橡树湾运营计划ppt课件

1、橡树湾 运营方案思想旅程Thinking Journey国内会所现状开发商：运营问题成为顾虑的焦点：厦门会所100%亏损；广州会所约90%亏损；深圳会所约84%亏损；北京会所约60%亏损；香港会所约20%亏损顾问公司：缺乏运营认识，按会所档次穷举会所功能，开发商自行取舍：功能设置无运营认识；功能设置只思索高档，但少思索可落实性；思想旅程Thinking Journey国内会所现状会所的定位、功能、运营方式非常模糊大部分会所在设计之初完全是迫于无法，许多工程在入住以后，开发商还拿不出会所的运营方案；会所仅仅成了一种摆设而已 销售期与实践客户运用期的客户需求不一致出现需求与运用差别阐明某些科目的设

2、置存在欠缺，从而抑制了业主运用设计欠缺，场地小、通风换气条件差、设备不合理等；规划规划不合理，没有留意连带活动之间关系；儿童活动场地没有成人休憩座椅；咖啡、阅览、桌球等混在一同会所做西餐油烟噪音污染大，多次赞扬仍无人处置，无业主业委会失败会所特征客户买房前对会所较为关怀，但真正入住后少有人问津 满足客户优越感和开发商笼统 满足客户运用需求 满足客户优越感和开发商笼统 满足客户运用需求思想旅程Thinking Journey会所胜利案例会所盈利状况天琴湾会所 1层用于展示，2层为茶室，3层以上为酒楼，五星级装修，对外经营，其中虽然常住业主不多，但茶室生意不错。万科接手之前，其酒店多接待杭钢内部客

3、户，对内200多的价格，对外1000多元的价格 成都金林半岛 0304年，金林半岛以1.8万元单价入市（当时成都市面豪宅均价1.2万元），金林半岛会所体量3000平方米，前期投入大，香港团队全面打造，定位较乱，做成了小而全的会所，经营情况不理想，后来香港合作单位建议会所功能聚焦，以服务女人为主，引进法国高端品牌spa、红酒屋、雪茄坊。23层SPA房受欢迎，但红酒屋雪茄坊很少有人消费。经营场所对外开放，但采用办卡的形式设置门槛，最高白金卡年费10万后海天骄华庭 会所引进深圳罗伯特管家顾问有限公司，为业主提供专享服务，如按照业主需求为业主家庭party提供服务、身穿燕尾服为业主提供机场接送等，但客

4、户业务量较少，每月最多2-3次。瑜伽房对外开放，成功运营 金地香蜜山 会所以运动为主题，包括瑜珈、游泳、健身等，对外开放，另还引进华润超市。提供美容、形象顾问，由物业公司联络。招商海月 会所外包，2层整层包给李云迪老师，设钢琴中心，招商收取租金、管理费，业主反响较好。会所设麻将房，既可以娱乐，又不影响家里人休息，较受业主欢迎，非常火爆，每晚赢利1000元，后来物业更换为自动麻将，由此可以看出业主对传统休闲项目还是比较青睐；此外，会所还设舞蹈室，开寒假、暑假班，经营情况良好万科金域蓝湾 会所美容、spa等包给法国品牌思妍丽，由思妍丽包会所12层，定期交租金 思想旅程Thinking Journe

5、y会所胜利运营方式酒店式的开放运营方式大而精的俱乐部方式广州珠江帝景北京棕榈泉国际公寓大而专的封锁运营方式深圳招商海月花园小而精的半封锁运营方式成都金林半岛特殊方式常规方式胜利会所特征思想旅程Thinking Journey胜利运营方式KPI会所模式档次定位运营方式盈利模式适应性条件案例大而精的俱乐部模式集餐饮与健身为一体的高级私人俱乐部俱乐部式经营独立核算，经营成本不摊入物管费用年费作为进入性门槛，同时享受部分免费项目重点项目为主要盈利点定期举办特色活动，阶段性增加消费频次城市圈层文化成熟，甚至有独立俱乐部形式出现，上流社会有聚集活动的倾向具有特殊资源的项目，如高尔夫等北京棕榈泉国际公寓酒店

6、式的开放经营模式大型酒店式豪华会所，提供国际化商务、餐饮、住宿、康体全线尊贵服务完全酒店式经营，对管理方提出较高要求酒店由专业公司独立经营，会所运营依托酒店项目所在地适于休闲度假或商务中心区，有酒店需求；企业集团有实力和能力运作广州珠江帝景大而专的封闭经营模式大型高档社区会所半封闭式运营部分成本摊入物管费用，大部分以收费形式经营外包为主，结合自营，基本对内经营即可满足盈利需求社区规模大，自有常住人口多，客户基数大，基本对内经营即可满足盈利需求深圳海月花园香港阳明山庄小而精的半封闭经营模式以集中满足核心群体需求为主的小型高档社区会所半封闭式运营与物管完全独立分开经营管理外包为主，结合自营经营场所

7、对外开放，但采用办卡的形式设置门槛适应性强，一般豪宅均可采用，体现档次的同时，降低运营的风险成都金林半岛圣美利嘉的运营想象 会所运营要素按目前会所功能设置定位,锁定消费者需求.高端女性和高端男性,高端外地游客是会所需求满足的中心人群SPA工程,旅游工程品牌嫁接，实现开发商、品牌运营商、会所三赢会员制+散客消费多种收费方式品牌嫁接功能设置消费者需求项目商业模式目标定位橡树湾酒店以经营餐饮文化获取差额利润.每月举办各类主题活动为会员服务。本地高端人群与团体,外地高端游客及团体橡树湾客房收取客房费,与品牌美容机构（SPA）合作利润分配本地高端女性,外地高端游客及团体女性为主,高端美容院橡树湾木屋别墅

8、收取别墅租赁费,与品牌机构合作利润分配高端团体与家庭品牌活动机构，影视机构。按目前的设置进展工程及人群位品牌嫁接，开发商、品牌运营商、会所管理方实现三赢精准的定位文化开发商品牌运营商会所收租金或直接参与分成与开发商核算独立开，单独承当责任和盈亏部分设备招商专业的运营本身及区域资源的整合，并会所实现互动三赢需留意的3个问题：会所运营多重收费相结合,半封锁式的运营方式收费形式收费内容会员及业主权益收费方年费以入会的方式收取固定费用，对外设置门槛业主可以降低或免除年费，部分年费以消费形式返还，部分享受免费会所经营单位特殊项目收费如SPA等特殊项目的单独收费业主（会员）分级享受折扣外包方为主，少数自营

9、项目活动收费按照活动的内容制定收费标准可自行选择参加或不参加外包单独收费，自营常规活动免费外部收益提成会员指定消费，与外部资源协商提成享受打折及订制服务优惠会所经营单位会所运营多重收费结合，防止一项独大，刺激会员消费主体类收入根底类收入刺激类收入拓展类收入餐饮会所:餐厅无效力员运营方式,由1对1营养师效力,提供免费面检,手检效力及简单设备对客户进展营养检测,并按客户营养情况为客户安排宴会事物及平常饮食本卷须知.餐厅食材均为有机无污染资料(由蓝山公社供应)菜品以海鲜及补品为主,并添加西式菜品,构成中西结合的养生盛宴.重点推出中国茶宴为特征.SPA会所:各式专业SPA按摩师,独具特征的各种养生SP

10、A.并提供专业的营养配餐.定期提供印度愈加训练课程构成高端旅游养生美容(整形)聚集会所养生别墅:开发两日养生度假游系列产品,并提供顶制私人宴会PATAY效力.提供私家厨师有偿效力,并冷餐及烤肉宴会外卖效力会所的运营会所与楼盘的带动性会所的带动性文化将是未来豪宅的灵魂文化带动文化类的主题活动，将是带动楼盘销售的最好利器。文化会将成为目的客户的鱼塘。高端文化旅游的资源聚集，成为我们楼盘销售的良机。运营的人员构架会所经理营销经理财务经理运营经理会籍销售活动策划服务部出品部工程保洁采购餐饮服务客房服务前台接待水吧服务部门职务编制月薪金/人小计营销部会籍销售经理320002000活动策划14000400

11、0服务部经理160006000主管240008000服务员8240019200吧员224004800SPA220004000保洁420008000出品部厨师长11300013000厨师11450049500财务部会计140004000采购130003000合计-37-127500各岗位人数及薪金财务预算分析(2021年度)项目年度收入(元)月度收入(元)销售占比餐饮4800,000600,00070%客房960,000120,00014%SPA320,00040,0005%别墅租赁720,00090,00011%总收入6800,000850,000-会所收入2021年度项目年度成本(元)月度成

12、本(元)销售占比 员工工资1,020,000127,50015%营销推广80,00010,0001.2%业绩提成680,00085,00010%食材1,800,00225,00030%能耗400,00050,0005.88%办公费用80001,0000.12%布草24,0003,0000.35%设备维护16,0002,0000.24%易耗品8,0003,0000.12%折扣1，360，000170，00020%税金516,80064,6007.6%成本总计5928800741,10087.2%会所本钱月经营收入:850,000月经营成本:6,800,000月度净利:110,000年度净利:88

13、0,000会所利润引发的思索 -蓝色养生城“ 对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风。要摆脱姿态求开展，首先要思索:“我是谁，我如今哪里，明天将向哪里去的中心问题。“亿达蓝色养生城.值得我们去沉思思想旅程Thinking Journey思想旅程Thinkig Journey我是谁?居住养生居住养生配套思想旅程Thinking Journey我在哪?都有什么?大连旅顺亿达养生工程(蓝山)1栋3000平会所6栋600平以上公建(塔河湾浴场)原有沙滩浴场8000平海上建筑(蓝湾售楼处)2000平独立别墅(蓝山公社)精品农场400平餐厅两百万人次游客(综合文体中心)(圣美利嘉)橡树湾酒店橡树湾

14、客房橡海树木屋别墅亿达业主,旅顺常住人口21万,高薪30万人口(30公里)思想旅程Thinking Journey明天向哪里去?养生休闲旅游创利效力开展居住养生配套思想旅程Thinking Journey 从资源特点来看，养生休闲旅游产品大致有如下几类： 1、居住养生。居住型养生是以旅游房地产开发为主导而构成的旅游产品，它是以运营土地、运营城市的手法来围绕养生休闲进展开发的。这种养生居住社区向人们提供没有污染、没有公害的新颖空气、有机食物和住宅条件。它的另一个特点是不设置任何具有刺激性的或需猛烈运动的体育、游乐活动设备，而提倡人们去冥想静思，在恬静的气氛中修身养性。 2、游乐养生。游乐养生是根

15、据旅游资源的不同，设备适宜当地地脉、文脉，参与性、兴趣性较强的养生休闲旅游活动，经过一定的技术手段和创意，把一些生硬的、静态的东西进展情景化和兴趣化处置，使之让游客自动参与到养生休闲活动中去，并获得一定程度的身心放松和教育。思想旅程Thinking Journey 3、文化养生经过对历史文化中积淀下来的各种与养生有关的实际进展深化发掘，运用到养生旅游活动之中，以此提高养生休闲活动本身的品味和档次，同时丰富休闲活动的内在要素，使养生休闲不仅具有身体养生的功能，同时还具有心思养生的益处。传统文化中与养生有关的实际著作主要有、以及诸多我国古代中医药实际著作等。 4、医疗养生 医疗养生旅游产品主要是依

16、托中医、中医、营养学、心思学等知识，结合人体生理行为特征进展的以药物康复、药物治疗为主要手段，配合一定的休闲活动进展的康复养生旅游产品，包括康体检查类产品。它是医疗旅游开发中的重要内容之一。 5、美食养生 药食同源，是东方食养的一大特征。因此美食养生可以说是我国国内养生休闲旅游中至关重要的内容，在美食养生休闲旅游产品的开发中，美食餐厅的设计要情调独特，别具一格，室内有山、水及种类各异的植被，就餐者置身其中，好像置身于美丽的南国花园，怡然自得，潇洒惬意。餐厅菜式丰富，营养搭配合理，具有不同风味。 6、生理美容养生 生理美容养生是时下女性游客比较喜欢的一项活动，把生理美容同养生休闲旅游结合起来，可

17、以取到较好的互动作用。它既丰富了旅游活动的的内容，又加强了旅游产品的吸引力，此类产品的开发可以将美容会所中的专业护肤、芳香SPA 水疗、瑜伽养生，抗衰老美容融入到旅游工程之中去，同时可结合花卉产品开发系列美容产品，如：花香、精油，可外用美容，内服等。7、运动养生 生命在于运动，适宜的运动健身是一种比较科学的养生休闲方式，在进展此类旅游产品的开发中，可充分利用多种运动养生方式，开发成不同的运动养生系列产品，如，开发室内瑜伽术、中华武术、BODYPOMP、专业SPA、形体训练、棋牌、器械等室内运动，同时也能提供篮球、网球、羽毛球、垂钓、跑步、骑车健身等户外运动，并为游客引荐专业的运动指点8、生态养

18、生生态与养生有着天然的联络养生首先在于环境。绿色生态的环境是养生休闲的理想场所。生态养生旅游不同于普通旅游，需求在观光游乐中开展养生活动，而且是以生态为手段的养生开发，如森林浴养生法、雾浴养生法、生态温汤浴法、生态阳光浴法等。思想旅程Thinking Journey世界五大养生名城医疗养生之都：瑞士蒙特勒市心灵静修之都：印度普纳退休疗养之都：美国太阳城美容养颜之都：韩国首尔市蒙特勒借羊胎素的发源地之机，拥有静港医疗中心等高端机构，拥有完备的度假配套效力，效力于高端医疗美容旅游市场。每年有3万外国人到瑞士接受治疗，人均消费超越百万瑞郎世界上最大的身心治疗和生长中心。居住一月以上的客流为主，年客流

19、量约20万，人均消费600-2000美圆，年收益约14亿人民币。位于佛罗里达西海岸，是美国较大的专供退休老人居住和疗养的城市。常住养老客群14万人，有老年会所、学校、医院等完善养老配套。韩国美容业每年创收高达30亿美圆。首尔市有700多家美容院，并拥有世界上独一无二的“美容养颜一条街狎鸥亭洞，约3公里的半径范围内聚集了200余家美容养颜中心。具有海滨休疗必需的3S体系，并拥有高端滨海休闲度假、玛雅文化体验、国际会议等功能支撑。滨海养生之都： 墨西哥坎昆养生旅游动机分析三大境界七大诉求主要特点怡身强身健体依托理想的养生场所进行适时运动来养精固元康复治疗依托项目优质生态环境，针对各种疾病进行康复治

20、疗延年益寿通过区域高质量的生态环境，结合不同时节，以养生生活方式达到长寿的效果怡神修身养性提出一种简单的生活方式和生活节奏来舒缓身心修复保健逃离空气污染、水污染、嗓音污染的城市环境，来静心休养怡心生活体验与生态养生的民俗相结合文化感受将生态与养生文化结合养生旅游市场分析细分依据细分市场主要诉求市场定位年龄银发市场康复治疗、延年益寿以中青年市场为主，银发市场为辅中年市场强身健体收入富豪市场强身健体、康复治疗以开发富豪市场和白领市场为主，积极开发工薪市场白领市场修复保健工薪市场修身养性性别女性市场修复保健以女性市场为主，积极开发男性市场男性市场 强身健体受教育程度高中以上文化 文化感受以受过高等教

21、育市场为主高中以下文化（含高中）生活体验思想旅程Thinking Journey项目养生类别经营内容橡树湾酒店生态养生+美食养生营养宴会橡树湾客房美容医疗养生+居住养生SPA,高端旅游养生美容,高端旅游客房橡树湾木屋别墅生态养生+医疗养生渡假客房,主题活动塔河湾浴场游乐养生+运动养生海上娱乐项目,海上美食,海上活动,海上住宿蓝湾售楼处游乐养生英式下午茶,简餐,酒吧,KTV,啤酒花园蓝山会所文化养生+美食养生文化艺术品,展览展示,拍卖,高端聚会活动,茶饮,茶宴,宫廷宴禅宴.蓝山公社(400平)生态养生+美食养生生态宴,药膳宴,运营类别及内容定位思想旅程Thinking Journey项目商业模式

22、目标定位橡树湾酒店以经营美食获取差额利润.本地高端人群与团体,外地高端游客及团体橡树湾客房收取客房费,收取SPA按摩费,与高端美容院合作利润分配本地高端人群与团体,外地高端游客及团体女性为主,高端美容院橡树湾木屋别墅收取别墅租赁费,与月子机构合作利润分配高端团体与家庭高端月子机构塔河湾浴场商铺招商,项目自营,场地租赁,与活动执行公司利润分配,活动赞助费.游客,经营业主,企业团体,赞助单位.蓝湾售楼处经营食品获利,收取包房费,场地租赁学生(含外籍),游客,蓝湾业主蓝山会所场地租赁,高端会议活动,艺术品销售,经营美食,茶饮.6栋别墅租赁高端人群,艺术品收藏家,游客,企业团体.商会协会蓝山公社(会所

23、)垂钓及经营美食获利本地高端人群与团体,外地高端游客及团体商业方式及目的定位橡树湾三为一体的工程运营工程命名:蓝色海岸养生谷餐饮会所:餐厅无效力员运营方式,由1对1营养师效力,提供免费面检,手检效力及简单设备对客户进展营养检测,并按客户营养情况为客户安排宴会事物及平常饮食本卷须知.餐厅食材均为有机无污染资料(由蓝山公社供应)菜品以海鲜及补品为主,并添加西式菜品,构成中西结合的养生盛宴店内文化以红酒文化做基调,利用一楼红酒窖来渲染红酒气氛,构成红酒养生庄园主题的会所.基调为:浪漫而奢华,档次与尊荣SPA会所:各式专业SPA按摩师,独具特征的各种养生SPA.并提供专业的营养配餐.定期提供印度愈加训

24、练课程构成高端旅游养生美容(整形)聚集会所养生别墅:开发两日养生度假游系列产品,并提供顶制私人宴会PATAY效力.提供私家厨师有偿效力,并冷餐及烤肉宴会外卖效力塔河湾浴场,塔河湾广场,蓝湾售楼处三为一体的工程规划:工程命名:蓝色海洋音乐沙滩主题公园塔河湾浴场;蓝色音乐沙滩以音乐为主题的沙滩浴场,增设音乐大棚,供活动类执行及沙滩婚礼场地(收租金),以沙雕来发明音乐艺术气氛.并添加沙滩极限运开工程塔河湾广场;蓝色音乐广场以音乐为主题的广场,各式风情的海上酒吧一条街是这里乃至大连的独有风景线,展现着世界的酒吧文化.以酒吧为主线,配有海上美食一条街相互应.另设:海上青年旅馆,海上木屋客房,这样让可以更

25、多的游客聚集和停留在这音乐的海洋中.加设海上电子钢琴在夜晚可以演绎着海洋的浪漫,钢琴附近铺上大面积草坪即可以添加颜色还可以举行海上草坪婚礼广场内设置一些与音乐有关的艺术雕塑,并规划音乐舞台供各类活动举行蓝湾售楼处:蓝色音乐俱乐部以音乐为主题的俱乐部.下午英式下午茶+西式简餐.夜间一楼:美式酒吧 二楼:量贩KTV 三楼:空中啤酒花园海上运动俱乐部所在地,并组织培训及竞技类竞赛蓝色汽车音乐沙滩的运营方式:运营方式:招商+自主运营沙滩招商部份:大桥餐厅,蒙古包,蓝湾咖啡,水上游乐场.沙滩自营部分;音乐大蓬广场招商部份:酒吧一条街,餐饮一条街,青年旅馆广场自营部分;青年旅馆,音乐舞台,海上木屋客房,草

26、坪场地俱乐部:完全自营蓝色汽车音乐沙滩的运营思绪:以事件聚集人气以人气拉动消费以消费带动招商亿达2021年度国际沙滩音乐文化节做为活动主体7月:寻觅70798月:寻觅80899月:寻觅9099以寻觅那个年代的回想为主题,分为3场音乐分会.来贯穿整个夏季的音乐主题,利用社会征集,评选等一系列公关活动,加上媒体宣传.将这个沙滩人气拉倒顶峰.利用音乐评选活动不仅大范围造势,还可以大大的降低了整个音乐沙滩的运营和宣传本钱.实现一举多得.蓝山会所(文化4+1)工程想象:工程命名:蓝色文化艺术养生街(1)蓝山文化艺术养生会馆:中国及世界文化艺术品的展现,中国收藏品的展现国学养生的课堂及基地,中国各类道派会聚的文化道场.用中国茶文化来贯穿整个艺术文化养生,并于严密的关联以茶宴为主的养生宴,另设禅宴,宫廷宴品味着中华养生之道,构成一个目前绝无仅有的艺术文化养生的盛宴(6)六栋独立别墅公建;与各商会或协会共同建立各具地方或各艺术门类特征艺术文化一条街这里聚集这中华民族几千年的积淀下来的艺术文化产品与文化部门共同组建各类