鼎湖湾项目前期策划书（共19页）

1、PAGE 鼎湖湾项目前期策划书编制时间：2005年12月6日PAGE 19主题概念：鼎湖湾返你一道风景（观景观湖观商海） 禀赋一份至尊（宜居宜养宜创业）目 录 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc121673026 第一部分 项目投资环境与开发定位 PAGEREF _Toc121673026 h 1 HYPERLINK l _Toc121673027 1. 项目概述 PAGEREF _Toc121673027 h 1 HYPERLINK l _Toc121673028 2. 区域市场基本情况 PAGEREF _Toc121673028 h 1 HYPERLINK l _

2、Toc121673029 3. 项目（用地）素质特性 PAGEREF _Toc121673029 h 2 HYPERLINK l _Toc121673030 4项目开发定位 PAGEREF _Toc121673030 h 3 HYPERLINK l _Toc121673031 4.1主导性开发理念 PAGEREF _Toc121673031 h 3 HYPERLINK l _Toc121673032 4.2 市场定位 PAGEREF _Toc121673032 h 4 HYPERLINK l _Toc121673033 4.3 目标客户群 PAGEREF _Toc121673033 h 4 H

3、YPERLINK l _Toc121673034 4.4 开发时序 PAGEREF _Toc121673034 h 5 HYPERLINK l _Toc121673035 第二部分 产品构思与系统配置 PAGEREF _Toc121673035 h 6 HYPERLINK l _Toc121673036 1产品功能定位 PAGEREF _Toc121673036 h 6 HYPERLINK l _Toc121673037 2产品内涵形态 PAGEREF _Toc121673037 h 6 HYPERLINK l _Toc121673038 3产品类别 PAGEREF _Toc121673038

4、 h 6 HYPERLINK l _Toc121673039 4系统配置 PAGEREF _Toc121673039 h 6 HYPERLINK l _Toc121673040 4.1 硬件配置方面内环境设施 PAGEREF _Toc121673040 h 6 HYPERLINK l _Toc121673041 4.2 软件配置方面星级管理和服务 PAGEREF _Toc121673041 h 7 HYPERLINK l _Toc121673042 第三部分 项目规划与设计 PAGEREF _Toc121673042 h 8 HYPERLINK l _Toc121673043 1. 规划思路

5、PAGEREF _Toc121673043 h 8 HYPERLINK l _Toc121673044 2. 参数指标 PAGEREF _Toc121673044 h 8 HYPERLINK l _Toc121673045 3. 设计布局 PAGEREF _Toc121673045 h 8 HYPERLINK l _Toc121673046 第四分 投资估算与效益分析 PAGEREF _Toc121673046 h 10 HYPERLINK l _Toc121673047 1. 开发建设投资 PAGEREF _Toc121673047 h 10 HYPERLINK l _Toc12167304

6、8 1.1 投资估算说明 PAGEREF _Toc121673048 h 10 HYPERLINK l _Toc121673049 1.2 投资估算依据 PAGEREF _Toc121673049 h 10 HYPERLINK l _Toc121673050 1.3 投资估算 PAGEREF _Toc121673050 h 10 HYPERLINK l _Toc121673051 2. 财务状况及风险分析 PAGEREF _Toc121673051 h 12 HYPERLINK l _Toc121673052 2.1 效益分析说明 PAGEREF _Toc121673052 h 12 HYPE

7、RLINK l _Toc121673053 2.2 基础数据选取 PAGEREF _Toc121673053 h 12 HYPERLINK l _Toc121673054 2.3 销售收入及相关费用 PAGEREF _Toc121673054 h 13 HYPERLINK l _Toc121673055 2.4 风险分析 PAGEREF _Toc121673055 h 13 HYPERLINK l _Toc121673056 3. 效益评估 PAGEREF _Toc121673056 h 13 HYPERLINK l _Toc121673057 3.1 项目盈利能力（利润区值适应度） PAGE

8、REF _Toc121673057 h 13 HYPERLINK l _Toc121673058 3.2 盈亏平衡点 PAGEREF _Toc121673058 h 14 HYPERLINK l _Toc121673059 3.3 投入产出分析 PAGEREF _Toc121673059 h 15 HYPERLINK l _Toc121673060 3.4 主要技术经济指标 PAGEREF _Toc121673060 h 15 HYPERLINK l _Toc121673061 3.5 评估结论 PAGEREF _Toc121673061 h 16 HYPERLINK l _Toc121673

9、062 第五部分 项目组织与实施 PAGEREF _Toc121673062 h 17 HYPERLINK l _Toc121673063 1. 组织工作准备 PAGEREF _Toc121673063 h 17 HYPERLINK l _Toc121673064 1.1 技术团队 PAGEREF _Toc121673064 h 17 HYPERLINK l _Toc121673065 1.2 业务开展 PAGEREF _Toc121673065 h 17 HYPERLINK l _Toc121673066 2. 各阶段营运工作计划 PAGEREF _Toc121673066 h 18 HYP

10、ERLINK l _Toc121673067 3. 前期工作计划 PAGEREF _Toc121673067 h 18 HYPERLINK l _Toc121673068 3.1 工作目标与内容 PAGEREF _Toc121673068 h 18 HYPERLINK l _Toc121673069 3.2专题工作方面 PAGEREF _Toc121673069 h 19第一部分 项目投资环境与开发定位1. 项目概述项目名称：鼎湖湾区位：项目用地位于龙潭公园东门城坊街北侧，北临后营街坊规划路，南临城坊街规划路，东临前营坊街规划路，西临龙潭公园规划边线。建设用地总面积：28985.2平方米（根据

11、建设用地规划许可证为36129.97平方米）。建筑总面积：124300平方米（容积率4.28）。用地现状：项用地需拆迁总面积31000平方米，拆迁总户数829户，南部地块（学校以南）拆迁工作基本完成，北部地块（小学以北）仍有部分建筑未拆迁。用地文件：建设用地规划许可证（规许字2000第0015号）；房屋拆迁许可证（房拆许字（2004续）第26号）。2. 区域市场基本情况2.1开发格局城南新区房产市场旺盛，是太原楼市最火的区域之一；城北老城区城市建设基本成型，土地的市场供应量少，地产项目大都为旧城改造，拆迁建设的项目。2004年开始，沉寂的北城楼市开始发力，以龙湾国际、繁华盛世为代表的住宅项目以

12、其独特的个性与南城楼市诸强遥相呼应，形成了太原楼市“比翼双飞”局面。根据已经公开的各个楼盘的规模计算，未来几年北部地区的住宅供应量将有所上升，城北居住区的优势将进步显现。2.2市场价格自2003年以来，在售的项目中，写字楼价格涨幅不大，除个别项目外，均价维持在50005500元/平米左右。单价在3500元左右的80120平米的两居和三居室是2005年高档公寓需求的主力产品；单价在4300元左右的160250平米的别墅是2005年别墅需求的主力产品。2.3需求结构山西有一大批潜在的高档商品房消费群体外地置业。目前太原楼市中30%左右的住宅被省内其他城市的人群购买，且多集中在中高档住宅上。高收入人

13、群将依旧扮演2005年太原购房的群体主力军角色。城区单套面积在120平方米内的住宅供给较少，供求比例最高时达1：7。2.4发展趋势太原房地产还处于功能性产品时代，开发还停留在只能满足一般居住需求，技术含量高、人居环境好的高档楼盘不多，发展这方面市场，将受到高端置业投资者追捧。3. 项目（用地）素质特性位居区内成熟社区，各项配套设施齐全项目毗邻省市行政中心、CBD（中央商务区）和CRD（中心商业零售区），地处“一流地段”，地块开发成熟，市场、酒楼、学校、医院等生活配套完善，无论经商或办公及居住都可享受附近成熟的设施，是人居环境成熟兴旺的集居地。周边交通便利，出入畅通无阻项目临近新建路与漪汾街两条

14、重要交通干道交汇处，南临城坊街规划路，区位交通路网优势明显。新建路为沟通城市南北甚至阳曲县和清徐县的交通干道，贯穿城市CBD漪汾街为连接太原站和太原西站的交通干道，贯穿城市CRD。周边骨架路网优势与支路体系的充分发育，为项目提供了便利的交通条件，无论是与商业旺地之间的连接，还是与室内外的沟通都四通八达，畅通无阻。龙潭公园生态优势，开发价值利好项目位于城市中心的绝佳居住地段，毗邻的龙潭公园（42万公顷）为贯通市区南北城区6公里长的“城西观光水系”的龙头，是中心城区除迎泽公园外另一块不可复制的绿色资源，未来将成为像西湖一样集休闲、观光、健身、娱乐为一体的综合性公园。龙潭公园无疑将成为项目地块开发的

15、重要资源优势，成为打造高尚住宅区的关键性资源依托，同时由于北城区房地产市场依赖旧城改造的推进而逐步升温，都使得项目开发价值十分利好。4项目开发定位4.1主导性开发理念以“文化 生态 品味”为主题，充分发挥项目在区位、交通、商业、教育、环境，以及基础设施等方面的本底优势，建造“一流产品”，成为具有原生价值、引导生活方式的高尚住宅区。人文结合城西水系“文化长廊”和龙潭公园历史文化展示区的打造，通过碑文、雕塑、图片等形式提升社区的文化内涵，凸显“三晋文化”内核，使之成为“文化长廊”的有机组成部分，形成富有底蕴的社区人文环境。生态充分利用毗邻龙潭公园的地缘优势，通过建筑的总体布局及小区内的构景，实现内

16、外景观的完美结合，使得居民可以轻松的享受城市中心独有的那一份绿色惬意。在建筑材料及配套设施使用上，采用环保、节能型材料，使社区开发成为示范性康居工程。品味在挖掘社区文化主题、营造良好生态环境的基础上，以“以人为本”为发展理念，提供“贵族化”的基础和公共服务设施，彰显高端与尊贵。以“智能化”为手段，提供“专业化、私人化”全方位物业管理服务，体现极致人居、极品生活，实现从实物形态到价值形态上打造出一个“观景观湖观商海、宜居宜养宜创业”的载体产品。4.2 市场定位项目用地区位优越，外部配套成熟，同时毗邻城市CBD和CRD，具有极高的商业价值。通过文化主题的挖掘、生态环境的营造、配套设施的提升，建设成

17、为具国内高端产品水平，省内之最的高尚住宅区，打造品位高雅、凸显尊贵的豪门新品牌。市场价格走高端路线，销售价格60008000元/平方米甚至更高。4.3 目标客户群根据该项目地块的开发条件和可整合资源，以及太原市的市场需求结构和潜在消费群体，项目产品开发主要目标客户定位为中高收入水平的消费群体，力求吸引太原以及山西甚至周边省份的潜在高档商品房消费者，对象范围包括：公司高级主管、民营企业主、实业家、律师、商业团体等（表11）。表 1-1 目标客户群及需求收入群层级所占比例家庭收入职业分布高60高于6000元/月民营企业主、实业家、商业团体中高4040006000元/月企事业单位高收入者、自由职业者

18、、律师、个体工商户4.4 开发时序由于项目地块被所保留的小学分割为南北相对独立的两个组团，因此在开发时序上，出于开发的组织管理、投资回收和开发风险等因素考虑，整个项目采取滚动分期开发的模式。南部组团由于南临城坊街，区位相对较好，可先行开发，北部组团作为预留发展用地，根据南部组团开发后的市场效应进行跟进开发或战略调整型开发。第二部分 产品构思与系统配置1产品功能定位项目产品开发主要由：高尚住宅；购物商场；酒店式公寓；会所等四种功能形态定位组成。2产品内涵形态凸现人文、生态优势，发展建造为融三晋风格与现代功能的生态化高尚住区。南北两组团东西向排列的建筑裙楼在设计上自东向西形成有序跌级。空间布局结构

19、注重处理好地貌与居室功能的关系，既要强调景观面与使用率，又要营造出精耕细作的人文环境，使物业在拥有区位地缘价值的同时，更具建筑设计超前性和技术使用超前性。3产品类别 主打户型：150180平方米，占60； 辅助户型：180平方米及以上，占20；120150平方米，占20。 配套性产品：涉外出租公寓，多功能高级会所，内环境设施。4系统配置4.1 硬件配置方面内环境设施温室式空中花园。多功能会所：大堂咖啡厅，餐厅，神仙会（多功能VIP厅），游泳池，桑拿室，美容坊，阅访室，健身房，儿童游乐室，24小时便利店，洗衣廊，保龄球室，桌球室内，乒乓球室等。环境设施：儿童游乐园、陶吧、观景台、网球场、缓跑径等

20、。4.2 软件配置方面星级管理和服务针对“一流地段”和“一流产品”，以“专业、体贴”为理念实施物业管理，提供“一流服务”。贴心管家服务：首创集中式、专业化、个性化家政服务。根据不同的服务要求、时间，向业主提供相应的专业服务人员（如家具清洁、温情陪伴，代买服务、钟点家政服务、衣物干湿洗、庭院绿化等等）。在确定享受到优质服务的同时，更提高了家居安全系数，免除后顾之忧。另可为业主自有姆提供集中独立居所服务。区内保健服务:提供家庭保健服务,并为住户联系一级医院,设立绿色通道,只需出示主卡便可优先治疗。商务服务：提供订房、订票及复印、传真、翻译等商务服务。并可为提供私人秘书服务，协助解决各种商务需要。私

21、人贮物间：在停车场提供贮物空间，以免搬动笨重物品之苦。独享尊贵：为住户联系各类型消费场所，住户在消费时出示户卡便可享受折扣优惠，使住户真正感受尊贵身份。专业的保安队伍提供安全服务：三位一体的管理概念，合理安排了科技和人力的分配，住户真正享受自在方便的生活方式。全天候的居家卫士：全智能化的安防门禁系统，分为核准来访者和住户身份两大部。家庭紧急报警系统并入小区局域网，直接与管理中心连线，集防火、防盗、防煤气泄漏等监控于一身。一区电视摄像系统24小时的监控确保住户安全。第三部分 项目规划与设计1. 规划思路针对项目用地南北分割，毗邻的龙潭公园这一稀缺环境资源，南面地块采用两个圆形建筑体量，打开西面和

22、西北面的视线通廊，景观设计也同时向优秀景观资源倾斜；北面地块同样形成“占三（角）留一（角）”的体量布局，形成指向明确的空间结构形式，做到与用地区位以及周边环境的良好结合。2. 参数指标总用地面积：28985.2平方米；总建筑面积：124300平方米；容积率：4.28；绿化率：35%。停车位：450位入住人数：600户左右3. 设计布局拟建项目由南北两个建筑组团构成，中区（部）为原有小学。南部组团设地下二层，地面二层裙楼，16栋塔楼。其中地下二层为停车场及设备房，首层为商场、商铺，二层裙楼拟建会所、内环境设施等方面用途。除地面绿化景观建设外，裙楼顶部（即塔楼间楼顶）建温室型空中花园，并设通道走廊

23、，连接各塔楼二层电梯出口。16栋塔楼分别由4（栋）24（层）、2（栋）18（层）、10（栋）16（层）群楼组成。北部组团设地下二层，地面二层裙楼，9栋塔楼。其中地下二层为停车场及设备房，首层为商场、商铺，二层裙楼拟建会所、内环境设施等方面用途。除地面绿化景观建设外，裙楼顶部（即塔楼间楼顶）建温室型空中花园，并设通道走廊，连接各塔楼二层电梯出口。9栋塔楼分别由3（栋）18（层）、3（栋）16（层）、3（栋）14（层）组成。第四分 投资估算与效益分析1. 开发建设投资1.1 投资估算说明本次估算是对整个开发项目的一个静态投资计量；本项目旨在打造太原高端极品住宅，充分体现一流地块、一流住宅、一流管理

24、。1.2 投资估算依据中国国际工程咨询公司投资项目咨询评估指南；山西省和太原市现行有关工程造价定额；本项目的规划建设方案及建设规模；其他相关材料。1.3 投资估算投资估算结果如下表所示：序号项目数量单位投资额（万元）占项目投入总资金的比例（%）估算说明1建设用地取得费用28985.2m2130000.31已包含拆迁费用2建设项目前期费用400.750.012.1可行性研究费60计价格19991283号2.2勘查费30工程勘察设计收费标准（2002年修订本）2.3设计费310.753建安工程费124300m225277.010.61高层框剪结构3.1基础工程1367.33.2主体结构与砌体工程1

25、4294.53.3屋面和门窗工程2610.33.4装修工程2486外墙、内墙、天花和楼面3.5设备与安装工程4518.913.5.1电气安装工程1056.55按建筑面积每平米估算3.5.2给排水工程1367.3按建筑面积每平米估算3.5.3电梯工程683.65按建筑面积每平米估算3.5.4消防工程621.5按建筑面积每平米估算3.5.5煤气186.45按建筑面积每平米估算3.5.6智能设施273.46按建筑面积每平米估算3.5.7厨卫设备330按建筑面积每平米估算4基础设施费428.980.01含道路、排水、绿化、供水、供电、电讯和煤气等5建设项目其他费用1180.10.035.1建筑监理费1

26、24300m2366.1按建安成本的1.5%计取5.2定额管理费124300m219.53按建安成本的0.08%计取5.3质量安全监督费124300m2244.07按建安成本的1%计取5.4项目管理费124300m2366.1按1.5%计取5.5招标代理费124300m260招标代理服务收费管理暂行办法5.6其它建设税费124300m2124.3报建费、审查费以及零星费用等6预备费（不可预见费）807.180.02按建设总投资3%计取7建设期利息3670.01银行贷款按建设总投资20%计取总计41461.021.00备注：（1）装修标准如下屋顶：高级天面瓦外墙：优质外墙砖，预置空调室外机位窗门

27、：高级铝合金窗配名厂玻璃入口大堂：高级石材及瓷砖电梯大堂：墙身及地台铺贴高级瓷砖电梯：每幢均装设高级电梯信箱：每户均有专用信箱大门：采用高级饰面豪华木门配名厂不锈钢锁及防盗眼房门：采用高级饰面木门配名厂不锈钢锁客厅地面：地面铺名厂地砖配美观地脚线，内墙高级乳胶漆连精美天花石膏角线及客饭厅配精美吊灯房间：地面铺高级实木复合地板配美观地脚线，内墙高级乳胶漆连精美天花石膏角线及吸顶灯卫生间：地面及墙身砌高级瓷砖、高级座厕、高级洗脸盆、名厂浴缸或淋浴格、精美浴室五金配件、排气扇、天花吸顶灯。厨房：墙身及地面铺砌名厂瓷砖、木饰面趟门连门套、内墙高级乳胶漆连铝扣天花及吸顶灯，附送新款高级组合橱柜，连煤气炉

28、和抽油烟机阳台：地面铺砌高级瓷砖，铁花栏杆，天花吸顶灯水、电、煤气表：每户均有独立之水、电、煤气表直饮水及煤气工程：管道铺设到户给排水工程：给排水管道及洁具均安装完成电气工程：分户配电箱、管线及开关、插座、灯具均安装完成宽频网络：预置宽频上网插口（2）暖通工程与市政配套费由于缺乏用地基础数据而未计量；（3）销售税费属于销售期间发生的费用，未纳入总投资范围。2. 财务状况及风险分析2.1 效益分析说明收入分析为静态分析，未考虑资金时间价值；鉴于本项目的市场定位和销售分析，本项目的计算期为1.5年；各项税收及费用参照目前太原市的一般房地产项目的收费标准；本项目的收入主要来自三个方面的销售收入：住宅

29、、商场；住宅售价的制定参照太原市住宅基准定价，考虑项目的市场定位和销售对象；2.2 基础数据选取住宅销售面积为110200平方米，精装修的售价定位为6500元/平方米；商场可出售面积为14100平方米，售价定位为8000元/平方米；各项税费主要为营业税、销售税和企业所得税等，取销售收入的15%，促销广告及管理等费用取销售收入的5%。2.3 销售收入及相关费用由以上的分析，销售收入及相关费用预测详见下表：表3-2 销售收入及相关费用预测分析表序号项目可售面积（m2）售价（元/m2）金额（万元）备注一、销售收入1住宅110200650071630.652商场14100800011280小计8291

30、0.65二、相关税费1税费82910.6512436.6费率为15%2销售费用82910.654145.5费率为5%小计16582.12.4 风险分析根据上述计量分析，本项目土地成本、土建成本、前期各类税费分别占总投资比例依次是：31%，34%，8%，其中，土地成本是刚性成本，其余为弹性成本。按房地产项目通常投资比例（土地成本占投资总成本的20%），本项目土地成本属偏高范畴，因而对投资利润空间有着较大的影响。如果项目定位为低端产品，就会存在利润风险（利润空间偏小）。3. 效益评估3.1 项目盈利能力（利润区值适应度）通过上面的数据分析，本项目总投资约为41461.02万元，总收益约为82910

31、.65万元，扣除税金及销售费用16582.1万元，项目的利润额约为24867.53万元，利润率约为60%，而房地产企业开发正常利润范围为25-50%，项目的盈利能力较好。3.2 盈亏平衡点（1）单位售价盈亏平衡点：数据引用：开发总成本：41461.02万元可出让面积：124300平方米税率：6%单位售价盈亏平衡点=3335元/平方米即是，单位售价盈亏平衡点为3335元/平方米，如果单位售价低于3335元/平方米，那么项目就会亏本；反之，则盈利。（2）销售面积盈亏平衡点数据引用：开发总成本：41461.02万元销售定价：6500元/平方米税率：6%销售面积盈亏平衡点= =67857平方米即是，销

32、售面积盈亏平衡点为67857平方米，当销售面积达到67857平方米时，项目处于保本点，高于这个点项目是盈利的，反之就是亏损。3.3 投入产出分析投入产出分析主要是分析每投入一元钱能够产生多大的收入或者利润。就本项目的分析可得出如下结论：开发总投资：41461.02万元开发总收入：82910.65万元开发总利润：24867.53万元经分析本项目投资效率为12，即每投入一块钱能够带来2块钱的产出；边际收益率为0.6，即每投入一块钱能够带来0.6块钱的利润。3.4 主要技术经济指标主要技术经济指标详见下表：表3-3 主要技术经济指标表序号指标单位指标值备注1开发总投资万元41461.022开发总收入万元82910.653开发利润额万元24867.534单位售价盈亏平衡点元/平方米33355投入产出比123.5 评估结论通过以上分析，可得出如下结论：项目具有较强的盈利能力，利润额和利润率都高出同行业基准；利润弹性空间较大，具有较强抗风险能力；本