2009年大连夏季房交会项目数据及消费者分析_secret

1、2009年大连夏季房交会项目数据及消费者分析前言7月24日7月27日，为期4天的2009大连夏季房交会于昨日在大连世界博览广场圆满落下帷幕。以“心系动迁百姓，圆梦住在大连”为主题的本届房交会商品房参展企业 68家，参展楼盘 81个，其中，甘井子区供应量居首，共有 30个楼盘参展，近20家旅顺、金州等周边区域楼盘进行了展示。无论是本地购房者还是外地看楼团，都在本届展会上有所收获，或是选到满意房源，或是了解了目前市场行情。本届房交会以“心系动迁百姓、圆梦住在大连”为主题，因此本次展会的优惠除了本地购房者90平以下普通商品住宅的按购房面积每平给予20元购房补贴，90平方米144平普通商品住宅的每平给

2、予15元购房补贴外，81个楼盘中专门针对动迁户推出优惠楼盘达到29个，占比为35.8%。强大的动迁需求，成为本届房交会的最大看点。据悉，好旺角、瑞家、安鑫、链家等参展二手房中介公司为逛展的购房者提供了西安路、马栏、泡崖、虎滩、星海、软件园、西山水库等市内四区20多个板块7.5万余条二手房房源信息。很多业内人士认为，此次以“心系动迁百姓，圆梦住在大连”为主题的夏季房交会切切实实地为大连市民提供了诸多婚房、学区房、改善型住房以及养老房、投资房等性价比超高的楼市产品，这些房源不仅受到了大连市动迁家庭以及初入楼市的年轻群体的喜爱，也赢得了众多外地购房者的青睐。正是目前大连楼市中供求两旺的形势促成了本次

3、房交会的喜人成果。官方数据显示，本次房展会，房屋成交及意向8427套，建筑面积71.9万平方米，金额56.9亿元，其中商品房成交及意向6316套，建筑面积55.6万平方米，金额44.7亿元。二手房成交及意向2111套，建筑面积16.3万平方米，金额12.2亿元。以万科、中海、华润、小平岛为首的四大巨头首次集体缺席展会，这几个项目上半年在销售上均表现出色，此次虽然集体缺席，但其各自在售项目均推出优惠，看来对近期销售已经是成竹在胸。一、项目数据简要分析此次参展项目见下表：参展项目总览表表1地区细分区域楼盘开盘时间主力面积（M2）参考均价（元/M2）沙 河 口 区泛星海地区幸福e家福源07.9.22

4、9110312500杰特未开盘4669待定沿海国际中心08.9.28409013000德源筑座08.12.6295212000中心区域城品城09.7加华公寓08.12.30407010000颐和香榭07.7西区观山满庭芳08.4(二期)92978500甘 井 子 区橄榄季08.12.2795.897.410000山居笔记未定80120预计7500依云溪谷08.990小高层6000运达诺维溪谷（1期）未定80100未定新星帕尔美娜08.884876700鑫境界09.2.2830607200第五郡（4、5号）08.6.286711411500水映

5、西山08.5.1658867000全统西山丽水08.4.9881098300甘 北 区青果公寓08.4.153686000今都08.10.1360905910枫丹丽城预计09.8601065800福佳绿都07.1182918200福佳新城未开盘5080未定裕景轩08.6.2878968500唯美品格07.8.5611609400龙畔金泉07.6.775905500南岭花园08.3.274875800亲亲美境08.4.878905600新橙市预计09.10未定未定运达泊岭紫郡09.5.9901005500美辰香醒预计201037130未定晶品枫林07.12.22401257200衡逸园09.7.

6、4801007500台安27608.4.2070805300鹏辉新天居07.7.2860707000中盛一带河山08.9 801204000美凯商业街未定60805500鼎新鼎润四季09未定未定甘南区胜景家园09.6区细分区域楼盘开盘时间主力面积（M2）参考均价（元/M2）西岗中心区域远洋风景07.10.26668512000东 部 区 域峰景山预计09.9首推36045019000中 山 区普照假日广场未定4092预计15500泛华领域预计09.8305012000东海岸天际08.4.2615414000明秀山庄08.10.309512014000卡纳意乡07.11

7、.17108258多层14000高层12000别墅16000捷山观海08.08879511500开发区红堡未开盘独栋514双拼284/308联排225/243未定金广海湾城未开盘未定未定东方优山美地一期07.9.8二期08.9.30双拼505559联排332446双拼1.6万联排1.2万水木华庭09.7881037500旅 顺 口 区老城区海印悠山08.11.875955200大众开世嘉年07.9.16901105800中拥蓝天下09.8.181001505500新城区新加坡花园07.5801004400东方戴维营07.12801005100开发区大方麓岛蓝湾07.10.27801005200

8、中庚香海小镇07.8.2580904300美林西岸07.07通和平海岸07.06.1470903600阳光观海岸08.11.889975500合生江山帝景08.8.23别墅194200公寓6590别墅8000公寓60006500金 州福佳新天地广场未定未定未定金润花园三期08.4.1060704500东山后院预计09.8月4686预计3200新希望家园08.6.2865755500渤海计划东方海未定未定未定高新园区龙王塘蓝湾07.9.29公寓502.3万2.4万公寓8500丽水佳园09.12.877904700荷塘悦色08.11.136674500中瀛臻宝09.7月初

9、82905300市内软景E居09.9月底4368未定芝麻街预计09.86080未定康桥小镇预计09.107885未定（一）本次房交会11大新盘：中瀛臻堡、普照假日广场、软景E居、山居笔记、美辰香醒、衡逸园、康桥小镇、东山后院、渤海计划东方湾、新橙市、金广海名居。（二）未开盘项目由以上各表统计可得，截止至7月31日，大连市内四区及旅顺、金州、开发区范围内的项目未开盘的有：杰特、山居笔记、运达诺维溪谷（1期）、枫丹丽城、福佳新城、新橙市、美辰香醒、美凯商业街、峰景山、软景E居、芝麻街、康桥小镇、东山后院、福佳新天地广场、渤海计划东方海、金广海湾城、红堡、泛华领域、峰景山、普照假日广场。这些项目都是

10、营销策划公司的潜在客户。（三）8月即将开盘项目简介7月7日，大连市发布了2009年第五号国有土地使用权挂牌出让公告，集中出让7宗用地的国有土地使用权。与上半年仅20宗土地就占到全年供应计划46%的情况相比，7月的土地市场红火了起来。与此想对应的是8月楼市已经按耐不住销售的强烈渴望，为了截流胜利路、西安路相继拆迁带来的楼市刚性需求，截止到目前为止已经有6个项目定在8月开盘。这些项目多集中在大连新城区或周边地区，以普通住宅为主、但也有别墅项目，其旅顺1个、甘井子区3个、开发区2个。准备在8月开盘的项目有：中拥蓝天下（8.18）、枫丹丽城（8.10左右）、亿盛风情西海岸（8月）、华兴彼得公寓（8月）

11、、阳光地中海（8月中旬）、红堡（8月）、芝麻街（8月）。（四）此次房交会未参展的实力楼盘：1、华润：海中国（开发区南部滨海新区）2、万科：溪之谷（甘井子西山水库西侧）、魅力之城（甘井子区机场新区）3.中海：中海英伦官邸（沙河口新生路，原辽宁警校）、中海华庭（高新园区海事大学西侧）4.小平岛（高新园区，陵水河口）5.其他：大连时代广场（中山区人民路）、大连明珠（沙河口星海广场西南侧）、大连渔人码头（中山区老虎滩渔港）、大连中心裕景（中山区中山路与友好路交汇处）、大有恬园二期（甘井子区陵水路）（五）展会总结0809历届展会概况表表2展会名称参加企业（家）参展楼盘个数（个）优惠打折楼盘（个）参观人次

12、（万人次）08年夏季展会7277181608年秋季展会6576471809年春季展会84114762309年夏季展会68814321与上两次房展会相比，虽然诸多楼盘也推出了优惠政策，但更多是针对动迁户和外地购房者，提高楼盘售价已成为普遍现象。参展项目仍然以市内为主，市内四区参展盘源量相比春展会基本稳定，旅顺、开发区和金州市场明显降温。图1 大连各区参展楼盘比例图从参展项目的区位来看，基本与市场住宅供应区域相符，此次参展项目主力供应区域为甘西和甘北区域，参展个数分别占14%和25%，而中心和泛星海区域略显弱势，都仅有4个参展项目，而高新和东部区域则比较活跃，共有7个项目进行了形象展示，占两个区域

13、总参展数的50%，也预示下半年这两个区域可售量将进一步增加。与春季房展会相比，旅顺、开发区和金州参展楼盘则有较大幅度下降，尤其是金州和开发区，一是夏季展会本就对开发商吸引力不高，这两个区域在售项目又相对较少，而且这两个板块在6-7月份刚刚举办了各自房展会，因此区域开发商对本次展会积极性不高。再就是对于这两个区域而言，大连市内客群相对较少，展会对其销售影响有限，也导致了本次参展楼盘减少。二、消费者心理分析（一）消费者年龄分布图2 消费者年龄分布图 尽管本次展会参展人群20-30岁的比重仍旧占据最大比例，但对比春展来看，31-50岁年龄段的客户显著增多，占比提升11个百分点。社会新富阶层多集中于这

14、个年龄段，他们集中了大部分改善型和投资型需求，客户的年龄构成变化，一定程度上说明了市场需求结构自年初刚性为主向多元转变。2030岁的消费者的消费承受能力没有3150岁年龄段人群那样大，因此更多的还是倾向于买二手房，或者是通过本次房交会来判断、分析未来房价的走势。50岁以上的一大部分并不是真正的潜在消费者，这一年龄段人群的购买能力基本都转移到前几个年龄段的消费者身上了。（二）现居住情况就展会参展人群来说，有房子的人比例达到近64%，两套及两套以上的比重也达整体的五分之一。无住房和有一套住房占比达八成，这些大多数属于刚性和改善型需求，旨在打压楼市投机的二套房贷政策收紧对大连楼市的影响或会较小。今年

15、我市将拆迁近50万平米，这样的楼市利好信息究竟能对大连房地产市场造成多大影响，还有待观察，不过可以肯定的是中小户型二手房将会非常抢手。这对于手中有地的开发商而言，或许是一种导向，或许是一种机遇。 图3 现居住状况对比图（三）消费者关注内容展会调研数据显示，有近一半的消费者对当前楼市的价格走势最关心，这部分消费者中，以解决住房和改善性需求为主，占比达到62%；调查中，对折扣优惠的关注比例位于第二位，占调研群体的1/4，可以看出经过2009年第二季度的市场好转，当前购房者对楼市价格仍保持较高的敏感度，无论是对整体价格走势、还是针对的个别项目的折扣优惠。另外，关注开盘讯息和市场氛围的客户共占比26%

16、，说明当前仍有部分客户对市场保持理性的观察，对后市发展抱有观望态度。消费者对于市场价格的高敏感度是正常的，在上半年楼市回暖快于经济回暖的形势下，政策走向必将对房地产价格走向起到重要作用。图4 消费者关注因素分析图（四）价格预期图5 价格预期对于未来一年的价格判断，尽管有41%的人判断价格将持续上涨，但就最终的房价走势来说，上涨和下降的比例基本相近，看涨看跌分歧巨大。上半年房价上涨的政策性推动因素显著，但对于下半年的政策走向，随着二套房贷收紧等利空消息影响不确定性增强，同时，对于09年上半年这轮“疯狂”上涨也有许多人充满了顾虑，这些因素导致如今房价节节攀升背景下看跌预期仍旧存在且比重较大。（四）

17、消费心理总结市场需求结构进一步趋于合理，夏展中改善型和投资型客户的身影多了起来，这是由于大连政府规划的拆迁面积近50万平米，备受关注的胜利路大规模拆迁就涉及了8000户居民，再加上其他各地区拆迁户，这使得改善型客户将成为下半年楼市的主力军，如何满足这一部分消费者的需求，应该成为开发商们研究的重点。动迁对 HYPERLINK /news-105056.html l # 商品房价格的拉动目前已经初露端倪，一些在售楼盘已经出现了价格上调的迹象。而如何能够在巨大的动迁购房市场上分得更大的蛋糕，更重要的还是楼盘的性价比等本质因素。夏季房交会或将成为众多开发商决定动迁购房市场江山的重要战役。基于上半年疯狂上涨的行情，缘于或多或少的追涨心理，依托货比三家的购买