许昌推进区项目提案

1、易坤地产顾问关于许昌县推进区项目初步报告因为专注 所以专业 易 坤 地 产 顾 问 公 司 郑州易坤地产顾问有限公司（简称“易坤”），总部设于郑州盛润白宫，现有员工60余人，是一家从事房地产营销策划和销售代理的外包型顾问团队，下设五部一室，即：市场部、策划部、设计部、客服部、财务部和办公室。 四大工作程式：为客户提供从市场调研到策略规划；从概念构思到创意执行；从营销策略到销售代理；从媒介计划到媒体整合运营的全方位解决方案。 易坤始终坚持“立足本土，放眼世界”的行为理念，从房地产本质入手，成功塑造卓越的房地产品牌和不朽的经典建筑。 易坤自成立以来，一直致力于住宅、商业、写字楼等物业形态的营销策划

2、和销售代理。秉承“客观公正、信誉至上、真诚合作”的原则，通过团队的群策群力已实现了全方位的专业服务，并取得了骄人的成绩及飞速的发展，在业内获得了同行的肯定及客户们的认同。易坤企业理念公司使命：为中华民族的富强而努力奋斗执行理念：没有条件、没有借口、没有不可能用人理念：优秀人才最优惠，平庸人才醉昂贵管理理念：对下服务，对上服从品质理念：标准决定水准，人品决定产品工作理念：比最努力的更努力，比用心的更用心服务项目展示主要概要区域位置分析项目概况地块前景项目定位客户定位营销策划许昌县三国时期，曹操在此奉天子以令诸侯，铸就一代伟业。曹丕因“魏基昌于许”而赐名许昌。 许昌县居于河南中原城市群隆起带，尽享

3、河南省构建中原城市群的各项优惠政策。京广铁路、京珠高速公路和107国道纵贯南北，311国道横穿东西，许昌至南阳到重庆的高速公路、许昌至开封至青岛的高速公路、许昌至登封到洛阳的高速公路、许昌至扶沟到安徽亳州的高速公路交汇于此交友，省道及县乡公路纵横交织，四通八达，距郑州国际机场仅40公里。 区域位置分析 自2001年以来，许昌县委、县政府连续三年开展“加快非公有制经济发展”主题年活动，建设经济园区，开展招商引资，各种产业园区相继投入建设，特色产业园区快速膨胀。由于县区经济的发展，区域规模也不段的扩大，房地产业也迅速的崛起，人们对生活环境的要求也越来越高，舒适、健康、便捷成了人们现在的住房指标。

4、区位环境-优势突出 发展潜力惊人本案本案项目位置分析 该项目位于许昌县以北，与许昌县约7.2公里，是许昌县外扩的第一站，紧邻入县干道，依傍107国道，交通快捷便利。又处于城郊结合点。临近大面积人工湖泊，空气清新，环境怡人，是一种全新的健康原生态的居住环境。而且，该地块所在区域基础配套设施比较齐全：与医院只有一路之隔，又在初中和小学两所学校的短距离辐射区内，为该区域居民提供了良好的教育环境和便利的医疗服务，为该区域的开发和发展加入了筹码。市场潜力分析 经过几年的筹备和酝酿，使得在该区域开发的时机已经完全成熟。值得看重的是就眼前该区域同类项目的开发还处于起步阶段，正所谓“快人一步，胜人一筹”现在启

5、动该项目就首先占据了天时；另外，根据现今许昌县城镇格局的现状和大背景下城镇化的进程来看，城镇外扩是城市化发展的必然趋势。而该项目所在地块的交通、环境和基础配套设施已经比较完善，加上又与县城的距离适中，这些又保证了该项目的地利优势；在2009年底，许昌县县委县政府决心加强加快推进区的规划建设步伐，加强推进区项目建设的扶持力度。而且城区住房用地的紧张态势又让一大部分人把目光投向城区近郊地带，提供了稳妥的消费需求。所以说，该项目占据天时、地利、人和优势。 Advantage /优点：空气好、环境好小区管理逐步完善比市区楼盘性价高处于发展潜力大的地理区域交通便利Shortcoming/缺点：生活配套不

6、全，生活不便利项目环境分析 项目定位生态-花园洋房 生态环境的需求，是人们对生活质量有更高要求的一种体现。所谓生态，即指生物在一定的自然环境下发生有序发展的状态。生态住宅，就是满足人们对自然环境下的绿色和环保、和谐和自由的心理需求而营建的房地产项目。 花园洋房发展现状 低密度 花园洋房是低密度。在建筑学上并没有硬性的指标，但实际上，低容积率、高绿化率，足够大的楼间距离，仍然是与花园洋房挂钩的指数。目前花园洋房的容积率大多在1左右。 花园洋房的产品特色舒适、自然 “洋房生活”所代表的是一种平民百姓无法企及的生活方式：与客厅甚至是卧室相连的宽大露台上，红花绿草生机勃勃、竞相斗艳，吐露芬芳。闲暇的时

7、候，可以在花团锦簇中品茗、谈心，仰望天空之高远，俯瞰坡地之葱茏。在与自然的直接交流中，纵有千般心绪，也会豁然开朗。别样风情 花园洋房发展现状 花园洋房销售特点 市场上花园洋房的销售总体情况良好，只有少许项目出现明显的销售迟缓现象； 市区的花园洋房由于总供应量较小，而需求旺盛，所以销售同多层和电梯相比没有明显的缓慢特征； 花园洋房销售周期比多层和电梯住宅更长，这与花园洋房在同一区域档次较高，面积较大，总价相对较高以及大多处于郊区交通和配套设施很差有很大的关系； 同为郊区的花园洋房，房地产区域开发越成熟，交通条件越好，价格越具竞争力的项目销售速度越快。 洋房建筑风格建议整体以军营联排格式规化；规划

8、中含：多层花园洋房、联排别墅、叠加别墅、普通公寓。配套设施：中心幼儿园、景观园林、停车场及其他相应设施。户型建议952室2厅1卫1、户型方正2、南北通透3、180 景观空间4、多功能阳台设置5、270三面采光6、明厅明卫120平米户型每户设置180度观景空间，大尺度花园露台，轻松纳别墅生活于己有， 真正受到市场青睐。外立面风格建议坡度景观建议花园洋房所有的优秀均来自其建筑特点层层退台。产品对比通过此表格，产品对比更加直观的了解情景洋房与传统多层、叠拼/联排别墅类产品的优缺点建筑形式传统多层情景花园洋房叠拼别墅联排别墅外观外立面形式单一层次较多，风格多变层次较多，风格多变层次较多，风格多变面积面

9、积较小，常在135平米以下面积100-200平米左右通常面积150-250左右通常面积200-300左右私密性弱较弱较好较好舒适度较舒适舒适舒适舒适功能具有基本功能增加庭院、阳光房、露台等功能面积增加车库、叠下私家花园、叠上阁楼等面积增加车库、私家花园、阁楼等功能面积环境自然环境一般，高密度，主要依靠小区内部景观自然环境较好，密度较高，小区景观塑造以及自身露台、庭院景观自然景观较好，低密度，叠下有前后花园，叠上有露台自然景观较好，低密度，有前后花园位置城市内部城市边缘，市郊城市边缘，市郊城市边缘，市郊交通主要依靠城市公交系统城市公交系统，公交车私家车私家车车位车位出租或独立产权独立产权独立产权

10、独立产权周边配套设施配套齐全，衣食住行方便随着所在区域的发展，配套迅速齐全配套不完善，需社区内部提供补充配套不完善，需依靠社区内部作为补充居所定位第一居所第一居所第一居所或第二居所第一居所或第二居所居住人群中低收入人群，兼顾工作和生活城市中产阶级，要求一定生活品质收入较高的中产阶级，要求较高生活品质收入较高的中产阶级，要求较高生活品质居住模式实在、便利便利舒适个性化个性化价格低适中较高较高 主要针对有较强的经济实力并渴望回归自然、享受原生态静谧环境的人群，以及一些需要静养修身和颐养天年的中老年人群、想要置办世传产业的人群、那些渴求超大居住空间而经济能力有所限制的群体。 购买花园洋房主力年龄集中

11、在3050周岁之间； 绝对多数愿意购买花园洋房的购买者以自用为目的； 影响购房者首选的条件是价格；客 户 定 位体验式营销 由于该项目所在的位置不在老城区，也不在房地产发展较成熟的东区，客户对该区的认识需要时间，所以，我们建议该项目在营销上导入体验式营销模式，在项目开始销售时间，就能使客户有一个对未来生活更为直观的感触，再配合营销活动，使项目实现良好的销售回款。我们提供的服务！营销策划内容第一部分 市场研究第二部分 营销策略报告第三部分 营销跟进服务第四部分 广告服务 本部分将在对房地产市场总体情况及相关政策把握的基础上，重点针对项目进行专门市场供给、需求及影响因素的研究，为发展商把握宏观市场

12、及项目发展提供依据。 在认真做好市场宏观分析的基础上，深入研究项目地块特征，并结合发展商的项目发展战略，为项目做出市场定位。第一部分：市场研究2、市场客户特点（1）了解整体市场需求状况以及客户构成分析（2）客户需求特点调查（一）宏观背景分析1.城市发展现状2.城市规划对项目影响3.政策变化对项目影响（二）市场调查1、市场竞争分析（1）在售以及代表性入住项目调查（供应规模、地域分布、特征、产品形式、 市场价格、销售情况、优缺点分析）（2）潜在项目调查（土地供应及新项目规划情况） （3）主要竞争对手分析(特征、客户特征、市场反映等)第一部分：市场研究第二部分：营销策略报告 一、营销推广策略二、竞争

13、性营销推广策略三、产品价格策略四、推广策略与媒体选择五、销售监控营销总体定位 项目SWOT分析，锁定竞争对手，确定类比项目 主题定位 客户群(客源)定位 产品定位 形象定位 项目劣势淡化方案建议 总体广告思路建议 广告定位诉求建议（即SLOGAN） 广告传播策略建议 SP活动策略建议 现场包装布置建议 销售中心包装建议 样板楼设计建议 广告宣传定位 一、营销推广策略制定完备的营销推广策略，必须了解与项目构成竞争的市场和对手。在这一部分中，主要针对竞争对手的所在区域、推广策略、价格和产品的优劣势进行全方位的对比和研判，不但为项目后期实施的价格策略提供可靠的依据，也为后期产品进入市场储备应对有效的

14、竞争策略。 产品竞争优劣势分析 （1）竞争分析前提（2）竞争项目对比（3）对比竞争总体SWOT分析 针对性营销竞争策略 （1）营销竞争策略及核心推广概念提练（2）目标客户群特征分析可行性论证 二、竞争性营销推广策略在价格定位之前，从产品和销售时段中求证每个环节价格的支撑点，为后期投入市场的产品价格创造理性的涨幅空间。 1、价格定位依据和原则 2、项目价格定位（入市价格定位起价、均价建议）3、价格实现路径分析4、价格实现与销售推广节奏（销控）的搭配策略 三、产品价格策略针对这部分内容，主要结合项目的物业档次和卖点选取相应的宣传媒体。合理的安排广告投放计划，除了要配合项目的销售周期确定以何种媒体、

15、何种形式进行广告宣传，还要考虑开发商用于项目宣传方面的投入预算，制定出适合项目营销推广的最佳方案。广告投放计划建议 （1）广告投放时间建议 （2）广告投放媒体建议 （3）广告投放节奏建议 （4）广告投放内容建议 （5）媒体广告预算建议四、推广策略与媒体选择1、对每月销售量进行监控；2、目标客户群的跟踪分析：定位是否准确、变化；3、对付款方式监控分析；4、对广告效果，包括创意、认识率、来访客户多少进行监控；5、对广告创意、广告题材的反映进行监控；6、对价格进行监控，分析目标客户评价反映；7、对市场走势进行分析，对大势进行预测把握；8、对周围竞争楼盘进行分析，争取适度对策。五、销售监控第三部分：营

16、销跟进服务 一、销售培训 二、营销跟进服务 三、跟进人员安排 一、销售培训 顾问单位将在本合同约定的时间内，安排专人前往项目现场，对建设单位的销 售团队组织业务培训，此阶段的工作主要包含以下三方面内容： 一、日常销售技巧培训； 二、销售现场及团队管理培训； 三、售后服务技巧培训。 二、营销跟进服务在本项目正式开盘后顾问单位开始开展营销跟进服务，营销跟进工作主要包含四方面内容：一、营销指导此项工作主要是在本协议签约后，由顾问单位对销售团队进行定期持续的相关培训和指导，协助销售团队解决销售过程中面临的相关问题。二、营销诊断此项工作主要是定期（以半个月为单位）根据项目的相关销售报表，结合市场实际情况

17、对项目的营销进程进行分析、判断，发现导致项目滞销等不利局面出现的原因，并提供对应的解决方案。三、营销策略调整顾问单位将定期（以月为单位）根据项目实际的营销进程，结合当时市场情况对先前制定的项目营销推广策略进行相应调整，以更好地适应市场的变动。四、完成甲方当月布置的定向研展报告，及建设单位有关本项目的所需的其它策划方案五、协助推荐、选择其它相关的专业机构进行资源整合工作。三、跟进人员安排营销跟进阶段顾问公司将安排至少两名策划负责人进行跟进服务，人员临时调动需征求建设单位同意。在重要营销节点，顾问公司将安排总监或以上岗位人员到项目现场参加相关会议。第四部分：广告服务内容一、行销环境分析意见及建议二

18、、产品市场定位意见及建议 三、整合行销传播策略意见及建议四、整合传播策略执行五、视觉系统部分一、行销环境分析意见及建议市场研究、项目SWOT分析、项目优势、 项目劣势 、 项目机会 、项目威胁分析(1)市场定位(2)产品定位(3)形象定位二、产品市场定位意见及建议 三、整合行销传播策略意见及建议(1)项目传播目标 (2) 目标受众定位及特性 (3)项目诉求点（卖点/利益点） (4)品牌个性/品牌写真 (5)项目传播定位 (6)表现策略广告调性及文案发想元素 (7)阶段性传播策略四、整合传播策略执行（1）推广工作计划及广告预算建议（2）媒介策略（3）媒体发布计划（包括媒体、时间、频率、版面、版位等）五、视觉系统部分（一）VI系统设计A、核心部分（1）LOGO标志及标准形态规范 标志标准制图规范 标志标准色彩数值规范（2）名称标准字体名称中文标准字体标准形态规范 名称中文标准字体标准制图规范 名称英文标准字体标准形态规范 名称英文标准字体标准制图规范（3）标准色彩标准色彩数值设定