3管理规定WI-NWGZ-AL.GC-3

1、广州新世界物业管理有限公司作业文件文件编号WI-NWGZ-AL.GC-3.9版本号A管理规定修订状态号0页 码 3/3承包商监督管理规定为了使公司逐步向专业化管理的方向迈进，现针对各物业服务中心设备维修保养等工作项目外判给专业公司进行规范化的管理。为了使各外判工作达到最好效果，承包单位能按物业服务中心经理的工作要求充分履行合同，使物业服务中心经理对承包单位的工作进行有效的监督和管理，特制定本规定。严格审查外委保养商的资质证书和营业执照等，凡不具备相应资质等级证书和合格营业执照的保养维修商或外委保养商，均不与之进行业务洽谈。在选定外委保养商的过程中，领班编写工程报价分析表，经工程主任审批，以建议

2、最佳外委保养商入选。外判项目管理分为有偿和无偿（施工单位维保期内）两类。抽取各类外判项目的合同中之重要执行条款进行表格化管理，随时把握落实情况。双方签确。对非驻场维保人员，实施来去登记管理制度，维保人员每次离场应有对口管理人员对完成任务的确认签名（在附件一维保单位人员出入登记表上签字），该表将作为付款的依据）。工程领班应指定专人协调、监督外委保养商的工作，做好外委保养商到场作业记录。外委保养商进场作业期间，必须遵守楼宇物业服务中心的各项管理规定。督促外委保养商严格按国家规范（如环保、劳保安全条例等）及合同要求进行施工。外委保养商的用料，必须与合同条款规定的相符，如要变更，需事先审核经工程组主任

3、、领班签认，否则作违反合同处理。外委保养商的竣工报告、资料等，必须先交领班检查核对，经工程组主任、物业服务中心经理审查批准后，方可通知财务结算。机电维保外判单位的每月工作评估管理：物业服务中心经理每月10日、20日评估按物业服务中心经理工程部相关责任区域的工程人员进行评估，工程主任签确。外判单位月度综合评估，由物业服务中心经理带队组成综合检查小组，结合每月2次的主管签确的评估结果和月度投诉情况（包括品质督导部、业主、项目三方面投诉情况）。最终评定出保养单位的工作绩效综合评定报告。该报告结果将作为付款的重要依据。所有外判项目的综合评定报告均由物业服务中心经理签名、品质督部核查签名方为有效。所有外

4、判项目的评估资料物业服务中心经理按月存档，品质部不定期检查。综合评定报告复印件随支付单审批。各物业服务中心经理对已接管的但仍在承建商保修期内的项目（即无偿维保项目），物业服务中心经理应当按有偿维保项目管理同等对待。应参照有偿维保项目管理规定，通过开发商书面提交要求承建商定期维保的时间及工作内容。物业服务中心经理应指定专人跟进，发现问题及时由物业服务中心经理书面报告给开发商相关部门协助解决。每月评估考核工作同样进行，并向发展商提交评估报告。保修期到期之前两个月，由物业服务中心经理书面提交综合评估报告给品质督导部，由品质督部组织相关外判等招投标的准备工作。保修期到期时物业服务中心经理应组织承建商、

5、项目部、物业服务中心经理三方验收，并有书面验收报告三方签字存档。该报告将作为开发商支付维保金的依据之一。严禁一切对外判单位要求或暗示的“吃请”行为。各类外判、维保工作管理的重点工作： 要求外委保养商将每月工作计划（每月应做维保项目明细及时间计划）、每季度专项检查计划交物业服务中心经理，物业服务中心经理工程部专项负责人对口检查工作效果。专项检查由承包方提供检查报告。外委保养商工程人员每次到楼盘进行维保工作时，须在设备维保单位人员出入登记表作详细记录，并由工程主管将物业服务中心经理在日常巡查中发现的问题记录交承包方。承包方工作人员按计划当次工作任务后，应对物业服务中心经理提出的问题进行解决。一并做

6、好记录交物业服务中心经理存档。承包方工作人员离开物业服务中心经理须须在设备维保单位人员出入登记表签名确认。设备维保单位人员出入登记表作为承包方每月工作评估的依据之一。如在专项检查中发现须大、中修的问题，承包方应书面报告给物业服务中心经理，报告中应有的解决方案。 日常维保计划完成率应达100%，故障召修到达时间应按规定要求。工程外判管理检查内容及标准：涉外维保单位从事的工作在受控状态下正常有序进行，做到不扰民，不破坏物业公共设施，维护公共卫生。工作过程中遇到客人需避让，工作时间内举止文明有礼，不引起业户投诉。维保工作人员工作时须佩带工作证，严格遵守物业服务中心经理各项规定，工作不偷懒，不闲谈。月度计划工作时间表、完成任务确认单齐全，记录完整，体现对工程维保承包商的有效监督、控制。每月对外判设备维保工作进行检查、评估，提交合同缀要（合同编号、服务承包商、合同期限、每月维保次数）和工程维保质量评估（维保工作意见评价表、维修保养工作任务单、到场离场时间登记卡、维保人数）予财务部进行核查、存档、并作设备维保合