物业经营管理

1、一、单项选择题1、1、下列关于(guny)成本的说法中，不正确的是（ ）。A 成本指全部生产费用 B 成本是指物化劳动的耗费C 成本包括企业生产所耗费的材料的转移价值、所耗费的设备转移价值D 成本包括劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利费等物业经营(jngyng)管理第七章 成本管理共八十一页2、下列关于物业管理成本的说法中，不正确的是（ ）。A 物业管理活动中的生产耗费，是指维修用机器设备以及维修用材料等耗费，并不包括劳动力方面的耗费B 物业管理企业的生产费用，是指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用C 物业(w y)管理成本，是指物业(w y)管理企业为

2、特定的物业(w y)提供物业(w y)管理服务所支出的各种生产费用的总和D 物业管理企业的营业成本，是指一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本共八十一页3、下列物业管理成本构成的说法中，正确的是（ ）。A 物业管理成本由营业(yngy)成本和期间费用或经营管于费用两部分构成B 营业费包括人工费和材料费两部分C 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管理服务过程中发生的、与物业管理活动相关的费用D 财务费用是期间费用或经营费用的一部分，是物业管理企业进行财务管理时发生的费用，包括管理人员的工资等共八十一页4、下列物业管理成本构成的说法中，正确的是（ ）。A

3、 直接人工费包括从事物业管理活动的人员以及物业管理企业的公司管理人员工资B 营业费既包括直接人工费、直接材料费，还包括间接费用C 期间费用或经营管理费用是物业管理企业在提供物业管于服务过程(guchng)中发生的、与物业管理活动相关的费用D 财务费用是期间费用或经营管理费用的一部分，是物业管理企业进行财务管理是发生的费用，包括管理人员的工资等共八十一页5、下列(xili)物业管理过程中发生的费用中，不属于营业成本的是（ ）。A 直接人工费 B 直接材料费 C 管理费用 D 间接费用共八十一页6、下列物来管理过程中发生的费用中，属于营业(yngy)成本的是（ ）。A 公司经费 B 劳动保险费 C

4、 公司利息净支出 D 物业管理人员的福利费 共八十一页7、下列物业管理过程中发生(fshng)的费用中，不属于物业管理企业财务费用的是（ ）。A 金融机构手续费 B 物业管理人员的工资以及奖金 C 公司利息净支出 D 汇兑净损失共八十一页8、下列关于专项维修基金的说法中，不正确的是（ ）。A 专项维修基金，是指物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新(gngxn)、改造费用支出B 专项维修基金从业主预先缴纳的专项维修基金中支付C 专项维修基金需要计入物业管理服务支出或者物业管理服务成本D 经营性物业中，公共维修基金是从业主逐期获取的租金或经营收入中获取的 共八十一页9、下列关于物业管理企业

5、收取(shuq)物业管理服务费的方式的说法中，不正确的是（ ）。A 目前我国物业管理企业收取物业管理服务费有方式有包干制和酬金制两种B 实行包干制时，物业管理企业收取物业管理服务费包括物业管理的服务成本、法定税费和物业管理企业的利润C 实行酬金制时，物业管理企业服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金D 包干制类似于工程采购中的成本加酬金合同，酬金制类似于工程采购中的固定总价合同共八十一页10、对物业管理企业(qy)的成本进行估算，在估算人工费的时候，不包括的选项是（ ）。A 基本工资 B 社会保险费 C 加班费 D 通信费共八十一页11、对物业管理企业的成本进行(jnxng)估算，在

6、估算办公费的时候，不包括的选项是（ ）。A 交通费 B 通信费 C 服装费 D 法律费用共八十一页12、对物业管理企业(qy)的成本进行估算，在估算公用部位与公用设施设备日常运营维护费用的时候，不包括的选项是（ ）。A 维修保养费 B 保安费 C 能源费 D 装修费共八十一页13、对物业管理企业的成本进行估算，在估算人工费有时候，需要按规定提取福利费。福利费中不包括的选项是（ ）。A 福利(fl)基金 B 工会基金 C 教育经费 D 加班费共八十一页14、下列物业管理企业成本预算的叙述不正确(zhngqu)的是（ ）。A 成本预算是物业管理企业财务预算的一个重要组成部分B 成本预算是物业管理企

7、业成本管理在一个时期内的成本水平、成本目标的一种书面方案C 因为是预先的估计成本，所以成本预算不可以作为物业管理企业经营业绩的考核标准D 成本预算可为企业预算期成本管理工作指明奋斗目标，并为进行成本管理提供直接共八十一页15、下列关于固定预算与弹性预算的描述中，错误的是（ ）。A 固定预算是在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算B 固定预算在预算期内除特殊情况外一般不作变动或更迭C 弹性预算是以业务量、成本和利润之间的依存关系为依据编制的能适应各种情况的预算编制方法D 固定预算是为克服弹性预算无法(wf)准确地预见未来成本可能达到的程度和发展趋势这一趋势而产生的共八十一页16、

8、下列关于固定预算与弹性预算的优缺点描述中，正确的是（ ）。A 固定预算编制较为复杂，预算的编制成本较高B 固定预算随着业务量的变动而变动，不存在执行时需要有追加预算的手续C 弹性预算没有结合预算期内的情况，难以实现费用支出效益最大化D 弹性预算在预算制定过程中考虑各种因素的影响(yngxing)，因此可使预算理为精确共八十一页17、下列关于成本预算的基本要求的说法中，错误的是（ ）。A 成本预算必须同其他预算相协调(xitio)B 成本预算需要考虑实际情况，与定额关系不大C 成本预算要全面权衡D 成本预算既要符合实际，又要适当留有余地共八十一页18、下列对滚动预算与概率预算的描术中，错误的是（

9、 ）。A 滚动预算具有促进企业管理服务活动协调进行的作用B 逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量大，但是预算精度较高C 滚动预算能根据当前预算执行过程中的种种情况及时加以修订D 概率预算对成本(chngbn)预算编制中涉及的诸多变量作出近似的估计，使预算更为符合实际共八十一页19、对于物业管理企业成本控制的理解，不正确的是（ ）。A 物业管理成本控制包括对目标成本本身的控制B 目标成本完成的控制和过程的监督不在物业管理成本控制范围之内C 在成本控制的基础上，着眼于未来，为今后的成本降低指明方向也是管理成本控制的工作内容D 物业管理企业开展(kizhn)成本控制有利于企业降低成本，提高效率和效益

10、共八十一页20、成本控制可按不同的标志进行分类。下列关于成本控制分类的说法中，正确的是（ ）。A 按控制的时间特征(tzhng)分类，可以分为前馈性控制、防护性控制、反馈性控制B 按控制的机制分类，可以分为成本开环控制和成本闭环控制C 按成本信息反馈的程度不同，可以分为事先控制、事中控制、事后控制D 按控制的系统不同，可以分为简单控制和分级控制共八十一页21、对物业管理企业成本的日常管理，以下理解不正确的是（ ）。A 成本的日常管理要利用管理周期理论进行成本控制B 物业管理生命周期中，在起步阶段(jidun)成本开支比较大C 成本的日常管理应该严格实施预算的凭证控制D 成本的日常管理应该建立健

11、全费用开支与报销审批制度共八十一页1、下列物业管理过程中发生的费用中，不属于营业费用有（ ）。A 从事物业管理活动的人员的工资、奖金及职工福利B 物业管理企业公司总部人员的工资、奖金及职工福利C 物业管理活动消耗(xioho)的各种材料的费用D 公司利息净支出E 劳动保险费二、多选（备选项中有2个或2个以上符合(fh)题意）共八十一页2、关于物业管理成本的构成或开支范围(fnwi)，物业管理企业财务管理规定和施工、房地产开发企业财务制度有一些特殊的规定。下列关于这些规定的说法中，正确的有（ ）。A 物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计入营业成本B 物业管理企业支付的管理用房有偿使

12、用费，不计入营业成本或管理费用C 物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计入递延资产，分别摊入营业成本或管理费用D 发生的坏账损失，不能计入管理费用E 对外投资支出，不得列入成本共八十一页3、下列支出中，不得列入成本的有（ ）。A 购置和建造固定资产、无形资产(w xn z chn)和其他资产的支出B 对外投资的支出C 被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金以及企业的赞助、捐赠支出D 国家法律法规规定之外的各种付费E 发生的坏账损失共八十一页4、按照与业务量的关系对物业管理企业的成本进行分类，可以分为(fn wi)（ ）。A 固定成本 B 目标成本 C 变动成本 D 半固定或

13、半变动成本 E 差异成本共八十一页5、按照计算依据的不同(b tn)对的物业管理企业的成本进行分类，可以分为（ ）A 目标成本 B 定额成本 C 差异成本 D 计划成本 E 实际成本 共八十一页6、按照(nzho)与决策的关系对物业管理企业的成本进行分类，可以分为（ ）A 边际成本 B 差异成本 C 沉没成本 D 机会成本 E 目标成本共八十一页7、物业管理企业的成本内容复杂，因此，可以按照不同的标准对其进行分类。下列关于不同分类方法特点(tdin)的描述中，正确的有（ ）。A 按照费用的经济内容（或性质）进行分类，有助于具体反映物业管理企业各种费用的构成和水平B 按照经济用途进行分类，对于分

14、析成本升降因素和寻求降低成本的途径起着重要的作用C 按照与物业管理服务业务量的关系进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本、加强成本管理指明方向D 按照成本计算依据的不同进行分类，对于物业管理企业正确看待成本支出、加强成本的核算和管理，具有十分重要的意义E 按照与决策的关系进行分类，对于分析评价各种不同经营方案，从中选择最优方案，以提高企业物业经营管于服务的经济效益具有十分重要的意义共八十一页8、下列关于(guny)物业管理企业收取物业管理服务费的方式的说法中，正确的有（ ）。A 目前我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式有包干制和酬金制两种B 实行包干制时，物业管理企业

15、收取物业管理服务费包括物业管理服务成本、法定税费C 实行酬金锦是时，物业管理企业服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金D 包干制类似于工程采购中的成本加酬金合同E 酬金制类似于工程采购中的固定总价合同共八十一页9、对物业管理企业的成本进行估算，在估算固定资产折旧费的时候，需要考虑的固定资产包括（ ）。A 交通工具(jiotng gngj) B 通信设备 C 物业的电梯 D 工程维修设备 E 物业的供水排水设备共八十一页10、下列关于成本预算的基本要求的相应描述中，正确的有（ ）。A 成本预算必须同其他预算相协调B 成本预算需要考虑实际情况，与定额关系不大C 成本预算只需要重点分析主要

16、的成本D 成本预算应有相应的技术经济措施保证(bozhng)E 成本预算既要符合实际，又要适当留有余地共八十一页11、下列对零基预算的描术中，正确的有（ ）。A 零基预算不受以往实际费用支出水平的限制，完全依据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急，对各项支出项目进行逐个分析(fnx)和计量B 零基预算有助于改善物业管理企业与业主之间的关系，从而增加物业管理企业的市场竞争力C 零基预算的另一个优点是编制预算的工作量相对较小D 零基预算各费用项目的成本效益率的确定具有客观依据E 零基预算越来越多地应用于产出较难辨认的服务性部门费用预算的编制共八十一页12、下列属于成本控制原则的有（ ）。A 全

17、面控制原则 B 讲求经济效益原则 C 避高就低原则 D 责权利分散原则E 例外(lwi)管理原则共八十一页一、单项选择题1、物业管理企业与众多的业主、非业主使用人发生物业管理的法律关系，最根本(gnbn)的依据是（ ）。A 物业管理企业规章制度 B 业主公约 C 物业服务合同 D 政府政策法规物业(w y)经营管理第八章 合同与风险管理共八十一页2、下列合同类型(lixng)中，不属于物业建设单位在开发过程中所订立的合同的是（ ）。A 土地使用合同 B 建设施工合同 C 水电供应合同 D 物业服务合同共八十一页3、前期物业(w y)服务合同是（ ）与物业(w y)管理企业签订的约束物业(w y

18、)管理前期活动的行为规范的合同。A 购房人 B 物业建设单位 C 业主委员会代表业主 D 业主大会共八十一页4、物业服务合同由（ ）与业主大会选聘的物业管理企业签订。A 各业主(yzh)分别 B 业主大会 C 业主委员会代表业主 D 物业建设单位共八十一页5、有关前期物业服务合同，下列说法不正确的是（ ）。A 前期物业管理合同由政府相关部门负责签订B 合同的甲方是房地产开发企业C 合同的乙方是选聘的物业管理企业D 合同内容通常包括(boku)管理遗留扫尾工程等特殊工作共八十一页6、前期物业服务合同在（ ）之日终止。A 首次(shu c)业主大会会议召开 B 业主大会成立 C 50%业主入住 D

19、 物业服务合同生效共八十一页7、前期物业管理结束的标志是（ ）。A 首次(shu c)业主大会会议召开 B 业主委员会的设立 C 物业服务合同生效 D 50%业主入住共八十一页8、有关物业服务合同的说法，不正确的是（ ）。A 甲方是业主委员会代表所有(suyu)业主B 乙方是物业管理企业C 合同的委托管理期限由业主单方决定D 物业服务合同签订前期物业服务合同同时终止共八十一页9、物业管理条例中有关条例规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托(witu)给他人的，由（ ）责令限期改正。A 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门B 市级以上地方人民政府房地产行政主管部门C 省级

20、人民政府房地产行政主管部门D 地方人民政府房地产行政主管部门共八十一页10、物业管理条例中有关条例规定，物业管理企业将一个物业管理区域(qy)内的全部物业管理一并委托给他人的，由有关部门责令限期改正，处委托合同价（ ）的罚款。A 10% 以上30% 以下 B 30% 以上50% 以下 C 5% 以上10% 以下 D 50% 以上共八十一页11、有关前期物业服务合同和物业服务合同，下列说法中不正确的是（ ）。A 两个物业服务合同的合同主体不同B 物业服务合同有效期由合同双方协议商定C 前期物业服务合同的签订时间在甲方出售住宅(zhzhi)前D 物业服务合同的签订应在业主委员会成立一年内共八十一页

21、12、下列有关物业服务合同的说法，不正确的是（ ）。A 物业服务合同的订立以当事人相互信任为前提(qint)B 物业服务合同是有偿的C 物业服务合同既不是诺成性合同又不是劳务合同D 物业服务合同是劳务合同共八十一页13、委托服务事项即物业管理企业(qy)为业主提供服务的具体内容。下列选项中，不属于物业服务合同中委托服务事项的是（ ）。A 共用设备设施和附属建筑物的养护和管理B 房屋建筑共用部位的维修及养护C 车辆停放秩序的管理D 小区内及小区周围街道交通秩序的管理共八十一页14、住宅专项维修资金属于（ ）所有。A 物业管理企业(qy) B 全体业主 C 物业管理企业和全体业主 D 建设单位共八

22、十一页15、下列物业管理的具体措施中，不宜出现在物业服务合同中，且不利于物业管理顺利推行的是（ ）。A 对住用人无偿(wchng)提供班车服务B 对困难家庭的一些取费项目给予优惠C 社区新年联欢会的举行 D “六一”儿童节活动共八十一页16、某住宅区规划分期建造，在首期建设时，某物业管理企业签订了该住宅区的物业服务合同。下列选项中，不宜出现在物业服务合同中的是（ ）。A 对公共绿地进行养护 B 提供24小时热水供应 C 采用24小时安全监控小区安全 D 负责(fz)房屋装修的垃圾处理共八十一页17、前期(qinq)物业管理招投标结束后，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起（ ）日内，按照招

23、标文件和中标人的投票文件订立书面前期(qinq)物业服务合同。A 7 B 15 C 30 D 45共八十一页18、新建物业，物业管理招投标应在（ ）进行(jnxng)。A 物业销售完毕时 B 业主大会成立后 C 物业建成投入使用之前 D 物业建成之前共八十一页19、关于公开招标，下列说法不正确的是（ ）。A 向社会(shhu)公开发布招标公告 B 有较大的选择范围 C 适用于规模较大的物业 D 招标成本较少共八十一页20、下列有关标底的说法，不正确的是（ ）。A 是招标项目的预期(yq)价格水平 B 向投标人公开 C 是评标的主要依据之一 D 要与本物业档次相协调共八十一页21、关于标底确定的

24、原则，下列说法中不正确的是（ ）。A 要反映使用人的经济承受能力 B 要以招标文件中的管理目标为依据C 要尽量压低标底以节约成本减少支出 D 注意与物业管理行情(hngqng)相协调共八十一页22、下列(xili)物业管理招标的程序范围中，最迟进行的一项是（ ）。A 开标与标书评阅 B 组织答辩会，评标订标 C 投标单位的资质审查 D 组织投标单位踏看现场并答疑共八十一页23、物业管理投标的过程包括：准备(zhnbi)投标文件，获取投标信息，登记并取得招标文件，参加开标、现场答辩会议，送交投标文件，签订物业服务合同（或前期物业服务合同）。正确的投标步骤是（ ）。A B C D 共八十一页24、

25、下列说法中，不属于(shy)风险所具有的特征的是（ ）。A 狭隘性 B 负面性 C 不确定性 D 可测性共八十一页25、风险(fngxin)管理的整个步骤包括；风险(fngxin)评估，风险(fngxin)控制，风险(fngxin)识别，风险(fngxin)调整。正确的风险(fngxin)管理步骤是（ ）。A B C D 共八十一页26、有关保险的一般原则(yunz)，下列说法中不正确的是（ ）。A 履行保险合同的首要原则是诚信原则B 投保人对投保标的无可保利益则保险合同为无效合同C 承保人分析引起损失的原因时以近因为准D 投保人对投保标的进行重复保险，在标的受损时由投保额大者进行保险赔偿共八

26、十一页27、投保人保险事故发生后，索赔(su pi)程序包括：领取保险金，采取合理措施防止损失扩大，及时发出出险通知，开具权益保证书，保护现场配合检验，提供必要的索赔(su pi)单证。正确的索赔(su pi)步骤是（ ）。A B C D共八十一页28、关于物业保险目的(md)的说法，不正确的是（ ）。A 物业管理企业通过投保分散意外损失 B 通过投保记记赢取更多利润C 减轻物业管于企业处理索赔方面的负担 D 利于善后工作共八十一页29、下列有关物业管理企业(qy)投保基本步骤的说法，不正确的是（ ）。A 要详细调查存在的风险因素 B 根据风险因素确定所需的保险C 保险金额越多对投保人越有利

27、D 保单的条款与投保双方今后的权利义务关系极大共八十一页1、对于经营性物业以及租赁为主的高档居住物业的物业管理，下列说法正确的有（ ）。A 物业管理的准则是出租经营与管理服务并重B 业主通过定期(dngq)收取租金或上缴承包金的方式收回投资C 物业管理企业拥有物业的管理权，不拥有物业使用权的经营权D 租赁合同管理是物业合同管理中的重点E 物业类型主要包括写字楼、商厦、综合楼、高级公寓、别墅等二、多选（备选项中有2个或2个以上(yshng)符合题意）共八十一页2、关于物业管理合同的构成要素，下列说法中正确的有（ ）。A 物业描述，旨在界定管理对象及其范围B 合同期限，旨在界定合同双方权利存续的时

28、间C 管理者的责任(zrn)，旨在界定物业经营管理服务具体工作内容及标准D 业主的目标，旨在明确物业公司必须达到和完成的工作内容E 服务费用及支付方式，旨在确定服务费用收费标准共八十一页3、有关前期物业服务合同与物业服务合同的区别，下列说法正确的有（ ）。A 签订合同的主体不同 B 合同终止条件不同 C 前期物业服务合同须经政府主管部门批准，物业服务合同则不需要D 前期物业服务合同属于固定(gdng)期限合同，物业服务合同属于无固定(gdng)期限合同E 前期物业服务合同属于无固定期限合同，物业服务合同属于固定期限合同共八十一页4、有关物业管理企业及委托服务合同，下列说法正确的有（ ）。A 物

29、业管理企业可以将物业区域内专项服务委托给专项服务企业B 业主作为委托人与接受委托的专项服务公司签订委托服务合同C 专项服务企业与业主之间存在(cnzi)合同关系D 由于委托给业主造成的损失依法承担赔偿责任E 物业管理企业可以将全部物业管理一并委托给他人共八十一页5、有权颁布物业服务合同示范文本的单位包括(boku)（ ）。A 工商行政管理局 B 地方房地产主管部门 C 开发建设单位 D 建设部 E 地方法院共八十一页6、下列选项中，属于物业服务合同主要内容的有（ ）。A 委托服务事项 B 双方的权利义务 C 物业服务费用(fi yong)和维修费用(fi yong)D 物业的承接验收 E 委托

30、服务期限共八十一页7、下列有关物业服务合同主要内容的说法，正确的有（ ）。A 市政共用设施和附属建筑物的管理不在物业管理企业为业主(yzh)提供服务的范围内B 物业交付物业前，物业服务费由物业管理企业承担C 支付物业服务费用是业主的主要义务D 物业管理企业可以负责专项维修资金的代管服务E 应载明解决合同争议的方法及当事人约定的其他事项内容共八十一页8、下列关于物业服务合同(h tong)签订要点的说法中，正确的有（ ）。A 对合同的具体条款要进行细致的充分协商B 物业管理企业尽可能提供无偿服务承诺以更好地服务业主C 物业管理企业要量力而行，实事求是留有余地D 明确界定违约责任与处理方式E 重视

31、对违约责任的界定及争议解决方式共八十一页9、下列有关物业服务合同(h tong)签订的表述，正确的是（ ）。A 各委托项目所包含的具体内容越详细越好B 各委托项目具体内容的管于是服务质量标准应尽可能地定性描述C 委托服务项目应收取相应合理的成本或支出费用D 应对物业企业的工作有相应的奖惩条款E 物业管理委托的甲乙双方的目标是争取双赢的结果共八十一页10、物业管理招投标具有与其他行业招投标不同的一些特点，物业管理招投标的特点包括（ ）。A 长期性 B 阶段性 C 早期介入(jir) D 后期介入 E 保密性共八十一页11、物业管理招标(zho bio)方式包括（ ）。A 公开招标 B 工程量清单招标 C 询价招标 D 邀请招标 E 议标共八十