设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模

1、物业经营管理又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理效劳。第一章物业经营管理概述一、内涵 第一节物业经营管理的概念2022/7/2511 性质 物业经营管理是贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理效劳，是物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的不断拓展、交叉和融合的结果。 物业经营管理是策略性的物业资产价值管理，强调满足业主的物业投资收益或企业开展战略及主营业务开展目标的需求。对象 收益性物业。2022/7/2523 内容保证物业正常

2、使用的运行操作管理。将物业作为一种收益性资产所进行的各种经营活动。4 目标 从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的根底上，保持和提高物业的市场价值以及未来开展潜力。5 类别物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理2022/7/253二、收益性物业的类型和特点酒店和休闲娱乐设施工业物业出租型别墅或公寓零售商业物业区域购物中心市级购物中心地区购物商场居住区商场邻里效劳性商店特色商店别墅公寓酒店休闲度假中心康体中心赛马场高尔夫球场工业厂房仓储用房高新技术产业用房工业写字楼写字楼甲级、乙级、丙级2022/7/254一写字

3、楼 是为商务、办公活动提供空间的建筑。为了持续保持写字楼的市场竞争力，提升写字楼的市场价值，通常需要高标准、高质量、专业化的物业经营管理效劳。 国外通常将写字楼分为甲、乙、丙三个等级。专业人员主要依照写字楼所处的位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行等级划分。2022/7/255二零售商业物业 是用于零售商业经营活动的建筑。包括从小型店铺到大型购物中心的各种零售商业空间。 无论一宗零售商业物业的产权是统一还是分散的，为了实现业主总体利益的最大化，都非常需要集中统一的专业化物业经营管理效劳。 零售商业物业的分类主要依据建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围。2022/7/256用于出租经营

4、的居住建筑是别墅和公寓。1 别墅是指在风景区或在郊外建造的供休养的住所。别墅建筑应独立。 独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、叠加别墅、双拼别墅、空中别墅等，除了独栋别墅外，其他的不具有别墅类产品的独有性。三出租型别墅或公寓2022/7/257 2 公寓 公寓是指包含有许多住宅单元的建筑物。普通住宅是根据面积的划分的，规定120m2以下为普通住宅标准允许上浮20%，对非普通住宅，交易时在税费方面标准更高，以起到经济调控作用。花园公寓：单间公寓： 复式公寓：2022/7/258三工业物业的特点 是指为人类生产活动提供入住空间的物业，通常与企业活动生产活动的流程与空间需求特征相关，必须保证能源供给和内部

5、运输系统的通畅，同时还要兼顾物业资产的有效利用状况及运行本钱对企业生产本钱和经营利润的影响。2022/7/259五酒店和休闲娱乐设施 效劳对象不同酒店 ：商务和观光游客旅游度假村：以休闲娱乐保健为目的的度假旅游者、培训人员或会议客人 地理位置不同酒店 ：位于市中心或交通便利的地方旅游度假村：自然风景秀丽的度假胜地 效劳内容不同 建筑设计和装潢风格不同酒店 ：以住宿、餐饮和商务功能为主，康体、娱乐功能为辅旅游度假村：以康体、娱乐功能为主，住宿、餐饮为辅，只提供根本的商务功能酒店：豪华气派、华美堂皇、强调与都市风格相匹配旅游度假村：田园式、民居式、别墅式，追求淳朴简洁、清新淡雅、就地取材2022/

6、7/2510三、物业经营管理企业、管理型：是具有策略性物业管理能力企业，它受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处于总包位置。、专业型：是具有物业运行过程中某种专业管理能力的企业，通常以专业分包的形式获得物业管理业务，在物业管理的某个环节提供专业管理效劳。、综合型：同时具备物业策略管理和物业运行管理能力的企业。一般在公司总部设立管理层，履行策略性物业管理职能，同时设置分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。2022/7/2511第二节物业经营管理的层次与工作内容物业管理设施管理房地产资产管理房地产组合投资管理一、层次1 物业管理和设施管理 物业管理核心工作是对物业进行

7、日常维护和维修。 设施管理是为某一机构创造一个良好的生产、办公环境，效劳对象是拥有房地产的非房地产企业和机构。 以运行为主以策略性管理为主2022/7/25122 房地产资产管理 聘用多个物业管理公司和设施管理公司来同时管理多宗物业，以使这些物业在所处的房地产子市场内实现价值最大化为目标，同时对选聘的公司进行管理、监督和工作指导。3 房地产组合投资管理 以经风险调整后的组合投资回报最大化为目标来管理资产，以及在适宜的时机购置和处置物业资产。2022/7/2513三 物业经营管理的常规工作 本质是对本钱和收益的控制，主要包括对物业的物理形态和财务状况的管理。一现金流和本钱管理二日常维修和维护三维

8、修和维护方案管理四设施设备管理五物业保险管理2022/7/2514第二章 房地产投资及其区位选择第一节 房地产投资一、概念1 定义：以获得未来的房地产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或者间接的从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。2 目的：为了使财富最大化。 可以获得作为房地产业主的荣誉、获得最高的收益和资本增值、降低组合投资的整体风险、抑制通货膨胀等。2022/7/2515二、房地产投资的形式直接投资 房地产开发投资短期投资，赚取开发利 润，风险大，回报丰厚 房地产置业投资长期投资，以获得物业 所有权或使用权为目的的投资间接投资 房地产企业的债券和股票投资 投资于房地产

9、投资信托基金 购置住房抵押支持证券2022/7/2516二、房地产投资的特性 位置固定性或不可移动性 寿命周期长 适应性 各异性 政策影响性 专业管理依赖性 相互影响性2022/7/2517三、房地产投资的利弊1、房地产投资之利 相对较高的收益水平 能够得到税收方面的好处 易于获得金融机构的支持 能抵消通货膨胀的影响 提高投资者的资信等级2022/7/25182、房地产投资之弊 流动性差 投资数额巨大 投资回收期长 需要专门的知识和经验2022/7/2519第二节 房地产投资的风险房地产投资风险的概念 系 统 风 险通货膨胀风险市场供求风险周期风险变现风险利率风险政策风险政治风险或然损失风险未

10、获得预期收益可能性的大小2022/7/2520个 别 风 险收益现金流风险资本价值风险未来经营费用风险比较风险时间风险持有期风险风险对房地产投资决策的影响根据工程风险大小确定相应的投资收益水平根据风险管理的能力选择投资方向根据风险周期变化特点把握投资时机2022/7/2521第三节 房地产投资区位的选择一、区位的选择1 狭义：某一具体投资场地在城市中的地理位置，包括宏观位置和中观、微观位置。 根据对某一宗地区位的描述，可以从图上或现场找到该宗地。2 广义：地理位置以及该区域所处的社会、经济、自然环境或背景，还包括该区位房地产投资所须支付的本钱上下和所面临的竞争关系。2022/7/2522不同类

11、型房地产投资对区位的特殊要求居住物业市政公用和公建配套设施完备的程度公共交通便捷程度环境因素居民人口与收入写字楼物业与其他商业设施接近的程度周围土地利用情况和环境易接近性零售商业物业工业物业辐射区域分析易接近性或者交通通达程度停车的方便程度2022/7/2523第三章房地产投资分析技术第一节投资分析的根本概念一、现金流量1 现金流量： 把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的资金流出或者流入叫做现金流量。 现金流入：销售收入、出租收入、利息收入、贷款本金收入等； 现金流出：土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等 2022/7/25242 净现金流量：现金流入与现

12、金流出之差。二、现金流量图绘制规那么： 以横轴为时间轴，轴上的每个刻度表示一个时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期。 期末惯例法 初始投资P作为上一周期期末 相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。2022/7/2525三、房地产置业投资 购置投资 流动资金投入四、房地产置业投资的现金流量一常用术语1 潜在毛租金收入 此数据在每个月的报告中保持相对稳定。2 空置和收租损失 空置的面积不能产生租金收入 租出的面积没有收到租金3 其他收入：租金以外的收入，比方自动售货机等2022/7/25264 有效毛收入=潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入5 运营费用：除抵押贷款还本付息外

13、物业发生的所有费用6 净运营费用=有效毛收入-运营费用 是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。7 抵押贷款还本付息8 准备金：又称大修理金，包括房屋及设备、设施的大修理更新。2022/7/25279 税金经营税金及附加。两税一费：营业税、城市维护建设税和教育费，分别是5%，7%，3%。城镇土地使用税和房产税。企业所得税：一般为33%。10 经营现金流 税前现金流=净运营费用-抵押贷款还本付息税后现金流=税前现金流-准备金-所得税2022/7/2528二收益性物业的现金流潜在毛租金收入-空置和收租损失+其他收入 =有效毛收入-运营费用 =净运营费用-抵押贷款还

14、本付息 =税前现金流-准备金-所得税 =税后现金流2022/7/2529第二节 现值与现值计算一、资金的时间价值 同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差异称为资金的时间价值。1 随着时间的推移，资金的价值会增加。2 资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。2022/7/2530二、利息和利率一利息：Fn=P+In (本利和=本金+利息)二利率：i=I1/P*100%(利率=一个计息周期的利息与本金之比)三、单利利息与复利利息 (一) 单利利息 Fn=P(1+i*n) (二)复利利息 Fn=P(1+i) n2022/7/2531四、名利利率与实际利率 设名义

15、利率为r，在一年中计算利息m次，实际利率为I i=(1+r/m)m-1例1 年利率为12%，存款额为1000元，期限为一年，分别以一年1次复利计息、一年4次按季利息计息、一年12次按月利率计息，那么一年后的本利和分别为：2022/7/2532一年1次计息 F=1000*1+12%=1120一年4次计息 F=1000*1+3%4=1125.51一年12次计息 F=1000*1+1%12=1126.83五、复利计算公式与系数一一次支付的现值系数和终值系数 P=F1/(1+i)n二等额序列支付的现值系数和资金回收系数 A=Pi+Pi/ (1+i)n-12022/7/2533三等额序列支付的终值系数和

16、储存基金系数 A=F/ i/(1+i)n-1四等差序列的现值系数和年费用系数 A=A1+G/ 1/i-n/(1+i)n-1 (五) 等比序列的现值系数和年费用系数 P=A1/(i-s)1-(1+s)(1+i) -n2022/7/2534第三节 设备更新中经济分析一、设备更新的原因和特点 一原因1 设备有形磨损：实体性磨损第一类有形磨损：实体磨损、变形和损坏。 使设备精度降低，劳动生产率下降。第二类有形磨损：设备因自然力产生磨损。 闲置和封存的设备也会产生磨损。2022/7/25352 设备无形磨损 ：不表现为设备实体的变化和损坏，也不表现为设备原始价值的贬值。 第一类无形磨损：使用价值未发生变

17、化，不 影响现有设备的使用。第二类无形磨损：使设备局部或者全部丧失 其使用功能。3 设备磨损补偿 局部补偿 有形磨损：修理 无形磨损：现代化技术改造 完全补偿：更新设备2022/7/2536二设备更新的特点分析1 设备更新的核心工作是确定设备的经济寿命。2 设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。3 只比较设备的费用。4 设备更新分析以费用年值法为主。二、物业管理中的设备更新公司一不会提升物业运行效劳质量的设备更新二能提升物业运行效劳质量的设备更新2022/7/2537第四节 房地产投资财务评价指标一、投资回收与投资回报 投资回收是投资者对其所投入资本的回收，投资回报是指投资者所投入的资本在经营

18、过程中所获得的报酬。 A =Pi+Pi/(1+i)n-1Pi 是投资者投入资本P后所获得的投资汇报，Pi/(1+i)n-1 就是投资回报。2022/7/2538二、财务评价指标体系 是用来考察工程盈利能力水平的指标，包括静态指标和动态指标两类。是指考察工程计算期内偿债能力的指标。考察房地产工程的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标清偿能力指标财务评价指标体系 2022/7/2539一盈利指标计算方法1、动态指标财务净现值NPV：是指工程按行业的基准收益率或者设定的目标收益率，将工程计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。 基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资回报，称为最低要求收益率。 决定它的因素是资金本钱和工程风险。2022/7/2540财务内部收益率IRR：是指工程在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。经济含义是在工程寿命期内工程内部未收回投资每年的净收益率。它说明了工程投资所能支付的最高贷款利率。动态投资回收期Pb：是指当考虑现金流折现时，工程以净收益抵偿全部投资所需的时间。2022/7/25412 静态指标静态投资回收期Pb： 是指当不考虑现金流折现时，工程以净收益抵偿全部投资所需的时间。现金回报率： 房地产置业投资过程中，每