2007年武汉房地产市场调研报告_secret

1、PAGE PAGE 60武汉市房地产市场调研报告2007-11-23第一部分 武汉市经济发展和城市建设武汉市概况【地理位置】武汉，简称“汉”，俗称“江城”，位于中国腹地中心、长江与汉江交汇处，是湖北省省会，华中地区和长江中游的经济、科技、教育和文化中心，全国特大城市和重要的交通枢纽。地理位置为东径1134111505，北纬29583122。在平面直角坐标上，武汉市东西最大横距134公里，南北最大纵距约155公里，形如一只自西向东翩翩起舞的彩蝶。【行政区划】长江、汉江纵横交汇通过市区，形成了武昌、汉口、汉阳三镇鼎立的格局。现辖江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山、东西湖、汉南、蔡甸、江夏、黄

2、陂、新洲13个区；区下辖108个街道办事处、21个镇、15个乡。全市群众自治组织3140个，其中，社区1107个，村民委员会2033个。全市土地面积8494.41平方公里。武汉城市综合竞争力现状与未来发展武汉城市竞争力现状按照城市综合竞争力=综合市场占有率、综合长期经济增长率、综合地均生产率、综合人均收入水平、综合就业机会、综合资源环境成本节约的分析框架，选取中国综合实力排前50位的大中型城市进行比较研究。按照这一方法，在全国50个大中城市中，武汉市在城市竞争力的12项要素中进入前10名的有4项：科技竞争力排第3位，区位竞争力排第6位，人才竞争力排第9位，资本竞争力排第10位。其他8个分项的排

3、名分别为：基础设施竞争力第12位、文化竞争力第33位、开放竞争力第37位、结构竞争力第38位、政府管理竞争力第41位、企业管理竞争力第42位、环境竞争力第45位、制度竞争力第47位。综合评价，武汉城市竞争力在全国50个城市中排名第24位，居于中等水平。各项竞争力的具体分析如下：科技竞争力列全国第3位。不但拥有大批科研院所和人才充足的优势，且产-学-研结合较好。综合科技实力、综合创新能力和综合科技转化能力都居前5位，为发展高科技产业和现代制造业提供了优越条件。区位竞争力列全国第6位。政治文化区位优势明显，自然区位、经济区位比较优越。其中，自然区位便利度排第10位，拥有四通八达的水路、铁路和公路交

4、通网。资源优势排第13位，淡水资源丰富，居50个城市之首。经济区位优势度排16位，商业集散功能强，腹地市场广阔。人才竞争力居全国第9位。人才资源优势明显，是保持武汉市长期竞争力的一个重要因素。其中，人力资源规模居第5位，人力资源配置能力和效率居第7位，人力资源质量居第14位，人力资源教育状况居第16位，人力资源需求居41位。表明武汉市人才资源丰富，水平高，潜力较大，但对外来人才的吸引力不够。资本竞争力居全国第10位。近几年武汉市资本竞争力提升较快。其中，资本控制力居第11位，资本数量居第13位，获得便利度居第19位，资本质量居第43位。表明武汉各类资本数量充裕，但利用率偏底；金融机构数量充足，

5、金融服务范围齐备，金融控制力较强；资本市场较有效，民间风险资本较为活跃，产业和服务业可以比较便利地获得所需资本。基础设施竞争力居全国第13位。其中，对外交通发达居第9位，基础设施水平居第13位，信息技术基础设施居第33位，技术设施成本居34位。表明信息技术基础设施建设有待强化，技术设施成本需要进一步降低。文化竞争力列全国第33位。其中，创业精神居第17位，价值取向居第28位，创新氛围居第30位，交往操守居第48位。表明我市文化的总体竞争力不强，需要进一步鼓励创业精神和重商价值，塑造良好的创业创新氛围，加强城市诚信制度建设。开放竞争力列全国第37位。其中，人文国际化程度居第23位，经济国际化程度

6、居第29位，社会交流居第33位，经济区域化程度居第44位。表明武汉市城市国际化程度和经济区域化程度偏低，需要在这两个方面加大力度。结构竞争力列全国第38位。其中，产业结构高级化程度居第14位，经济结构体系健全度居第15位，经济结构体系灵活度居第29位，产业集聚度居第43位，结构转化速度居第49位。表明武汉非农产业比重偏低；高科技产业就业人员比重较大，但消费结构升级和经济结构转化速度慢。为此，应在产业结构高级化调整方面加大力度，围绕新兴高科技行业推进产业集群的发展，进一步提高新兴产业的集聚程度，并大力推动现代服务业的发展。政府管理竞争力列全国第41位。其中，政府推销能力居第13位，政府规划能力和

7、政府社会凝聚能力均居第36位，政府执法能力居第38位，财政能力居第49位，政府服务能力居第43位，政府创新能力居第45位。表明武汉在城市推销方面表现较好，而其他方面表现不够出色，下一步尤其要提高其经济社会发展规划的效力，创新执政能力，提高社会服务效能。企业管理竞争力列全国第42位。其中，管理应用水平和管理技术经验均居第32位，激励与约束绩效居第35位，产品与服务质量居第39位，企业管理效益居第40位。在这几个方面武汉市竞争力都偏低，需要进一步加强。环境竞争力列全国第45位。其中，人工环境居第19位，环境质量、环境舒适度、自然环境优美度均居第42位。表明武汉市在环境方面面临重大挑战，需长期重视环

8、境保护、控制和治理污染、提高城市绿化和清洁程度，改善人工环境。制度竞争力列全国第47位。其中，个体经济决策自由度居第35位，产权保护制度和法制健全程度居第45位，市场发育程度居第46位，政府审批与管理效率居第48位。表明武汉在培育市场、优化监管、产权保护等方面仍需大力加以改进，以便为经济社会发展注入活力。武汉城市综合竞争力排名第24位，一方面是武汉市综合生产率（居第9位）和相对比较高的市场占有率（居15位）的贡献，但另一方面，由于综合经济增长率和综合就业增长率较低，加上居民综合收入水平较低，大大地影响了城市综合竞争力的排名位次。武汉的城市功能定位和产业发展城市功能定位。通过对武汉在全国50个城

9、市中所处的地位进行比较分析，认为武汉作为物流中心排第6位，文化中心排第6位，科技中心排第7位，金融中心排第7位，装备制造中心排第8位，综合经济中心排第8位，人居中心排第10位，旅游中心排第13位，加工制造中心排第13位，会展中心排第16位。这一结果表明，武汉市的各类城市功能都比较健全，相互之间比较均衡。作为综合经济中心、文化中心、科技中心、装备制造中心、金融中心和物流中心排名都在前10位之内，在加工制造、会展、旅游、人居等方面排名都在第10-20位之间。因此认为，在城市功能定位上，武汉应当利用其有利优势，将城市定位为综合经济中心和科技文化中心比较恰当。产业发展。武汉市的产业集群具有三个方面的鲜

10、明特征。第一，钢铁、汽车及配件、机械制造、发电、输变电设备、数控设备、光电子、烟草、服装、医药制造、商品交易市场、报刊出版等产业有较为雄厚的基础。第二，武汉39个制造业中，产业集群竞争力在全国具有优势地位的有17个，其中在全国具有显著竞争优势的产业主要为原材料类产业或城市基础产业，体现了武汉产业集群以重工业为主的地方特色。第三，武汉13个服务业中，产业集群竞争力在全国有优势地位的有6个。其中住宿和餐饮业列第5位，教育产业列第11位，科研、技术服务和地质勘察业均列第13位，水利、环境、公共设施管理业列第14位，文化、体育娱乐业列第14位，卫生、社保和社会福利业列26位，表明这些产业均有较强的竞争

11、优势和发展潜力。综合三个特点，在当前和今后一个时期，武汉应当重点发展钢铁、汽车及配件、机械制造、数控设备、光电子、烟草、服装、医药制造等现代制造业，大力发展餐饮业、教育、旅游、文化娱乐、物流、房地产等现代服务业，努力构建自身的支柱产业和产业支撑体系。 武汉市20002006年经济发展经济持续稳定发展，城市建设不断完善【国内生产总值】2006年全年地区生产总值2590.00亿元，比上年增长14.8%，增幅同比提高0.1个百分点。其中，第一产业增加值115.91亿元，增长4.0%；第二产业增加值1194.00亿元，增长18.0%；第三产业增加值1280.09亿元，增长13.0%。第一、第二和第三产

12、业增加值占地区生产总值的比重分别为4.5%、46.1%和49.4%。由上表分析可知，武汉市经济持续稳定发展。2000年起国内生产总值年均增长在12%以上，近年发展速度加快，年平均增长超过14%。三产结构相对合理，第二、第三产业占绝对比例。【固定资产投资】2006年全市完成全社会固定资产投资1325.29亿元，比上年增长26.1%，增幅同比回落2.2个百分点。其中城镇固定资产投资1297.06亿元，增长26.7%。城镇固定资产投资中，第三产业投资922.38亿元，增长29.1%，增幅提高0.8个百分点；第二产业投资367.43亿元，增长21.6%，回落16.0个百分点，其中制造业完成投资329.

13、77亿元，增长21.0%，回落19.1个百分点。全社会固定资产投资中国有与非国有单位投资比例为57：43，国有经济投资比重比上年下降2.5个百分点。城市基础设施项目投资372.24亿元，比上年增长43.9%，占全市投资的比重为28.1%，比上年提高3.6个百分点。其中交通运输、仓储和邮政业完成投资166.8亿元，增长76.8%，水利、环境及公共设施投资154.1亿元，增长24.5%。由上表分析可知，武汉市城市建设加快，固定资产投资持续加大，2004年起，增长幅度均在25%以上。2006年城市基础设施项目投资增长达43.9%。人民生活水平不断提高，消费能力增长迅速【社会消费品零售总额】2006年

14、全市社会消费品零售总额1293.33亿元，比上年增长14.6%，同比提高了1.3个百分点。其中，批发零售业1075.67亿元，增长15.0%；住宿餐饮业177.13亿元，增长17.9%；其他行业40.53亿元，下降5.8%。从限额以上各种经营业态零售额看，百货商场增长23.8%，超级市场增长13.6%，专业店增长67.7%，专卖店下降20.7%，便利店增长9.5%。【城乡居民储蓄存款余额】2006年末，武汉地区金融机构本外币各项存款余额4684.32亿元，比年初增加593.68亿元。其中，企事业存款余额1931.23亿元；居民储蓄存款余额1887.73亿元。金融机构本外币各项贷款余额3673.

15、68亿元，比年初增加502.77亿元。其中，短期贷款1224.78亿元；中长期贷款2126.71亿元。消费贷款442.53亿元，其中个人住房贷款388.00亿元。【城市居民人均可支配收入】2006年城市居民人均可支配收入12359.98元，比上年增长13.9%。其中工薪收入9110.49元，增长23.6%；农村居民人均纯收入4748元，增长9.4%，其中现金纯收入4218.4元，增长15.0%。城市居民恩格尔系数38.8%，与上年持平；农村居民恩格尔系数44.4%，下降2.7个百分点。由上表可知，武汉市城市人民生活水平持续稳步提高，收入不断增长，消费能力增长迅速，商贸繁荣。但消费结构改善不高，

16、人民消费理念和品质尚有待引导和改善。武汉市“十一五”时期经济发展主要目标经济总量与结构。全市生产总值4200亿元，年均增长12以上；人均生产总值5000美元以上；全社会固定资产投资年均增长14以上；全口径财政收入年均增长14.9以上；服务业增加值比重比“十五”末提高1.4个百分点；服务业就业比重提高4.4个百分点。经济与社会协调发展。城镇化水平提高到65以上；城镇登记失业率控制在5以下；五年城镇新增就业人数60万人；五年转移农业劳动力30万人。科技教育。经费支出占生产总值比例2.4；市民人均受教育年限11年。资源和生态环境。耕地保有量33.56万公顷；工业固体废物处置利用率90以上；万元生产总

17、值能耗比“十五”期末降低20左右；万元工业增加值用水量122吨以下；农业灌溉用水有效利用系数0.65；主要污染物排放总量比“十五”期末降低5；森林覆盖率25。人口与人民生活。全市人口出生率控制在10以下；城镇居民人均可支配收入17500元，年均增长10；农村居民人均纯收入6700元左右，年均增长8-10。武汉市及重点研究区域（包括武汉新区和蔡甸新城）规划及建设武汉15年城市总体规划，创业城市成目标城市定位：中部地区的中心城市总规将城市性质定位为：武汉是湖北省省会，国家 HYPERLINK javascript:; t _self 历史 HYPERLINK javascript:; t _sel

18、f 文化名城，我国中部地区的中心城市，全国重要的工业基地、科教基地和交通通信枢纽。 城市建设目标：将武汉建设成为宜居城市、创业城市、生态城市和文化城市 城市规模：1180万人口 预测到2020年，市域常住人口为1180万人，其中城镇人口为990万人，主城区人口为502万人。居住：人均35平方米 集中成片建设后湖、古田、南湖、四新、东湖、盘龙、汤逊湖、流芳、金银湖等9个大型居住区以及黄浦、站北、关山、青山、豹澥、白沙洲、蔡甸、常福等中型居住区。 至规划期末，都市区人均居住用地面积28.7平方米，人均住宅建筑面积达到35平方米，达到小康 HYPERLINK javascript:; t _self

19、 社会居住标准。 城镇体系：1个主城和11个新城 至2020年，构建1个主城、11个新城、15个中心镇和29个一般镇的城镇体系结构。 主城是城镇体系的核心，在三环线以内，集约发展高新技术产业和先进制造业，提升现代服务功能。 11个新城包括吴家山、蔡甸、常福、纱帽、纸坊、北湖、豹澥、阳逻、盘龙、邾城、前川等，重点布局工业、居住、对外交通、仓储等功能。 中心镇包括新沟、大集、湘口、双柳、乌龙泉、长轩岭等15个；一般镇包括花山、柏泉、邓南、山坡、木兰、辛冲等29个，是城乡物资集散的中心。 以主城区为核心 布局6大新城组群 都市发展区大致以外环线为界，总面积3261平方公里，城镇人口880万。“以主城

20、区为核、多轴多心”进行布局，设立6大新城组群。 主城区重点强化第三产业，发展金融商贸、行政办公、文化 HYPERLINK javascript:; t _self 旅游、科教创新、信息咨询等区域性中心城市服务功能。其中，中央活动区集中建设两江四岸滨江活动区、王家墩商务中心区、汉口中心商业区、环沙湖公共服务中心区、中南路-中北路商务办公区五大中心城市职能区域。 同时，围绕中央活动区，建设四新、鲁巷、杨春湖3个城市副中心。 由主城区向外沿阳逻、豹澥、纸坊、常福、汉江、盘龙等方向形成六大新城组群。其中，东部新城组群包括阳逻新城、北湖新城，重点发展重化工、纺织业和港口运输等；东南新城组群包括豹澥、流芳

21、新城组团，重点发展光电子、生物医药、机电一体等高新技术产业；南部新城组群包括纸坊新城以及黄家湖、青菱、郑店、金口和五里界等组团，重点发展 HYPERLINK javascript:; t _self 教育科研和现代物流；西南新城组群包括常福新城、纱帽新城和薛峰、军山等组团，重点发展汽车及零配件、电子信息、家电制造和包装印刷等；西部新城组群包括吴家山新城、蔡甸新城和走马岭、黄金口、金银湖等组团，重点发展食品加工、现代物流以及大型居住区；北部新城组群包括盘龙新城和横店、武湖等组团，重点发展航空物流和综合居住。 建设5大产业聚集区 未来建设5个大型产业聚集区。即以青山、阳逻地区为主体，向北湖、左岭等

22、地区延伸，形成钢铁化工及环保产业聚集区；以沌口地区为主体，向常福、军山、纱帽等地区延伸，形成汽车及机电产业聚集区；以关山地区为主体，向庙山、流芳、藏龙岛等地区延伸，形成光电子及生物医药产业聚集区；以吴家山地区为基础，向走马岭、径河延伸，形成食品产业聚集区；适当保留江岸堤角、汉正街等都市工业园、形成都市工业聚集区。 建成5条轨道线 对外开城际快车 预测到2020年，全市机动车拥有量将达到190-250万辆，都市发展区出行总量为2500万人次/日，公交出行比例大于35%，轨道交通比例不低于30%。 在都市发展区里，建设由13条快速路、13条主干路、7条轨道线组成的“双快一轨”的交通走廊。其中，到2

23、020年建成5条城市轨道交通线路，总长160公里。 城区规划扩大内环线至汉阳马鹦鹉路，新建马鹦鹉路过江通道，并与墨水湖北路、雄楚大道形成贯穿城市东西的快速路。在二环线上，新建二七路、杨泗港2条过长江通道。在主城南部预留沌口至武昌黄家湖地区的过江通道和古田桥、龙阳桥2座过汉桥梁。 在对外交通上，开通联系周边及区域性中心城市的城际列车；构建武汉城市圈“三纵五横”的公路主通道，形成以武汉为中心的1小时通勤圈；将天河机场建成国际性航空枢纽，形成每年客运2600万人、货运35万吨的运输能力。建成武汉站、汉口站、武昌站等3座区域铁路交通枢纽，建成新荣村等10座客运主枢纽。环境：500米见绿，1000米见园

24、、2000米见水 至2020年，城市建成区人均公共绿地达到16.8平方米，绿地率达38%，绿化覆盖率达45%，达到国家生态园林城市标准。 构建“两轴两环、六楔入城”的生态框架，以长江、汉水及蛇山、洪山、九峰等东西向山系为“十字”型山水生态轴。控制大东湖、武湖、府河、后官湖、青菱湖、汤逊湖等六大放射形生态绿锲，并深入主城区内部，建立联系城市内外的生态廊道和城市风道。 在“十字”型山水轴的基础上，按照“500米见绿，1000米见园、2000米见水”的目标，完善各级园林绿地体系，建设王家墩、汉阳江滩、北洋桥等市级公园和后襄河、新华、戴家湖等区级公园，因地制宜地建设街头绿地和街头小游园。 建立黄陂新洲

25、片、汉口东西湖片、汉阳蔡甸片、武昌江夏片等四片区域性水网。 形成四级商业网 两大金融贸易区 在全市形成“中心商业区市级商业中心市级商业副中心社区商业中心”四级商业服务设施 HYPERLINK javascript:; t _self 网络。以中山大道、解放大道为主轴，建设形成辐射中部地区的中心商业区；完善中南路、钟家村两大市级商业中心，新建四新、鲁巷、杨春湖等3个市级商业副中心；结合青山、后湖、南湖等大中型居住区，分别布局社区商业中心、便民超市和商业服务网点。 构建王家墩建设大道、中南中北路两个金融贸易区，形成辐射中部地区的金融中心。 以承办世博会为标准，建设四新国际博览城、王家墩商务会展中心

26、、豹澥科技会展中心，提升完善武汉国际会展中心，形成“一主三辅”的会展设施体系。 规划建设东湖、月湖、首义等6处大型文化艺术区和四新、杨春湖、关山等9处中型文化中心。新建、扩建塔子湖、沌口、盘龙、豹澥、汤逊湖、黄家湖、武钢等7处大型体育中心。 改扩建武汉科技馆、武汉美术馆，新建四新、流芳两个主题科技技术馆和系列中小型科技展览馆。 在流芳、阳逻、四新和后湖各建一所三级综合医院；在南部新城组群、西部新城组群和化工新城各建一所二级综合医院。建设武汉传染病救治中心，增设汉口、汉阳、武昌急救站点。每5万人设置一个社区卫生服务中心，每0.1-1万人设置一所社区卫生服务站。 在全市新建3个大型和6个中型老年康

27、乐中心，新建市优抚服务中心，建设流浪儿童救助中心及救助分站，结合城市居住区布局福利型和消费型养老公寓。 10片区域为历史文化地段 加强对汉正街传统商贸风貌区、汉口原租界区、汉阳旧城风貌区、武昌旧城风貌区等4片旧城风貌区的保护。 将江汉路以及中山大道片、青岛路片、“八七”会址片、一元路片、昙华林片、首义片、农讲所片、洪山片、珞珈山片、青山“红房子”片等10片区域确定为历史地段。要划定保护范围和控制地带，并将前5片历史地段申报历史文化街区予以重点保护。 强化盘龙城遗址公园、祁家湾-李家集石器时代遗址、湖泗窖址等3处古文化遗址以及大余湾历史文化名村、木兰古建筑群的保护。 新建8座水厂、15座污水处理

28、厂 在城镇供水上，新建军山、化工新城等8座水厂，改扩建白鹤嘴、邾城等14座水厂，使全市供水能力达到630万吨。 在水污染治理上，主城区扩建三金潭、南太子湖、沙湖等12座污水处理厂；在新城新建15座污水处理厂；在中心镇和一般镇，因地制宜建设污水处理设施。至2020年，全市污水处理厂处理能力达到465万吨/日。 在垃圾无害化处理上，都市区新建陈家冲、滠口、群力村等8座 HYPERLINK javascript:; t _self 生活垃圾处理厂，生活垃圾无害化处理率达到95%。同时，在主城区新建30座中型垃圾中转站和15座环卫车辆停保场。按每万人2.0-2.5座标准，新、改建公厕不少于1100座，

29、公厕总数不低于1300座。武汉新区武汉新区，是一个由长江、汉水、京珠高速公路（外环线）围成的扇形区域，涵盖整个汉阳及武汉经济技术开发区，以及蔡甸区、汉南区的一部分，规划人口100万。新区的发展目标很明确：建设成为辐射华中地区的现代制造业基地、生产性服务中心、市级文化旅游中心，成为人与自然和谐相处、最适合居住和创业的现代化城区。新区规划详解功能定位：以实现三镇功能互补、协调发展为总体原则，将武汉新区建设成为辐射武汉乃至整个华中地区的现代制造业基地、生产性服务中心、文化旅游区和现代商居新城。规划布局：“三四五”的生态城市格局。即三大特色功能组团、四湖连通水系生态网络、五纵五横道路骨架。重点发展组团

30、：沌口组团规划面积94平方公里，形成汽车工业为主体，医药生物、通信电子、精细化工等多种产业多点支撑的现代化产业发展格局，将沌口建设成为武汉经济发展的增长带和动力源。四新组团规划面积46平方公里，属新建区。规划以梅子路、四新大道为轴，建设以行政管理中心、企业总部基地、国际会议中心、博览中心等重要公区服务设施，形成辐射华中地区的生产性服务中心。同时，结合生态水系，开发建设现代化居住新区。汉江组团规划面积59平方公里，主要对汉阳城区用地进行整合。重点突出其风景旅游特色，以两江沿岸开发带动文化旅游设施的建设和滨江地区景观的形成。交通上：规划构筑了新区到常福、蔡甸、纱帽、军山等城区的路网，以及到仙桃、荆

31、州等城市多元化的交通体系，以便新区产业向外辐射和区域人口聚集。产业上：武汉新区“一肩挑两担”通过汽车整车生产，实现与东湖开发区机电设备生产的产业链接；通过食品饮料工业生产，达成与吴家山科技产业园食品加工的产业链接。生态上：后官湖周边到龙阳湖一线的楔形地带，规划为生态敏感控制区，属不得占用的非建设性用地，借以阻止新区建设的无序膨胀，强化城区生态系统和郊区生态系统的交流，改善城市大气候。武汉新区开发进度表第一阶段：2005年重点加强高水平的规划编制，促进制造业体系完善和升级，加快主干道路等基础设施的建设，推进收购储备前期所需的土地资源，启动实施六湖连通及生态修复、琴台大剧院、鹦鹉洲片综合开发等重大

32、项目。第二阶段：2006年至2010年大力建设制造业博览园、总部基地、行政中心等大型项目；全面实施后官湖南湖旅游区发展战略和汉阳水系开发计划，修复汉阳生态环境；贯通西南翼的汉洪线、西翼的琴台路等，形成新区路网骨架，打通与外部的连接；启动轨道交通建设，围绕站点设置开发沿线土地。第三阶段：2011年至2020年以生产性服务为主导，完善四新生产性服务中心功能，全面开发沌口、枫树、全力一线的产业园区，足量供应产业用地，推进汉江南岸、南太子湖等水域的旅游区开发。综 述本部分通过清晰的对武汉城市及经济发展的现状及未来规划，阐述了蔡甸在武汉经济大发展的远景规划中所占据的重要作用，武汉市经济的快速发展和人民生

33、活水平的不断提高，都将带动和促进了蔡甸区的区域建设与发展。蔡甸在武汉城市建设中规划为中型居住区，属于“构建1个主城、11个新城”中的新城之一。毗邻王家墩商务金融中心和规划建设中的城市商业副中心四新。随着武汉城市化进程的加快，武汉新区的建设以及汉江两岸的开发建设，蔡甸的房地产发展必将有一个非常灿烂的前景，吸引大量来自汉阳以及汉口、武昌的居民在蔡甸落户生根。第二部分 武汉市房地产发展综述2006年及近年武汉房地产市场情况2006年是国家进一步加大对房地产市场宏观调控一年，继2005年3月底和5月初连续出台两个“国八条”之后，2006年5月24日，国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定

34、住房价格意见的通知（国办发200637号，简称“国六条”），从调整供应结构和稳定住房价格两个方面调控和引导房地产市场。这一年，武汉市按照科学发展观和构建和谐社会的要求，认真落实国家对房地产市场的宏观调控政策，结合实际，有针对性地解决房地产市场中的突出问题，坚持以稳定（住房价格、投资、消费心理）为前提，以调整供应结构为主线，以改善中低收入家庭住房条件为重点，以促进房地产业持续稳定健康发展为目标，把各项宏观调控政策落到实处。由于措施得力，总体看来，2006年武汉市房地产市场实现了“住房供求总量基本平衡、住房供应结构基本合理、住房价格基本稳定、市民购房心态日趋理性，房地产业发展与武汉经济和社会发展基

35、本适应，与相关产业发展比较协调”的预期目标，从快速增长期进入到理性和平稳发展期。武汉社会经济发展与房地产开发投资主要指标社会经济发展概况2006年武汉地区生产总值为2509亿元，同比增长14.8%；固定资产投资达到1325.29亿元，增长26.1%；城镇居民人均可支配收入为12360元，比2005年增长13.9%；城镇居民人均住房建筑面积为26.86平方米，比2005年提高1.16平方米。全市储蓄存款余额为1887.95亿元，比2005年增加18.0%。由上表可知，武汉城区人均居住面积不断提高，但距离人均居住面积35尚有较大距离，必然要求未来房地产开发的力度持续较大，从而进一步改善居民的生活水

36、平。房地产开发投资情况2006年武汉市房地产开发投资为366.15亿元，同比增长22.9%，增幅比2005年回落了4.8个百分点，占全社会固定资产投资的27.6%；其中，住房开发投资为271.8亿元，同比增长25.3%，增幅比2005年回落了3.9个百分点，占房地产开发投资的74.2%。从图1中可见，武汉市近几年来，房地产开发投资一直保持着较快的增长幅度，直接促进了近几年武汉的房地产市场的快速发展。在2006年国家进行一系列的调控措施后，年度的房地产开发投资和住宅开发投资增长幅度比上年均有了一定的回落，但仍然保持着较高的增长水平，发展商对未来武汉房地产市场依然看好。商品房市场情况土地市场供应情

37、况2006年武汉市供应土地面积约9871.7亩（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），实现交易金额约112.99亿元。平均每亩均价约为114.46万元。在土地供应中，95%为住房建设用地。商品房开发建设情况2006年武汉市商品房施工面积为2876.92万平方米，同比增长4.6%。其中：商品住房施工面积为2429.16万平方米（经济适用住房施工面积为323.45万平方米，同比增长9.17%），同比增长5.7%，占商品房总施工面积84.4%。2006年武汉市商品房新开工面积1074.88万平方米，同比减少10.1%。其中：商品住房新开工面积为968.

38、06万平方米，同比减少7.6%，占商品房新开工面积的90.1%。2006年武汉市商品房竣工面积为873.83万平方米，同比增加7.0%。其中：商品住房竣工面积为774.47万平方米（经济适用住房竣工面积为110.31万平方米，同比增长2.72%），同比增长7.2%，占商品房总竣工面积的88.6%。商品房销售情况2006年武汉市商品房销售面积为960.88万平方米，比增长5.1%；其中：商品住房销售面积为908.92万平方米，同比增长9.0%，占商品房总销售面积的94.6%。各类住房销售情况：2006年，武汉市商品住房销售高层和小高层占总销售套数的78%以上；多层商品住房的销售套数不及21%。各

39、类户型面积销售情况：市民的消费心里日趋合理，120平方米以下的户型所占比例超过56.65%，较往年有一定程度的上升。140平方米以上户型只占16.52%，较以前有较大幅度的下降。各房价区间的商品住房销售情况：去年武汉市商品住房销售均价在3000元以下的销售了23376套，占总销售套数的27.31%，房价在30004000元之间的销售36206套，占总销售套数的42.30%，房价在40005000元之间的销售20069套，占总销售套数的23.45%；房价在5500元以上的仅占全市商品住房销售面积的6.94%。各户型销售备案状况：2006年销售备案商品住宅中，三室两厅户型和两室两厅户型仍然占据着绝

40、大部分比重，两种户型的销售面积占销售总量的73.11%。由于2006年度销售的商品住宅是以往年施工的项目和06年开始施工的项目为主，国家对项目面积套型并没有采取严格的限制措施，导致大面积户型较多。而随着06年“90”和“70%”的两个限制性的要求的实施，在今后的市场中，新增量将更多的向类似于一室、两室等面积稍小的户型倾斜，大面积户型会有一定程度的减少，而房价的上涨也会间接促进小面积户型的销售。各物业类型销售备案状况：高层住宅项目在2006年销售的各物业类型中占比最大，占到销售总量的43.22%，其次是小高层和多层，别墅最少，不足1%。从往年各物业类型在销售总量中的占比状况来看，高层住宅建筑近年

41、来保持着较快的增长态势。随着主城区可供开发用地的稀缺性的体现，获取土地的成本也越来越高，尤其是中心城区内需要拆迁的土地，拆迁成本在其项目成本中占了很大一部分比重。就利润成本来说，高层住宅建筑面积大，能够充分的体现项目的价值，项目利润也能够达到最大。同时，建造高层项目也能够充分的利用土地，这点对于中心城区有限的开发土地来说是有积极作用的。在房地产市场发展较为成熟的广州、深圳、北京、上海等城市，高层住宅建筑在新建项目中占比重更大，向空间要面积的特征体现的尤为明显。综合2006年武汉市各物业类型的销售占比来看，可以说高层住宅将会是今后市场上发展的主要方向，高层住宅时代已经显现迹象。商品住房销（预）售

42、购买主体：武汉市商品住房的销售主体以本市和省内为主，占全市去年商品住房销售套数的87%以上。境外人士购买住房仅105套，占0.12%。由上表可以得知，武汉市商品房销售面积自2003年起大幅攀升，03、04年年增长均在20%以上，05年起销售面积绝对量尚在增加，但增长幅度则急剧下降，仅在5%左右，而与此同时，05年开始，本已持续回落的商品房空置面积又开始迅速增长，这一现象说明目前武汉房地产市场商品房供应量基本已经满足了需求，供求关系基本平衡，商品房年销售面积和竣工面积基本持平，并且供求关系正在转向供大于求的发展趋势。商品房价格情况商品房价格综合情况在宏观调控政策作用下，武汉市商品房综合价格稳中有

43、升，但上涨趋缓。全年商品综合物业平均价格为3996.78元/平方米，同比增长3.28%，与2005年相比增幅回落了5个百分点。全年商品住房平均价格为3622.20元/平方米（含7个中心城区、武汉东湖新技术产业开发区、武汉经济技术开发区和东西湖、江夏、黄陂区），其中，各季度平均价格环比分别为0.67%、4.09%、0.27%、1.43%，增幅明显下降，与2005年相比同比增长8.26%，增幅回落了17.14个百分点。其中，高层商品住房平均价格为4203.48元/平方米，小高层商品住房平均价格为3268.54元/平方米，多层商品住房平均价格为3432.71元/平方米。商品住房区域价格情况2006年

44、，武汉市各区域的商品住房价格均有不同幅度的上涨。其中：价格最高的区域为江汉区，平均价格为4385.28元/平方米；其次是武昌区，平均价格为4237.62元/平方米；价格最低的区域为黄陂区，平均价格为2368.18元/平方米。存量房市场情况存量房成交情况2006年武汉市存量房成交72827起，面积为767.51万平方米，同比增长22.7%；其中：存量住房成交45452起，成交面积为366.60万平方米（不含房改出售公房），同比增长11.0%。存量房价格综合情况全年存量房综合物业平均价格为2621.42元/平方米，同比增长4.3%。其中，存量住房平均价格为2412.36元/平方米，同比增长9.17

45、%。存量住房区域价格情况因地理、交通、各城区发展水平以及存量住房本身新旧程度的不同，各地段之间的存量住房价格均存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定。 房地产金融情况截至2006年底为止，新增房地产各项贷款为154.59亿元，与去年相比增加60.68亿元，占新增金融业贷款的31.1%；其中：新增住房开发贷款36.7亿元，与去年相比增加18.57亿元，新增个人住房贷款92.27亿元（含武汉地区新增住房公积金贷款），与去年相比增加4.63亿元。2006年，武汉市本籍新增归集住房公积金28.5亿元，历年累计归集住房公积金总额达到118.73亿元；新增发放公积金个人住房贷款18.73亿元，历年累计发放个

46、人住房贷款总额84.61亿元，帮助8.2万户职工家庭购建住房面积达860多万平方米。回顾2006年武汉市房地产市场，可以清晰地看到宏观调控的主线贯穿始终，并初显成效。2007年，国家已明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，再继续促进房地产业与国民经济协调发展的同时，进一步抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨的局面。武汉市也将在科学发展观的指导下，按照“创新武汉、和谐武汉”的要求，继续贯彻国家宏观调控政策，进一步调整住房供应结构，稳定住房价格。同时，加大住房保障的力度，改善广大中低收入家庭住房条件。2007年，武汉市房地产市场仍将继续保持健康持续的发展态势。2007年上半年度武汉房地产

47、市场走势分析上半年行业相关政策国土部对土地审批权“下放”省级此前，由国务院分批次审批的城市农用地转用和土地征收，调整为每年由省级政府汇总后一次申报，待国务院批准后由省级政府负责组织实施、城市政府具体实施。点评：此政策的提出可以有效减轻中央部门负担，纠正中央部门和省级政府的职能错位、缺位问题，加强对土地的调控及监管，省级政府责权增大，中央部门淡化审批，强化监管。土地使用税每平米年税额提高2倍国务院2006年12月31日发布国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例的决定规定，将每平方米年税额在1988年暂行条例规定的基础上提高2倍，每平方米年税额大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2

48、元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。 点评：这一调整幅度与我国物价上涨幅度是基本一致的，国家统计局资料显示，2005年居民消费价格指数比1987年增长了2.1倍。90平方米限制盖棺定论为建筑面积建设部下发了90以下住宅设计要点(征求意见稿)中明确规定套型面积为住宅的建筑面积。明确规定今后在新增住宅项目中套型建筑面积在90以下中小户型要达到70%。点评：这一标准的出台将有效地提高住宅的竣工面积，加大住宅的供应量，对因为供应减少而上涨的房价也将起到一定的缓解作用。农民工将纳入住房公积金覆盖范围建设部部长汪光焘1月23日在北京举行的全国建设工作会议上表示，依

49、法扩大公积金制度覆盖的范围，逐步扩大到包括在城市中有固定工作的农民工在内的城镇各类就业群体。 点评：此规定的提出，表面上似乎可保障农民工的合法权益，但是，由于农民工的流动性很大，其住房公积金能否异地提取、使用，是个关键问题。农民工只能在城市买房时才能提取、使用住房公积金，在家乡买房、建房时则无法使用。且住房公积金只能在买房时才能提取，这项规定也使多数农民工跟城里的低收入者一样，只能让住房公积金在账户里闲置。这笔钱虽属于他们，却不能够为其所用，如此，住房公积金对于农民工而言，几乎没有实际意义，甚至还有可能加重其在经济上的负担。武汉人均住房不足8平方米可补贴武汉市2007年将降低住房保障“门槛”，

50、人均住房面积不足8平方米的住房困难家庭，将一律由政府给予补贴。点评：2006年武汉市将人均住房面积在6平方米以下的低保家庭，作为住房保障对象，以配房租赁、租金补贴、租金核减三种方式，为1.6万多困难户实现“应保尽保”。按照规划，到2010年，武汉主城区居民人均住房面积将从现在的26平方米提高到32平方米。与此相应住房保障“门槛”也将随之逐步调低。07年住房公积金缴交率将提高5%建设部强调：住房公积金缴存比例不得低于法定最低缴存比例；超过法定最高缴存比例和基数的，要依法纳税。根据此前制定的工作目标，2007年住房公积金缴交率将提高5%。点评：根据建设部的部署，将会着力完善住房公积金缴存和使用政策

51、，依法扩大公积金制度覆盖范围，逐步扩大到“包括在城市中有固定工作的农民工在内”的城镇各类就业群体。此次调整并非调整住房公积金的缴存比例，而是将住房公积金实际缴存人数增加5%定为了建设部今年的工作目标。央行将再次调高存款准备金利率07年2月18日，中国人民银行宣布，从07年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%，以巩固宏观调控成效。点评：本次提高存款准备金利率，距离上一次仅1个月。现执行9.5%存款准备金率的国有商业银行、股份制商业银行等金融机构，自2月25日开始将执行10%的存款准备金率。此次加息将会进一步地导致固定利率房贷越来越受欢迎，同时，对目前的高房价起到一定的抑制作

52、用，使购房者的还贷负担仍有所增加。政府加强军队空余土地转让管理国土部等日前发出关于加强军队空余土地转让管理有关问题的通知，要求各市、县人民政府在编制年度土地供应计划时，应优先安排纳入军队空余土地转让计划的土地，未纳入军队空余土地转让计划和当年土地年度供应计划的土地，不得转让。凡属商业、旅游、娱乐、商品住宅和工业用途的，必须在当地统一的土地市场公开转让。点评：此通知的颁布，将会有效加强军队空余土地转让的管理，可以看做国家土地宏观调控政策的一部分，同时将会有效规避土地市场军队土地这一层面以往所存在的部分问题。建设部出手整顿房地产估价灰幕建设部近日下发了注册房地产估价师管理办法和关于加强房地产估价机

53、构监管有关问题的通知两份文件，要求各地建设行政主管部门加强整顿规范房地产交易秩序工作。点评：建设部以上两份文件的实施，将有利于规范整顿房地产估价行业同时建立行业新秩序。银行人民币存贷款基准利率上调中国人民银行对外宣布，将自2007年3月18日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。这是央行自2007年以来在连续两次上调存款准备金率后，首次上调银行基准利率。点评：央行认为此次调息有利于维护价格总水平基本稳定和引导货币信贷和投资的合理增长及金融体系稳健运行和经济的平衡增长。个人住房公积金贷款利率将上调关于调整个人住房公积金存贷款利率的通知规定从3月起，上年结转的个人住房公积金存款利率由现行的1.8调整

54、为1.98，当年归集的个人住房公积金存款利率不变。点评：住房公积金的绝对数量虽然不小，但在整个存款体系中的比例不大，且其使用方向固定，因此从宏观上来看，不能带来什么变化。同时，此次调整的公积金贷款利率幅度较大，说明政府在公积金使用方面，可能会有新的政策出台，比如：更倾向于中低收入群体购房等。国土局和房产局将一并办理两证武汉市新成立的国土资源和房产管理局，房产和土地将不再分属两个部门，武汉市民买房交税费、办“两证”在一个部门即可办理。点评：目前在厦门、重庆、南京、天津等地，房屋“两证”已经实现“合一”，减少办证程序，既省事也省时。而目前的新机整合，两证并办为武汉实现“两证合一”创造了条件。职工低

55、价获单位售房需缴纳个税财政部和国税总局日前联合发布通知，要求单位按低于购置或建造成本价格出售住房给职工，职工因此而少支出的差价部分，应该按照“工资、薪金所得”项目缴纳个人所得税。 点评：此通知的颁布，对于单位集资建房、低价售房给职工等情况都是一个打击，无孔不入的税收再一次借调控之名抬高了房价。 8部委联合发布关于开展房地产市场秩序专项整治的通知4月，8部委联合发布了关于开展房地产市场秩序专项整治的通知，提出将在未来整整1年内，强化房地产市场的监管，对房地产开发企业的各个环节依法进行审计和检查。点评：八部委此次所组织检查的范围相当全面，包括房地产领域所涉及的各个方面。此外，还将对在检查中发现问题

56、的房地产开发企业依法进行审计和检查。建设部将彻查房产市场违法行为发布的建设部稽查办公室2007年工作要点表示今年将开展房地产市场秩序专项整治工作，突出对房地产企业恶意炒作、哄抬房价、违规销售等违法违规行为的专项稽查。点评：根据2007年工作要点，建设部将加强稽查工作，严肃查处违法违规行为。在房地产市场领域及建筑市场领域都将对各种违法违规行为进行突出稽查。实际用地超计划将扣减下年指标在全国纠风工作会议上，国土部表示今年将继续从严从紧控制征地规模，强化土地计划管理，凡实际用地超计划的，在全额征收相关税费和严肃查处的同时还将扣减下年计划指标。点评：国土部负责人表示，今年国土部将以落实18亿亩耕地保有

57、量为主线，充分发挥土地利用计划对农用地转用总量、结构和布局的调控作用。优先保障国家重点建设项目用地。武汉经济适用房将采取租售并举在4月武汉市人大常委会会场，武汉市房产管理局表示：武汉市经济适用房政策将有调整，有资格买经济适用房却一时无经济能力的家庭，可先付款买一部分而将另一部分租下来。点评：目前武汉市的相关部门正在研究和制定“租售并举”的相关政策。出租经济适用房，目的是着眼解决既买不起经济适用房，又不够申请廉租房的一批低收入家庭的住房问题。发改委宏观院建议重压房地产业国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为宏观调控：重点调整过剩流动性的流向的报告建议建议政府放弃房地产业支柱地位

58、，并且对其进行重手打压。点评：此次出台的国家发改委宏观经济研究院报告是目前为止关于房地产市场过度投资问题最严厉的一次判断，同时，直到目前为止，宏观调控对于房价的抑制作用未有明显显现。不仅如此，全国各大中城市的房价在宏观调控之下不仅没有出现预期下降或涨势放缓，反而大幅上涨，更影响了国内现阶段的经济稳定。武汉保障性住房最高限价已出台4月，武汉市保障性住房工作会议提出，今后每年将限定经济适用住房最高销售价格。2007年的限价为：小高层在2800元/以内、多层在2600元/以内。点评：目前，武汉市经济适用住房虽比同地段商品房低出1000-1500元/，但销售基准价最高已达到2879元/，且有继续上涨趋

59、势。政府决定，将严格控制经济适用住房销售价格，开发企业的利润严格控制在3%以内。物价部门将每年确定经济适用住房的最高销售价格，并对外进行公布。开发商囤地、未按期竣工将受罚近日，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布了国有土地使用权出让合同补充协议示范文本(试行)，自2006年7月1日起试行。国土部有关负责人明确表示，之所以出台新合同条款，主要是为了防止开发商长期囤积土地，按照新的合同条款，未能按期竣工的开发商将会被要求支付约定金额的违约金。点评：新公布的出让合同补充协议共16条，基中，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地

60、认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。对于开发商的工程开发周期的约束极为强硬。6条新规严管商品房的交付验收商品房交付时，绿化、道路、水电等配套设施，必须同步交付。5月10日，武汉市开发办出台六条规定，严把全市商品房交付关。点评：此规定的出台，可以有效保障购房者的合法权利，但对于开发商，则是一项制约，特别是某些出现了质量问题的项目面临难关。商务部发文再限外商投资房地产商务部联合国家外汇管理局联合下发通知，强调外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司须上报商务部备案。点评：客观而言，国内的房价被炒高，外资并非罪魁祸