[山东]自然城景“画卷”新古典住宅规划方案

1、济南章丘中康明德府项目规划方案设计Planning and Design of Zhongkang Project in Zhangqiu, Jinan 章丘PART.01 前期分析| 宏观区位分析山东章丘山东章丘章丘区是山东省济南市的一个市辖区，位于济南市的东部，地处北纬3625-3709，东经11710-11735之间。章丘区地势处于山区、丘陵、平原，南高北低，黄河流经北境。章丘区属暖温带半湿润大陆性季风气候。四季分明，雨热同季。山东章丘SITE本案齐鲁涧桥山水泉城 诺德名诚皇冠水岸泉山逸品御泉世家眼明泉诺德名诚永大明珠绿城百合花园福泰新都城中铁 诺德名城项目特色：后都市生活，自然情调产品

2、类型：板楼、多层、小高层、高层容积率： 2.20平均房价：6900元/m2 (201701)占地面积：420000m2建筑面积：1150000m2开盘时间：201709齐鲁涧桥项目特色：低密度住宅，宜居生态地产产品类型：板塔结合 低层 多层 小高层容积率： 1.19平均房价：5700元/m2占地面积：333500m2建筑面积：400000m2开盘时间：201110福泰 新都城项目特色：普通住宅,花园洋房居住区产品类型：板楼 多层 小高层 高层容积率： 0.45平均房价：10000元/m2占地面积：453333m2建筑面积：1000000 m2开盘时间：201003山水泉城项目特色：后都市生活，

3、自然情调产品类型：板楼 小高层 高层容积率： 1.85平均房价：12000元/m2占地面积：362181m2建筑面积：1060000m2开盘时间：201604泉山逸品项目特色：后都市生活，自然情调产品类型：板楼容积率： 1.80平均房价：6200元/m2占地面积：100000m2建筑面积：200000m2开盘时间：201309永大明珠项目特色：普通住宅,花园洋房居住区产品类型：板楼 小高层 容积率： 1.10平均房价：6700元/m2占地面积：500000m2建筑面积：500000m2开盘时间：200806竞品分析主要消费人群年轻夫妇新中产企业员工个体商户主要消费人群分析竞品策略原有周边户型面

4、积偏刚改传统现状住区品质不足创新户型模式提升客户感受PART.02 规划设计| 场地地形分析2211福康路规划路1-1 剖面图北83.88高差6.47m南90.352-2 剖面图东 西规划路世茂86.90高差4.90m91.80整个项目用地南高北低，西高东低，场地内高差比较大。场地内高差较大怎么应对倒坡地形SNSN减少开挖土方量消减小区内部高差解决覆土太厚的问题基本符合中国传统居住观念北部抬高处理SN商业利用挡土墙做商业，消减挡土墙带来的压迫感关于用地界线比较方正的一块用地世茂地块因土地管理及规划管理分成两宗形状不规则的用地，增加了设计难度容积率 1.5-1.8容积率 1.82.2地块BS=3

5、6177m地块AS=24379m世茂地块关于用地界线关于幼儿园容积率 1.5-1.8容积率 1.82.2地块BS=36177m地块AS=24379m世茂地块规划条件要求在A地块设置9班幼儿园关于幼儿园规划条件要求在A地块设置9班幼儿园容积率 1.5-1.8地块BS=36177m地块A123世茂地块规划条件要求在A地块设置9班幼儿园地块B地块A1231 位于场地中央，对小区干扰较大对日照要求较高2 建筑北侧住宅品质影响较大3 位置合适，但用地指标需协调世茂地块关于幼儿园同圆世茂规划局容积率 1.5-1.8容积率 1.82.2地块BS=36177m地块AS=24379m世茂地块综合社区服务用房垃圾

6、回收站菜市场幼儿园9班12班世茂提供一部分幼儿园用地A地块设置12班幼儿园地块B地块A31 位于场地中央，对小区干扰较大对日照要求较高2 建筑北侧住宅品质影响较大更体现出位置三为幼儿园最优解世茂地块用地规划条件摘选B地块基本情况地块位置：工业二路以东，福康路以南。地块面积：约78190平（合117.3亩）土地使用性质：居住用地容积率：地上1.5-1.8 地下不大于 1.0建筑密度：不小于30%建筑高度：不大于55米间距与界限地上建筑南侧后退规划边界不小于15米地上建筑北侧后退福康路道路红线不小于25米（绿化带10米）地上建筑东侧后退规划道路道路红线不小于30米（绿化带10米）地上建筑西侧后退工

7、业二路道路红线不小于35米（绿化带20米）地下建筑与地上建筑退界保持一致其他要求 按相关规范规定要求配建社区综合服务设施用房，幼儿园，物业管理用房， 中水处理站 ，垃圾中转站，公厕等公共服务设施。 高层建筑面宽不大于60米；严禁沿街商业；可按相关规范规定要求设置商 业网点或商业内街；集中设置大空间便民市场做沿街景观设计和灯光夜景设计。 加大建筑东西侧向间距，保证视觉廊道的通透性；随着建筑高度增加，建筑退界、 道路应相应加大，严禁最高建筑 设置于地块最北端。A地块基本情况 地块位置：世纪西路以西，原琅沟电厂。 地块面积：约139935平（合209.9亩） 土地使用性质：居住用地 容积率：地上1.

8、8-2.2 地下不大于1.5 建筑密度：不小于30% 绿地率：不小于30% 建筑高度：不限间距与界限 地上建筑后退西侧用地边界不小于6米 地上建筑后退东侧用地边界不小于6米 地上建筑后退北侧用地界线不小于12米 地上建筑后退南侧规划道路红线不小于8米 基地中预留南北向规划道路，道路红线 21米，建筑后退规划道路不小于12米；预留东西向 规划道路，道路红线13米，建筑后退规划道路不小于8米。其他要求 住宅建筑应满足大寒日3小时日照要求；出入口宜设置在地块北侧；建筑风格以现代建筑风格为 主；按相关规范规定要求配建幼儿园等公共服务设施；小高层、高层建筑宜采用2个单元不超过 3个单元的布置形式。主要规

9、划条件摘选货值为王品质兼顾控制总价 户型面宽优选原则 好产品 才能跑赢市场31F 10F 18F 115+105+105+115 140 140333.53.54423323333115+100+100+115 135 135165 165竞品 竞品 拉高拍低，做足容积率用足场地面宽、进深尺寸，产品做到最优强排方案01类型A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点洋房+小高+大高2.21.81217144000714482200整体布局形态较差，与世贸互相影响严重强排方案02类型A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点洋房+小高2.181.81238800000743556000形态较好，南

10、侧地块日照条件较差强排方案03类型A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点洋房+小高+大高2.161.81217204000718126200南侧地块日照条件改善强排方案04类型A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点洋房+小高+大高2.21.81216644000714072200形态相对有致，日照条件较好，容积率充足强排方案05类型A地块容积率B地块容积率总货值总利润优缺点别墅+洋房+小高+大高2.21.81285944000789618200加入别墅产品，形态相对有致，日照条件较好，容积率充足PART.03 最终方案| 愿景vision打造城景交融的优美“画卷”，形成户户见景的优美景

11、观“自然中的住宅，回归四季分明的居家体验”鸟瞰图| 最终方案 |Planning and design of Zhongkang project in Zhangqiu, Jinan 济南章丘中康明德府项目规划方案设计总图及总经济技术指标用地红线建筑控制线总用地平衡表项目面积（公顷）所占比例()人均面积（/人）一、项目规划建设用地605561.居住区总用地5.80100.00%19.88住宅用地4.0068.88%13.70公建用地0.6511.27%2.24道路用地0.8314.34%2.85公共绿地0.325.51%1.10二、市政规划建设用地0.251.城市道路用地0.252.城市河道用

12、地3.其他用地总经济技术指标表项目单位数量所占比重1居住户(套)数户9102居住人数人29123户均人口人/户3.24总建筑面积161263.38 5地上建筑面积118747.02100%其中1住宅建筑面积103428.4487%2配套公建面积15318.58 13%6地下建筑面积42516.36 其中1地下停车建筑面积32073.682其他地下建筑面积10442.687住宅平均层数层128住宅建筑面积毛密度万/h1.789住宅建筑面积净密度万/h2.5910住宅建筑套密度（毛）套/h15711住宅建筑套密度（净）套/h22812地上容积率1.9613地下容积率0.7014停车率%105%15

13、停车位个106116地面停车率%6%17地面停车位个6818住宅建筑净密度%22%19总建筑密度%25%20绿地率%30%21主体建筑高度m91.65结构分析图| 最终方案 |Planning and design of Zhongkang project in Zhangqiu, Jinan 济南章丘中康明德府项目规划方案设计规划结构分析说明：根据用地规划指标要求与场地特点，布置高层、小高层、多层组团。小区西南侧布置幼儿园，北侧中心位置布置小区的形象次入口，东南侧中心位置布置中心服务会所，并结合小区的形象入口综合设计。组团组团组团组团教育组团户型分布分析图117+105117+117(双）1

14、17+117(单）117+98105+55125+125140+140190别墅290别墅|最终方案 |户型分布说明：根据前期用地价值分析，合理分布产品；将大户型分布在中心景观区附近，沿街设计中小户型，针对不同客户需求设置不同景观。总户数为816户。户型配置户型单位数量户型配比18F-115户型户42446.59%31F-115户型户12013.19%105户型户10411.43%100户型户12013.19%125户型户404.40%140户型户404.40%105户型户202.20%55户型户202.20%195别墅户171.87%290别墅户50.55%合计户910100%非机动车及人行

15、流线机动车流线|最终方案 |道路系统规划图地下车库出入口地下车库出入口流线分析说明：小区主入口位于小区北侧及东侧；人行主要由北侧大堂进入小区，非机动车主要由东侧会所两侧入口进入小区；地下车库入口均由小区南侧商业道路及北侧城市道路直接进入，日常车辆不进入小区；两大组团各自形成环路，并在主入口出串联，兼顾各组团的相对独立和人车分流要求；沿内部轴线设置丰富的人行景观系统；宅前路便捷简洁，从各级主要道路上直接可达。商业流线独立无干扰，幼儿园入口相对私密，且可达性好，交通方便。绿地系统规划图绿地率满足30%。Planning and design of Zhongkang project in Zhan

16、gqiu, Jinan 济南章丘中康明德府项目规划方案设计小区绿地幼儿园绿地组团景观|最终方案 |两轴多心的景观轴线PART.04 归家流线+效果展示| 我们希望通过归家流线让工作了一天的人们，能够感受到家的宁静与温馨门为礼、庭为意、院为乐门庭庭院院院院院院院院门三级入户体系一个引导性强的社区入口强调领域感与识别性人车分流，享受安宁与体贴服务一条有生命的回家流线三级物管：门卫管理+组团管理+门禁管理1.社区入口广场2.迎宾前庭3.组团院落4.单元地上大堂人行回家1.社区入口公园2.入口前区广场3.阳光车道4.单元地下大堂车行回家门为礼大夫之道，礼序当先，登门望府，首见门厅。项目的入口气势磅礴，

17、厚重威严中不失现代时尚的品质。小区东南入口透视图庭为意堂下至门，谓之庭也。庭应该营造出镜水前庭，湖光环绕的美感，水墨屏风排立岸边，屏风背后竹影绰绰，打造一种简洁大气的意境。小区北入口透视图院为乐庭院对于国人来说，既是一个物质空间，又是一个精神空间。庭院设计应给住户提供一种出则阅繁华，入则享宁静的体验。| 效果展示 |Planning and design of Zhongkang project in Zhangqiu, Jinan 济南章丘中康明德府项目规划方案设计| 效果展示 |Planning and design of Zhongkang project in Zhangqiu, Ji

18、nan 济南章丘中康明德府项目规划方案设计| 效果展示 |Planning and design of Zhongkang project in Zhangqiu, Jinan 济南章丘中康明德府项目规划方案设计小区东北方向城市界面透视图| 效果展示 |Planning and design of Zhongkang project in Zhangqiu, Jinan 济南章丘中康明德府项目规划方案设计三十一层南立面独栋透视图| 效果展示 |Planning and design of Zhongkang project in Zhangqiu, Jinan 济南章丘中康明德府项目规划方案设计18层南立面透视图| 效果展示