2007年7月份沈阳市房地产市场分析报告_secret

1、2007年7月份沈阳市房地产市场分析报告 一、7月份沈阳市商品房市场基本情况 （一）商品房市场总体运行情况 1、商品房批准预售和累计可售情况 7月份，全市商品房批准预售面积为190.37万平方米，其中商品住宅批准预售面积为157.88万平方米，同比分别大幅增长122.14和118.19。另外，从月度环比数据看，分别增长67.15和51.26，今年以来，由于住房需求的不断释放，我市商品房和商品住宅的实际销售量持续大于入市量，导致供需矛盾加剧，随着本月入市量的大幅增加，我市商品房市场供应不足的状况有所缓解。（参见图1） 图1：沈阳市商品房、商品住宅批准预售面积月度走势图 截至7月末，全市商品房累计

2、可售面积为983.78万平方米，其中商品住宅累计可售面积为588.30万平方米，同比分别增长21.17和24.05。由于本月商品房和商品住宅的批准入市面积均大于实际登记销预售面积，因此累计可售面积分别比上个月增长了11.88和16.67。从7月末我市商品房累计可售面积构成看，商品住宅占商品房的比重为59.80，较去年同期增长了1.39个百分点；从实际销售结构看，商品住宅占商品房累计销售面积比重则为86.86，较累计可售商品住宅的比重高出27.06，可以看出，我市商品房累计可售量中，商品住宅所占比例依然偏低，与商品住宅实际销售结构尚有一定的差距，供应结构仍需进一步调整。 2、商品房实际登记销售情

3、况 7月份，全市商品房实际登记销售面积为85.95万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为73.81万平方米，商品房和商品住宅的实际登记销售面积与上年同期相比依次增长了16.09和7.96。从环比数据来看，商品房和商品住宅的实际登记销售面积分别下降21.25和24.41，其原因是上月末“夏季房交会”商品房和商品住宅成交量较大而造成本月环比大幅下降。17月全市商品房实际登记销售面积为638.44万平方米，其中商品住宅实际登记销售面积为554.57万平方米，与上年同期相比分别增长16.20和12.07。今年市场交易活跃的主要原因有：一是经济快速发展，居民生活水平逐步提高，迫切需要提高居住条件，给房

4、地产市场带来持久动力。二是城市吸引力不断增强，外来的新增人口给房地产市场带来大量需求。三是我市房地产市场户型结构、区域结构逐步趋向多元化，消费者购房选择比较丰富。（参见图2） 图2：沈阳市商品房、商品住宅实际登记销售面积月度走势图 3、不同物业类型商品房销售结构 从全市不同物业类型商品房销售结构表可以看出，除了别墅类物业本月无成交外，其他各类型物业与去年同期相比，均保持了稳中有升的态势，其中办公用房和写字楼与去年同期相比增长了190.33，网点与去年同期相比增长了149.23。由于非普通住宅类物业常受区位、统计期成交量等因素影响，通常同比变化幅度波动较大。7月份全市普通商品住宅成交面积占总量的

5、85.88，比上个月减少了3.49个百分点。（参见表1） 表1： 2007年7月沈阳市不同物业类型商品房销售结构表 项 目 类 别 销预售面积（万平方米） 同比增长 （） 所占比例 （） 商 品 房 总 计 85.95 16.09 100.00 中 其 住 宅 小 计 73.81 7.95 85.88 普通住宅 73.81 8.08 85.88 别 墅 0.00 -100.00 0.00 网 点 7.86 149.23 9.16 办公用房、写字楼 1.05 190.33 1.21 车库及其它 3.23 50.14 3.75 4、不同套型商品住宅供求结构 从7月份全市商品住宅批准预售情况看，90

6、平方米以下套型商品住宅面积合计为79.71万平方米，占批准预售商品住宅面积的50.49；90120平方米套型商品住宅面积合计为54.32万平方米，占批准预售商品住宅面积的34.41；120144平方米套型的商品住宅面积合计为11.60万平方米，占批准预售商品住宅面积的7.34；144平方米以上套型的商品住宅面积合计为12.25万平方米，占批准预售商品住宅面积的7.76。 从7月份全市商品住宅登记销售的情况来看，90平方米以下套型的商品住宅销售面积合计为25.77万平方米，占登记销售面积的34.91；90120平方米套型的商品住宅销售面积合计为24.39万平方米，占登记销售面积的33.05；12

7、0144平方米套型的商品住宅销售面积合计为14.68万平方米，占登记销售面积的19.89；144平方米以上套型的商品住宅销售面积合计为8.97万平方米，占登记销售面积的12.15。 从不同套型商品住宅的供求结构来看，60平方米以下套型、6090平方米套型和90120平方米套型的商品住宅供应比例分别高于销售比例0.41个百分点、15.17个百分点和1.36个百分点；而120144平方米套型和144平方米以上套型的商品住宅供应比例分别低于销售比例12.55个百分点和4.39个百分点，呈现供不应求的现象。对比上个月数据，本月我市加大了中小户型商品住宅的入市比例，60平方米以下套型和6090平方米套型

8、商品住宅的入市比例较上个月依次增加了0.83和12.54，而90120平方米套型和120144平方米套型的商品住宅入市比例较上个月则分别减少8.04和6.77。从销售比例上看，除6090平方米套型和144平方米以上套型商品住宅外，其他各套型商品住宅的销售比例与上个月相比变化不大。按政策要求，我市90平方米以下商品住宅的房源明显增加，但数据显示，90144平方米的中大户型依然受到市场的青睐，有必要引导部分需求转向小户型。（参见表2） 表2： 2007年7月沈阳市不同套型商品住宅供销结构表 套型面积 （平方米） 上市面积 （万平方米） 所占比例 （%） 销售面积 （万平方米） 所占比例 （%） 6

9、0 15.08 9.55 6.75 9.14 6090 64.63 40.94 19.02 25.77 90120 54.32 34.41 24.39 33.05 120144 11.60 7.34 14.68 19.89 144 12.25 7.76 8.97 12.15 合 计 157.88 100.00 73.81 100.00 5、不同价位商品住宅供求结构 从7月份全市不同价位商品住宅的批准预售情况看，20003000元/平方米的商品住宅面积为29.62万平方米，占批准预售面积的18.76；30004000元/平方米的商品住宅面积为43.15万平方米，占批准预售面积的27.33；400

10、05000元/平方米的商品住宅面积为55.25万平方米，占批准预售面积的34.99，这三个价格区间的商品住宅上市面积所占比例均较大，占总预售面积的八成以上。 从7月份全市不同价位商品住宅实际登记销售情况看，20003000元/平方米的商品住宅销售面积为17.48万平方米，占登记销售面积的23.68；30004000元/平方米的商品住宅销售面积为27.60万平方米，占登记销售面积的37.40，这两个价格段销售面积所占比例均较大，成为市场的主流消费价格。 从不同价位商品住宅供求结构对比情况看，本月我市只有40005000元/平方米和50006000元/平方米商品住宅供应比例高于销售比例，呈现出供大

11、于求的态势；而其他价格段的商品住宅供应比例均高于销售比例，呈现出不同程度供不应求的态势。与上个月相比，本月我市增加了2000元/平方米以下、30004000元/平方米和50006000元/平方米商品住宅的供应，而其他价格段的供应比例则与上个月相比变化不大。（参见表3） 表3： 2007年7月沈阳市不同价位商品住宅供销结构表 价格类别 （元/平方米） 上市面积 （万平方米） 所占比例 （%） 销售面积 （万平方米） 所占比例 （%） 2000以下 11.62 7.36 13.53 18.33 20003000 29.62 18.76 17.48 23.68 30004000 43.15 27.3

12、3 27.60 37.40 40005000 55.25 34.99 11.10 15.04 50006000 15.26 9.67 1.73 2.35 6000以上 2.98 1.89 2.37 3.20 合 计 157.88 100.00 73.81 100.00 6、商品房价格运行情况 7月份，全市商品房销售均价为3470元/平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品房销售均价为3676元/平方米，与上年同期相比涨幅分别为5.44和7.83。本月全市商品房销售均价与上个月相比小幅下降4.38个百分点，市区商品房销售均价环比下降了3.85。7月份，全市商品住宅销售均价为3248元/

13、平方米，其中市区（含于洪区、东陵区、浑南新区）商品住宅销售均价为3436元/平方米，分别比上年同期小幅上涨了2.26和4.38，从月度环比数据来看，全市商品住宅销售均价和市区商品住宅销售均价分别下降了6.77和6.04。从总体情况可以看出，尽管本月我市商品房和商品住宅的销售均价与上月相比有所下降，但与去年同期相比涨幅依旧明显，调控房价仍是我市房地产市场亟需解决的重大难题。（参见图3、图4） 图3：沈阳市商品房销售均价月度走势图 图4：沈阳市商品住宅销售均价月度走势图 7月份，全市不同类型的物业中，普通商品住宅的销售均价为3248元/平方米，与上个月相比下降了6.80个百分点；网点的销售均价为4

14、803元/平方米，与上个月相比小幅上涨了1.44个百分点；办公用房、写字楼的销售均价为6350元/平方米，与上个月相比大幅度上涨了40.83个百分点；车库及其它类物业的销售均价为4361元/平方米，与上个月相比下降了15.70个百分点。本月，除网点和办公用房、写字楼外，其他类物业的价格较上月均有不同程度的下降。（参见图5） 图5：2007年7月沈阳市不同类型物业销售均价对比图 注：别墅类物业本月无成交。 （二）商品房市场区域运行情况 1、不同区域商品房销售情况 7月份，全市商品房销售面积排名前三位的分别为于洪区、铁西新区和东陵区，其销售面积依次为16.11万平方米、14.16万平方米和10.0

15、2万平方米，与去年同期相比于洪区和铁西新区分别增长了8.35和32.14，而东陵区的销售面积同比则减少了14.29个百分点；其中商品住宅销售面积排在前三位的同样为于洪区、铁西新区和东陵区，其销售面积依次为14.31万平方米、11.64万平方米和9.16万平方米，与去年同期相比于洪区和铁西新区分别增长了0.05和31.23，而东陵区的销售面积同比则减少了18.61个百分点。从近几个月的销售数据看，我市目前商品住宅的销售热点主要集中在西部的于洪区和铁西新区，两区的商品住宅销售面积占全市商品住宅销售面积近四成左右。（参见表4） 表4：2007年7月沈阳市各区、县（市）商品房和商品住宅销售面积对比表

16、区、县（市） 商品房 商品住宅 销售面积 （万平方米） 同比增长 （） 销售面积 （万平方米） 同比增长 （） 沈河区 2.81 -14.48 1.81 -40.65 和平区 8.23 16.24 6.49 11.37 皇姑区 5.43 -52.81 4.44 -59.47 铁西新区 14.16 32.14 11.64 31.23 大东区 8.81 137.20 7.68 117.17 东陵区 10.02 -14.29 9.16 -18.61 于洪区 16.11 8.35 14.31 0.05 浑南新区 9.60 92.65 8.80 79.71 苏家屯区 2.19 56.42 2.03 45

17、.90 沈北新区 4.69 61.87 4.03 47.81 新民市 3.16 199.04 2.81 271.92 辽中县 0.42 -41.91 0.30 -58.37 法库县 0.10 29.19 0.10 29.19 康平县 0.23 357.70 0.23 676.47 2、不同区域商品房价格运行情况 7月份，全市商品房销售均价最高的区域为沈河区，销售均价为6040元/平方米；和平区次之，商品房销售均价为3942元/平方米。市内八区中，本月于洪区的商品房销售均价最低，为3096元/平方米。环比上个月，沈河区和东陵区的商品房销售均价有所上涨，其他市内六区的商品房销售均价都呈现稳中略有下

18、降的态势。（参见图6、图7） 图6：2007年7月沈阳市各区、县（市）商品房销售均价对比图 图7：沈阳市内八区商品房销售均价月度走势图 7月份，全市商品住宅销售均价最高的三个区域分别为沈河区、东陵区和大东区，销售均价依次为4792元/平方米、3771元/平方米和3638元/平方米，与上个月相比，沈河区和大东区商品住宅的销售均价分别下降了6.66和6.86，东陵区的销售均价上涨了21.22。于洪区和皇姑区为本月市内八区中商品住宅销售均价最低的区域，销售均价分别为2884元/平方米和3208元/平方米。与上个月相比，7月份市内各区域商品住宅销售均价除了东陵区有所上涨外，其他市内各区域商品住宅销售均

19、价都出现了不同程度的下降。（参见图8、图9） 图8：2007年7月沈阳市各区、县（市）商品住宅销售均价对比图 图9：沈阳市内八区商品住宅销售均价月度走势图 二、7月份沈阳市存量房市场基本情况 （一）存量房市场总体运行情况 1、存量房转让成交情况 7月份，全市存量房转让面积为67.84万平方米、成交金额为16.91亿元、成交套数为8373套，与去年同期相比分别增长了14.98、37.93和10.84；其中存量住宅转让面积为54.02万平方米、成交金额为13.13亿元、成交套数为8071套，与上年同期相比涨幅依次为19.30、39.24和13.50。随着税收政策等方面制度的完善，市场秩序的不断规范

20、，今年我市存量房市场进入稳定发展阶段。梯度消费理念逐步深入人心，更多的居民选择存量房市场，我市房地产市场二三级联动逐步形成。（参见图10） 图10：全市各月存量房、存量住宅转让面积对比图 2、存量房价格运行情况 7月份，全市存量房转让平均价格为2492元/平方米，存量住宅转让平均价格为2430元/平方米，与去年同期相比，存量房和存量住宅的转让均价分别上涨了19.98和16.71。从与上月对比情况看，存量房的转让均价上涨了4.36个百分点，存量住宅的转让均价上涨了6.21个百分点。总体来看，本月我市存量房和存量住宅转让均价上涨幅度偏大，尤其是存量房价格在近3个月不断攀升，需引起房产部门的进一步关

21、注。（参见图11） 图11：沈阳市存量房市场转让均价月度走势图 （二）存量房市场区域运行情况 1、不同区域存量房转让成交情况 7月份，全市存量房转让面积排在前三位的分别为铁西新区、皇姑区和大东区，转让面积依次为12.67万平方米、9.78万平方米和9.12万平方米，与上年同期相比分别大幅增长了83.47、70.90和20.98；存量住宅转让面积排在前三位的分别为皇姑区、铁西新区和大东区，转让面积依次为9.42万平方米、8.56万平方米和7.69万平方米，与上年同期相比分别大幅增长了85.49、54.33和29.54。本月，市内八区中除了沈河区外，其他市内各区的存量住宅转让面积同比均出现不同程度

22、的增长。（参见表5） 表5：2007年7月沈阳市各区、县（市）存量房和存量住宅转让面积对比表 区、县（市） 存量房 存量住宅 转让面积 （万平方米） 同比增长 （） 转让面积 （万平方米） 同比增长 （） 沈河区 8.60 -24.78 5.47 -33.89 和平区 7.67 5.92 6.31 34.59 皇姑区 9.78 70.90 9.42 85.49 铁西新区 12.67 83.47 8.56 54.33 大东区 9.12 20.98 7.69 29.54 东陵区 4.94 14.17 3.96 14.53 于洪区 6.94 55.19 5.78 64.69 浑南新区 0.22 381.56 0.22 381.56 苏家屯区 2.23 74.50 2.15 68.49 沈北新区 1.38 -68.31 0.90 -73.78 新民市 1.31 -46.99 1.26 3.45 辽中县 1.73 141.72 1.20 131.86 法库县 0.50 -33.2