法学系房地产法课件8

1、第八章 房地产中介服务(fw)法律问题第一节 房地产中介(zhngji)服务的范围城市房地产管理法第五十七条房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。共三十二页一、房地产咨询：指对房地产开发、转让、抵押租赁等业务提供咨询服务，主要为提供房地产信息的咨询。二、房地产价格评估：房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采取科学的估价方法，结合估价经验，通过对影响房地产价格因素的分析，对房地产最可能实现的房地产价格所作出的推测与判断。三、房地产经纪：是指以收取(shuq)佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。共三十二

2、页第二节 房地产评估(pn )制度 城市房地产管理法 第三十四条国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当(yngdng)遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。 房地产估价机构管理办法（ 2005年12月1日起施行） 房地产估价师注册管理办法（1998 年 8 月 20 日建设部令第 64 号发布，2001 年 8 月 15 日修正）共三十二页一、评估(pn )机构的业务限制房地产估价机构管理办法第二十四条从事房地产估价活动的机构，应当依法取得房地产估价机构资质，并在其资质等级许可范围内从

3、事估价业务。一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程(gngchng)抵押以外的房地产估价业务。共三十二页二、房地产评估(pn )的价格确定价格分两步形成：第一，确定(qudng)价格基础，即由基准地价、标定地价以及重置价格构成的评估基础第二，在基础价格确定以后，参考当地市场价格最终确定房地产评估价格。共三十二页基准地价，是在城镇规划区范围

4、内，对不同级别的土地或者(huzh)土地条件相当的匀质地域，按照商业、居住、工业等用途分别评估的，并由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。标定地价，是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格。 房屋重置价格，是按照评估时的建筑水平、工艺水平、建筑材料价、人工和运费等条件，重新建造同类结构、式样、质量标准、设备、装修条件的新房所需的费用。是同一类房屋的重置价格，非个别房屋。共三十二页市场价格： 构成因素如下：征地补偿费拆迁安置补偿费其他土地开发费住宅建筑安装工程费附属工程费室外工程费公共建筑配套工程费环卫绿化(lhu)工程费四源费

5、大市政费两税一费管理费利润共三十二页三、评估业务(yw)规范1、估价师与估价机构的关系房地产估价机构管理办法第二十五条房地产估价业务应当由房地产估价机构统一接受委托，统一收取费用(fi yong)。房地产估价师不得以个人名义承揽估价业务，分支机构应当以设立该分支机构的房地产估价机构名义承揽估价业务。共三十二页2、书面估价委托合同第二十七条房地产估价机构承揽房地产估价业务(yw)，应当与委托人签订书面估价委托合同。共三十二页3、估价机构的若干义务 第二十六条房地产估价机构及执行房地产估价业务的估价人员与委托人或者估价业务相对人有利害关系的，应当回避。 第三十一条房地产估价报告应当由房地产估价机构

6、出具，加盖房地产估价机构公章(gngzhng)，并有至少2名专职注册房地产估价师签字。共三十二页第三十三条房地产估价机构应当(yngdng)妥善保管房地产估价报告及相关资料。房地产估价报告及相关资料的保管期限自估价报告出具之日起不得少于10年。保管期限届满而估价服务的行为尚未结束的，应当保管到估价服务的行为结束为止。第三十四条除法律、法规另有规定外，未经委托人书面同意，房地产估价机构不得对外提供估价过程中获知的当事人的商业秘密和业务资料。共三十二页四、法律责任(f l z rn)房地产估价师注册管理(gunl)办法第二十五条在房地产价格评估过程中，因违法违纪或者严重失误给当事人造成的经济损失，

7、由房地产价格评估机构承担赔偿责任，房地产价格评估机构有权向签字的房地产估价师追偿。共三十二页第三十条房地产估价师违反本办法规定(gudng)，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可处以1万元以下的罚款：(一)在估价中故意提高或者降低评估价值额，给当事人造成直接经济损失的；(二)利用执行业务之便，索贿、受贿或者谋取除委托评估合同约定收取的费用外的其他利益的；(三)准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务的；(四)同时在两个或者两个以上房地产价格评估机构执行业务的；(五)以个人名义承接房地产估价业务

8、，并收取费用的。共三十二页估价师违规(wi u)评估案案情张某欲向王某转让由其所有的一套住房,双方(shungfng)对房屋转让价格产生分歧。张某购房时价格为52万，王某认为此时二手房，仅愿出价47万。张某认为房屋已经升值，出价57万转让。双方(shungfng)协商无果。张某提议由两人均认识的一位房地产评估师陈某对房屋的市场价格予以评估，以评估后的价格转让。王某同意了。 后王某知道张某急于转让房屋，因此，便暗中给了陈某1万元，要求其以低于市场的价格给予评估，陈某答应了。并使房屋的最终成交价较低。 双方在房产部门办理了房屋过户手续。后来，张某得知了价格评估中陈某与王某之间的交易，认为转让过程中

9、存在欺诈行为。共三十二页问：1、本案(bn n)存在何种法律关系？2、张某在本案中应以何人为被告，主张其何种诉讼请求？共三十二页五、目前(mqin)我国房地产评估制度的问题1、无序竞争，造成两大问题第一，房地产估价报告质量的下降第二，成为滋生商业贿赂的温床2、 信用缺失，行业监管(jingun)不力“重机构、轻人员”3、估价的专门法律一直处于空白状态地下空间使用权的估价？采光、通风等相邻权的评估？土地使用权续期补地价的评估？共三十二页六、房地产评估(pn )管理模式借鉴金融机构监管型以美国为代表 1989年美国国会通过金融机构改革、复原和实施法令，规定联邦政府可设立联邦金融机构检查委员会评估小

10、组委员会，实施对房地产评估业的监管。美国的估价机构分为政府估价机构和私人估价机构两种。政府估价机构为地方政府征收物业税制订依据，并附属于地方税务机构，估价方法也较为简单；私人估价机构则经营商业物业估价和居民住宅(zhzhi)估价两类业务。美国金融机构监管既适用于政府估价机构，也使用于私人估价机构。 共三十二页政府监管型以日本等国为代表 这种模式是由行业主管部门，如建设部门或土地部门，来负责监管房地产估价。例如韩国，鉴定评价业和鉴定评价协会由建设部统一领导和管理；日本则在国土厅中设置了土地鉴定委员会，与不动产鉴定士协会共同管理日本的鉴定评估业；德国地产估价及其他估价由独立的专门机构估价委员会负责

11、实施，德国的市县都设有估价委员会，地区设有高级估价委员会，负责辖区(xiq)内的估价工作。共三十二页自律型以中国香港为代表这种模式下政府仅仅对征税目的的房地产评估进行管理，而对于其他目的的房地产评估则由协会自律管理。例如香港的测量师行是由产业测量师开设的、面向社会并提供估价服务的民间机构。香港的评估机构也分成两种，一种是政府部门或隶属于政府部门的评估单位，包括房屋地政署、差饷物业估价署、土地审裁处等；另一种则是非政府的测量师行，其业务范围不限于香港本地。香港的监管模式与英国相同，注重对评估人员(rnyun)的管理，而不是进行机构管理。评估人员(rnyun)的职业道德、专业述评均有学会自行管理和

12、规定，政府不直接进行行政干预。共三十二页第三节 房地产经纪(jngj)一、房地产经纪(jngj)的概念行规与规章2007年月日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会，中国房地产经纪执业规则2011年4月1日，住建部、发改委、人社部，房地产经纪管理办法 共三十二页（一）房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人(trn)房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。（二）房地产代理，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。（三）房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，

13、并向委托人收取佣金的行为。共三十二页二、中介(zhngji)合同的法律性质1、居间合同法律关系2、民事代理法律关系共三十二页三、几个中介法律问题1、房地产中介收取的佣金是否(sh fu)有标准？是单向收取还是双向收取？共三十二页 案情 2006年2月,卖方陈某、买方张某以及中介公司三方签定了房地产买卖合同，合同约定房屋的交易价格为70万，买卖双方各自委托中介公司提供独家代理的中介服务。基于中介公司已经促成合同成立，卖方同意于合同签订之日向中介公司支付服务费14000元，买方支付21000元，并且约定卖方的中介服务费由买方支付。 后买方在支付了自己单方(dnfng)的中介服务费，但拒绝支付卖方的

14、中介服务费。 中介公司诉至法院。共三十二页国家计委、建设部关于房地产中介(zhngji)服务收费的通知计价格1995第971号 1995年7月17日六、房地产经纪收费是房地产专业经纪人接受委托，进行居间代理所收取的佣金。房地产经纪费根据代理项目的不同实行不同的收费标准。 房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按半月至一月成交租金标准，由双方协商议定一次性计收。 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5%计收。 实行独家代理的，收费标准由委托方与房地产中介机构协商，可适当提高，但最高不超过成交价格的。 土地使用权转让代理收费办法和标准另行规定。 房地产经纪费由房地产经纪机构向委托人

15、收取。共三十二页价格法（1998年实施）第19条政府定价和政府指导价以定价目录为依据国家计委和国务院有关部门定价目录（2001第11号令）第13项中介(zhngji)服务收费按中介(zhngji)服务收费管理办法（1999年2255号）执行。但并无房产中介(zhngji)。共三十二页合同法426条：第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定(gudng)仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费

16、用，由居间人负担。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。共三十二页2、中介没有促成交易需要承担法律责任吗？案情(nqng)买方通过中介看好一套二手房，中介传达卖家的价格也合适，随即通过中介联系看房并达成购买意向，并向中介支付了意向金10000元。后来，卖方反悔。无奈，中介只得通知买方，请买方另换其他房屋，或者取回意向金。但买方认为，买卖不成，中介公司应当负违约责任。后将中介告上法庭，要求其按定金罚则承担赔偿责任。 共三十二页 中介的法定义务：为委托人提供信息，联系欲建立合同(h tong)关系的双方当事人，促成合同(h tong)的签订。如果不能促成合同(h tong)成立，则不能依照约定取得报酬，而不属于违约。 但也可在合同中特别约定中介的责任。共三十二页3、买卖合同没有(mi yu)签订，中介公司能否要求买方支付违约金？案情共三十二页4、中介“吃差价”是否合法(hf)？案情共三十二页内容摘要第八章 房地产中介服务法律问题。没有违