化解地块高容积率的方式研究

1、Part2:化解(hu ji)地块高容积率的方式研究共三十页化解住宅(zhzhi)高容积率压力，提升容积率的手段主要有以下手段提升(tshng)容积率手段2拔高楼宇高度超高层1标准层消化扩大标准层面积：增加进深 、增加梯户比、增加户型面积定位3功能转换利用容易出高容积率的物业形态，帮助住宅消化容积率压力4东西向围合排布增加东西向拍布产品，增大整体进深同时满足日照共三十页影响容积率因素1标准(biozhn)层消化：梯户比，户均面积 项目 梯户比 户均面积（平米） 容积率天悦龙庭一梯四户 130 3.3中信红树湾一梯两户 160 3.5建筑形式为一梯两户的板楼为主，少量(sholing)的一梯三户

2、板楼和一梯两户的点楼，建筑层数2832层；为提高容积率，采用了“v”型的楼宇布局，倾斜角度38度，兼顾了日照，充分考虑了景观。点楼围合结构，平均进深较小，户型面积适中；户型舒适度和朝向兼顾度较好，偷面积比例达到10%，实际容积率在3.5以上。户均面积越大，梯户比可相对较小单层面积大，容积率能保障；户均面积越小，梯户比越大，保障标准层面积，实现容积率。1共三十页提高容积率水平(shupng)1标准层消化：扩大标准层必然极大降低户型舒适度，不建议采用有效(yuxio)消化容积率的手段如下三种：增大梯户比降低舒适度，与豪宅不匹配增大户型进深失去竞争优势，降低舒适度增大户均面积不能偏离定位过多竞争对手

3、由于较高的容积率压力，使得要么梯户比偏高，要么进深开间比过大，极大影响户型舒适度，故对本项目坚守户型舒适度底线至关重要。有其他的途径化解容积率的情况下，尽量不要采用增加进深及梯户比这两种方式；增大户均面积是比较有效的提升容积率手段，可根据实际情况有适度放大，但不能偏离定位过多。1共三十页提升容积率手段(shudun)2超高层研究共三十页影响(yngxing)容积率因素楼宇高度总占地104616，总建筑面积近410000,一期占地35382,建筑面积77657,容积率仅2.196；幸福海岸以点式围合的建筑布局，围而不合，既保证了庭院空间的通透性和开放性，又恰到好处的保证了生活私密性；一期6栋59

4、5户， 18层高，一梯四户为主，一梯三户和一梯两户为辅；后期(huq)的建筑容积率4.5以上，全部为平均层数30层左右的点式住宅。 一期二期 分期 楼层 楼宇高度（米） 容积率 一期 18 54 2.2 二期 30 90 4.5楼宇高度直接影响容积率的实现，楼宇高度越高，实现的容积率越大。共三十页我们(w men)得出，最终决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值密切相关楼盘开发成本销售均价上海世茂滨江花园1万元/平方米3万元/平方米南京世茂滨江新城4193元/平方米1.3万元/平方米武汉世茂锦绣长江6590元/平方米1.45万元/平方米福州世茂外滩花园5000元/平

5、方米1.2万元/平方米深圳高尔夫珑园1万元/平方米3.5万元/平方米深圳金域蓝湾4500元/平方米9000元/平方米珠海金域蓝湾4500元/平方米7500元/平方米成都金域蓝湾5172元/平方米8981元/平方米福州金域蓝湾1万元/平方米1.2万元/平方米成都外滩4000元/平方米7500元/平方米超高层规模(gum)S比：销售均价/开发成本2通过案例分析，我们发现决定是否建超高层，以及超高层建多少问题，与销售均价和开发成本的比值（S比）密切相关超高层出现规律：是否出现超高要看市场成熟度，通过价格与成本体系对比，用S比来比较共三十页超高出现规律：当S比大于1.5，售价远超成本时才有超高层实现基

6、础(jch)，本项目S比约为1.52.0已具备出现超高层市场基础按S比值大小可以将楼盘分为两种模式，大于2.0的楼盘属于价值(jizh)主体模式；S比小于2.0的楼盘归类形象主导模式1.01.52.02.53.0123456789S比=销售均价/开发成本S比楼盘S比价值主体上海世茂滨江花园3南京世茂滨江新城3.1武汉世茂锦绣长江2.2福州世茂外滩花园2.4深圳高尔夫珑园3.51234510S比2S比2价值主体模式拥有强势景观、溢价形象主导模式形象、容积率化解楼盘S比形象主导深圳金域蓝湾2珠海金域蓝湾1.7成都金域蓝湾1.74福州金域蓝湾1.2成都外滩1.8789106本项目超高层成本约为800

7、010000元/平米；售价为1.5万/平米左右S比大于1.5，已经具备出现超高层建筑的条件。共三十页超高产品比例，超高层占价值主体模式80%90%以上；形象(xngxing)主导模式产品线丰富，超高层仅占20%30%S比2，价值主体模式，超高层比例往往占80%90%以上，在超高层已经完全(wnqun)脱离成本限制，且市场成熟度较高区域，超高层可以成为项目主流。S比2上海世茂滨江花园福州世茂外滩花园深圳高尔夫珑园武汉世茂锦绣长江南京世茂滨江新城形象标杆化解高容积率压力超高层住宅、1栋60层服务式公寓 150米纯板式超高层豪宅,4栋百米板式豪宅 由多幢约150米以下的高层、超高层住宅 纯板式高层与

8、超高层，沿江有部分联排别墅 17栋50层的超高层建筑 S比2深圳金域蓝湾珠海金域蓝湾天津金域蓝湾成都金域蓝湾南京金域蓝湾通过超高层实现高溢价一期为4栋33层高层、二期为4栋34层波浪型高层，三期为2栋47层超高层 1栋47层超高层，3栋33层高层9栋33层高层 35、36层高层，5栋多层 45栋18层住宅、 10 栋30层住宅共三十页超高层层数：基于超高成本控制(kngzh)，建议层数控制(kngzh)在150米，低于47层（要么100米要么超高150米）避难层设置：17层，33层为避难层（设计(shj)要求每16层有避难层），做到47层（顶层为复式），用足设计，控制成本超高层建筑有抗风要求，

9、项目在29层以上开始设置抗风玻璃幕墙，控制成本高层建筑超过100米后，无论在成本还是公摊上都会有一个极大调差，如果超高仅一百二三十米，对项目是很不经济的，建议减少部分超高，将部分超高高度拔到150以下。现有规划中中间5栋超高高度分别为118、124、130、136、149米，建议减少部分楼宇高度至100米，拔高部分超高高度共三十页超高层的梯户组织形式由于(yuy)平层面积的限制，超高层建筑舒适度和经济性受到影响代表项目(xingm)：深圳金域蓝湾三期四梯五户，实用率80%以上户型面积：100-160平层面积：702代表项目：世贸滨江花园两梯两户，实用率77.2%户型面积在129335 整体平层

10、面积：2000板式结构两梯两户多单元连接板式为主点式结构两梯三户以上点式为主1、价值主导模式，一个交通核往往有三梯两户三梯三户为主，强调奢侈享受；2、形象主导模式，一个交通核往往为三梯三户以上（三梯四户、三梯五户为主），以消化容积率保证舒适度为主。共三十页超高层的梯户组织形式三梯二户板式（两个单元连接）或三梯三户(sn h)、点式（一个单元）1、首选(shu xun)两个单元连接的三梯二户，但户型在250平米以上；2、根据地块实际排布情况和项目自身户型定位，如果地块面宽不够，建议少量排布三梯三户点式；3、超高层尽量集中排布，待项目后期成熟后推出，减少市场抗性。关于梯户比：超高层标准层面积超过5

11、00平米时才达到较好使用率要求；三梯二户250平米以上，或三梯三户150平米以上；关于单元连接数：由于本项目地块东西较窄，超高层多单元连接将影响社区空间形态，但点式一个单元对容积率贡献有限；根据地块排布实际，首选两个单元连接。户型参考：利用大面宽的三梯三户布局，保证纯正的南北通透舒适度。共三十页超高层的影响客户层面：超高层住宅客户主要为发达(fd)城市视野开阔群体及国际化人士超高层的心理安全感高公摊高物业管理费客户(k h)心理优势客户心理劣势唯我独尊的感受开阔的景观视野便利的城区生活条件客户群体为视野开阔的财富阶层早期以香港或海外客户为主，集中于少数一线城市早期客户发达及较发达城市的视野开阔

12、群体及国际化生活人士当前客户客户群体为视野开阔的财富阶层更易于接受超高层住宅共三十页超高层影响技术层面：超高层技术安全等级的变化，导致设计(shj)和建设的难度增加，建设周期增大由于超高层技术要求出现(chxin)质的变化，大量不同于普通高层的技术问题出现(chxin)；直接导致的影响是设计和建设的难度大幅度增加；结果是建设周期的拉长。结构形式住宅一般采用剪力墙结构，少数采用钢结构水电指标超高层高度为给水系统带来更多要求消防：超高的体量对消防要求更高，例如消防喷淋系统等配置配电:对配电要求比较高，多路配电电梯设置每隔1518层之间要分层设计高速电梯避难层每隔1518层之间需要设计一层避难层户型

13、立面以景观为导向，大开间，大面积玻璃幕墙使用为化解容积率压力，超高层可以出现，但不应该成为项目大量出现的产品形态；当有其他化解容积率压力的形势可选时，超高层应尽量放在第二选择。共三十页提升(tshng)容积率手段3功能转换寻找(xnzho)其他高容积率的物业形态共三十页利用其他高容积率、或不受日照(rzho)及楼间距影响的物业形态，化解住宅部分的容积率压力2、商业部分住宅及临主干道商业街排布，增加商业中心层数、体量1、高梯户比公寓中小户型的高梯户比公寓形式(xngsh)，化解容积率压力3、写字楼增加可售写字楼体量（最容易消化容积率的物业形态）功能转换寻找高容积率物业形态共三十页提升容积率手段功

14、能(gngnng)转换写字楼共三十页销售型写字楼设置(shzh)的背景2、作为260米租赁型写字楼的过渡承接目标市场客户的接受度1、平衡项目总体指标加大商业体量，减轻住宅(zhzhi)体量压力3、与260米写字楼形成一定商务氛围两栋写字楼呼应形成较浓厚的商务氛围销售型写字楼设置的背景4、与260米写字楼租售互补经营模式的互补可尽可能网络更大客户底盘共三十页提升(tshng)容积率手段功能转换公寓(gngy)共三十页住宅(zhzhi)式公寓由于高梯户比大标准层，对容积率的消化非常有效，主要看市场需求公寓(gngy)由于投资、租赁、短时居住的特性，对朝向、日照的关注弱化；由于梯户比的提高，极大的提

15、升标准层面积，对容积率贡献力度大；公建化外立面，适合于项目城市综合体的特性，对本项目而言是较好的容积率消化手段，但需要验证市场需求。共三十页合肥市公寓市场多集中在马鞍山路板块、新站片区及北一环沿线，项目周边尚未出现大规模公寓放量，可参照的样本多来自蜀山区，尤其(yuq)是学府板块；目前学府板块公寓类产品并不多，多出现在几个大盘（如信旺华府骏苑、印象西湖、新华系列）的复合产品系中；区域公寓类产品以居住型居多，价格实现中等，并未与住宅出现明显价差，消化速度实现较快。市场区域未来供应仍以普通住宅、写字楼及商业综合体为主，公寓(gngy)放量尚不明确，存在市场空缺；区域市场未来虽然存在一定需求，但从城

16、市新区发展案例看，普通类型公寓难以匹配项目顶级豪宅价格。区域内尚未出现公寓产品，主要集中在城市核心区，政务区目前公寓需求明显不足，且价格难以拔升到一线豪宅水平需求政务区写字楼供应旺盛，未来必将成为城市新的商务区，因此公寓市场存在一定需求，但需求并不显现；纵观全市公寓市场处于起步阶段，量价实现较好，但多集中在城市核心片区，在住宅市场发展成熟后的产物。共三十页如果本项目考虑(kol)部分公寓产品，则公寓客户必然面向高端商务人士，而绝非小面积普通公寓需求我们的公寓客户并非承受能力较低的小户型自用客户，而是以看好租金收益的技术性投资为主，终端使用(shyng)客户多为周边或企业中高管等高端商务或政务客

17、户为主主流购买客群直接购买者以技术性投资客为主，看好区域商务前景带来的租金收益思维敏捷，拥有发现财富先机的眼光终端使用客群终端使用者以周边或交通驱动区域的企业中高管等高端商务人士为主热爱工作，并懂得如何享受当下的生活共三十页如选择公寓类产品，则应定位为高端服务(fw)式公寓（行政总裁公寓），主打中高端投资客，对应未来使用客户公寓开发(kif)目的最主要目的：消化容积率另外，公寓产品开发是作为住宅的附属，为扩大客户群、加快消化速度设公寓客户定位使用客群主要为写字楼带来的高端商务客群，以及被轨道交通及道路体系驱动的商务人群公寓产品定位本项目公寓应是高档次、高标准的服务式精装公寓，从而实现高单价与高

18、利润共三十页偏大面积的总裁行政公馆公寓单层平面(pngmin)10001500，总体量约4万公寓化解容积率压力效率较高，但普通公寓难以实现项目目标档次占位，且需求市场(shchng)存在较大不确定性，相对风险较高；在超高层对容积率消化不足的情况下，建议可以沿潜山路，排布1栋公寓，一方面利用公寓的公建化外立面形成临街昭示性，另一方面利用公寓减弱潜山路对项目住宅的影响，形成住宅私密尊贵感打造。户型户均面积面积面积比套数比套数两室 两室两厅一卫120150560014%10%43一室一室一厅一卫801003440086%90%382合计40000100%100%425共三十页提升(tshng)容积率

19、手段功能转换商业街共三十页菜 市 口 大 街骡马市大街（两广路）二期工程一期工程商业街住宅下排布商业街是可行(kxng)的增加容积率的方式，但增加效率有限增加部分商业街1、既能帮助项目增加可售物业(w y)且实现后期商业溢价；2、同时在住宅日照影响较大位置排布商业，能部分化解容积率压力；3、但对容积率贡献有限。（关于商业街的定位建议已于第一阶段报告中给出，在此不再论述。）万象城住宅底商形式商业街+部分社区商业；增加可售商业面积，同时可化解部分容积率压力。成都华润二十四城北京中信城以住宅、部分商业街、公寓作为一期回现主力商业街不但可以为消化容积率做贡献，同时还可作为一种很好的现金流产品，商业街共三十页对于项目(xingm)，提升容积率的手段很多，根据项目(xingm)情况，有条件有先后的选择共三十页参考市场实现