群体的区域内，呼唤小商品大市场的诞生，本市场的成立主要是延续一期小商品运营道路，完善运营品类、健全商品构造，共同打造粤东地域最大的小商品零售采购市场。工程周围的零售气氛浓重以工程的一期市场为中心，周围曾经构成了比较成熟的零售商业气氛，目前周边有惠州国际电子城、惠州纺织布料城、惠州义乌小商品零售城一期、惠州农产品配送中心以及正在建筑的财富电子广场等等，加上工程二期，未来区域内将构成非常浓的零售气氛。工程完善的软硬件设备，将具有更大的号召力和吸引力 由于我司之前操作过

28、惠州义乌小商品零售城一期、惠州国际电子城国际以及即将开盘的惠州纺织布料城几个专业市场，发如今软硬件方面还有很多需求学习和改良的地方，根据之前操作的阅历，我们会借助在市场规划和定位方面的阅历，协助 本市场做的更好，在操作手法和技术上超越以上的两个市场，使本工程真正成为惠州现有最新的集专业规划、产品齐备、综合性配套、采购、销售、展现平台一体的专业市场。本工程在硬件设备、运营管理等方面的突破，将会对商户构成强大号召力。本工程良好的地段和交通条件本工程地处惠州江北新区，占据粤东门户的良好地理位置，门前就是贯穿南北的国道，并接近惠州火车站和长途汽车站，具有非常强的交通辐射才干，此外江北新区也是惠州是规划

29、的大市场大物流开展的主要区域，是城市的CBD办公中心，随着一个个大型的物流商业工程的上马，未来区域内的物流配套设备也将越来越齐全。2、本工程招商的优势和要挟分析WT分析工程一期很多铺位都是以零售为主，影响了市场的“零售声益。一期市场曾经构成了比较大的零售气氛，本市场是个零售市场，本应都是以零售为主，假设是零售的景象太明显，必然会影响市场在行业内的声益，从而影响工程后期的招商，最终导致很多大的零售商会因此而放弃在本市场进驻。工程招商会影响一期市场的运营。工程二期有不少运营产品的品类都是从一期市场搬迁过来的，有的运营区是整体搬迁过来，有的是部分品类搬迁过来进展拓展的，搬迁到二期后，一期必定要重新招

30、商，同时二期有免租优惠，难保大家伙都想法设法进驻二期市场，本来工程一期市场铺位空置率就比较严重，搬迁之后对一期市场的运营呵斥压力。三、工程招商方案1、市场招商涉及品类针对工程的实践定位预备把握市场的招商，市场主要是运营小商品零售，涉及到的小商品业态有副食品、茶叶、小针织品、日化美容美发用品、窗帘、床上用品、文化用品、体育用品、玩具、茶具、陶瓷、鞋、箱包、皮具等，此外还包括五楼的餐饮休闲。2、招商平面图分割平面分割原那么经过平面分割将铺位分成各种面积单位，根据各种产品运营要求及价钱等相关条件，合理控制铺位面积及总值在市场可接受范围内。经过铺位分割合理布置主、辅通道、人流通道、卖场、规划、休闲空间

31、，为铺位今后升值奠定硬件根底，也为销售发明了有利条件。合理设置铺位进深、开间比例。以墙、柱为基准，以主通道为人流导向，合理设置通道走向与宽度。坚持商场交统统畅与美化商场整体规划的同时，能兼顾人气的集聚，使商场内在人流较少的情况下不会显得太冷清。充分兼顾销售与运营的关系，铺位分割做到可分可合“分小易售，合大好用。 运营与销售综合思索，合理设置铺位大小与总值，利于运营及销售。注：详细招商铺位分割图，我司将另外提交。四、市场招商目的客户定位一个市场能否良性的、可继续的运营下去，取决于很多外在和内在的要素。外在的要素包括工程本身硬件设备、地理位置、交通便利度、市场需求等方面，而内在要素包括市场的运营管

32、理才干、商场商户的质量和运营才干、开展商对推行方面的力度等，而商场商户的运营才干是最重要的内在要素，它建立在商户实力、运营本钱的根底之上。本工程的市场定位，也决议本身特殊的市场客户群体。经过我司前期的市场调查和统计分析，估计本工程招商的客户群体主要以下几个区域。1、外地市场成为招商的主力方向。外地市场大多数都是非常成熟的市场，里面的商户大多数都是非常有实力的商户，特别是浙江义乌的小商品零售城内的商户，外地招商对对工程价值的提升意义艰苦，因此对于外地商户的招商，应是工程早期招商任务的中心，特别浙江义乌，在义乌范围内寻觅各类业态适宜的商户进展洽谈任务，最终完成义乌商户的引进以带动整个工程的销售以及

33、后续的运营。2、本区域内小商品消费厂家、代理商、经销商及个体运营零售者工程的招商最主要的一个环节之一就是把握本地域域内的小商品消费厂家、代理商、经销商以及个体运营的零售者，同时在惠州本地的临街店面以及惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县等各地进展重点招商，本地招商也成为未来工程招商的主要重点之一。3、意向从事小商品零售业的个人工程处于惠州市新城区江北新区惠州大道旁，间隔 惠州火车北站、汽车北站只需不到2公里的间隔 ，并且本工程是粤东地域乃至广东省内独一一家拥有“义乌小商品字样的小商品市场，对众多意向从事小商品业的个人将产生强大的吸引力，在目前的一期市场内就有很多以前招商时候过来创业的，以前都没从商阅

34、历，同时从事小商品零售业本钱较低，加上比较大的优惠招商政策，那些意向从事小商品零售业的个人也将成为本市场的主力招商对象之一。五、市场租金程度及租金战略确定1、租金制定原那么市场租金程度确实定，要思索到市场周边商业设备租金程度、现有同类市场租金程度、业主的投资报答等诸多方面的要素，往往对商场的招商任务起着重要的制约作用。本工程的租金确实定应该参照从以下三个规范：周边现有商业设备的租金工程一期市场的租金程度按投资报答计算的实际租金周边临街商业设备租金程度经过我司对工程周边临街商业设备的调查统计发现，目前江北区域内业气氛欠缺，云山东路、望江路等的临街店面较多，租金程度在60-80元/。思索到本工程的

35、地理位置，因此综合来看：参照租金规范一：本市场首层的租金应不低于80元/月2工程一期市场的租金程度工程一期市场一层的平均租金程度为86元/月，工程周边商业气氛曾经越来越浓重，区域内的开展也越来越成熟，同时工程紧邻一期市场，思索到工程未来的开展空间，建议：参照租金规范二：本市场首层的租金应不低于86元/月3按8的投资报答计算的实际租金程度 根据我司对惠州市目前在售商业工程的调查，再将本工程和在售商业工程在地段位置、周边环境、定位规范等方面的综合比较分析，本工程一层销售表价钱为20053元/第四部分售价制定，按照公式：月租金=销售单价8%/12，那么参照租金规范三：本市场首层租金为200538/1

36、2134元/月4商场首层租金程度确实定结合以上三个参照租金规范，同时又思索市场前期需求一定的培育时期，必需给商户以足够的优惠政策，另外又从适当降低商户运营风险的角度出发，将本工程首层租金程度确定为134元/平方米。5商场2-4层租金程度确实定由于2-4层销售方式与一层有所区别，为一次性返租2年，因此租金推算也有所改动，二层的公开销售价钱为11430元/，按照公式：月租金=销售单价8%/12，那么二层规范租金为114308%/12=76元/月，按租金折减系数为0.7计算，三层的规范租金为760.7=53元/月，四层的规范租金为530.7=37元/月。商场各个楼层的租金程度为：楼 层平均规范月租金

37、元/月一 层134二 层76三 层53四 层372、租金战略商城在实践运营时将会有一个比较长的启动期，因此要吸引一些实力租户进驻本商城，并且能与商城共同度过启动初期的困难时期。建议本商场以免租的优惠政策来吸引和稳住商户，使商场进入良好的运营形状。假设按照规范租金程度进展实践招租的话，商家也不情愿承当市场培育期的风险，也不会接受这样的租金程度，进而将不会进驻我市场，从而会对招商任务不利。确定实践招商租金战略应从以下四个方面思索。第一个方面：放水养鱼，培育市场是招租任务的关键，也是使一个市场从不旺场到旺场必需阅历的一段时期，因此在这段时间内我们要给以商家足够的优惠政策和条件，加强商家在此运营的自信

38、心。作为工程的开发商，在市场培育期内应该以商场后期的良性运营为责任，从各方面为商场租户思索。第二个方面：假设租金偏高，虽然商场可以招满并顺利开业，但难以长久兴隆。由于在市场还不成熟的情况下，高租金无疑使商户添加运营本钱，生意也相对难做，这无异于“杀鸡取卵；另外假设租金定的高，或者与惠州或周边地域现有成熟的同类商场租金持平，甚至还高于他们，那么在招商过程中就失去了的竞争优势，招租周期会变长，推行难度也会加大，风险也相应增大了，不宜采取。第三个方面：商场培育期时的初始租金要制定得低一点，等商场做旺起来以后，再逐年上调租金，开发商和管理公司的盈利会添加，运营者也较容易接受；综合以上的分析，为了既吸引

39、租户进驻我市场，降低他们在是市场培育期所承当的风险，同时又保证开发商的租金收益及商场后期的稳定运营，租金必需求有一定的优惠政策，租金的优惠方式必需思索到一、二期的平衡性，不能让客户产生从一期搬到二期的想法，由于本工程实践上是一个曾经正常运营的商场扩展运营，优惠的幅度不会太大。但另一方面也要思索到副食品、茶叶等品类的租金接受才干问题，因此我司建议分两个大类来思索：一类：1层副食品、茶叶类合同签三年，第一年免租，第二年为规范租金6折，第三年为规范租金8折二类：24层小商品类合同签两年，第一年，前三个月免租，后9个月为规范租金的6折第二年为规范租金的8折备注：24层免租后的租金程度应该与一期相应时间

40、的租金程度相当。租金交纳方式：每季度一交各楼层合同期内租金程度一览表：年限楼层第一年前三个月第一年后九个月第二年第三年一期规范租金参照一层免租1340.6=80元/月1340.8=107元/月86元/月二层免租760.6=46元/月730.8=61元/月56元/月三层免租510.6=32元/月560.8=42元/月36元/月四层免租360.6=22元/月360.8=30元/月24元/月战略阐明：所谓免租，就是在商场刚开场的一定运营期内，免除运营者交纳铺位租金的义务。免租运营期从一个月到两年不等。免租其实就是变相降低租金，以最大程度的降低运营本钱来吸引商家承租，同时也给部分商家一个试探性运营的空

41、间。六、市场管理费、空调费及其他费用收费规范及收取方法物业管理费、空调费用本工程物业管理费用规范，在思索商场实践运营本钱的根底上，参照惠州本地各类专业市场管理费规范，详细情况如下：惠州本地商场管理费一览表商场称号租赁保证金管理费义乌小商品零售城一期2个月租金16元/平方米月惠州国际电子城2个月租金19元/平方米月赛格惠州电子广场1000元/间10元/平方米月经过对工程一期以及惠州国际电子城的操作阅历来看，建议本市场的管理费收费规范为：20元/平方米月其中物业管理费10元/平方米月，空调费10元/平方米月最终需综合开展商工程部核算本钱来定价注：物业管理费包括的详细收费内容电梯、自动扶梯运转、维护

42、费公共部分的水、电费商场清洁、保安费中央空调的日常运转与维护租赁保证金建议每间铺位的租赁保证金为该铺位两个月规范租金即租赁押金。但每间铺位的租赁保证金不低于2000元/间。水费、电费商场内的电费除公共部分的电费按照惠州市本地商业用电规范收取，由商户根据本人的实践运用量向有关部门交纳；水费那么曾经包含在管理费中。七、租赁协议书另行提交八、租赁合同文本另行提交九、租金明细表待确定铺位分割及面积后提供第二部分 招商整合推行战略一、招商对象的差别性推行战略工程的招商对象根据运营定位分为三个主体部分：第一部分 外地小商品零售商第二部分 本区域内小商品消费厂家、代理商、经销商及个体运营零售者第三部分 意向

43、从事小商品零售业的个人针对招商目的群体的不同，本工程将制定差别性的推行战略，以到达招商信息更好的传达，保证招商任务的顺利进展。1、外地小商品零售商招商的战略外地招商成为市场招商的主要重点，外地招商主要是以招商小组的方式进展各地招商，主要以派单宣传为主，根据实践情况适当地有选择性地进展广告宣传。工程的副食品类主要是在广州、义乌和南昌等地设点招商，茶叶类主要是深圳广州同类市场招商，其他小商品品类以义乌招商为主，针对不同的业态及区域，在常规的宣传推行战略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推行战略。1报纸广告：根据实践情况，在义乌市、南昌市、珠三角地域的主流媒体上发布招商信息，吸引运营者的留意力

44、，吸引其进驻惠州义乌小商品零售城。针对群体：各类主要业态从事运营的商户、意向在外地从事零售的零散小商品运营者。 主要市场：义乌小商品市场，南昌洪城大市场，深圳广州的茶叶市场如芳村茶叶市场、龙岗国际茶都、三岛茶叶零售市场、深圳黄贝岭茶叶市场等，以及本地和惠东的一些小商品零售市场；实施步骤： 与义乌、南昌、珠三角等外地各主流媒体联络索要相应的广告报价。广告公司制造招商报版，世方公司协助陆洲公司确认，并责成广揭露布单位发布招商广告媒体选择：当地媒体:义乌日报、小商品世界报、南昌晚报、南方都市报等详细需在当地详细调查选择。2利用市场内刊、宣传栏、网站发布本工程信息 在义乌主要的小商品市场内利用市场的内

45、刊、宣传栏、网站上发布本工程的招商和销售信息，吸引其关注及进驻本工程。针对群体：义乌各主要市场内的小商品运营户。实施步骤：义乌运营管理公司担任联络各主要小商品市场管理处，获得其市场发布信息的赞同及支持。世方公司、广告公司谋划信息发布的内容。陆洲公司担任发布资料确实认。3定点派单招商的主要方式：针对群体：各外地定点招商区域，主要是义乌、南昌、广州、深圳等地实施步聚：广告公司制造招商宣传单张或小礼品，以便于进展派单世方公司根据实践招商的需求进展派单区域的整体安排世方公司安排招商人员实地定点洽谈派单4招商阐明会：可以请惠州市指点出席，以惠州市的名义来进展招商，集中发布商城的招商信息，展现惠州小商品市

46、场宽广的开展前景和工程的根本情况，突出进驻工程强大的生意时机和低运营本钱，到达吸引定点目的群体进驻的兴趣，发明招商热点和新闻。针对群体：义乌各类主要业态的小商品零售商实施步骤：陆洲约请惠州市指点去义乌参与招商阐明会并讲话世方公司提交详细的招商阐明会任务方案义乌运营管理公司和世方公司担任联络参会的义乌小商品运营商户陆洲担任租用场地及各项费用及在义乌当地设立“营销接待点广告公司担任会场布置5组织义乌商户惠州商务调查团由义乌协作方或者由义乌与世方一同组织义乌当地的小商品运营者到惠州进展免费的商务调查，调查惠州市容市貌，重点调查惠州义乌小商品零售城，让义乌商户认识惠州及其市场潜力，再利用优惠的政策，吸

47、引调查的商户租赁和购买本工程。我司将制定详细调查方案。2、本区域消费厂家、代理商、经销商及个体运营零售者本工程的招商对象涉及惠州市及周边各县如：惠东县，因此针对不同小商品业态及区域，在常规的宣传推行战略下，还将有针对性采取符合业态及区域特点的推行战略。1报纸广告：在惠州各主流媒体上发布招商信息，吸引运营者的留意力，吸引其进驻惠州义乌小商品城。针对群体：全市范围内的各类小商品、服装、鞋业态运营零售商户、意向从事小商品零售业的个人。实施步骤：与各区域主流媒体联络索要相应的广告报价广告公司制造招商报版，世方公司协助陆洲公司确认，并责成广揭露布单位发布招商广告媒体选择：惠州媒体：惠州日报、南方都市报、

48、今媒体2路牌广告：针对群体：部分区域的小商品业者、意向从事小商品业的个体实施步骤：选择相应中心地段的路牌，联络相应广告公司索要报价及相关费用关于路牌广告地段的选择，根本集中在惠州市各区域的商业中心地段，如人人乐、高速路口、火车站前、汽车总站、环城西路等 广告公司设计路牌广告，世方公司协助，陆洲公司确认并实施。3定点派单：针对群体：特定区域的小商品业者，主要地域惠州、惠东县以及外地等小商品、副食品和茶叶运营较集中区域。主要市场：义乌小商品零售城、南昌洪城大市场、广州芳村茶叶市场、龙岗国际茶都、深圳三岛茶叶零售市场、中国茶宫、惠州市水东路、惠东县平山中心市场、惠东鞋零售市场、惠东县富民服装零售市场

49、等。实施步聚：广告公司制造招商宣传单张或小礼品，以便于进展派单世方公司根据实践招商的需求进展派单区域的整体安排世方公司安排招商人员实地定点洽谈派单陆洲公司担任相关推行地域的看楼专车配合。4重点突破：利用这些在各个市场有影响商户的进驻信息的吸引那些处于张望、犹疑的商户来抢租本工程，呵斥好的市场效应。针对群体：小商品、服装、鞋零售市场内部较有影响力的商户，针对这些有实力在小商品、服装、鞋市场内有影响力的商户进展个别突破。主要市场：惠州市水东路、惠东县平山中心市场、惠东县富民服装零售市场、惠东鞋零售市场。实施步骤：找出具有影响力的商户，走访人员和招商人员经过走访和派单在任务中了解各个市场那些商户是具

50、有较高的影响力。并找其进展针对性的招商引见同时了解其进驻本市场的能够性及条件。根据了解的情况及时和有关指点协商处置，促尽快的进驻本工程。5组织惠州金秋小商品采购节目前一期市场曾经有了运营的根底，市场曾经有了一定的知名度，组织惠州金秋小商品采购节定能吸引宽广群众的眼球，同时给以适当的采购优惠，使得一期和二期共同到达非常好的宣传效果。6举行惠州首届茶叶消费研讨会、茶叶鉴赏大会以及副食品与食品平安研讨会 经过惠城区政府和相关行业协会、行业领袖以及实力商户等，针对二期引进的新品类如茶叶和副食品类产品，举行惠州首届茶叶消费研讨会、茶叶鉴赏大会以及副食品与食品平安研讨会，约请南方都市报、惠州日报等主流媒体

51、及电视台、电台的记者参与，研讨会举行后在报纸上进展一系列的新闻炒作。3、意向从事小商品零售业的个人1报纸广告：在惠州各主流媒体上发布招商信息，吸引如今从事小商品零售业的运营者来本工程转形零售创业。针对群体：惠州市从事其他类运营不善的商户、在家闲置人群、现从事小商品零售业如路边滩。实施步骤：与各区域主流媒体联络索要相应的广告报价广告公司制造招商报版，世方公司协助陆洲公司确认，并责成广揭露布单位发布招商广告媒体选择：惠州媒体：惠州日报、南方都市报2开展个人创业培训会经过此活动可以教会那些想从事小商品零售的个人如何运营，以加强他们的运营自信心。添加本工程的招商率。针对群体：惠州市无业、想从事小商品零

52、售运营创业的个人。实施步骤：世方公司担任培训人员的组织及整个活动的谋划方案义乌运营管理公司担任实施培训指点陆洲公司担任场地的预备或租用。3惠州义乌小商品零售城创富论坛经过一些经过运营小商品零售发家致富的胜利运营者，讲述创业过程。透视在惠州义乌小商品零售城，只需他敢做、能吃苦，是一定有创富的时机的主题。提高惠州市人民的关注。从而影响那些想做生意，而不知道如何做的闲散人员。针对群体：惠州市无业、从事其他行业、从事小商商品零售业的人实施步骤：世方公司出具整个活动的谋划方案义乌运营管理公司担任联络胜利的小商品运营者发言陆洲公司担任场地的预备或租用4义乌市场调查联谊活动：经过此活动促使那些意向从事小商品

53、零售的个人，有自信心来本工程做生意，我方协助他们联络好相应的进货渠道。针对群体：惠州市从事其他类运营不善的商户、在家闲置人群、现从事小商品零售业如路边滩。实施步骤：世方公司担任提交详细的调查联谊活动方案及全面的协调安排义乌管理公司担任联络义乌本地商户预备联谊事项陆洲公司确认、并担任车辆的预备三、媒体推行工程招商的媒体推行普通在销售推行之后，由于前面的销售推行曾经使工程具有了一定知名度，招商媒体广告推行那么主要以发布直接的招商信息，扩展商户的认知度为主要目的。报纸广告：适当发布报纸招商广告，增大目的客户接触率。新闻推行：经过“跟着义乌一同赚大钱、 “更完善的配套，更健全的运营品类等为题材，进展工

54、程全方位的新闻背景炒作。媒体的选择：根本以惠州内各主流报纸媒体为主：如惠州日报、南方都市报、今媒体等。实施步骤：与各主流媒体联络，索要相应的广告报价方案广告设计报版陆洲公司确认并责成广揭露布单位发布四、谋划设计招商单页将工程的招商优惠条件、工程根本情况、工程的规模、工程的环境、义乌品牌的进驻、运营定位及业态分布等信息，设计成为招商单页。单页谋划内容要点： 一期火爆旺场，满租率90%，数百商户高价候租一期商户赚大钱，商铺转手费高达5万惠州义乌小商品城珠三角粤东地域最大规模的小商品市场延续一期小商品运营道路，完善运营品类、健全商品构造，共同打造粤东地域最大的小商品零售采购市场粤东3600万人口，小

55、商品强劲消费力义乌小商品挺进珠三角针对商户及个人创业者的运营本钱引见实施步骤：世方公司、广告公司，陆洲公司审核并确定。广告公司出菲林，印刷单位进展印刷。五、定点推行定点推行主要针对特定的客户群体展开，结合工程的详细情况，工程的定点推行主要集中在二个方面：1、惠州区域内的商户针对工程需求吸引的小商品零售业态集中区域进展定点的推行。定点推行区域的设置：惠州市内区内惠州周边地域如：惠东县、博罗县定点推行的手段：与当地媒体结合举行新闻发布会在当地媒体上发布广告在定点推行区域设立展销点和直销处，并配置看楼专车2、义乌、南昌等外省以及广州深圳等区域内的商户由于工程主要的业态是小商品，在惠州本地域是没有产业

56、根底的，并且运营此行业的商户数量有限，因此工程将要采取外地招商，可以将销售和招商一致同来进展定点推行，吸引这些区域的商户进驻本工程。定点推行区域的设置：南昌洪城大市场主要是针对副食品浙江区域义乌、温州等地广州深圳主要是针对茶叶等定点推行手段：与当地媒体结合举行新闻发布会在当地媒体上发布广告派招商团对进展定点派单参与当地的楼盘展销会，并刊登广告在定点推行区域设立展销点和直销处，并组织看楼团六、活动推行新闻发布会当时机成熟时，可就具有艰苦意义的事件举行新闻发布会，制造兴奋点，吸引眼球，加强商户对商业街后续运营的自信心。新闻发布会可发扬的主题：惠州义乌小商品二期全国招商发布会义乌市政代表惠州调查团江

57、北商贸物流区开展研讨会新闻发布会步骤：世方公司提交新闻发布会程序及主题内容陆洲公司确认，并约请相关各级指点及媒体，同时布置会场参与新闻发布会的相关单位：世方公司、陆洲公司、市委有关指点、区委有关指点、行业协会、惠州电视台、惠州日报、南方都市报、今媒体等。第三部分 工程阶段性招商战略及推行手段综合我司商业操作的阅历以及工程实践的情况，估计本工程的招商将存着以下几个阶段：即接受租赁登记、正式招商期、招商收尾；不同的阶段，结合该阶段的独特性，招商方式也将采取不同的手段。阶段时间备注接受租赁登记阶段10月中旬11月底各阶段的推行手法主要集中在：报纸广告以及结合各阶段特点的活动推行一期需搬迁商户优先租赁

58、阶段12月初2月初年底正式公开招商阶段2月底4月底招商收尾4月底5月底一、接受租赁登记阶段：10月中旬11月底1、起始时间：2007年10月中旬11月底接受租赁登记阶段时间根本控制在一个月左右，启动时机和销售的内部认购同时进展。2、具备条件：招商平面分割图根本确定铺位面积、适用率、通道宽度、租金、优惠政策等3、招商群体：惠州本地对工程感兴趣的零售商惠州义乌小商品零售城一期商户的朋友或者业务关系人员4、阶段性推行手段：楼体条幅、户外路牌在租赁登记阶段，主要采用POP广告和户外路牌广告的方式来进展推行。活动推行结合接受租赁登记，可以举行一些活动，对运营者一定的促动力，加快其承租的步伐，为工程的正式

59、招商阶段的启动提供一定的人气支持。活动主题：品牌商家的进驻惠先期洽谈一些品牌商户，达成进驻意向，可以举行集中的签约仪式。更大的规模，更好的优惠突出市场二期与一期连体，规模更大，产品更齐，同时租金优惠活动实施细那么：世方公司就详细活动细那么，出具方案报开发商审批陆洲公司审核并确认世方公司根据开发商确实认，在实践招商过程中实施。二、一期需搬迁商户租赁阶段07年12月初08年2月初1、起始时间2007年12月初2021年2月初该阶段为一期商户的调整阶段，由于二期的招商牵涉到一期的整改，部分在一期运营的必需在正式招商之前调整好，签好租赁合同，建议在此期间进展搬迁商户租赁。2、具备条件：招商平面分割图确

60、定、铺位面积、适用率、通道宽度、租金、优惠政策、运营推行等曾经确定3、招商群体：义乌市场一期一切需求搬迁商户4、阶段性推行手段：无需推行，届时广为人知。三、正式招商阶段：08年2月底4月底1、起始时间：2021年2月底4月底该阶段由于工程根本笼统曾经出来，铺位的装修方案确定并进入商场内部装修设备阶段。2、招商群体：对工程有兴趣，但张望的运营者和个体各类业态的品牌代理商和经销商外地市场内看好本工程的商户一期市场的商户朋友或采购者3、阶段性推行手段：条幅广告：此阶段可借助于条幅广告，对工程的招商情况、各业态的优势产品、厂家进驻、区域经销商，制造相应的条幅进展悬挂，一方面添加整体的气氛，促进销售和招