房地产企业工程项目的造价管理资料(共22页)

1、PAGE PAGE 3房地产企业工程项目的造价(zoji)管理PAGE 19摘 要近几年以来，政府对房地产市场不断的调控，房地产企业利润空间的不断压缩(y su)。房地产企业内部之间的竞争也日渐突出，消费者购房行为也日渐理性化，使得房地产企业在对项目定价时必须十分谨慎，考虑各方面的因素，确定出一个合理价位，既能满足消费者的需求，又能保证企业的合理利润，这使得房地产企业的开发利润在不断的减少。于是工程造价管理越来越被房地产企业所重视，搞好(o ho)工程项目全过程的造价管理尤为重要。为此(wi c)，本文主要通过对房地产企业项目工程造价管理的现状进行深入分析，分析企业在工程造价管理中存在的常见问

2、题及难点问题，提出解决此类问题的极为有效的措施和对策，抓住问题的关键，深入分析与研究，给房地产企业管理者提供更多更有用的管理方法和实用知识。最后通过案例分析加以说明。关键词： 1、房地产企业；2、造价管理；3、全过程管理 目 录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc381277477 一、引言(ynyn) PAGEREF _Toc381277477 h 1 HYPERLINK l _Toc381277478 二、目前房地产企业造价管理常见问题及情况(qngkung)分析 PAGEREF _Toc381277478 h 2 HYPERLINK l _Toc381277

3、479 （一）房地产企业前期阶段(jidun)分析 PAGEREF _Toc381277479 h 2 HYPERLINK l _Toc381277480 （二）房地产企业招投标及合同签订阶段分析 PAGEREF _Toc381277480 h 3 HYPERLINK l _Toc381277481 （三）房地产企业施工阶段分析 PAGEREF _Toc381277481 h 5 HYPERLINK l _Toc381277482 （四）房地产开发企业竣工决算阶段分析 PAGEREF _Toc381277482 h 6 HYPERLINK l _Toc381277483 三、加强房地产企业工程

4、项目造价管理的措施及建议 PAGEREF _Toc381277483 h 8 HYPERLINK l _Toc381277484 （一）对房地产企业项目前期阶段措施与建议 PAGEREF _Toc381277484 h 8 HYPERLINK l _Toc381277485 （二）对项目招投标及合同签订阶段措施与建议 PAGEREF _Toc381277485 h 9 HYPERLINK l _Toc381277486 （三）项目施工阶段措施与建议 PAGEREF _Toc381277486 h 11 HYPERLINK l _Toc381277487 （四）项目竣工决算阶段措施与建议 PAG

5、EREF _Toc381277487 h 13 HYPERLINK l _Toc381277488 四、房地产企业工程项目造价管理案例分析 PAGEREF _Toc381277488 h 16 HYPERLINK l _Toc381277489 五、结束语 PAGEREF _Toc381277489 h 18 HYPERLINK l _Toc381277490 致谢 PAGEREF _Toc381277490 h 19 HYPERLINK l _Toc381277491 参考文献 PAGEREF _Toc381277491 h 20中国地质大学网络教育学院本科毕业论文试析混凝土的施工温度与裂缝

6、一、引言(ynyn)随着我国经济(jngj)快速的发展，工程项目建设在我国经济建设中占据了重要的地位，尤其是房地产业，形势喜人，但存在的问题不少，困难很大。房地产开发具有资金密集型和生产周期长的特点，而这正决定了其规模经营的性质。但是，我国的房地产企业大部分是各自为政，分散经营，综合(zngh)实力弱，竞争力差。房地产在我国经济建设中占据了非常重要的地位，同时房地产企业工程项目建设过程中出现的问题也较多以及如何更好地解决这些问题也越来越为人们所关注。近几年以来，政府对房地产市场不断的调控，房地产企业利润空间的不断压缩。房地产企业内部之间的竞争也日渐突出，消费者购房行为也日渐理性化，使得房地产企

7、业在对项目定价时必须十分谨慎，考虑各方面的因素，确定出一个合理价位，既能满足消费者的需求，又能保证企业的合理利润，这使得房地产企业的开发利润在不断的减少。于是工程造价管理越来越被房地产企业所重视，同时企业也越来越重视企业的内部管理，以提高内部人员的素质，加强造价控制，从项目决策阶段、项目设计阶段、项目招投标与合同的签订阶段、项目施工阶段、项目竣工决算阶段及至销售阶段等各阶段进行控制造价。贯穿于项目开发的全过程。在节约成本，合理控制工程造价方面，房地产开发的前几个阶段对造价的影响更为突出。现我就从业多年的经历谈谈房地产企业造价管理的常见问题及解决问题的措施与建议。二、目前房地产企业(qy)造价管

8、理常见问题及情况分析（一）房地产企业(qy)前期阶段(jidun)分析在我国现阶段房地产企业工程管理的主要或者大部分工作是放在项目建设施工阶段。在机会研究、初步可行性研究及可行性研究和设计阶段的工作做的确实不够。对于项目的报批只是应付报批及审查，在可行性研究阶段中的工作不具体及不够全面，或者说某些部门也不重视该项工作，还有由于从事该项工作的人员素质不高或思想观念陈旧，使得项目建议书、可行性研究及设计阶段工作的预见性不够准确，从而造成这一块管理工作不到位，使管理工作极为被动以及在项目建设的过程中遭受不同程度的经济损失。具体主要表现在以下几个方面。1、项目前期工作的重视程度不足。决策阶段的投资控制

9、研究成果一般体现在项目可行性研究中，由于在现行经济管理体制下，投资者不重视前期管理工作，没有考虑投资风险，缺乏搞好可行性研究，提高投资经济效益的主动性；且咨询设计单位追求效益，在做方案及设计阶段不仔细，往往造成直接经济损失，并形成“领导意志”或本位主义影响，高估效益，低估投资。可行性研究只是迫于形式，使其失去原有的意义，难以达到投资控制的效果。2、可行性研究周期短。为了应付上级主管部门的审查，甚至有的可行性研究内容只是抄袭人家的内容或简单应付了事。缺乏多种投资方案的比选。由于可行性研究工作时间较短，往往无真正的替代备选方案，研究工作仅作为惟一方案的“可行”，而开展或仅凭主观倾向性确定项目的技术

10、路线，缺乏深入论证，衡量方案是否可行往往只凭少数几个静态指标，缺乏科学性，容易出现决策失误。一个项目若出现前期决策失误，则不管后期建设实施阶段投资控制管理如何努力，几乎无法弥补其损失。3、房地产企业对前期项目决策及设计阶段管理工作规定不明确。如施工图设计文件审查的主要内容是政策性和技术性要求，未把工程造价是否合理列入审查内容，使得设计阶段施工图设计文件造价审查未真正纳入项目的管理范围。4、设计招标评标不规范。房地产企业在招标过程进行违规操作，任意压低设计费，压缩设计周期，使设计招标流于形式，并且只注重设计方案招标，不重视技术阶段和施工图的招标工作，一旦方案中标，技术标和施工图设计就成为方案中标

11、单位的一揽子工程。由于后面的设计方案缺乏竞争机制，设计单位造价控制的积极性就不高了。还有在设计评标过程中，只注重外观造型，追求多功能，高标准，而忽视了设计方案造价因素，其评标的不合理性从而影响项目的投资效益。5、设计人员知识结构不全面(qunmin)，或缺乏经济思想。在设计阶段，由于设计人员素质参差不齐，一些设计人员专业知识不够过硬，对于工程项目具体要求不够了解，或有重技术轻经济的思想没有改变，导致大量不必要的浪费，更导致设计概算的失控，出现工程项目投资管理工作的失控。6、投资管理方面(fngmin)高素质人才严重不足。专业技术带头人、项目负责人以及有技术、懂法律会经营的复合型人才缺乏，龙其是

12、缺乏高素质的能按照国际通行项目管理模式、程序、标准进行项目管理的人才。（二）房地产企业(qy)招投标及合同签订阶段分析工程合同价是在 HYPERLINK /jianzhu/ t _blank 建筑市场通过招投标，由投资者和承包商共同认可的价格。建筑安装工程价格在项目固定资产中一般占有50一60的份额，又是工程建设中最活跃的部分。因此，控制好工程承发包价格对房地产企业工程项目造价的管理具有十分重要的意义。有较强可执行力的合同，首先是招标人和中标人签订的合同价格是一个真实的、真正有竞争力的价格；其次是合同对施工过程中的纠纷是具备约束力的；最后合同对后期的工程造价是具有可控性的。如果拿以上标准来衡量

13、目前的招投标活动，无疑还是有差距的，这也反映了招标人、投标人在招投标过程中还是存在不足之处，还存在一些问题需要改进尽量减少因界定不清产生的利益纠纷，是开发商在招投标即签订合同阶段要着重注意的问题。以下是房地产企业招标过程中常见的问题。 1、工程量不准确，工程量清单项目特征描述不清晰等有些开发商为了追求时间，在没有详细建筑施工图的情况下就开始招标，这种项目其工程量基本是估算的，而且做法也是暂定的。也有些是由于工程量清单的编制人经验不足，导致工程量计算不准确，清单的项目特征描述不清晰。有些房地产开发商在招标文件中写明，如果工程量清单工程量或描述与图纸有出入，以图纸为准，而不重新修改工程量清单，想以

14、此说明把风险转嫁给投标人。这种情况就会带来各个投标人的理解不一致，有些投标人非常认真，重新复核工程量和项目特征、项目工作内容来进行报价（简称投标方式一）。而更多的投标人则不做任何复核直接组价（简称投标方式二）。这样不同的投标人组价的依据是不一样的，投标报价必然也会有差距。然而，目前我国大部分地区的评标办法，在计算投标报价得分时，其基准价都是按照各有效投标人的算术平均值计算的，这样投标方式二的投标人中标机率就大大提高了。但由于其组价内容与图纸是不一致的，所以这种中标价很可能是不真实的，是没有竞争力的价格。另外由于签订合同时是以投标文件为依据，也就是以不准确的工程量和项目特征作为依据，而施工又是以

15、图纸为依据的。这样投标人可能会依据实际(shj)施工的工作内容，以变更的方式来重新确定综合单价。这样就会带来纠纷，或者是重新商定项目的综合单价，导致合同的可执行力较差。 2、评标办法(bnf)缺乏科学性工程量清单计价模式下的评标办法一般包括两种：经评审的最低投标价法和综合评估法。有些采用经评审的最低投标价法的项目，由于在判定投标人的投标报价是否低于成本价的方法和操作上还存在问题，所以最后演变为最低价中标，结果由于中标价明显低于施工企业的成本价，导致施工企业在施工过程中通过各种手段制造纠纷以弥补损失，或者由于无法承担施工带来的亏损以牺牲履约保证金为代价放弃继续施工，给工程的质量和进度带来巨大的影

16、响(yngxing)。而使用综合评估法的项目，各地的评分标准差异非常大，几乎是五花八门。其中有一些是被验证过能有效的确定有竞争力的投标报价，而有些评分标准则随意性很大，缺乏科学性。有些评分标准就是玩数字游戏，计算过程极其复杂，但往往得分最高的不是最有竞争力的报价，不能真正体现出招标人的意图。3、评标时重评分轻评审，甚至不评审要真正评好一个标，需要评委认真地阅读招投标文件和投标文件，认真审查、确认、处理投标文件中存在的问题，如工程量清单符合性检查、计算错误检查、报价合理性检查及分析。这些工作需要花费很长的时间，如香港一般评标都需要一周到一个月的时间。而目前大部分项目的评标时间都只有半天，在这么短

17、的时间内，让评委以传统方式去评审投标文件，难度非常大。所以目前评委评标时基本都是对涉及重大偏差的内容进行评审，如是否有投标人授权代表签字和加盖公章、规定费率的取费是否正确等。而对其中的细微偏差，但对工程造价产生影响的内容则很少评审。也有些项目因为暗箱操作，内定了中标人，为了节外生枝根本就不评审。但这种轻评审甚至不评审的行为会给后期施工及工程造价控制带来很多问题。宁波发生的一个案例：一个房地产企业投资项目，其中一家投标人和房地产公司的关系极好，内定了让该投标人中标。编制投标报价时，该投标人在录入工程量清单时把一条C35混凝土基础梁清单项工程数量的小数点输错了，656.35m3误输为65.635m

18、3。由于评标时没有仔细评审，没有发现这个问题，根据评分标准确定了该投标人为中标人。但在施工过程中进行月度款结算时，双方发现了这个问题，施工企业要求按照实际完成的工作量来支付进度款，但业主不同意。业主认为施工企业在投标文件中少报的那部分金额含在其他项目中了，因此只能按照投标文件中的工程数量进行结算。这两种计算方法引起的工程款差额近二十万元，因此双方都不让步，最后施工企业停止继续施工，给工程进度造成很大的影响。低价中标高价结算也是重评分轻评审现象的产物。有些投标人为了提高中标率，在组价时不修改投标报价组成，直接把投标总价降低。这样投标报价实际上是产生了计算错误，即投标报价组成累加不等于投标总价。但

19、由于没有仔细评审，该投标人中标了，而且签订的是单价合同。但是后期结算时都是按照实际发生的工程数量重新计算工程总造价，也就是说投标时降低的那部分金额，开发商在后期还是要支付给施工单位。另外一种情况就是投标人在投标报价时采用明显的不平衡报价投标策略，比如投标人在复核工程量清单时，意识到挖运土方清单项的工程数量明显偏低了，而C30混凝土梁的工程数量偏高了，则投标人会明显抬高挖运土方清单项的报价，相应降低C30混凝土梁的报价以平衡总报价。评标时如果不进行仔细的评审，很难发现这类问题，如果该投标单位(dnwi)中标后，后期结算时工程数量果然如其所料进行调整，即挖运土方清单项的工程数量上调，而C30混凝土

20、梁的工程数量下调了，那么也会引起低价中标高价结算现象。（三）房地产企业(qy)施工阶段分析(fnx)前面讲到房地产项目的投资控制关键在于决策阶段和设计阶段，但是在项目正式开工后，由于受施工各方人员、材料、设备、施工机械、施工工艺和施工环境之间不断变化且相互制约的影响，施工阶段的造价管理极易出现偏差，房地产企业设置的动态奖金投入也说明此时的投资控制难度较大，在此阶段常出现以下问题。1、图纸会审只是走程序，而不是认真执行图纸会审是一项有利于施工期间保证工程质量、工期，降低工程成本的重要程序。在招标完成并确定承包商后图纸会审阶段，房地产公司的一些管理人员只是尽义务地完成此项工作，在确定的会审日期通知

21、设计单位、施工单位、及监理单位相关人员参加会议，至于完成此项工作的质量和水准一概不予考虑，也没有做充分的准备，甚至图纸也没有仔细阅读，当然在会审过程中也就不会有什么意见，更别提合理化的建议。2、片面追求工程进度工程项目建设的目标系统是一个由质量、造价、进度三大要素组成的矛盾统一体，其中任何一要素的变化都会引起另外两个要素的相应变化。对有些开发商来说，由于(yuy)在办前期手续时延误了不少时间，往往在施工期间要求承包商加快工期。熟不知加快工期的直接影响因素就是造价和质量。因此要正确处理工程进度和造价质量的关系。3、不仔细审查，随意(su y)确定分包商指定分包的产生，主要有以下几个方面的原因：（

22、1）专业技术的要求；（2）节省投资；（3）施工图纸的不完善(wnshn)，以至于总包超标时无法并入施工承包范围；（4）与开发商有业务往来的关系户的推荐，迫于压力人为地分割施工内容。由于种种原因，开发商在此环节总是要出现一些错误。4、甲供材料的控制问题房地产公司为了追求利益的最大化，常会把一些材料设备确定为甲方供应。如有时甲方人员对于甲供材料设备所关联的事宜做不到心中有数，就会发生供应不周全、不及时，从而影响施工进度。比如一般情况下，水泵等设备的防震垫作为附件，供应商往往会免费赠送的，但招标采购时，如果未予提及，供应商不供，施工单位就会提出索赔，此时要么增加费用，要么就拖延设备的安装，给工程带来

23、不利的影响。5、合同管理监管不严在施工期间，工程造价的控制实际上就是合同的管理过程。由于房地产企业从事管理人员素质或是在合同管理上认识不足，不能充分利用合同约定条件控制工程造价。6、开发商对总包范围外的其他费用疏于管理工程施工期间，房地产开发商除了要支付给各承包商的工程进度款及甲供设备材料款外，还要支付与项目施工紧密关联的其他费用，如临时排污费、白蚁防治费、工程质量监督费、工程监理费、工程设计费、室外市政配套工程费等等，但由于各种原因，一些开发商总是疏于管理。（四）房地产开发企业竣工(jngng)决算阶段分析(fnx)房地产开发(kif)项目工程竣工结算审核是竣工结算阶段的一项重要工作，是合理

24、确定工程造价的必要程序和重要手段，是投资者控制工程建设投资的最终环节。经审查核定后的工程竣工结算既是施工企业向投资人收取工程价款的依据，也是投资人编制竣工决算的依据。近年来，房地产开发企业在竣工结算审核中发现一些普遍存在的问题，主要表现在有些开发商对施工合同的签订工作重视不够，合同在制定过程不同程度地存在合同内容不够详尽、专用条款约定措辞不够严谨、表达不清楚、操作不具体等问题，为竣工结算留下了合同纠纷隐患。现场签证文字表述不清，手续不完整在现场签证中也较常见，从目前许多项目的执行情况来看，乱签证现象比较严重，该签的签，不该签的也签，使合同外增加的费用很多。量、价计算误差较大，结算造价水分含量较

25、高，也是结算工作中普遍存在的问题。这充分说明了竣工结算方面仍存在着不规范和人为因素，因此加强竣工结算审核和工程造价管理，保证结算审核的正确性、合法有效性显得十分重要。三、加强房地产企业(qy)工程项目造价管理的措施及建议（一）对房地产企业(qy)项目前期阶段(jidun)措施与建议要想做好建设项目前期的管理工作，需要长期不懈的努力，多管齐下，综合改进。基于上述分析，我认为提高项目前期管理应做好以下几方面的工作。1、重视决策阶段的工作。提高企业内部管理人员的素质，增强企业内部控制投资方面的能力；或通过聘请权威咨询机构协助投资决策，力图以最少的费用取得最大的经济效益。国外有比较完善的市场经济和成熟

26、的市场机制，使投资者对项目的各个环节都特别重视，所以项目的前期工作做得比较完善。（1）提高项目管理者的风险管理意识，投资者有投资风险意识，就自然会抓好投资决策管理，做好可行性研究资料的科学性和客观性。（2）改革现行企业的管理模式，引入市场机制，促进开展社会竞争与市场接轨。使管理人员转变不重视前期投资控制的落后观念。2、企业管理人员应学习国外企业的先进经验，对以往不合理的规定进行清理，指定新的有关可行性研究的内容和深度的规定。使得可行性研究有据可依、有单可循，根据自身的特点尽量细化有关条款。3、加强企业内部制度的建设和完善。借鉴先进的经验，建立良好的规章制度，保证项目的顺利实施。签订严格的合同，

27、使违反合同方将承担损失的赔偿，所以合同方必定会花较高的代价以重视合同的内容以及严格遵照合同的约定履行合同义务。4、做好设计各阶段的招投标工作，提高设计方面的审查力度，或培养有关设计方面的人才，以加强设计方面的造价控制，防止不必要的设计浪费。5、提高项目管理人才的标准，及对项目管理人才的培训教育工作。项目管理提供给人们的是一种解决问题的思路和方法。项目管理的方法是告诉人们在团队合作的过程中如何加强每个个体之间横向和纵向的衔接，是提供一种解决问题的工具。必须提高项目管理人员的素质，进行项目管理的培训，改变他们重技术、轻管理的观念，提高企业在社会的竞争力。一个项目的启动其项目的前期管理工作是非常重要

28、的，是目前房地产企业项目管理中的一个非常薄弱的环节，特别是项目决策阶段及设计阶段。如把工程项目的前期工作做到位就等于工程项目成功了一半，国家正在积极的推行规范化的项目管理。但项目前期管理的思想被大家所广泛接受还需要通过政府和项目管理专业人才的共同推动，才能取得比较好的管理成果，还需要很长的一段时间。（二）对项目招投标及合同(h tong)签订阶段措施与建议对于(duy)工程造价管理(gunl)来讲，建设项目的招投标及签订合同阶段是非常重要的一个阶段。既要选择一个理想的施工单位，又需要将承发包双方的权利、责任、义务界定清楚，明确各类问题的处理办法，避免在施工过程中或结算时发生较大争议。所以房地产

29、企业管理者千万不要认为本阶段工作琐碎、浪费时间，要么自己省心委托给招标代理公司，要么只希望尽快开工致使工作不细致。开发商应该组建一个由工程技术人员和造价人员组成的管理班子，踏踏实实做好基础工作，才能使自己的投资落到实处，并为今后的投资控制打好基础。 1、转变观念编制工程量清单时不必很准确，这是大部分造价人员的观念。由于这种观念导致很多人在计算工程量，编制工程量清单时比较马虎，编完后没有人去审核，并且在投标人提出疑问时不进行认真处理。只要真正认识到招投标阶段对后期施工及工程造价控制的重大意义，转变观念，认真对待每个环节，问题才能得到很大的改进。要把投标人当作合作伙伴，而不是对立者。尽可能给投标人

30、提供方便，减少投标人因为失误或理解不一致引起的偏差，如给投标人提供电子格式的工程量清单，对于投标人提出的疑问要认真的处理。2、勇于借鉴、实践成功的经验目前有一些地区采用经评审的最低投标价法，如杭州、厦门，并且取得了较好的效果。另外综合评估法可借鉴的评分标准也很多，在当今信息搜集极其方便的条件下，可以借鉴成功的经验，形成自己的、较为科学的评标办法，真正体现招标人自己的招标意图。有些招标人就尝试用提高履约担保金的方式来规避采用经评审的最低投标价法带来的风险，在招标文件中说明履约保证金的金额为法定履约保证金，外加投标报价基准价与中标价的差额，投标报价基准价为各有效投标报价算术平均值乘以一个下浮系数。

31、这种方式能有效的引导投标人良性竞争，避免因投标人非理性的降低投标报价引发的工程质量和进度问题。对于明显的不平衡报价策略，也有较为成功的经验。宁波一家招标代理公司在评标时，筛选出投标文件中价格过高的清单项，并把这些项进行记录作为施工合同的一部分。在实际(shj)工程结算时，如果某清单项实际完成工程量大于招标文件中的工程量，招标文件工程量以内的投标文件中的单价进行结算，超出部分按照评标时此清单项的基准价进行结算，而不是投标人的报价。这样能有效的回避明显的不平衡报价对招标人引起的损失。有利地控制了工程造价。3、利用计算机发现问题(wnt)，利用合同解决问题在招投标阶段如何才能保证合同具有较强的可执行

32、力，最重要的一点就是在评标时要重视评审环节，把投标文件中存在的问题尽可能都暴露出来，并且把评审及处理结果写入施工合同条款中，作为后期结算及处理纠纷的依据。而要真正完成评审工作，如工程量清单符合性检查、计算错误检查、报价合理性检查及分析等大量的工作，必须借助计算机去发现投标文件中存在的问题及其原因。如第二点提到(t do)的陕西某招标代理公司，就是借助计算机来发现投标文件中有哪些清单项的价格异常，哪些清单项与工程量清单是不一致的，并且在施工合同中针对这些问题都有相应的处理办法。这种借助辅助工具来完善合同条款的方式能大大提高合同的有效性和可执行力，降低招标人的风险。4、房地产开发商管理者应明确招标

33、内容各工程项目有各自不同的特点，不能照搬其他工程的运作模式。招标阶段的运作方式对于能否成功控制工程造价有非常大的影响。采用不同的招标方法，取得的效果则完全不同。对于投标单位准备投入本工程的项目部情况要着重审查，避免出现“挂靠”情况。对项目经理的面试要尤为重视，应包括：承包工程的范围、对招标文件的理解、对工程进度的安排，关键工序的实施、设计图中存在的问题及对本工程的合理化建议。并应到其负责的工地考察。5、选择合适的计价方式与合同类型现行主要有两种计价方式即定额计价与清单计价，招标人应对计价方式有所了解，以便选择合适的计价方式。现行的合同类型主要有固定合同价合同和可调合同价合同。固定合同价合同分为

34、固定总价合同和固定单价合同。固定总价合同是指根据施工图纸承包整个工程的合同价款已经确定，在实施过程中不再因物价上涨而调价。固定单项合同是在实施过程中不因价格变化而调整。可调价合同是指合同价在实施过程中可随价格变化而调整。计价(j ji)方式与合同形式没有严格的对应关系。开发商可首选(shu xun)总价合同，相比其他形式的合同总价和同使业主承担的风险(fngxin)最小，对工程总价心中有数，对工程资金的使用也容易控制。但无论是固定总价合同还是可调价合同，都应注意以下几点：（1）工程承包范围要明确；（2）可调价项目所包含内容要明确；（3）可以调价的基准限度（上限或下限）；（4）价格调整后的计算方

35、法。6、“暂定数量”的处理招标图纸如果局部不祥会采用“暂定数量”方式。暂定工程量有三种：第一种，开发商列出了暂定工程量的项目和数量，要求投标人既报单价，也按暂定项目的数量计算总价，结算时按所报单价和实际完成的工程量支付；第二种，列出暂定工程的一笔固定总金额；第三种，开发商规定暂定工程量的分项内容和暂定总价款。开发商可首选第一种方法，因为承包商会考虑单价定得高了会使总报价增加，影响投标报价的竞争力。单价报低了会使自己的合理收益减少，因此承包商会正常报价。这样，业主获得了投标人的合理单价，施工过程中便于管理，结算时也避免了双方扯皮。7、材料供应方式的确定对于一些相对重要的材料的选择，开发商是要参与

36、意见的。因此，工程中大致有三种材料供应的方式：乙方提供、甲方提供、甲方指定乙方提供。在招标文件和合同中要对采用不同供应方式的材料要明确说明，各种材料供应方式的处理办法也应在招标文件和合同中明确。（三）项目施工阶段措施与建议施工阶段的造价管理完全是个动态过程。它所包含的内容极为广泛，房地产企业只有采取全员、全过程、全方位的管理原则，才能有效地控制工程造价。现根据多年的从业经验提出在施工阶段应注意的几点建议。加强图纸会审，发挥相关单位人才的智慧在工程正式开工前，利用各方人才的智慧，对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核，从各个不同角度对设计图纸进行全面的审核管理工作，以求

37、得提高设计质量避免因设计考虑不周或失误给施工带来变更，造成经济损失。如何使项目施工更有利，更好地解决实际问题。减少签证，减少返工费用及承包商的施工索赔机会。也是开发企业的造价管理人员使造价控制的主动性掌握在自己手中，为造价管理提供保证。2、施工(sh gng)阶段合理确定工程进度施工阶段的造价控制必须做到将造价与进度挂起钩来。因为工期责任会因施工实际情况(qngkung)而转化为价款责任，一味的追求进度，势必增加投资，而工期的拖延，不仅会增投资，更会影响开发商对业主的承诺，还有可能带来延期交房的罚款。工程招标时，开发商科学决策确定合理的工期。如果工期确定不合理，反而会造成进度失控，欲速则不达。

38、进入施工阶段，承发包双方(shungfng)就是一个相互协作的统一体，开发商不再处于一个主动的位置，此时若开发商不停地调整工期，就会失去招标和合同的权威，就会失去对工期进而对造价的控制的主动权。开发商应尽量减少施工中的工程变更，特别是承包内容、建筑功能和材料标准的变更。工程施工是一种有计划的连续行为，发生了工程变更，必然会使承包商改变计划，重新安排劳动力、材料、设备等，同样接二连三的变更联系单也会使现场管理人员丧失对施工问题的预见性，以及对工期和造价控制的主动性。企业也应严格工程变更的管理制度。3、慎重考虑分包商作为开发商在专业技术允许的情况下，应尽量把项目的建设内容都交由总承包商施工，而最重

39、要的是在指定分包商时，必须明确“纳入总包管理”的合同条款。给予总包方充分的权力去实施工程管理。如进场后施工进度必须报总包批准，进度款的支付必须由总包方签字等等。而总配套费及水电费的比例也同样必须事先确定。总分包施工的内容的划分必须明确，且要易于操作。因分包商的增加，肯定会增加不可知因素，会增加一些衔接的工序。如卫生间内装修由分包商完成，而给排水由总包配套，那么洁具安装中就会多出一个管道碰接的问题等。作为开发商的工程管理人员也希望分包商越少越好，因总分包商会为各自的利益而发生种种冲突，就会互相推诿，这就要开发商来协调，从而影响施工效率，影响工程造价的控制力度，且分包单位的增加会产生错综复杂的合同

40、界面，人为地加重了管理的难度，进而势必会产生管理失误，给造价管理带来不利的影响。4、严把甲供材料设备关甲供材料设备有利有弊，开发商应再三权衡：（1）材料设备的采购需要花费开发商大量的人力和物力。（2）从浙江省新的计价依据来看，主管部门也并不赞成材料设备的甲供，因为它规定材料设备甲供，则材料设备的采购及保管费全部归施工方所有，过多的甲供材料设备，势必会压缩承包商合理的利润空间，影响承包商的施工积极性和重视程度。（3）甲供的材料设备往往价值较大，而开发商并无专门的仓储地方，此进即使采购及保管费全部给施工承包方，也会引起保管责任的扯皮以及二次搬运费的问题。开发商应充分了解(lioji)材料设备的性能

41、和规格等，然后采取招标方式采购到性价比较高的产品。编制招标文件时要制定完整的技术规格、合理的付款方式，明确服务内容。因为材料设备在工程造价中占有较大部分的比例，也只有(zhyu)管理好材料设备，才能有效地控制工程造价。5、严格(yng)进行合同管理（1）合同条款的订立是合同管理中的又一个重要环节，增强合同的法律意识，制定理清理清晰的合同，是实现工程造价有效控制的保证。特别需要指出的是合同中对于承包商自行采购的材料价格的约定必须合理，无歧义，开发商可以通过了解掌握材料市场行情，再去签订内容缜密、措辞严谨的合同条款，避免结算纠纷。（2）房地产的造价管理人员必须充分理解和熟悉合同条款，一方面要严格检

42、查承包商的合同执行情况及索赔要求，利用合同条款及时解决工程造价方面的纠纷，另一方面要尽量做好自己在合同中规定的工作，减少承包商的索赔机会。（3）开发商应把所有与工程有关的合同分门别类，统一存档，便于查找，并随时检查合同的执行情况，发现问题及时要求按合同执行。6、重视总包范围以外的其他费用管理在施工期间，一些总包范围经外的其他费用虽然占整个项目投资比例不大，但绝对数并不小，而且若管理不当，就会影响施工的正常进行。如室外市政配套工程一般不在总包范围内，且基本上由各主管部门的专业队伍施工。其造价的控制既要遵循市场竞争的原则，又要兼顾主管单位的行业惯例。且室外配套管线往往由于管位紧张，只能边修改边施工

43、，因此要求现场管理人员处事要果断，责任明确，避免不必要的费用补偿或重复签证。合理控制工程造价。（四）项目竣工决算阶段措施与建议工程竣工决算是一项政策性、专业性很强的工作，从工程量的准确性到定额单价套用的合理性，从现场签证、竣工图到现场踏勘等，工作烦琐、复杂，延续时间较长。要做好竣工决算，根据工程具体情况采用科学、合理的方法，重点应放在做好项目的工程量、单价、各种费用计算上，并在工作中把握以下几个要点：1、严格(yng)按施工(sh gng)合同的条款(tiokun)约定。施工合同是工程竣工决算的核心依据。竣工决算时应在全面熟悉竣工图纸、设计变更和现场签证等竣工资料的基础上，有详细地阅读施工合同

44、条款，熟悉和理解合同内容，明确该项工程的承包形式、计价方式、结算编制原则、价差调整办法、工程变更、现场签证的结算方式等，正确区分结算资料依据的有效性和合法性，正确理解并把握合同条款的真切含义，围绕合同约定，对竣工结算资料依法进行核查，只有这样才能确保结算审核结果的客观公正和工程造价的有效控制。2、严格按竣工图、工程量计算规则核实工程量。工程量计算的准确与否直接影响结算造价的准确性。因此工程量审核是结算审核工作的重点，要保证结算审核质量，必须在工程量的审核上狠下功夫。要准确地核实各分部分项的工程量，熟练地掌握工程量的计算规则，熟悉定额的各项说明和计算规则的含义很重要，审查时要抓住工程量大且造价高

45、的分项工程的工程量作为审核工作的重点，详细计算、核对，对工程量小且单位造价低的分项工程可作一般性审查，审查时要注意工程量计算的尺寸数据来源和计算方法，根据合同确定的计价方式注意区分各种版本定额工程量计算规则的异同点，注意计算规则规定应扣除的部分是否已扣除，分清计算范围。由于建设工程本身的特点，使得竣工图很难将工程变更内容逐一在竣工图上标明。因此在工程量审核过程中，对审核中出现的疑问要深入施工现场逐一核对、查实，全面掌握工程实况，尽量减少和避免工程量的计算误差。3、认真履行合同，做好设计变更、现场签证的审核。现场签证是工程结算的重要依据，因为它涉及的内容广泛、构成原因复杂、规律性较差、发生的时间

46、长，而且我国目前采取的又是工程计量与工程结算审核相分离的工程监管模式，这给决算审核增加了难度。对于设计变更、现场签证的审核，应按合同要求，正确甄别其有效性与合法性。审核时要做好调查研究，并不是所有签证都照搬照用，应对签证程序及内容进行认真分析、区别对待、正确引用。首先应检查签证的签字或盖章是否有效，签字人员是否是合同中规定的相关人员，否则应视为无效签证不予采用。其次应认真分析签证内容、数据是否客观公正，有无重大偏差现象，签证事件的责任方是谁，是否属于合同允许调整的范围等等。对因承包商管理不善所增加的工程量，不能给予另外计算。对设计变更的审核重点应放在工程量有否重复计算上，对设计变更所发生的费用

47、，应严格根据合同和有关协议分清责任方和费用的承担方。4、正确把握定额套用界限，做好单价套用。定额套用是一项复杂、政策性强的工作。这就要求造价管理人员在审核工作中要熟悉每个定额子目所包括的工作内容、适用范围、调整系数、附加注释及说明等。特别是对一些综合定额项目，更应该注意其已综合的工作内容，如果对定额中已经综合的工作内容不熟悉，就容易造成高套、错套、重复套用定额子目的错误。一个工程项目应该套用哪一个定额子目，有时差异很大，如土石方类别、施工方法的确定对定额的套用等。所以审核中应正确把握定额子目的套用界限，实事求是加以核定。5、做好询价调研，认真核实材料价格。材料费用是整个工程造价中所占比例最大的

48、部分，又是工程造价中最活跃(huyu)的部分，如何核定材料价格，把材料价格控制在一个合理水平上，对整个工程造价的控制尤为重要。材料价格计算、调整是否按照合同约定进行，这是材料价格审核的关键。对签证材料价格的核定首先应认真甄别其有效性和合法性，注意(zh y)其相关手续是否完善和有效，其次是其价格的组成内容，是否已包含采保费、运杂费等，避免重复计算。材料价格的另一个来源是当地的造价管理部门发布的工程造价信息价，由于建设工程生产周期长，而材料价格又是随时间的变化而波动，对这部分价格的审核要注意其使用的材料价格信息是否与工程施工的时间相吻合，是否与合同约定相一致，严格按合同约定计算方法正确核实材料价

49、格。同时对有疑问的材料价格还要认真做好市场询价调研，认真核实。6、工程费用的审核。费用审核应注意以下几个方面的问题：（1）费用定额套用是否与采用的工程预算定额相配套，是否按照工程的性质套用费用定额；（2）应注意取费文件的时效性；（3）取费标准的确定与地区分类及工程类别是否相符；（4）应放在独立费中的费用是否放在了不该放取的地方取费计算；（5）按照合同应进行调整的费用是否已按合同约定的计算基数、方法进行调整；（6）是否正确地按国家或地方建设行政主管发布的有关工程计价文件规定收费；（7）工程费用项目的组成(z chn)、计价程序是否符合规定，取费基数是否正确。在工程竣工决算时，注意以上一些要点，将

50、会是保证工程造价合理及有效控制造价的关键。四、房地产企业工程项目造价(zoji)管理案例分析宁波某置业有限公司负责开发(kif)某小区一期工程，该小区共计12栋多层占地面积为10000多m2 ，总建筑面积(jin zh min j)约为46000m2。设计层数均为标准五层,标准层层高为2.9m，主要结构类型为框架剪力墙结构。设计年限为70年，抗震设防烈度为8度（0.3g），建筑耐火等级：地下一级，地上二级。在工程建设期间，该置业公司进行了全过程的造价管理，取得了不错的效果。1、注重设计阶段的造价控制该置业公司深知设计阶段的造价控制是工程造价控制的关键，虽然设计费往往不到工程造价的2%，但却决定工程造价的70%以上。为此，在该小区一期工程的初步设计、方案技术设计和施工图设计中，该置业公司与设计公司