商业用房贷款基础知识讲解

1、PAGE PAGE 4商业用房贷款基础知识（一）商业用房抵押贷款（以下简称商业用房贷款）是指贷款人发放的、用于借款人购买营业用房或办公用房（以下简称商业用房）、并以所购商业用房作为抵押物并按月向贷款人还本付息的贷款。借款对象。借款人必须是经有权部门批准成立并依法持有企（事）业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格的经济组织或有效居留身份和民事行为能力的自然人。借款条件：借款人为法人的，须具备下条件：具有法人营业执照并已办理年检手续；经营管理制度建全，财务状况良好，有按期偿还贷款本息的能力；具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用状况良好，过去与我行发生过信贷关系的，信用等级在A

2、级以上；已与售房人签订房地产管理部门统一印制的、具有法律效力的购买商业用房的合同或协议。已经支付不低于所购商业用房全部价款的40%作为购房首付款。同意将所购房屋作为贷款的抵押担保物；所购商业用房为现房（竣验收合格的房屋）或多层达主体结构封顶、高层完成总投资三分之二以上的期房（尚未通过竣工验收的房屋）；商业用房价格符合经办行或其委托的具有房地产资质的机构所评估的价格水平；经办行规定的其他条件。 借款人为个人的，须具备下列条件：具有有效身份证（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；具有偿还贷款本息的能力；已经与售房人签订房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品买卖合同或协议；已经支付不低于所

3、购商业用房全部价款的40%作为购房首付款；有权处分人同意以所购房屋作为贷款抵押物的证明；所购商业用房为现房；商业用房价格符合经办行或其委托的具有房地产估价资质的机构所评估的价格水平；经办行规定的其他条件。货款期限。根据借款人还款能力合理确定贷款期限，借款人为个人的，最长不得超过10年；借款人为法人的，一般为35年，最长不得超过8年，但不得超过其法定经营期限。所购房屋为二手房的，除了满足前述规定外，且所购房屋已使用年限一般不超过十年。贷款利率。执行中国人民银行规定的期限利率可以浮动，但不得执行个人住房贷款利率。贷款期限在一年以内（含一年）的实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；合同款期限在一

4、年以上的遇法定利率调整，于下一年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。（二）一、抵押房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供义务履行担保的行为，义务人不履行俩务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押的类型：现房抵押现房抵押是指债务人或第三者为清偿债务，就自有的已核发了房屋所有权证的房屋同债务权人设定抵押的行为，抵押基间房屋所有权不变。预购商品房贷款抵押是指购买力在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的房价款后，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保行为。（预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取

5、得商品房预售许可证。）在建工程抵押在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款， 以其合法方式取得土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银生作为履行担保的行为。二、抵押的手续类型：抵押登记，是指房地产所有权人或享有经营管理者以及支配的房地产设定抵押人后依法定的程序申请有关的房地产管理机关在房产登记簿上所作的登记。抵押延期，是指抵押人因无法按时清还债务，经双方协商同意延期的行为。抵押变更，是指抵押期间因抵押人、抵押权人抵押物或抵押期限的变化而导致抵押合同的变更行为。抵押注销，是指抵押人已完全清偿债而导致抵押关系终结的行为。下列房地产不得设定抵押：权属有争议的房地产；用于教肓、医疗、市政等化共福利事业的房地产；列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；已依法公告列入拆迁范围的房地产；被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；依法不得抵押的房地产；房屋所有权变更性质发生变更，与营业执照不一致时不能抵押；结构发生严重破损的房地产不得抵押；已经发生誓词入建导致结构发生变化的房地产不得抵押；无民事能力人的房地产若非为该无民事能力人的利益不能抵押；共有的房未征得其它共有