房地产项目开发过程规划设计管控（103页）

1、项目开发过程规划设计管控要点产品中心规划线1什么是房地产设计管理？2开发商设计师前期决策设计阶段施工建设市场销售设计先行，分析决策规划、建筑、景观、室内巡查把控，设计变更信息反馈，设计优化规划设计管理贯穿项目开发全过程一、前言4什么是房地产设计？5设计说明书6规划设计城市总体规划城市设计控制性详细规划概念规划修建性详细规划建筑设计方案设计扩初设计施工图设计景观设计方案设计扩初设计施工图设计室内设计方案设计扩初设计施工图设计市政设计道路设计管线综合设计各专业管线施工图设计燃气热力自来水污水中水电力电信专项设计弱电设计消防设计人防设计幕墙设计灯光设计标识设计房地产项目开发所涉及的各专业设计内容城市

2、总体规划（项目决策依据）控制性详细规划（产品定位依据）修建性详细规划（开发建设依据）城市总体规划 一、合理制定城市经济和社会发展目标；确定城市的发展性质、规模和建设标准；安排城市用地的功能分区和各项建设的总体布局；布置城市道路和交通运输系统；选定规划定额指标；制定规划实施步骤和措施。 示例：青岛市城市总体规划（2006-2020）控制性详细规划 二、确定土地使用性质及其兼容性等用地功能控制要求；确定容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等用地指标；基确定础设施、公共服务设施、公共安全设施的用地规模、范围及 控制要求，地下管线控制要求；确定基础设施用地控制的界线（黄线）、各类绿地范围的控制线（绿线）

3、、历史文化街区和历史建筑的保护范围的界线（紫线）、地表水体保护和控制的地界线（蓝线）等“四线”及控制要求。 青岛李沧东部控规修建性详细规划 三、进行建设条件分析及综合技术经济论证；作出建筑、道路、绿地等空间布局和景观规划设计，布置总平面图；道路交通规划设计；绿地系统规划设计；工程管线规划设计；竖向规划设计；估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。示例：青岛市李沧区青银高速东部片区控制性详细规划11项目前期定位阶段二、项目前期决策周边市场（或城市）产品调研项目区域环境研究项目基础资料调研城市规划管理技术规定研究项目规划控制文本研究项目前期调研1.项目前期调研下沙财通项目下沙财通项目钱江新城新项

4、目钱江新城新项目二、项目前期决策2.项目定位与研究多种产品类型和数量如何确定？各产品类型都不适合怎么办？经济测算产品研究方案预览困难预测分析归纳解决问题二、项目前期决策案例：山西太原项目难点：星河湾在对面，已成型；商务谈判前需更准确的经济指标基础。思考：同市场部沟通，采用集团高端公寓类产品诚园系，全石材，精装修，200方户型；商务地块为酒店+酒店式公寓+办公。举措：自己完成较为准确的总图布置，并完成模型。结果：准确的测算数据和商务谈判的有利道具二、项目前期决策同类产品分析比对环境与建筑方案设计经济指标沟通交流专业角度产品定位设计指导项目前期规划设计3.项目前期规划设计的作用二、项目前期决策4.

5、项目前期决策阶段规划设计管控要点总结前期调研熟悉公司产品，专业眼光，专业沟通。经济测算在设计过程中发现问题、解决问题，困难预测。深入研究规划布局、建筑形态的深入研究，找寻适宜案例，分析归纳，为后期项目的顺利展开做好铺垫。规划设计阶段三、项目设计阶段的规划设计管控1.规划设计阶段规划设计管控要点平面布局空间关系、轴线、景观节点、室外泳池、入口、退红线、合理利用土地交通组织人车分流、入口大堂（雨棚）、坡道位置、车库入口景观意向景观最大化、纳景、造景竖向标高架空层、周界周界设计道路截面、社区氛围三、规划设计管控2.平面布局案例杭州西溪诚园关注点：空间关系轴线、对称南低北高适宜的景观节点会所的设置室外

6、泳池结合会所三、规划设计管控上海塘镇项目关注点：主入口交通组织三、规划设计管控关注点：车库入口问题：地下车库入口离建筑太近思考：地库入口靠近建筑，影响业主入户，有噪音，影响建筑外立面与车库的交接。在规划设计中应慎重考虑。举措：设计更改，调整，在规划设计阶段避免此类问题发生。 车库离建筑太近的不良影响3.交通组织案例某项目地下车库入口三、规划设计管控关注点：别墅道路的曲线要点：曲线道路的弧度思考：既要便于通行，又要形成曲径通幽的道路延伸感。举措：利用圆弧处的绿植巧妙遮挡视线。 象山白沙湾项目三、规划设计管控4.景观意向案例青山湖玫瑰园关注点：景观最大化要点：有较佳自然景观的情况下，建筑主要功能朝

7、向景观三、规划设计管控巴厘岛宝格丽酒店关注点：景观最大化，台地要点：建筑主要功能朝向景观，合理利用地形三、规划设计管控千岛湖度假公寓关注点：架空层三、规划设计管控4.周界设计案例临安青山湖红枫园项目关注点：小区周界标高思考：为保证合院庭院的私密性，需与沿河绿化带保持一定高差。我们去现场实际踏勘后发现，如果按照设计标高，院子跟绿化带标高一致，同时沿河绿化带要堆坡，对挺庭院私密性影响较大。举措：我们提出整个基地标高提高600，提高了小区的整体档次。三、规划设计管控临安青山湖红枫园项目关注点：小区周界标高剖面示意建筑设计阶段四、建筑设计管控1.建筑设计阶段管控要点公寓户型（1）户型分布与总平面的关系

8、（充分利用内外景观资源/经济效益最大化）（2）主要活动空间的朝向与组合关系（3）户型标准配置（4）下跃户型注意要点四、建筑设计管控1.建筑设计阶段管控要点公寓立面各个系列主要特点公共部位（1）入口雨棚 （2）架空层 （3）电梯厅及轿厢 （4）入口大堂地下车库（1）增加层高和局部扩大车位 （2）采光井设置（1）注意户型分布与总平面的关系a.充分利用内外景观资源（资源优越处采用大户型）b.经济效益最大化（底层靠近中心庭院处架空处理，其余尽量设置下跃户型）杭州XX项目户型分布图公寓户型四、建筑设计管控（2）主要活动空间的朝向与组合关系 景观资源方向尽量采用客厅与餐厅结合的“一字”通厅，面积较大的户型

9、可结合家庭室或书房设置“L型”厅贴沙河杭州蘭园D户型 约167m2公寓户型四、建筑设计管控（2）主要活动空间的朝向与组合关系 景观资源方向尽量采用客厅与餐厅结合的“一字”通厅，面积较大的户型可结合家庭室或书房设置“L型”厅。杭州蓝色钱江南区2-E户型 约380m2钱塘江公寓户型四、建筑设计管控（3）户型主要配置标准户 型 面 积90以下90120120200200以上玄关配置要求鞋柜衣帽配置要求客厅配置要求餐厅配置要求中厨配置要求西厨配置要求不设不设不设家庭室配置要求不设不设不设公卫配置要求主卧配置要求主卫配置要求不设次主卧配置要求不设不设次主卫配置要求不设不设次卧配置要求次卫配置要求不设书房

10、配置要求不设储藏配置要求备注：“”为必选项，“”为可选项公寓户型四、建筑设计管控地下一层平面示意下跃庭院剖面示意（4）下跃户型注意要点 a.南面的下沉庭院与北面的采光井形成空气对流b.通过二级堆坡优化下沉庭院内部的采光,并有效杜绝视线干扰公寓户型四、建筑设计管控杭州XXC地块南立面细巧骨架顶部收头大玻璃面公寓立面（绿园拉直版）四、建筑设计管控宁德德馨园沿街西立面减小实墙面尺寸优化竖向分隔法式商业界面公寓立面（绿园拉直版）四、建筑设计管控杭州蓝庭一期南立面缓坡屋顶，错落有致公寓立面（地中海系列）四、建筑设计管控杭州蓝庭一期屋檐出挑，结合拱廊铁艺栏杆,大进深阳台，线条比例优美，单元中轴对称裙房2-

11、3层，石材贴面，强化单元入口公寓立面（地中海系列）四、建筑设计管控大面整体，避免异性形体注重细部节点的精致度杭州蓝色钱江北区效果图公寓立面（玻璃幕墙系列）四、建筑设计管控会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。a. 若满足单车通行及人员等候的，应保证净宽4.5m以上；b. 若满足两车并行及人员等候的，应保证净宽7.5m以上；c. 若满足两车并行并有一辆车及人员等候的，应保证净宽10.0m以上。5.5m北京御园会所雨棚，净宽5.5m，尺度较为尴尬西溪诚园园区入口雨棚7.5m公寓公共空间（入口雨棚）四、建筑设计管控四、建筑设计管控5.竖向标高案例千岛湖度假公寓关注点：架空层要

12、点：千岛湖度假公寓一号楼架空层属于典型的灰空间：作为室内与室外之间的一个插入空间，因有顶盖可以算是内部空间，但有开敞又是外部空间的一部分。一号楼底层除单元门厅、交通核与公卫外，其余空间完全架空。四、建筑设计管控千岛湖度假公寓关注点：架空层一号楼架空层层高高达7.2米，净高H=5.5米，两翼最深处除去单元门厅进深D=12.9米，2D/H3，因此在轴线中部设置了水钵或花钵进行处理。单元门厅延东侧布置，架空空间沿临湖面设置，纵向伸展。a. 层高：5 mb. 功能设置：根据项目特点，考虑业主休息活动设施的设置。c. 景观引入：与室外景观自然过渡，同时应考虑室外硬质铺地的无缝对接。d. 与风雨连廊的结合

13、：局部放大，作为景观的阶段收头可考虑引入小品、雕塑等处理手法。公寓公共空间（架空层）四、建筑设计管控a.候梯厅轴线深度需大于或等于1.8mb.尽可能做到单梯入户c.电梯轿厢高度增加，提高舒适度电梯厅意向图轴线宽度1.8m电梯厅设置方式公寓公共空间（电梯厅及轿厢）四、建筑设计管控深蓝广场园区酒店式大堂台北信义之星单元入口大堂北京星河湾地下层单元门厅公寓公共空间（入口大堂） 多层级大堂设置，提升入户空间价值感四、建筑设计管控（1）4米以上层高，避免空间的局促感与压迫感，局部设置大尺寸车位，使得各类高档私家车型都有足够空间活动及停放。（2）局部下沉式庭院，营造自然采光通风的条件。4.2米地下层高西溪

14、诚园地下车库示意图公寓地下室四、建筑设计管控2.建筑设计阶段管控要点法式合院户型（1）室内生活室外化（2）边角空间最大化利用（3）私密性的保障立面（1）多户成组，沿街连续立面整体考虑（2）内院立面实用为主四、建筑设计管控无锡蠡湖2#项目典型单体及庭院模型合肥翡翠湖典型单体及庭院模型法式合院（户型）四、建筑设计管控（1）室内生活室外化家庭室客厅餐厅半室外餐厅室外起居室入户玄关主要活动空间室外空间半室外空间。半室外餐厅作为亚厨房，设置吧台、烧烤等内容a.主要活动空间围绕内庭院，行程内外互动b.庭院空间设置具体活动内容c.灰空间局部放大，形成可开合空间法式合院（户型）（2）边角空间最大化利用边套将边

15、角绿化纳入庭院空间边套户型适当变异，内院变侧院法式合院（户型）四、建筑设计管控法式合院（沿街立面）立面品质把控四、建筑设计管控法式合院（内院）四、建筑设计管控法式合院（内院）四、建筑设计管控法式合院（内院）四、建筑设计管控 入户门柱的间距可以放宽，左右各移40CM左右，可以在两旁做半柱的形式，门可稍微扩大。 法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）四、建筑设计管控壁炉和水景的体量偏大，在设计考虑上可有多种选择，水景既可以是作为壁炉的一个对景存在；也可以考虑将壁炉取消，在墙壁上做坐半圆形的水景。 法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）四、建筑设计

16、管控地面排水可以增加一些大的缝，通过排水量的计算，实行大小缝相间排水。法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）四、建筑设计管控 壁炉两侧的树一定要精彩，可以增加树池，与壁炉下部的台面差不多高。增加生活空间趣味的陈设，比如可以加设卧榻等，使庭院空间更显生活化。 法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）四、建筑设计管控花钵应设于廊外，大小搭配应合理，廊的宽度也可适当加大。 法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）四、建筑设计管控灯光控制应该可以调节：聚会模式、休息模式、普通模式等。 法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总

17、意见-11月01日）四、建筑设计管控室外餐厅的平开门改为折叠门，避免开门后对敞廊交通的影响。内向庭院的门窗格子要尽量少，有条件尽量做折叠门，外立面上则可采用横条格子窗。法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面宋总意见-11月01日）四、建筑设计管控法式合院（苏州御园1:1实体法合入口立面,11月01日）四、建筑设计管控法式合院（苏州御园1:1实体法合庭院实景-11月01日）四、建筑设计管控3.建筑设计阶段管控要点别墅 分类（1）按建筑风格分类 法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）按户型面积分类 a.中型别墅（400地上建筑面积800） b.大型别墅（地上建筑面积800） c.组院别墅（200

18、地上建筑面积400）四、建筑设计管控 类别 指标条件欧式别墅中式别墅大型别墅中型别墅组院别墅地上建筑面积8004008002004005001500总建筑面积120030005509003005508002000适应庭院面积69亩25亩12亩1.85亩容积率0.120.180.180.250.280.400.130.30建筑密度15%20%15% 25%18% 30%15% 30%绿地率30%70%30%60%30%50%30%70%建筑层数地下一层、地上二层建筑高度1020米适宜购买力顶尖收入人群顶级收入人群中高端收入人群中高端收入至顶尖收入人群，对于文化氛围诉求较高适宜地域不限适宜地段一般

19、适用于城郊各类别墅经济技术指标和适用条件四、建筑设计管控 户型（1）室内到室外，整体户型设计（案例景观朝向、对景）（2）入户方式（人行、车行）（3）室内生活室外化灰空间（半室外客餐厅）的设置（4）下沉庭院的位置及尺度四、建筑设计管控别墅（1）从室内到室外， 整体户型设计车库入口客餐厅/家庭室入口庭院南院主草坪主景观节点泳池区主活动平台人行主入口主景观面庭院景观的布局成为户型设计的一部分，建筑师对于庭院灰空间和构筑物整体设计与把控上海玫瑰园L04户型地上面积1243m2四、建筑设计管控别墅户型（2）入户方式人行入口车行入口别墅户型四、建筑设计管控（3）室内生活室外化通过性空间入口门廊，考虑鞋柜或

20、装饰盆栽的放置停留性空间室外起居室或餐厅，结合壁炉、烧烤炉等，考虑沙发、桌椅的尺度结合餐厅设置结合客厅和家庭室设置结合泳池区设置结合入口设置四、建筑设计管控别墅户型3、建筑设计阶段管控要点别墅（4）下沉庭院设置 a.结合地下一层主要活动空间设置 b.根据庭院具体尺度设置 c.尽量避免设于南向或主景观面别墅户型四、建筑设计管控采光井下沉庭院四、建筑设计管控 立面（1）建筑风格法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要点3、建筑设计阶段管控要点别墅四、建筑设计管控3、建筑设计阶段管控要点别墅立面（1）建筑风格法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要点舟山玫瑰园*法式青山湖玫瑰

21、园*法式立面（1）建筑风格法式、意式、西班牙式、英式、中式（2）法式立面把控要点上海玫瑰园*古典意式3、建筑设计阶段管控要点别墅青山湖玫瑰园*地中海风情意式别墅立面建筑风格海宁百合新城*西班牙式3、建筑设计阶段管控要点别墅青山湖玫瑰园*英式杭州桃花源*中式四、建筑设计管控别墅立面 （2）法式把控要点中轴对称古典三段式比例协调竖向开窗节奏与韵律法国卢浮宫巴黎卢浮宫四、建筑设计管控别墅立面 （2）法式把控要点主要元素：山 花 檐 口 柱 式 栏 杆老虎窗 门窗套青山湖玫瑰园法式别墅简洁的檐口和山花装饰只起到点缀作用，整体给人干净利落之感。四、建筑设计管控山花别墅立面山花装饰只起到点缀作用，整体给人

22、干净利落之感。四、建筑设计管控山花别墅立面四、建筑设计管控檐口别墅立面四、建筑设计管控 古典柱式希腊多立克式塔斯干式罗马多立克式爱奥尼式科林斯式混合式别墅立面柱式的应用四、建筑设计管控别墅立面柱式的应用四、建筑设计管控别墅立面四、建筑设计管控栏杆的应用强化了建筑的阴影效果，增加厚重感和价值感别墅立面门窗套的应用别墅立面四、建筑设计管控老虎窗小法别墅体量较小，立面力求干净整体，老虎窗不宜打断檐口四、建筑设计管控别墅立面五、项目施工建设阶段的设计管控六、其它规范规定绿城工程营造标准强制性条文 关于建筑层高1.多、高层公寓架空层层高不应小于5.0m，除建筑高度及容积率限定者外。2.别墅类建筑一层层高不应小于3.6m。绿城工程营造标准强制性条文 关于雨棚尺度1.外墙采用面砖、石材等饰面的多、高层公寓出入口应设置雨篷类构筑物，出挑宽度应1.5m，或挑出足够宽度线条，具体尺寸由设计师根据立面效果确定。2.排屋、别墅后门等次要出入口应有宽度不小于0.9m的雨蓬空间。3.会所、酒店等公共建筑出入口应设置雨篷等挡雨设施，其宽度应适宜。若满足单车通行及