高速铁路火车站区域及商业物业的开发及经营

1、-. z高速铁路火车站区域及商业物业的开发与经营宝民作者:市新摩尔商业管理公司总经理清华大学商业地产总裁班客座教授宝民前言 2005年宝民系统考察日本新干线高速铁路站点商业物业,从日本大阪的新干线难波城到京都火车站购物中心,日本不仅形成了轨道交通综合体开发成熟体系，而且非常善于利用高速铁路带动周边城市规划和经济开展，因此,我们深感高起点开发我国高速铁路站点物业的重要性迫切性。 通过2011年新摩尔公司中标效劳高铁北站土地一级开发和城市设计的经历，今后高铁站前的长途汽车站和批发市场，酒店，写字楼以及商务公寓可以作为交通枢纽综合体统一规划设计，地下空间和地上立体设计。我们不仅要充分利用高速铁路火车

2、站点的商业物业,而且要充分利用并规划好周边8公里土地的商业价值, 完善高速铁路经过城市的商业布局,充分发挥高速铁路的连带作用。 本文以高速铁路站点物业及周边8公里区域作为研究案例,运用区域经济学和商业经济的知识,重点阐述商业定位和周边城市规划与商业规划的新思路;运用总部经济理论,探讨在依托新火车站建立我国长株潭CBD的可行性，介绍高铁东部新城规划的总体思路和大河东开展战略。对即将兴建的京沪高速铁路等21个站点,我们重点分析区域经济特色和重点站点的商业规划特色,介绍如何借鉴兴旺国家经历,利用高速铁路兴建时机,顺利实现商业布局的转型和城市经营的升级换代,高起点规划高速铁火车站点周边5公里半径的整体

3、开发，科学安排站前商业综合体开发,充分发挥高速铁路对经济与社会和谐开展的火车头作用。高速铁路开发及其对重点城市区域经济的影响1.高速铁路对区域经济的影响图武广高速铁路线路图在思考武广高速铁路对的影响需要开阔视野,充分借鉴欧洲和日本开展高速铁路对区域经济的带动作用,防止单纯从交通观点规划和论证高速火车站周边区域。 武广高速铁路经过,不仅大大提升了的物流中心地位,而且为经济开展带来重大商机；不仅加快产业向的转移步伐, 而且提升了在全国的商业地位。具有开展我国中部CBD的潜力,我们呼吁积极论证其可行性,加速提升在我国中部地区的地位,借鉴日本新干线带动大阪、京都、神户等地区开展经历,加快、之间的区域经

4、济联系。2.京沪高速铁路对长三角区域经济的影响翻开地图，我们就能看到，京沪铁路的两端是中国最大的两个经济区域环渤海经济区和长三角经济区。这种关系就像一个哑铃，环渤海、长三角是哑铃的头，京沪铁路是中间的杆。长三角是一个已经开展成熟的经济区，现在需要的是向外辐射其产业升级，而环渤海是一个正在建立的新经济区域，正需要承接这种辐射。但现在这个哑铃的杆显然是太细了。怎么办？ 图2京沪高速铁路关键数据示意图京沪铁路堪称中国最繁忙的铁路，沿线居住着全国1/4以上的人口，还有、这样的交通重镇。京沪铁路只占全国铁路营运线的2%，却承当了全国铁路客运量和货物周转量的10.2%和7.2%，运输密度是全国铁路平均运输

5、密度的4倍。 京沪高速铁路拉近了和之间的距离,今后到购物消费人群将会增加,同时到旅游人群也将相应增加。的的城市商业与物流地位加强,区域经济开展增加了拉动力。京沪高速铁路对经济开展影响最大,市闵行区华漕镇的房地产价格开场上升,相关商业地产和住宅地产工程开发量加大。面对高速铁路开展时机，新摩尔公司充分发挥自己在高速铁路、地铁和轨道交通商业物业开发和区域规划积累的优势，帮助地方政府主动把握高速铁路给当地区域经济带来的开展时机，组织专家研究公里半径区域更新规划，高速铁路带动本地区域经济开展的策略、高速铁路站点周边物业开发方案等课题。高速铁路铁路站点商业工程的定位方法城市中心商业定位方法 日本京都火车站

6、和中国火车站都属于城市中心工程,商业一般以零售业态为主。胜利广场位于火车站南侧,所在地区是商业中心,高层建筑较多,建筑密度较大,交通比拟拥挤。原来并无广场,在开发后形成一个广场,面积2.7万平方米,广场下兴建了目前全国最大的地下综合体,有商业餐饮娱乐停车等多种功能,建筑面积12万平方米,地面上还有2座各1万平方米的塔楼。顶部的下沉广场除了作为主要出入口以外,同时作为露天表演舞台,吸引许多市民前来休闲购物。图3 胜利广场平面示意图开发成功经历:充分利用城市中心地下通道优势,有效引导人流进入大型地下商业购物中心,突出青春时尚等业态,多种业态有效组合。开发商特别注重长远经营,成为全国最成功的地下购物

7、中心。2.城市边缘和新城区商业定位方法我国许多高铁站点尽量避开老城区，目的地是降低拆迁本钱，因此，大局部高铁站点位于城市边缘和新城区。在商业定位方面有两种思路：思路1是在城市边缘按照批发商圈为主定位。思路2是以新的站点作为新城区的重点，把站点规划为区域商业中心，零售业态和批发业态同时开展，但是以零售业态和高附加值批发市场为主，中低档批发市场大局部留在老火车站批发商圈。是京沪高速沿线重要的交通枢纽城市之一，市境正线长55.3公里，联络线长约15公里，同时京沪高铁段还设置了4条联络线与现有京沪、陇海铁路相连，工程投资60余亿元。线路由鲁省界山子附近进入省，沿途经市贾汪区江庄镇、铜山县柳泉镇、经济开

8、发区大和大庙镇、云龙区塘办事处，经铜山县棠镇出市进入省境，境共涉及3 区1县7个镇办事处，在大庙镇206国道南侧将建高铁站。京沪高速铁路段建立的本身，将为创造数万个直接就业岗位，并带动商业、钢材、水泥、机械、电子等行业的开展。同时，京沪高速铁路建成后，从根本上解决了京沪通道运输能力紧的状况，京沪铁路的货运能力也将在高速铁路建成后得到极大释放，为市商业和物流产业快速开展提供了可能，的煤炭、粮食、建材等大宗物流和旅游业将成为最直接的受益者。京沪高速铁路在东贺村东南上山设置客站，铁路枢纽现在根本实现客货分线运营，京沪高速段建成后，运输能力得到极提高，使之由目前的限制性枢纽开展为适用性、开展性枢纽。新

9、建高速站，采用无柱雨棚技术，并按现代化水平建立高速站房。高铁客站附近将建长途汽车站，为批发和物流业开展提供了良好时机，从长远开展角度，应该在新城区规划中，做好商业网点规划。 在充分论证后，特别是完成城市规划与商业规划后，开展商可以在周边进展商业、办公、住宅等高密度开发。根据城市总体规划的要求，规划高速客站地区将形成一轴、双心、四片的空间构造。高铁客站周边地块位于市主城区东部，距离正在规划建立的新区仅3公里，距离市老城区仅6公里，距离城东新区2.5公里，距离金山桥开发区1.5公里。市高速客站地块规划围南起郭庄路延长线，北至城东大道，西至规划中的金山桥至新区快速路，东至京沪高速铁路，总用地面积约为

10、8.7平方公里。一轴是在客运枢纽地区和金龙湖公共效劳综合区之间形成的城市功能及景观轴。双心是指交通功能中心和公共效劳中心。交通功能中心指以铁路新客站、长途车站、公交场站、停车场以及其他配套设施所形成的客运枢纽地区；公共效劳中心是指以规划建立的金龙湖为中心形成的，以行政办公、商业金融、文化娱乐为主的公共效劳综合区。四片是指高速客站的四个功能片区，分别是客运枢纽综合区、中部综合区、金龙湖综合区和翠屏山综合区。客运枢纽综合区站前路以东的地区：以高速铁路站、长途客运站为核心功能，综合城市轨道交通、城市公交、小汽车、出租车等交通出行方式为一体的大型对外交通枢纽，同时配套一定的商业和旅馆业等。中部综合区金

11、新路和站前路之间的地区：以效劳交通枢纽为主的旅馆、商业、餐饮、文化娱乐、金融、商务办公为主，同时包括居住等功能。金龙湖综合区和平路和金新路之间的地区：以行政办公、商业金融、文化娱乐、居住等为主的综合性功能区。翠屏山地区和平路、快速路之间的地区：依托规划的翠屏山公园，形成以高档住宅为主的居住社区。图4高速铁路站点日本高速铁路站点商业工程的典型案例-京都火车站京都火车站位于新干线上，是拥有1800万人口的京阪神Keihanshin地区东京、大阪、神户的客流中心。京都每年有4000万游客，在上世纪80年代，京都车站已经非常局促，因此新车站的建立势在必行。京都车站大厦设计竞标要点是在1990年1月发布

12、的，竞标组委会为设计师规定了三大目标：1更新公共交通系统；2更好地接待旅客；3焕发市区活力。半年后原广司设计事务所提交的方案中标。初步设计、扩大初步设计于1994年6月完成。工程在1993年12月已局部开工，1995年3月全面开工，1997年7月竣工，同年9月1日，包括饭店、商业设施在的全部设施开门营业。为京都新车站的设计专门组织了国际竞标会，在日本这样的竞标其实是非常少的，整个设计工作持续了约6年半！京都车站工程的重要性与艰巨性由此可见，这是京都重要的历史地位与现实需要所决定的。图5日本京都火车站建筑空间图6京都火车站购物中心图7 京都火车站步行街京都火车站占地38076平方米，总建筑面积2

13、37689平方米，地下3层，地上饭店局部16层，百货商店局部12层，塔屋1层，高达60米。它实际是一个综合建筑体，包括酒店、百货、购物中心有古董店、咖啡馆和餐厅、电影院、博物馆、展览厅、地区政府办事处、停车场。高铁站商业广场与长途汽车站综合体工程的商业价值挖掘新火车站商业广场是未来区域的中心,因此在业态规划上需要充分考虑批发商业与零售商业的可能性,考虑未来区域十年的开展,重点要考虑站点商业以零售为主,相邻两个广场商业物业建议裙楼以批发为主，可以做服装批发等考虑，建议从投入和产出角度考虑，可以建立米左右高度的塔楼，塔楼重点以酒店和写字楼为主，建议形成两个站前综合体，具有一定的经济效益。图8新火车

14、站建筑及广场效果图一般我们主地铁和地下商业结合的模式，通过高铁车站乘坐地铁人流经过商业提升商业价值，也可以通过下沉广场提升地下商业价值。在火车站商业定位的筹划过程中,我们立足于商业实际情况,同时借鉴德国慕尼黑和日本京都火车站等工程商业配置的经历,立足长远考虑业态方案与商业布局。在和等地高铁站前长途汽车站工程开发中，我们主长途汽车站建议高铁综合枢纽综合体长途汽车站和游客中心发车平台放在二层，落客车辆和车库放在层，让一层留出较大面积做商业，提升层商业物业价值。层商业高度米，长途汽车落客区域建议米高度，满足大型客车要求。通过增加一层商业物业按照万平方米计算，增加物业价值为1.8亿元，增加造价在万元左

15、右，减少局部社会停车位,建议原来地下一层高度就是7.2米，建议作为双层停车库，专家认为方案调整利大于弊，同时可能增加交通部下属设计更改费用万元左右。图 高铁站前长途汽车站交通枢纽综合体初步方案对于工程总体造价，我们建议划分为两局部，长途汽车站等非收益性物业和收益性较高的商业物业，后者建议按照市场规则办理，前者严格控制。图10德国慕尼黑火车站部商业空间建筑筹划意见1.自然光能够照射到负二层,建议设立下沉广场,采取剧场式设置,中间设置表演舞台。广场两侧上空设立玻璃屋顶,增加工程采光面积,雨水可以直接流出到广场上。图11 法国巴黎列阿莱广场下沉广场拱廊概念的引进和合理布局很有时代气氛，优点如下：(1

16、)自然采光 增加购物空间的通透性 (2).采用此形式自然换气 增加空气新鲜度,让顾客在商场停留更多时间,将购物拱廊作为创新形式引入,增加地下空间商业价值。图12 地下空间采用十字拱廊自然采光根据工程实际情况建议设置十字拱廊,与地下管理用房结合,形成合理的景观,同时避开出入口。2.采用购物中心大平面布局与地下购物长廊结合的商业布局形态 主力商家需要大平面布局,地下购物长廊适合各类品牌进驻,购物长廊在高速铁路站点中具有重要作用,可以重点考虑购物和休闲形态,提高旅客的旅行质量。图13日本阪神地下街区商业设施建议:统一考虑弱点系统,提前布线根据商家要求,建议机房设置在地下,电脑网络布线系统和门禁系统统

17、一布线,管线尽量预先埋好,个别可以架设标准线槽。配电参考WAMART商场1.7万平方米,配置电力负荷2750千伏安的标准。考虑3万平方米商业配置所需要的电力负荷。水和排油烟管线根据我们设置餐饮的要求提前布置好相关管线,做好排油烟管线。卫生间配置两个卫生间,满足商场和停车人的需求,地面管理用房设有卫生间,方便广场人流使用。高速铁路站点周边开展区域规划思路高速铁路站点周边开展区域规划与城市经济开展战略日本当初建成新干线以后，其沿线就形成了假设干的产业带，比方名古屋区域的汽车产业等。这些产业带的形成和开展对沿线区域经济都产生了巨大的促进作用。 日本高速铁路火车站点公里半径区域规划和商业物业开发都很成

18、熟，大大提高了站点周边土地价值。我国武广、京沪高铁站点大局部建立在新城区，如何进展长远规划，防止短期盲目开发，浪费站点周边较高土地价值，成为高铁沿线政府认真思考的重大课题。由星联国际机构总裁江禾先生牵头，组织对京沪高速铁路站点周边区域规划进展了研究，我们认为高速铁路对城市框架和沟通具有重要影响：(1)、城市区域未来功能的改变京沪高铁的落成将对市西部、岱岳区带来深刻的城市变划，改变该城市区域功能。 图14 京沪高速铁路站点位置岱岳区粥店办事处家村和马湾村交界处，市灵山大街西端。(2)、突破了原来山城建立零零散散的城市规划，将市未来的规划提升到一个新的高度，进展重新审视，展现新的整体规划。建议站前

19、安排商业与旅游综合体，产品定位建议含长途汽车站，游客中心，酒店和批发市场功能，带动整个站前区域的开发。(3)、京沪高铁是增加了城市开展的主要带动因素，根据目前的城市规划情况，在十年之不可能建机场，是京沪铁路重要的中转站，而京沪高铁站的建立将是市未来城市开展的主要带动因素。(4)、高铁对城市经济的影响：是以旅游经济和第一产业为主的城市，传统支柱产业开展的受限是影响经济开展的最大因素，京沪高铁的建立将是地方经济开展的一个重大突破因素。京沪高铁建成后，从到只要五个小时，而从到、都只要两个小时，只相当于城际交通。图15 高速铁路站点周边控制性规划经过国外案例总结，我们认为搞好高速铁路站点周边控制性规划

20、，需要如下创新思路：1区域经济开展研究与高铁站点周边土地价值筹划结合 我们要把握区域经济特点，对、等不同类型城市进展分类研究，不要要研究区域产业布局和城市规划，而且要系统研究高铁站点周边土地价值的提升策略。2.坚持长期开发策略，防止低水平的短期开发带来土地价值下降。先作土地价值挖掘筹划，后做高铁站点周边控制性规划。3.政府应该组织轨道交通、城市规划、商业物业开发、住宅开发等多学科专家联合论证控制性规划和高速铁路城市经济开展战略。关于高铁站点土地一级开发筹划随着土地市场规化，土地一级市场势必进一步开放，特别是各地掀起的新城运动。政府为了制定合理、科学、更适应市场的地块规划指标，要求专业的土地筹划

21、介入；同时为了使土地出让价与其实际价值更匹配，需要进展专业化包装推向市场；为了确定合理的土地一级开发模式，分散土地一级开发风险，需要专业的土地筹划作参谋。高速铁路站点土地价值远远高于普通地块。以上四大有利因素，促使更多地方政府在出让土地前委托专业的土地参谋机构进展土地包装。 前期市场研究轨道站点周边功能定位筹划城市设计招标新城土地总体规划控制性新城 详细规划 反应修订方案意见不同方案土地价值分析土地价值宣传与土地出让图16 高铁站点所在新城土地一级开发流程图城市生态CBD的筹划思路在规划芙蓉区CBD的同时,建议利用新火车站周边8公里统一规划的时机,充分利用浏阳河磨盘洲风光,考虑以火车站3公里半

22、径重点鼓励企业总部进驻,建立生态型总部基地和物流中心和商业中心,重点效劳长株潭区域。探讨在开展我国中部区域CBD的可行性鉴于中部金融中心的地位与开展规划,金融立足于效劳全省,金融相关总部鼓励在新火车站生态CBD设立区域总部,积极吸收银行、保险、证券等机构入住,加快效劳企业上市工作。鉴于浏阳河东岸中心区具有平方公里的开展空间，我们建议重点规划建立高铁东部新城，在公里核心区建立长株潭。经过四年多的研究，新摩尔商业管理公司总经理宝民第一个提出大河东战略，重点依托火车站，高铁南站和黄花国际机场以及国际会展中心，今后十年要从开展大河西为主，调整到开展大河东为主，开展大河西为辅助。图17 长株潭城市群规划

23、 图18火车站8公里半径规划图19 新火车站周边现场相片(宝民拍摄)图20 新火车站规划模型(爱普斯顿方案)开展现代金融、物流等第三产业,有利于加强在我国中部地区的地位。新火车站周边8公里半径区域是今后不可多得的土地资源,紧邻城市中心,关系未来城市50年开展。由于火车站，高铁车站和黄花国际机场都在，因此，今后十年要首先完成大河东开展，此后开发大河西。开展生态型CBD不仅要对土地功能进展规划,而且要筹划在先,按照国际惯例,重视先期筹划与咨询,邀请总部经济、商业经营、规划设计、火车站建立、城市建立多学科专家参与。建议高起点选择CBD标杆巴黎拉德方斯图21巴黎新区拉德方斯CBD拉德方斯区位于巴黎市的

24、西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建立开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷公园区以住宅区为主90公顷。规划建立写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。截止到1992年，国家已投资160亿法郎。 目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里，共10家；建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人，其中在商务区建立住宅1.01万套，可容纳2.1万人；在公园区建立住宅5588套，可容纳1.83万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；成为欧洲最大的商业中心；拉德方斯

25、成为欧洲最大的公交换乘中心，RER高速地铁、地铁1号线、14号高速公路、2号地铁等在此交汇。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善；建成占地25公顷的公园，商务区的1/10用地为绿化用地，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。优美的环境而后完善的设施每年吸引约200万游客幕名而至。关于南站高铁东部新城土地利用规划,我们建议重点考虑生态CBD需要的购物中心、餐饮、休闲娱乐和文化设施。在住宅与办公等物业比例关系中,要考虑适当面积的住宅比例,借鉴法国巴黎拉德芳斯的建立经历。建议南站长株潭CBD总体规划分步骤实施,具体建

26、议如下:30完平方米的国际会展中心和大型国际会议中心作为龙头，建议布局在浏阳河东侧，黄江公路北侧，效劳省会展业，五星级酒店建立和连锁酒店建立同步规划,通过浏阳河滨江五星级酒店建立奠定生态CBD档次。建议规划两家五星酒店，四家四星酒店和十家以上经济型酒店。规划10万平方米生态型购物中心,为工程周边5公里人群提供配套效劳。在周边中高档住宅建立具有一定规模后,建立购物中心和公寓、写字楼等综合体。滨江公园与高尚住宅区建立统筹考虑,先建立中央公园和国际会展中心后建立高尚住宅区。文化设施建立超前考虑,由政府考虑建立大型博物馆和图书馆(突出金融和管理特点)等文化设施。磁悬浮铁路*南站黄花机场中央公园高铁*南站图22高铁东部新城核心区城