房地产估价报告1(共22页)

1、PAGE PAGE 23房地产估价(gji)报告估价(gji)项目名称：望江县华阳镇望华路工业园区安徽省联河米业有限(yuxin)公司工业抵押价值评估委托方：安徽省联河米业有限公司估价方：XXX房地产评估有限责任公司估 价 人 员：XXX XXX估价作业日期：2014年7月23日至2014年7月25日估价报告编号：XXX估报字2014第0270号目录(ml)致估价(gji)委托人函估价师声明(shngmng)估价的假设和限制条件估价结果报告估价技术报告附件致估价(gji)委托人函安徽省联河米业有限公司(yu xin n s)：我公司(n s)接受贵方委托，对位于安庆市望江县华阳镇望华路工业园区

2、房地产进行了估价，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。估价时点为2014年07月23日。估价对象为工业房地产，房屋证载总层数为01-03层，估价对象所在的层数为01-03层，混合结构，证载用途为工业;房屋所有权人为安徽省联河米业有限公司，权证字号：房地权华阳镇字第20070890号，房地权望公房字第0429-1号0429-2号，第0500号建筑面积依据房地产权证所载的6864.65m2为准。根据中华人民共和国城市房地产管理法、房地产估价机构管理办法之规定，遵循公正、公平、客观、科学的原则，对贵方委托的估价房地产进行了实地勘察和核实，查阅了贵方提供的有关资料和文件以

3、及本公司资料库中有关资料，严格按照中华人民共和国国家标准房地产估价规范规定的工作程序，采取了市场法和受益法进行评估，经过评估，确定委托估价房地产在估价时点的客观市场价值为：总价：RMB13736165元大写（人民币）：壹仟叁佰柒拾叁万陆仟壹佰陆拾伍元XXX房地产评估有限公司法定代表人：2014年07月25日估价师声明(shngmng)我们(w men)郑重声明：1、估价师在本估价报告中陈述的事实是真实(zhnsh)的和准确的。2、本估价报告中的分析、意见和结论是估价师自己公正的专业分析、意见和结论，但受本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3、本公司及本次参与估价的房地产估价人员与房地产抵

4、押当事人没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4、估价师依据中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GBT502911999）进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。5、估价人员已于2014年07月23日对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。6、没有人对本估价报告提供专业帮助。7、本估价报告由XXX房地产评估有限责任公司负责解释。8、本报告估价结果仅为委托方在本次估价目的下使用，不得作其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。9、本报告附件是本报告的重要组成部分，使用本报告时

5、请仔细阅读附件。本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容而导致的有关纠纷和损失，本估价机构和估价师不承担任何法律责任。本次注册房地产估价师 注册号 签名XXX XXXXXX XXX 估价(gji)的假设和限制条件变现能力(nngl)分析估价(gji)的假设：假设该估价对象在估价时点达到最佳使用状态，且权属关系不存在纠纷，不受任何权利限制。假设房地产市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。假设估价对象已经处在交易过程中，估价师根据估价对象的交易条件等模拟市场进行估价。假设市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，

6、对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性。假设估价对象在估价时点和未来合理存续期间，按目前使用方式、规模、环境和用途等情况下可以继续使用。假设委托方提供的所有材料真实有效，估价对象的建筑面积、使用性质及建成年代均依据委托方提供相关资料上记载的为准。本次估价时，估价人员未对估价对象隐蔽工程进行测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题，且符合国家有关技术、质量、验收规范，符合国家有关安全使用标准。应用的限制条件：本报告估价结果仅为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，不得作其它用途使用。本次报告估价结果为估价对象在估价时点的可抵押市场价值，等于估

7、价对象在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本报告(bogo)估价时点为2014年07月23日。估价结果应用(yngyng)有效期自本估价报告出具之日（2014年07月25日）起壹年内有效(yuxio)。估价对象所处的房地产市场或估价对象本身在本报告估价结果的有效期内发生了重大变化，该估价对象必须重新估价。房地产变现能力分析：变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。变现价值=评估价值变现折扣率-法定优先受偿款拍卖处置税费：1、估价对象通用性分析：估价对象房产合法用途为工业用房，钢、钢混结构，整体质量

8、较好，且总价值量较大，一旦进行处置，受众面小，不易于处置和变现。另外，估价对象所处区域房地产开发程度较高，区位条件较优越，市场交易活跃，市场潜在买家较多，变现能力较强。2、估价对象独立使用性与可分割转让性分析：估价对象不具有独立对外通行的出入口，独立使用受任何限制；估价对象为工业用房，可以分割转让，但分割后部分使用功能贬损，使用受限制，变现能力不强。3、处置房地产时，其变现的价格与变现时间长短、变现费用、税金的种类、数额以及清偿顺序处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，以拍卖方式处置房地产时，变现过程中可能发生的费用主要有：评估拍卖费用（约5）、诉讼执行费用（约1.5）、营业税以及附加（5.

9、76）、土地增值税、契税和交易手续费等，合计约15-20。4、在估价时点拍卖或变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及消费偏好等因素影响，安庆市望江县类似房地产强制执行拍卖变现时间一般在5-6个月，估价对象在强制变现时间内最可能实现的价格一般比评估的市场价值要低，差异程度即变现折扣率大约在15-20。5、通过上述分析，估价对象房地产假定在估价时点处置变现时，在没有(mi yu)过多损失的条件下，转换为现金的可能性不超过本报告评估价的70，银行在确定抵押贷款额度时应充分予以(yy)关注。房地产抵押报告使用风险(fngxin)提示1、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地

10、产抵押价值可能产生影响 ，在估价对象实物及区域因素不受意外损害，能正常维护使用且未增加法定优先受偿款，房地产市场没有大的波动的情况下，预计估价报告使用有效期内，房地产可抵押价值不会有大的变化。2、对抵押期间可能产生的房地产信贷风险，估价报告使用者应给予关注：估价对象房屋是否存在现状变更及环境变化引起的房地产抵押价值减损；国家房地产调控政策、城市规划、市政拆迁等变化引起的房地产抵押价值下跌，人为使用不当或自然因素使得房地产加速物理折旧导致估价对象房地产市场价值的下跌等。3、估价报告使用者应合理使用估价价值，关注处置房地产时快速变现及变现费用的影响，以及当房地产抵押估价报告出具后至抵押登记之间，是

11、否会新增法定优先受偿权利。4、抵押期间抵押权人应每年进行房地产抵押价值再评估，如遇房地产市场状况急剧变化时或估价对象实体状况发生意外变化时，则应及时进行房地产抵押价值再评估，建议加强对房地产抵押价值的动态跟踪。房地产估价(gji)结果报告一、委托方委托方名称(mngchng)：安徽省联河米业有限(yuxin)公司联系人：联系电话、估价方估价机构：XXX房地产评估有限责任公司法定代表人：XXX住所：XXX估价(gji)资格等级：叁级联系电话：XXX三、估价(gji)对象估价人员(rnyun)根据委托方提供的资料及现场查勘情况，对估价对象进行描述，具体见下表：房屋座落华阳

12、镇望华路工业园区产权证号房地权华阳镇字第20070890号，房地权望公房字第0429-1号0429-2号，第0500号建筑面积（m2）6864.65建筑结构混合建筑年代2006/2007法定用途工业成新90%房屋总层数01-03房屋所在层数01-03估价对象概述现状之一：外墙装饰为普通粉饰，房屋主体为钢架结构,层高为七米左右,彩纲瓦屋顶.卷闸门,铁门,铝合金窗, 水泥地面，部分地板砖地面。现状之二：外墙装饰为普通粉饰,内墙为粉白面层,铝合金窗，包门，地板砖地面，通水电。总体公共设施较配套,基础设施较完备, 厂区规划较整齐。土地使用权证号望国用（2005）第150号土地使用权人安徽省联河米业有限

13、公司土地使用权性质出让土地面积（）20015.10土地用途工业年期2055年8月12日四、估价(gji)目的：为确定房地产抵押(dy)贷款额度提供参考(cnko)依据而评估房地产抵押价值五、估价时点：2014年07月23日六、价值定义：为被评估房地产无权利负担的房地产公开市场价值。七、估价依据：（一）中华人民共和国房地产管理法（二）中华人民共和国土地管理法（三）房地产估价规范（四）中华人民共和国物权法（五）房地产抵押估价指导意见（六）商业银行房地产贷款风险管理指引（七）望江县城规划区土地级别及基准地价表（八）委托方提供的房屋所有权证、土地使用权证等相关资料及房地产价格评估委托书（九）估价方掌握

14、的有关资料和估价人员实地(shd)勘察调查所获取的资料等。（十）房地产市场有关(yugun)资料八、估价(gji)原则1、合法原则合法原则，即必须以估价对象的合法使用、合法交易或合法处分为前提进行。所谓合法，是指符合国家的法律、法规和当地政府的有关规定。在无法确认估价对象产权的合法性的情况下，必须在估价报告中说明估价过程和结论是在假定估价对象具有合法产权的情况下才是有效的。2、最高最佳使用原则由于房地产用途的多样性，不同的利用方式能为权力人带来不同的收效，且房产权利人都期望以其所占有的房地产获得更多的收效，并以能满足这一目的为确定利用方式的依据，所以房地产价格是该宗房地产的合法效用前提下作最有

15、效发挥为前提的。3、替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较决定。房地产也属于商品，其价格也遵循替代规律，某宗房地产的价格受其它具有相同使用价值的房地产价格的影响，替代可能的房地产之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋于一致。4、估价时点原则估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体的日期(rq)，估价额是在该日期的价格。估价实际上只是求取房地产在某一时点上的价格，所以在评估一宗房地产的价格时，必须假定市场情况停止在估价时点上，同时估价对

16、象房地产的状况通常也是以其在该时点的状况为准。5、收效(shu xio)原则对于价格的评估(pn )，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义，在于为推测未来的收益变化动向提供依据。因此，商品的价格是由反映该商品将来的总收益所决定的。房地产也是如此，它的价格也是受预期收益形成因素的变动所左右。所以，房地产投资者是在预测该房地产将来所能带来的收效或效用后进行投资的。这就要求估价者必须了解过去的收效状况，并对房地产市场现状、发展趋势、政治经济形势及政策规定对房地产市场的影响进行细致分析和预测，准确预测该房地产现在以至未来能给权利人带来的利润总和，即收效价格。6、多种方法相结合的原则随着我国房

17、地产估价业的发展，目前比较实用的房地产估价方法有收效还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法等方法。由于不适宜的估价方法可能使评估结果产生较大偏差，因此进行房地产价格评估时，就要根据待估房地产的实际情况，充分考虑用地类型及所掌握的资料，选择最适宜的方法进行评估，同时为了使评估结果更为客观，更接受于准确，评估中选择两种较为适宜的方法进行评估，以便互相验证，减小误差，确定出合理的价格。九、估价(gji)方法经过对估价对象的区域及个别因素(yn s)条件分析，估价人员根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国国家标准房地产估价规范、城镇土地估价规程，结合安庆市望江县该类房地产的市场状况，选择适

18、当(shdng)的估价方法：1、市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正（交易情况、交易日期、区域因素、个别因素等）。以此估算估价对象客观合理价格的一种估价方法。2、成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，在此估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论或替代原理。十、估价结果：见下表估价对象结构类型用途建筑面积（m2）单价（元/m2）总价混合工业6864.65200113736165元合计13736165元十一、估价人员签字：十二、估价作业(zuy)日期：2014年07月23日至(

19、r zh)2014年07月25日十三、估价报告(bogo)应用的有效期：本估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起壹年止。法人代表签章：XXX评估有限责任公司 二0一四年七月二十五日 房地产估价技术报告一、个别因素分析：估价对象是位于安庆市望江县华阳镇望华路工业园区，该楼共01-03层，委估对象位于01-03层，用途为工业，混合结构，总建筑面积为6864.65m2。该楼建成于2006年，2007年，水、电等配套设施齐全，其产权为安徽省联河米业有限公司所有，权证字号为：房地权华阳镇字第20070890号，房地权望公房字第0429-1号0429-2号，第0500号二、区域因素分析：估价(gji)对

20、象位于安庆市望江县华阳镇望华路工业园区， 附近(fjn)有学校(xuxio)、工厂等，亦近在咫尺，其所在区域自然景观、人文景观较好，商业集聚程度高，配套设施齐全。三、市场背景分析：目前安庆市望江县房地产市场发展比较平稳，商品房出现供需两旺的局面，价格稳中有升。由于国民经济运行平稳，在近期内安徽省房地产市场行情应无大的变化；随着投资主体的多元化、国民经济的日益繁荣、本县的房地产行情看好。四、最高最佳使用分析：该估价对象使用性质为工业用房，该用途是在法律上允许且能获利最大、最有效，故以维持估价对象现状而持续使用为前提来进行评估，即估价对象的最高最佳用途为其目前所处的现状。五、估价方法选用：根据房地

21、产估价规范，通行的房地产价格评估主要方法有市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法等。本报告估价方法的选择按照房地产估价的技术规范，根据当地房地产市场情况并结合估价对象具体特点及估价目的等，选择适当的方法。估价人员在实地查勘并结合实际状况的基础上认为，估价对象为工业物业，适宜的估价方法有市场比较法、成本法。类似物业在当地房地产市场交易及租赁实例较多，故分别采用比较法和成本法进行估价，并将两种方法的估价结果加以综合，最终得到该抵押房地产本次的市场价值。1、市场比较法是将估价对象与估价时点近期有过交易(jioy)的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当修正（交易情况、交

22、易(jioy)日期、区位状况、实物状况、权益状况等）。以此估算估价对象客观合理价格的一种(y zhn)估价方法。2、成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，在此估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论或替代原理。六、估价测算过程：（一）市场法1、市场法的概念市场法又称市场比较法，比较法是将估价对象与在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场法的本质是以房地产的市场交易价格为导向求取估价对象的价值。市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理。2、市场法的

23、基本计算公式：比准价格=可比实例价格交易情况修正系数交易日期修正系数区位状况修正系数实物状况修正系数权益状况修正系数3、选取可比实例的基本要求如下：（1）可比实例应是估价对象的类似房地产；（2）可比实例的成交日期应与估价时点接近；（3）可比实例的交易类型应与估价目的吻合；（4）可比实例的成交价格应为正常(zhngchng)价格或能够修正为正常价格。4、求取估价(gji)对象工业(gngy)用途房地产价格：（1）估价人员在估价对象同一级别供求区域内选择了近期发生交易的与待估房地产条件类似的3个比较实例，求取估价对象的平均比准价格。可比实例A：估价对象位于华阳镇工业园区，用途为工业，层数为01-0

24、3层，结构为混合，建筑面积为3081.78 m2，成新率是90，装饰状况一般，成交价格为2100 元/m2，成交日期为2014年01月20日。可比实例B：估价对象位于华阳镇工业园区，用途为工业，层数为01-03层，结构为混合，建筑面积为4831.15 m2，成新率是90，装饰状况一般，成交价格为2050元/m2，成交日期为2014年03月19日。可比实例C：估价对象位于华阳镇工业园区，用途为工业，层数为01-03层，结构为混合，建筑面积为4255.91 m2，成新率是90，装饰状况一般，成交价格为2100元/m2，成交日期为2014年05月03日。编制各交易实例的因素比较表：因素比较表比较因素

25、估价对象可比实例A可比实例B可比实例C成交单价待估210020502100交易情况正常正常正常正常交易日期2014.7.232014.1.202014.3.192014.05.03区域状况配套设施较完备较完备较完备较完备繁华程度一般一般一般一般离县城中心距离较优较优较优较优交通便捷度较便捷较便捷较便捷较便捷环境质量一般一般一般一般楼层1-31-31-31-3朝向南南南南实物状况装修情况较好较好较好较好物业管理一般一般一般一般成新度90%90%90%90%通风、采光较好较好较好较好人流量较少较少较少较少其它一般一般一般一般权益状况区域规划一般一般一般一般土地所有权状况国有国有国有国有容积率状况较

26、大较大较大较大（2）、比较(bjio)因素的选择根据待估房地产的条件(tiojin)，影响待估房地产价格的主要因素有：A、交易时间(shjin)：确定房地产价格指数：B、交易情况：是否为正常、公开、公平、自愿的交易；C、区域因素：主要有交通便捷度、配套设施、环境优劣度等；D、个别因素：主要指成新度、层次(cngc)（总层次所在层）朝向等。（3）、根据因素(yn s)比较表进行价格修正及评估测算：价格(jig)修正及评测表比较因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C交易情况100100100100交易日期100100100100区域状况配套设施15151515繁华程度10101010离县城中心

27、距离15151515交通便捷度15151515环境质量15151515楼层15151515朝向15151515合计100100100100实物状况装修情况20202020物业管理15151515成新度15151515通风、采光15151515人流量15151515其它20202020合计100100100100权益状况区域规划30303030土地所有权状况40404040容积率状况30303030合计100100100100（4）计算结果：估价(gji)结果如下表：可比实例成交单价（元）210020502100交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/10010

28、0/100100/100区域状况修正100/100100/100100/100实物状况修正100/100100/100100/100权益状况修正100/100100/100100/100比准价格（元）210020502100权 重0.30.40.3评估单价（元）2080 （二）成本法成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，在此估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法的理论依据是生产(shngchn)费用价值论或替代原理。重置成本由以下全部或部分(b fen)因素构成：（1）土地取得费（2）开发成本（3）管理费用（4）投资利息（5）销售税费（6）开发(kif)利润1、土地取得(qd)费用：210元/m2土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金(shu jn)等。在目前情况下，土地取得成本的构成，根据房地产开发取得土地的途径分为3种情况：通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地征用费和土地使用权出让金等。通过在城市中进行房屋拆迁取得的，土地取得成本包括城市房屋拆迁补偿安置费和土地使用权出让金等。通过在市场上“购买”取得的，如购买政府出让或其他开发商转让的已完成征用拆迁的熟地，土地取得成本包括购买