房地产产业化经营操作手册_secret

1、 第1操作环节：导致房地产业转型的要素分析 有人说“市场是一条理性的河流”，但从我国住宅市场上一方面房地产项目大量开工， 一方面商品房“库存”持续上升的事实看， 显然这条河流的航标尚未确定。住宅产业化发展的进程， 正在为那些置身于河流中的地产商们树起一个航标， 引导他们摆脱现有低水平的竞争， 在风浪中前行， 而不是沉没。 培养一批专业化、规模化开发的房地产龙头企业，将成为解决上述问题的必然选择。要素一：由数量型向质量型的转变。住宅已从按平方米计算的以安置为目的的数量型向追求住宅功能、质量、乃至环境、信息网络等的质量型过渡。如何满足这个时期的要求，这就决不仅仅是多投资、多建房的问题， 而要切实转

2、到提高住宅的功能质量上来。要素二：住宅质量的内涵已从单纯的施工质量转向全方位的质量体系。 住宅的质量是一项系统工程，应当包括规划设计质量、住宅部品的质量、工程施的质量、住宅建成后的整体质量及物业管理质量等多方面，建立多层次、多方位的质量体系正是国际上对建筑(包括住宅)质量控制的发展趋势。建设部最近颁布了商品住宅性能认定管理办法，将住宅分为1A、2A、3A三个等级，对适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能及经济性能进行定级。这一办法体现了对住宅的功能质量的系统控制。 要素三：住宅价格从单一价格向多元化价格体系转变。 多年以来，我国住宅的价格以每平方米建筑面积为基准， 包括国家的统计数据也是以平方

3、米为基数。这体现了住宅建设增长仍是数量型的， 以平方米售价是一种单一价格。但是随着住宅商品化的推 进，人们的观念发生了变化，现在不仅是建筑面积有价，环境、设 施在住宅建设中愈加重要，环境有价已成共识，甚至形成新的卖点。要素四：房地产库存持续上升的局面在未来几年内还将同时存在。主要原因是： 房地产行业对投资商将保持一定的吸引力： 由于房地产进入门槛不高，新发展商进入市场仍相对容易； 规划设计、销售代理、物业管理等中介水平不断提高， 为不专业的发展商提供了社会支持： 为保持国民经济的增长， 各级政府仍将对房地产行业大力支持， 固定资产投资及房地产的开工量仍将维持较高的增长比例； 几年前开发的住宅在

4、个人购买率不断上升的市场中缺乏产品竞争力，即使降价也难以消化； 市场竞争日益激烈使小规模发展商生存空间缩小， 地域性要素五：城市商品住宅价格将继续出现微幅下降，但下降空间有限。 一方面房地产行业利润率正趋于社会平均水平，房地产按揭贷款集中在主要城市，个人付款仍有较大负担， 且在全国大范围推广有一定难度； 一一方面土地成本刚性，地价下降空间小， 费改税又对发展商开发成本影响不大。 要素六：城市空心化是一种必然趋势。城乡结合部大型物业的开发不断增加 规模不断扩大， ：将培育大型房地产企业的 规模化优势， 而且城乡结合部价格稳定， 住宅的产品素质对普通收入阶层有较大吸引力。同时城乡结合部物业的大规模

5、发展， ：将对市中心的物业造成巨大压力第2操作环节：住宅产业化战略流程设计步骤A：体制改革与住宅产业化密切相关的体制改革有两项： 一是住宅体制改革， 二是国务院撤消十个产品部门 将其改为局， 并入国家经贸委。第一项改革将住宅商品化， 把住宅推向市场， 而商品是产业的基本单元， 市场是产业发展的命脉； 第二项改革改变了以往计划经济体制丁条块发割的局面，步骤B：加盟集成与住宅相关的产品类別很多， 据不同国家的统计， 从数千种到数万种不等， 但我国以往从未形成过专门针对住宅建设需要而生产的产品系列， 这体现在住宅产品针对性不强， 集成化程度低， 规模效应差， 产品的整合程度处于初级阶段。产业 部门的

6、调整最终营造了以住宅作为最终商品的用户买方市场。步骤C：集团化产业化的支柱是企业企业是市场经济中最具活力的基本组成。当前，住宅产业中的企业主体是房地产开发企业，经过了十几年的培育和发展， 已 出现了一批实力强、经验丰富、具有企业自身发展战略和特点的房地产开发企业。这些企业中的一部分， 已领先扩展到相关的住宅产品生产领域， 或投资兴办诸如 墙体、门窗、砌块等住宅部品生产厂，或与规划设计、施工、装饰装修等企业结盟， 形成企业集团， 有些已经成为上市企业。具有实力的房地产开发企业发展为住宅产业集团， 这将是未来住宅产业化中的骨干企业。步骤D：专一化 原本不是以住宅产业化为主导的大型企业， 正紧紧抓住

7、住宅这一巨大的市场， 调整产业结构，扩大转型而加入到住宅专一化的行列中来。这一类企业集团的出现 大大扩展了原有的房地产开发企业的范畴， 使住宅产业真正成为跨行业、跨部门能拖动相关产业发展，能促进国民经济增长的支柱产业。 第3操作环节：推行住宅产业化行动战略 行动战略A：质量体系提升保障体系 这是一座前所未有的房子。在这座全部零部件都是工厂化生产的钢结构房屋里， 你看不到任何管线和风口， 而房子却正在制冷或供暖，提供冷、热水；远在千里 之外，你可通过拨通家里的电话自动打开音响， 或者关闭窗房和灯光这不是 科幻小说的场景， 这座名为远大集成建筑1号楼的住宅位于长沙市城郊。10月21日， 它作为我国

8、第一座全新 概念的集成建筑， 成功地通过了国家有关权威部门及国内外专家的严格技术鉴定。 能抗强风强震，主体寿命可达100年以上，其围护结构 广泛采用新型墙体材料、保温材料和节能门窗， 较之传统建筑能耗大大降低。该建筑还采用了嵌入式墙体设计和组装式薄形耐磨木地板，住宅使用面积可增加610。在制造、管理、服务上，住宅部件全部工厂化生产，建筑采用全新的现场装配， 干法作业施工， 安装操作无 噪声和无建筑垃圾，施工周期大为缩短。 远大集成建筑体系给中国建筑业界注入了一种全新的理念。批准住宅产业化的关键技术和产品。遵循系列化开发、集约化生产、商品化供应、社会化服务的原则，提出产业化完整的技术体系， 使其

9、具有一定的超前性， 能指导今后的产业化发展方向。质量提升保障体系一览表1、建设与结构技术体系包括高层住宅建设及其结构体系，针对2030层混疑土大开间结构体系，发展大型模板，提高现浇混凝土专业化水平：对中高层住宅建筑及结构体系，重点发展10一工5层混凝土方型柱框架，7一12层钢结构大开间住宅体系，解决好楼板造型和轻型隔断成套技术；多层住宅的结构体系将重点发展多孔空心砖、小型混凝土空心砌块、以多种工业废料砌块代替粘土实心砖，并形成砌筑体系成套技术。2、节能及新能源开发利用包括各种气候带的节能住宅体系；新型的供热、制冷术；能源综合利用和新能源开发，如太阳能储存与利用、各种废热利用、风能、地热的应用等

10、；发展新型节能产品，如节能门窗、墙体保温技术与材料、照明节能产品等。3、住宅管线技术体系开发适应我国住宅建筑体系的新型管材，如各种塑料管、铝塑管、钢塑管等，包括其接口技术，及综合布线的设置等。4、厨卫技术体系建立厨房、卫生间的基本功能空间配置的整合技术，建立协调模数，并成套化整体生产和装配。5、住宅环境及其保障技术体系对节水技术要充分重视，尤其要开发6升坐便器，提高水的重复利用率；对室内外空气质量进行监控和置换；提高房间、楼层之间隔音性能；发展住宅用无污染建材与涂料。6、住宅智能化技术体系住宅讯息传输及接收技术，住宅设备的自动控制系统；住宅安全防卫自动控制系统；住宅能耗及智能化控制及综合布线系

11、统。行动战略B；统筹制胜集成流程体系让我们来看一个普通商品的例子：独家住房。亨利福特曾设想过大量生产房屋的办法，用标准的模板设计在了F中生产模板， 以大大降低设计和生产成本，同时还可以供应不同式样的房屋。实际上在二次大战后，一些企业家创造出了模板设计， 并在很短的时间内建立了生产模板的生产线，并且立即用来生产预制板房屋而且，丰田公司自60年代以来也在用生产线生产几种几乎可以在建筑工地立即组装的基本模板，在提供各种平面布置和房屋外形方面取得了一些成功。 附录：统筹制胜集成流程任务书世界上大多数新建的独家住房， 差不多还是在建筑工地上， 用切割和扎紧钢形成基本构架， 然后安装数以千计的单个组件，从

12、抽水马桶、厨房用具一直到墙上的插座来建造的。如果你先去找了房屋建筑商， 然后再到工地坐下来观察各种活动，你多半会注意到懒懒散散的情况。 举例来说， 当多伊尔威尔逊开始把计量办公室和工地上的各种事作为他全面质量管理(TQM)工作的一部分时，他发现为用户建房的标准建筑日程中56时间是在做两种事： 等候下一步的专业人员 (建筑师、成本估价人员、 内装修设计人员、 园林设计师、封屋顶的人、平地的人、管子工、 电工、花匠)把他们的具体工作安排进他们繁杂的日程；返工，拆除和纠正刚刚做完，但是要么从技术角度来说干得不对，要么不合乎买房者要求和愿望。事实上，所有这些活动一一任何商品或服务的创意、订货和供应一一

13、都可以形成流动。 当我们开始思考把完成一项任务所需的基本步骤排列成一个稳定的、连续的流，其中没有浪费的动作、没有干扰、没有批量、没有排队的方法时，所有以下的事情就变了样：我们如何共同工作；我们发明的用来协助我们工作的各种工具；我们创造的用以推进流动的各种组织、我们追求的各种职务；企业的性质(包括提供非盈利服务的机构)以及它们之间的联系和它们与社会的联系。行动战略C：科技进步推进器发展住宅产业化的关键科技进步是住宅产业化的关键， 将原来粗放经营转向集约化经营，逐步将住宅产业发展成为科技先导型产业。近些年来，我国住宅建设存在的诸多问题都与技术进步放在首位，全面提高住宅质量、功能和环境水平，大幅度提

14、高住宅建设生产率， 并通过住宅这一最终产品的科技进步带动建筑材料、建筑设备部品的更新换代和技术进步。 科技进步推进器促进住宅产业技术进步首先要制定推进住宅产业技术进步的技术政策和技术发展整体规划，然后通过研究开发新技术、新材料、新工艺，解决技术上的一些关键问题，形成足够的技术储备，并尽快在标准化规程制定、规划设计、住宅设备部品生产供应、建筑施工等领域推广应用。还可以适当引进国外先进的技术、 设备或项目，通过充分消化吸收，形成适合中国国情的住宅产业化技术。住宅产业化作为社会化大生产的生产经营形式， 其优势集中体现在规模效益和社会化协作上。住宅产业化的规模化生产最明显的体现在构配件、住宅设备部品的

15、规模化生产和住宅企业的定型化体系住宅的规模化生产上。产业化住宅产品的最佳质量功能价格比只有在规模化生产的条件下才能体现出来，但要注意不要走进规模不经济的误区。住宅产业的各企业之间应实行专业化分工协作， 以大企业为核心，实现技术上、产品上或资金上的优势互补或联合， 减少中间环节上的摩擦和利益纷争， 以充分发挥产业化的优势。 第4操作环节：住宅产业化触发行业新革命住宅产业是一个跨越第二、三产业的产业链， 它是以商品住宅作为最终产品， 并且按照住宅的建造和使用过程，前后延伸，并辐射带动相关产业而形成的产业链。可用以下框图表示： 房地产业：集团军纵横市场 住宅建设投资一直是房地产投资的主要部分， 约占

16、70%；左右。住宅产业化产生住宅产业集团， 住宅产业集团兼有房地产开发职能， 因而成为房地产市场中强大的竞争者。由于住宅产业集团具有强大的开发建设能力与一体化生产经营优质适价住宅产业的优势， 将占领较大的市场份额， 足以挤垮或替代众多的小型房地产开发公司，从而在区域内形成一种新的产业格局一一规模大、实力强的房地产公司可以在与住宅产业集团的竞争中生存下去， 而规模小、实力弱的房地产公司既无生存的能力，也无生存的必要， 将被逐步淘汰。按原有方式组建的房地产公司由于无任何优势， 因此进入房地产业将极其困难， 进而促进房地产业向规模经营方向发展。曾出现过的同城千家房地产公司的情形将不复存在。 建筑业，

17、面临调整 建筑业历来是完成住宅建设设计施工的主干行业，住宅建设的产值占房屋建筑的发展带来严竣挑战。住宅产业化将大量使用标准化的设计， 因此将使住宅设计市场萎缩，住宅产业集团也会成为住宅设计市场的重要竞争力量。住宅产业化以工业化的生产方式生产出大量优质适价的住宅产品， 会以自身的优势逐渐占领住宅生产领域的大量市场， 会对原来以承包住宅工程施工为主的中小型建筑企业带来很大冲击，促使建筑业进行结构性调整，逐步形成大公司靠技术与管理实力承包大工程， 中小企业做分包， 小公司出劳务， 有名无实的公司被淘汰的格局。另外，如果以建筑企业为基础组建住宅产业集团进入住宅产业的话， 则会直接地作用于建筑业， 使建

18、筑业步入一个新的发展轨道。因此从长远看，住宅产业化对建筑业提高水平和效益、向高层次发展是有利的。 建材业：更精、更强更新 住宅产业将给建材业的发展带来契机。建材和制品是住宅建设基本的物质基础，住宅产业化对建材和制品无论从数量、质量、品种、规格上都将提出新的更高的要求。为适应这种转变，建材行业必须进行相应的技术改造、更新技术与设备，调 整产业结构和产品结构， 提高建材生产的技术与管理水平，提高产品质量与技术含量， 由粗制初级产品向精细加工的半成品、成品方向发展。调整的结果将会在建材行业内部形成一些新兴的或独立的行业或专业， 促使建材生产向专业化分工更细、产业化要求更强方向发展。除此之外，一些生产

19、新型建筑材料的企业住宅产业化过程中领先迈出更大步伐， 即以本身的材料生产为基础， 向住宅设计和施工延伸，成立设计、构配件生产、施工一体化的住宅产业集团，直接进入住宅产业，从而为建材业的发展找到一条潜力巨大的新路。 住宅装修业：日子会有点难过 住宅二次装修具有灵活的优点，但也有随意性大、浪费严重、质量水平不容易保证等缺点， 因此二次装修不会是长远的发展方向。住宅产业化使住宅产品向着结构与围护分离、装饰与围护在工厂中合一完成的方向发展， 因此实现住宅产业化将使现有的住宅二次装修市场逐步萎缩。住宅产业化企业还将以菜单式服务的方式为用户提供超过住宅本身标准价格的设备和装修， 一般的开发建设企业也将会逐

20、渐将室内细致装修在施工中一次完成， 因此住宅产业化的发展将会使装修行发生结构调整。 设备部品制造业：明天会更好 住宅产业化的发展会带动与住宅相关的水暖电器设备、卫生洁具、厨具家具等众多行业的发展与繁荣， 也会使这些行业发生结构变化，产生或分化出专业生产应住宅产业化要求的设备、部品的行业，给这些行业的发展带来契机。第5操作环节：万科地产产业化经营战略思路万科董事长王石说： 以前不是搞房地产的企业， 象海尔啊、远大啊，都在跟我探讨房地产产业化的问题。刚刚倪润峰也大谈新型涂料的市场前景。当然，我的意见仍然是， 家电产业和建筑材料的跨度有点大。他们都看好 房地产，我们万科没有道理对前景缺乏信心。 无论是发达国家业已成熟的住宅产业化先例， 还是我国专家多年研究、实践的总结，依靠科技进步实现住宅产业的工业化、标准化、配套化、集约化生产，将是我国住宅产业