2008年2月南昌市房地产市场月度总结报告_secret

1、2008年2月市场月度总结报告一、房地产市场宏观环境分析二、2008年2月土地供应市场分析三、商品房供销分析四、二手房市场分析五、广告投放统计六、区域板块分析一、房地产市场宏观环境分析1、国家房地产政策及其影响(1)国家税务总局：近两年内不可能开征物业税。2008年1月关于北京市向国家税务总局申请物业税“空转实”的报道令物业税再次成为焦点。不过其后税务总局有关负责人澄清说，北京6月份开征物业税“是一件没影儿的事”。记者日前向有关权威人士了解情况，发现所谓“物业税试点”是个美丽的误会，北京、深圳、辽宁、江苏、天津等地进行的只是“房地产模拟评税试点”，物业税在近两年内都不可能开征。该人士还表示，物

2、业税涉及的方面太多，“现在房地产部门、金融部门和税务部门都没有完全联网，根本无法进行信息共享，开征物业税从何谈起？”“房地产税改革一方面是统一税制、整合税种，将房产税、城市房地产税和城镇土地使用税合并，我想这应该是人们现在所说的物业税。另一方面是以房地产评估价值作为房地产税的计税依据，客观反映房地产价值和纳税人的承受能力，解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题。”该权威人士表示。(2) 央行首次明确：2008年“从紧货币政策不动摇”央行副行长易纲昨日明确表示，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。通胀大于次贷加雪灾。“无论国际与国内经济环境如何变幻，央行今年将坚持从紧货币政

3、策不动摇。” “但我们仍然认为通胀才是当前最大的威胁”。央行主要将通过调整存款准备金率、公开市场操作与窗口指导具体体现从紧政策。值得注意的是，易纲并未提及加息。2、南昌本地房地产相关新闻政策(1)南昌2008年计划出让3500亩的土地近日，在南昌市政府公布南昌市二八住房建设年度计划（讨论稿）中，除了确定供应重点放在中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房用地上外，还公布了2008年的土地供应总量。据了解，2008年主城区住房用地供应总量约3500亩，其中新增住房用地供应量约3000亩，企业改制、低洼危旧房改造等存量用地置换约500亩。3500亩用地供应总量中用于供应中小套型普通商品住房，约1

4、800亩，用于政策性住房用地约700亩，两项用地合计所占比例达住房用地供应总量的70%。南昌国土资源局的有关负责人透露，今年南昌土地放量3500亩，这个数字与往年相比，其实变化不大。往年南昌土地市场的总放量实际上是个宏观数字，包括经济适用房用地，住房用地、企业改制度、公建用地，甚至是工业用地等等所有土地归结起来的总量。而今年土地部门将土地用途进行了细分，将不同用途的土地进行了分类。日前公布的3500亩土地，实际上就是细分后的纯住房用地，而且还是南昌主城区的住房用地。(2)年初银行放贷并未提速近日，记者从多家银行获悉，目前银行都在等待今年总行下发年度贷款额度的指标。而各家商业银行为了更好的贯彻宏

5、观调控“从紧”的货币政策，年初各商业银行整体放贷虽然较2007年底有所缓解，但也并非完全“敞开式”的放量。一方面目前房地产市场上拐点论此起彼伏，购房者观望情绪浓厚，期房成交量在低谷徘徊。来自多家银行房贷部门的消息称，1月份房贷增量半数以上来自于去年年底两个月已签订放贷合同但未正式放款的业务量，新成交的客户少之甚少。另一方面，多家银行透露，今年的银行放贷都会在总量上进行控制，同时，还会严格地控制贷款的发放节奏。工商银行信贷部门相关负责人则表示，对于开发住宅的开发商而言，其自有资金已从原来的35%提高到40%以上，开发商的信用等级也从以往的A-级提升到A级。同时，对房地产开发的贷款利率则要在基准利

6、率的基础上上浮15%-50%。（3）兆丰大厦剩余房被勒令停售 房管部门称此举为了防范风险从1993年兆丰大厦在南昌京东圈地，1997年开建，11年之后这座当初号称“宜商宜住”的兆丰大厦已成了不少人心中的“烂尾楼”。昨日，记者从南昌市房管局获悉，市政府已下发公告，江西兆丰物业管理有限责任公司开发的兆丰大厦未出售房屋不得对外销售。一名最早购买该大厦商品房的业主告诉记者，这幢大楼建建停停差不多10多年了，交房期一拖再拖，去年初又承诺去年底交房，可到今年也没有交房子。南昌市房管局开发管理处处长胡晓林称，兆丰大厦手续齐全，项目本身没有问题。停止销售，主要是因为施工单位没有足够的资金被迫停工，致使兆丰大厦

7、交房期一拖再拖。多数业主担心兆丰集团长时间延迟交房，最后会携款私逃，于是向有关部门反映情况。为了防范风险，不让更多的人蒙受损失，南昌市下发通知暂停兆丰大厦的房屋销售工作。同时，为了让已买房的业主尽快拿到房子，有关部门责令相关责任单位联系新的施工单位继续建设，争取在最短的时间内把房子交到业主手中。二、2008年2月土地市场分析-地 产 交 易 项 目 安 排 (2月27日)序号地块位置土地面积(亩)土地用途 主要规划要求起始价 (万元/亩) 1红谷滩红角洲片区C204地块260.35科研设计用地和商业、住宅（公寓式）用地容积率1.6；建筑密度30%；绿地率40%1252新祺周东至纵三路、南至横二

8、路、西至纵二路、北至桑海南大道55.15工业用地（符合国家产业政策的有色金属冶炼及压延项目）0.8容积率1.5；建筑密度45；投资强度810万元/公顷6.43高新区京东大道以西、富大有堤以南181.32居住、商业（兼容办公、旅馆业）用地容积率：居住2.0，商业2.5；建筑密度：居住25%，商业35%；绿地率：居住40%，商业30%1204昌南工业园A-05地块47.24商业、办公用地容积率2.2；建筑密度35%；绿地率30%95.045红谷滩中央商务区B-5、6地块87.67金融、办公、商业、酒店用地计容积率建筑面积总量不大于25万平方米；建筑密度50%；2606红谷滩中心区B-7地块71.6

9、1酒店、办公、商业、高级公寓用地容积率5.0；建筑密度30%；绿地率40%360.437红谷滩中心区B-9、10、11地块173.21商业服务、旅馆、文化娱乐、办公、高级公寓用地容积率3.6；建筑密度40%；绿地率30%345万元/亩,在建工程7818.7497万元8红谷滩中心区B-24-6地块14.82金融、商业、办公用地容积率4.0；建筑密度45%；绿地率15%2609红谷滩周边区C-3地块7.9商业、宾馆、办公用地容积率5.0；建筑密度45%；绿地率25%30010南昌经济技术开发区白水湖管理处北山村380工业用地（汽车变速箱项目）容积率0.5；建筑密度30%；绿地率35%；投资强度18

10、0万元/亩25.6合计 =SUM(ABOVE) 1279.27分析：08年2月底南昌市土地市场共发布土地挂牌宗地10宗，共1279.27亩，比上个月72.65亩相比，可以看出08年初南昌市就开始了土地大幅度放量，由下图粗略的分类可以看出三种土地出让面积各占三分之一，这次土地出让有6宗全部集中于红谷滩，且全都是商业办公用地，这与红谷滩未来净是中央CBD金融商务区的规划定位相吻和，其中5宗地均位于红谷滩较优地段，起始地价在260-360万元月份/亩之间。2、2008年2月土地交易情况分析宗地位置土地用途宗地面积规划指标起始单价成交单价竞得人双港大道以北、江西财经学院以东住宅用地、配套商业用地、配套

11、公建用地65.48亩R2.0、M25%、L35%32万元/亩58万元/亩江西德益置业有限公司京东大道以东,商检用地以南商业用地7.17（亩）R3.5、M35%、L30%140万元/亩241万元/亩江西昌群房地产开发有限公司合计7265分析：08年2月份共交易土地2宗，将2月份土地交易中心挂牌出让的2宗用地全部消化，并且在出让价格上均以超过起始价70%的涨幅成交，说明只要土地的地段区位比较有优势，该项目的竞争就比较激烈，外在表现就是成交价格上有较大的涨幅，由此可以看出南昌市的土地交易市场表现活跃，开发商并没有停止拿地。三、商品房供销分析1、2008年2月总体成交情况（2.1-2.29）（数据来源

12、：南昌市房地产信息网）（房地产信息网的数据停止了五天更新，春节过后，交易均价及交易明细信息停止对外公开，所以只能根据各个楼盘本月交易套数累积计算得到总交易套数）08年2月商品房成交情况分析：2月份有一个长假春节七天的假期，而且在春节期间均不会安排购房计划，因此本月交易套数不能完全反映目前的房地产交易情况，仅作有限的参考）。上个月1月份商品房总交易套数是1034套，本月的新房总交易套数是542套，下降了48%，上个月每日交易套数是33套，本月每日交易量是24套，日交易量有所下降。 本月南昌市商品房交易量按区域划分，红谷滩排第一位，成交套数为163套，销售量较大的楼盘是泓德新厦（50套），其它有万

13、达星城，梵顿公馆楼盘成交量均达到20多套；朝阳洲区次之，交易套数为119套，近段时期青云谱区为新盘较为活跃板块，销售主力楼盘是天集青云明珠45套，博泰魏玛峰尚10套。2、区域楼盘分析区域楼盘名07年12月楼盘成交套数08年1月月楼盘成交套数08年2月楼盘成交套数07年12月区域套数成交合计08年1月区域成交套数总计08年2月区域套数成交合计朝阳洲澳利雅苑(尾盘)01011890119百灵大厦310朝阳锦城(售完)000丰源.金润广场4715康桥绿城一期(尾盘)313莱茵半岛花园(尾盘)1020临江商住楼000绿色农产品综合大市场1713名仕花城(尾盘)642南昌新世界广场(售完)300天使商务

14、广场130星河国际57096中山壹品(华夏苑)(尾盘)444豫章华城(尾盘)110紫荆花园(尾盘)810东方桃苑(尾盘)106青云谱南昌深圳农产品市场3611094127484康泽园(尾盘)10971地矿局迎宾住宅小区19400博泰魏玛峰尚314310昌和.峰水.鉴(尾盘)100城市溪地(尾盘)7162东方明珠城(尾盘)10洪都(中益SOHO)(尾盘)210华东工业博览城二期(售完)000华东装潢建材城(售完)00江西省精品装潢建材城201江信国际嘉园4114景泰花园三期(售完)10蓝天郡113190恋恋象湖(售完)000明珠广场62644青云佳苑620上林春天花园936水榭花都942天集青云

15、明珠149145祥瑞蓝堡国际公寓947玉河经典221玉河明珠541中大紫都(尾盘)100红谷滩博泰江滨威尼斯(尾盘)30685346163东方海德堡12727东华苑2104丰和都会373丰和新城3070凤凰城凤鸣苑400海航白金花园17296还建店面、A、B楼(尾盘)000红谷春天花园(尾盘)200红谷凯旋2798红谷现代城22227泓德新厦1332450洪城比华利住宅小区2511汇龙铭都211江信国际花园323金融街紫金园1544理想家园.泉水湾(尾盘)00联发江岸汇景2437鹿璟名居651绿湖豪城42303名门世家7303商城世纪村(尾盘) 200天赐良园922万达星城1342122香域滨

16、江69220新里梵顿公馆(尾盘)112921阳光枫情3280中兴华庭(尾盘)310湾里帝景湾洋城(尾盘)341818814瀚德逸居(尾盘)100恒茂山庄(尾盘)522洪恒花园000洪恒山庄1354九洲依云郡13143康都水木养生园(尾盘)150绿苑休闲住宅小区551罗马假日会所820敏龙大厦2110敏龙花园(尾盘)00磨盘山小区(乾茂宫园)1760南山逸居(尾盘)00太平旅游商贸街030桃源商住楼000幸福景苑(尾盘)020豫章花园(尾盘)310竹林花园(尾盘)200紫庐6号8283紫清庄园(尾盘)000青山湖白金瀚水景花园40018011445高能.金域名都83122恒茂天鹅城堡421竑鼎福

17、第454712金城国际52517南钢生活区000青山湖香溢花城2889天水怡景花园102西格玛商务中心2170秀泊经典住宅小区410中大青山湖花园422京东丰源天域住宅小区41511516733翰园小区200精英汇1100凯美怡和花园13110荣昌格林晴天823尚东大道000世纪风情15136水岸菁华100万科四季花城30130溪湖春晓(售完)303新城国际商都 300新城国际花都0亿通天泽园1711竹苑小区810中凯蓝域(NEW)1124中兴和园138京东嘉苑(NEW)3市中心滨江阁22053012642滨江雅居122滨江怡景园(尾盘)000滨江左岸(尾盘)000东方塞纳(尾盘)000富赣灏

18、庭000恒立百年经典(尾盘)1137恒茂城市之光11852恒茂国际华城(尾盘)230红原星城(兴昌)100红原星城(兴达)056黄埔豪庭(尾盘)200经纬府邸980景河星宫524蓝天碧水购物广场2265隆鑫广场730南昌水产品批发市场000恒盛福邸70胜利广场321书香雅苑000天骥俊园344天佑国际公寓(尾盘)000物华嘉苑-金龙华府(尾盘)140新源.现代城(尾盘)000中山西路住宅(售完)212461紫金城13142左邻右舍00朗贤外滩(NEW)11高氏音乐花园(NEW)197昌北假日星城(金桥慧景)8412446224金嘉名筑(尾盘)000金铺颐园5104美罗江畔(尾盘)120铭雅欧洲

19、城2110润碧康城(售完)010赛维莱国际企业城(售完)16248下罗商贸城000紫荆路步行街1300桑海经济区双喜花园住宅小区10218104218白马庙药厂住宅楼400合计27041309542从上述表格可以看出， 2月份大部分楼盘的销售量为零，只有少量楼盘销售销售情况较好，见下表：所属区域楼盘名称热销原因朝阳洲星河国际（96套）另象湖2008（总销售22套）目前均价7200元/M2，江景公寓，目前有两种户型，30-40平米的一居室和60-70平米的二居室，1月29日起,推出老带新购房优惠活动，老客户优惠物管费1680元，目前未有别的促销活动，其与象湖2008相比：土地是综合用地，公寓使用

20、年限50年，商业40年，使用年限稍长。临洪城路和桃花路，位置较优，但象湖2008临象湖、赣抚大道和护城河南路，位置也不错。其平均价格比象湖2008高出1500元/平方米。销售情况：星河国际处11月开盘，工程进度已封顶，目前销售133套，备安73套；象湖2008是1月19日开盘，工程进度是十一层，目前已销售22套，已备案14套。青云谱天集青云明珠（45套）区位较好，位于三店西路，开发商为铁路天集，上个月销售情况在青云谱板块中也不错，均价4500元/平米，价格适中，地段较优，开发商实力是其销售良好的原因。红谷滩泓德新厦（50套）万达新城（22套）新里梵顿公馆（21套）泓德新厦是内部认购房，位于红谷

21、滩中心区，均价3000元/平方米。湾里该版块一月份销售情况欠佳，整个版块20个楼盘总销售量才14套，销售得最好的是洪恒山庄，本月销售4套。青山湖竑鼎福第（12套）金城国际（17套）竑鼎福第地段较好，成交均价5500元/平方米，目前3#楼5#楼在向外推盘，目前楼盘销售率为60%。京东中兴和园（8套）丰源天域（5套）京东版块本月销售量并不佳，总销售量才33套，销售得最好的是中兴和园（8套），销售均价4300元/平方米，目前销售率17%。市中心无热销楼盘，销售得最好的就是恒立百年经典（7套）和高氏音乐花园（7套）。昌北假日星城即金桥慧景（12套）开发商一二月份促销活动：金桥慧景全新房源即将推出，“超

22、低首付置业计划”火热进行中；首付2万，立马把房买。中央景观绝佳房源新春吉庆开盘，2998元/起，最高享受9.0折。2、12月新增商品房预售面积概况082月南昌市区范围内共有个7项目获得预售许可证，新增预售供应面积13.1万，较上月份下降了46%，从07年11月到08年2月,房地产新增预售面积一直呈下降趋势.具体见下图:082月南昌商品房新增预售面积版块项目面积总和昌北0红谷滩0京东京东嘉苑35917.85 =SUM(ABOVE) 87941.66新城国际花都48537.74万科四季花城3486.07青山湖0朝阳洲0青云谱蓝天郡9887.64 =SUM(ABOVE) 20180.91江西旧货大市

23、场7151.43金城国际3141.84市中心0湾里0昌南路通城邦23061.0723061.07 =SUM(ABOVE) 131183.64新盘预售面积分析：08年2月份只有京东片区和青云谱片区有新增楼盘上市,另外还有银三角英雄经济开发区的一个楼盘路通城邦上市,2月份上市的最大的两个盘为:新城国际花都和京东嘉苑。新城国际花都位于世纪风情对面，2008年2月2日获得预售许可证，可售套数为336套，已售套数为0套，住宅均价为5000元/M2，非住宅售价8000元/M2，四栋楼均为12层小高层住宅， 130平米的大户型占34%， 170平米的住宅占27%，90平米的占27%，70平米的占10%，可以

24、看出该项目偏向大户型，不利于销售。京东嘉苑为城南经济适用住宅的顶层复式，作为完全产权的商品房面向市场公开销售，一共有42栋，均价3500元/平方米，可售套数239套，2月14日拿到预售证，目前已售出7套，户型为140-170平米的复式住宅。路通城邦，位于南昌市英雄经济开发区南莲路1398号，2月2日有8栋楼拿到预售证上市销售，总房源216套，已售出127套，房屋均价1883元/平方米，明显开发商采用低价入市策略，所以销售情况较好，户型大部分为80-90平米的二居室，少量100-110平米的三居室。四、二手房市场分析（数据来源：南昌市房地产信息网）（由于网络原因，春节放假，以及二手房双休日不交易

25、的原因，只统计到8天的交易数据）由于网络原因，部分数据缺损，因此我们采用日平均交易套数来分析市场交易情况：2008年2月南昌二手房平均每天的交易量为28.4套，上个月的二手房日交易量是28.8套，因此可以看出这个月的二手房交易情况与上个月基本持平,而2007年12月的二手房日交易量是65套,因此二手房交易仍处于低谷时期,暂未有回升迹象。五、楼盘投放广告统计楼 盘 名 称版 式 广 告 主 题保集半岛整版2月23日会员卡发放博泰魏玛峰尚整版楼盘推介博泰魏玛峰尚跨版08精品房源持续热销博泰魏玛峰尚整版楼盘推介东郡整版楼盘推介东郡整版楼盘推介东郡整版楼盘推介东郡整版软文推介赣江新天地整版楼盘推介赣江

26、新天地整版楼盘推介宫园1/3版稀缺宜居多层/别墅即将公开发售恒茂地产整版品牌宣传弘鼎福第整版3#5#楼销售中红谷凯旋整版会员浓情招募中皇冠国际整版楼盘推介皇冠国际整版楼盘推介皇冠国际整版楼盘推介皇冠国际整版楼盘推介皇冠国际整版楼盘推介皇冠国际整版楼盘推介皇冠国际整版楼盘推介皇冠国际整版楼盘推介金桥慧景1/4版首付两万元,立马把房买金桥慧景1/5版全新房源即将推出,超低首付置业计划火热进行中金桥慧景1/4版全新房源即将推出,超低首付置业计划火热进行中京东嘉苑1/2版3500元轻松抢购京东嘉苑1/2版3500元轻松抢购市区复式现房蓝天郡1/2版1房/两房/三房热销中丽水佳园1/2版三期中央水景多层

27、水木天成正在火热加推排号中联泰地产整版品牌宣传梦里水乡整版楼盘推介梦里水乡跨版楼盘推介天赐良园1/2版别墅样板盛情邀你共赏外滩铭座1/2版楼盘推介伟梦集团整版品牌宣传正荣集团整版品牌宣传中兴和园1/4版新房源限量加推,即日起购房享受优惠分析：2月份广告宣传投入最大的是即将开盘的皇冠国际，位居次之的是城开国际学园的东郡，博泰魏玛峰尚，金桥慧景，梦里水乡，以及市价销售的经济适用住房京东嘉苑。另外还有部分老楼盘为销售最新推出房源做的广告，如宫园，天赐良园，丽水佳园除此之外还有伟梦集团，正荣集团以及恒茂集团三个具有较强实力的开发商为宣传自身品牌所作的广告。有一些新上市楼盘暂时只作少量的报纸广告，宣传投

28、入较为谨慎，如中兴和园，外滩铭座。六、区域市场分析1、象湖板块（1）金沙逸都 2007年9月份拿到4栋房屋房屋的预售证，总套数132套，已经备案55套。2007年12月27日拿到另外4栋房屋的预售证，总套数为260套，目前尚未上市销售。金沙逸都整个项目目前的总套数888套，已售套数502套，2月份备案套数53套，总销售率达到56%，销售情况在象湖板块算是最好的。目前市场均价为3900元/M2，合同成交均价为3529元/M2，。（2）江西奥林匹克花园上个月该项目推出房源为28号楼花园洋房，均价4500元；70号楼11层小高层，共44套户型为全三房，面积为118平米，均价3800元，销售率为50%

29、；88号楼多层，共24套，户型全为两房，面积为88平米，均价4000元，销售率为32%。整个项目总套数1643套，已售出880套，2月份备案套数7套，销售率53.5%。销售情况在象湖版块中也属于较好成绩，目前小高层市场均价3800元/M2，多层4000元/M2，花园洋房4500元/M2，合同成交均价为3910元/M2。（3）南昌居住主题公园项目现在售三期桂芳锦绣组团14栋多层产品，90的精致两房占主导，均价3800元/，现销售率为85%，同时在预约枫丹白露两栋16F小高层，目前预约率有90%，销售价格3820元/，户型全为三房，交定金一万可退，并于08年4月开始签约。联排别墅均价5100元/，双拼别墅均价6000元/，独栋别墅均价7200-7300元/。整个项目总套数1987套，网上登记已售出548套，2月份备案套数3套。（4）九里象湖城该项目现销售房源为象湖公馆， 11月10日开盘销售，为1、2、7、8、11、12、17号多层楼房，均价为4000元，户型为两房、三房，四房，面积96153平米。整个项目总套数1882套，网上登记已售出315套，2月份备案套数13套。（5）平安象湖风情目前该项