物业大厦项目服务细则

1、物业大厦工程服务细那么一、保洁部 TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark12 o Current Document 保洁部保洁员工作职责1 HYPERLINK l bookmark26 o Current Document 保洁部保洁员作业操作规程2 HYPERLINK l bookmark2 o Current Document 保洁部工作质量检查标准 15二、客服部 HYPERLINK l bookmark4 o Current Document 客服部服务员工作职责.20 HYPERLINK l bookmark6 o Current Document 客服

2、部服务员会议操作规程. 22 HYPERLINK l bookmark8 o Current Document 客服部工作质量检查标准.26三、保安部 HYPERLINK l bookmark10 o Current Document 保安部保安员工作职责.28 HYPERLINK l bookmark14 o Current Document 今形象岗、大堂岗岗位职责.30 HYPERLINK l bookmark16 o Current Document 今大厦外巡岗位职责.31 HYPERLINK l bookmark18 o Current Document 令大厦内巡岗岗位职责.32

3、 HYPERLINK l bookmark20 o Current Document 今平安监控员岗位职责.33 HYPERLINK l bookmark22 o Current Document 今 员工通道保安员岗位职责.34 HYPERLINK l bookmark24 o Current Document 保安部保安员工工作规程.35 HYPERLINK l bookmark30 o Current Document 保安部消防平安工作质量检查标准 55四、工程篇 HYPERLINK l bookmark32 o Current Document 工程部工程人员岗位职责.57 HYPE

4、RLINK l bookmark34 o Current Document 今强电工程师岗位责任制.59 HYPERLINK l bookmark36 o Current Document 今弱电工程师岗位责任制.60 HYPERLINK l bookmark38 o Current Document 令空调工程师岗位责任制.61 HYPERLINK l bookmark40 o Current Document 今给排水工程师岗位责任制.62 HYPERLINK l bookmark42 o Current Document 今变电所所长岗位责任制 64并选择适宜的通道和时间，只能使用货运电

5、梯，不可使用 客梯；(2)在清除垃圾时，不能将垃圾散落在楼梯和楼面上；(3)要注意平安，不能将纸盒从上往下扔；(4)要经常冲洗垃圾存放点，保持卫生清洁，防止产生异味及 飞虫；(5)配合做好清运垃圾工作。二、特殊清洁(一)、家具保养家具保养有四种类型：一是木质家具，二是不锈钢家具，三 是铜质家具，四是皮质家具。1、木质家具：主要有桌、几、柜、床头、墙壁等操作规程：将家具抹去尘，打木质家具蜡；将木质家具蜡喷到无绒毛巾上，均匀涂擦家具外表；操作方法最好“S”型，互相重叠以免漏擦；打蜡时绕过家具非木质局部，如果擦上用毛巾擦净；如果蜡水打过的过厚，就显得不均匀，那么应用干毛巾反复擦 拭均匀。2、铜质家具

6、：主要包括各种家具边角、扶手、铜器、铜质器具(1)操作规程将要清洁局部用毛巾除尘；倒少许擦铜水在干无绒毛巾上；均匀将铜水涂在铜器上；用力擦去铜器上的污迹；待铜水干后，用干净毛巾抹干铜器上的铜水，直到光亮。(2)铜器封漆操作规程用擦铜水把铜器擦亮；用干净毛巾将铜器擦干净；将封铜漆按比例稀释；用无绒毛巾小心均匀地把封铜漆涂在铜器上；封漆层距互叠2-3毫米，以免漏封，影响质量；封铜后铜器要到达光洁度均匀，不留有铜漆痕迹的效果；封闭后铜器宜放在通风的地方风干；3、不锈钢家具：主要包括各种扶手、门面、壁板、器具等；(1) 操作规程将白钢光亮剂喷到所要清洁的部位或直接喷到毛巾上，均 匀涂在上面；反复擦拭，

7、直到光亮，特别是扶手、壁板脏迹很强的局部；如果不锈钢外表有横或竖的暗纹，那么要顺着暗纹的方向擦 拭；4、皮质家具：主要包括沙发、座椅、靠背等；操作规程将要清洁的部位用湿、干毛巾抹去灰尘；将缝隙内灰尘杂质用吸尘器吸净；将皮革清洁剂喷到其外表；用干无绒毛巾擦拭，直到光亮无尘。(二)地面的清洁经过装饰装修、土建工程之后，瓷砖和理石地面上都留有 装饰过程中留下的各种顽固污迹，清洁过程比拟有难度，而且 程序复杂操作规程如下:1、荒扫；用管帚将地面的大块杂质、垃圾清扫干净；2、酸性：主要是清洁白灰、石灰一类的顽固污渍；(1)使用单擦机，换上地刷，1： 10 (按体积)的酸化剂兑水注 入清洁水箱内；(2)开

8、启单擦机擦洗地面，以30米/分速度前进，顽固之处停 下细刷；(3)用吸水机将水吸起；(4)拖布抹净。局部处理：对于酸洗没有除去的污渍进行清洁处理；(1)胶状物质、油漆类物质可用溶性洗剂，如香蕉水、酒精喷 到上面，待其溶解后用刷子刷去；(2)对于顽固性强，面积又很小的地方，可用小铲刀平行地面， 用力铲除。洗地(1)用洗地机将清洁剂L 20兑水注入水箱，开启机器；(2)洗地时，行与行之间相叠10公分，以免漏洗；(3)用刮水器刮水后，再用吸水机将水吸起；(4)用干净湿拖布拖净，(三)理石地面保养1、大理石地面的日常保养洗地自动洗地机的操作；将清洁剂按1： 20 (按体积)的比例 兑水注入水箱内：装好

9、吸水刮后，启动电源开关，放下洗地刷和吸水刮，扳 动水制开关；启动吸水机电源，手推操纵杆，以60米/分的速度前进， 洗地和吸水同步进行；洗地机洗地时，行与行之间互叠10公分，以免漏洗；洗地完毕后，要用干毛巾将地面特别是边角位的水迹抹干 净，以免影响质量。地面打蜡、抛光进行打蜡时，首先要检查机器上喷壶是否加满保养清洁蜡;将控制杆调节到合适的高度；机体底盘针座接合抛光垫，保持机身底盘与地面平衡；接通电源，按动机身电源开关，使底盘转动，当手柄提升 时，机身向右移动，当手柄向下时，机身向左移动；当操纵机械从左至右移动时，拉动喷蜡控制杆将蜡水喷出, 由底盘抛光垫将蜡水均匀的涂在地面上；打蜡前，用干地推将地

10、面灰尘、砂粒推干净；打蜡时，落 蜡要均匀，上下要互叠10公分，每推100公分距离喷蜡一 次；喷蜡完成后，换另一个干净的抛光垫进行地面抛光；抛光推进的速度保持在50米/分为宜，来回抛光35次, 直到光亮为止。地面高速抛光使用高速抛光机操作，将高速抛光垫安装在抛光机转盘底 部针座上，平放在地面；将控制杆调节到合适的高度，接上电源；按动机身上的电源开关，转盘转动，即可进行抛光；抛光时，推进速度不要太快，应保持在50米/分的速度；抛光时，上下行距应互叠10公分，以免漏抛。2、理石地面的周期保养(1)地面起蜡、封蜡起蜡操作规程A、起蜡前，将“暂停使用”告示牌放在工作现场出入口或 周边位置；B、以150转

11、/分速度的擦地机连清水箱进行操作，将起蜡 水按1： 10 （按体积）的比例兑水注入水箱中；C、套好针座及洗地百洁垫；D、擦地机接通电源，按动机身电源开关，拉动水箱控制杆, 将起蜡水均匀擦在地面上；E、控制机械保持在50米/分的速度进行刷地起蜡工作；F、控制机器走向，由左向右来回走动23次；G、上下行距要互叠10公分；H、洗地完成后，用吸水机把起蜡水吸干净；I、用自动洗地机来回过清水两次；J、边角位用长柄手刷擦抹干净；K、待地面吹干后进行封蜡。封蜡操作规程A、将落蜡拖头套在蜡拖杆上；B、把拖头浸透蜡水；C、把拖头放在轧水器上轧干少许；D、将蜡水均匀涂地面上（一般封35层）；E、操作时边与边之间成

12、90度角一层一层地将蜡水均匀拖 在地面上，待每层蜡水干透后，才可以进行抹布的封蜡 的操作；F、封蜡结束一般需过6个小时后才用1000转/分以上的高 速抛光机进行抛光，直到光亮为止。（四）地毯的保养1、地毯吸尘假设要延长地毯的使用寿命，必须建立一套正确的清洁标准;在保养过程中，吸尘是保养地毯最重要的程序；吸尘工作做的 越好，地毯需要清洁的次数就越少，其使用的寿命就越长；另 一方面，有污迹要尽快清除，否那么，时间长了便会很难清除；2、地毯清洗(即地毯干泡清洗)用吸尘机对地毯进行吸尘处理；用地毯除渍剂清除地毯上的各类污迹及口香糖；按比例将地毯水兑水后加入电子打泡箱内；将150转/分的洗地机套上地毯刷

13、，接上电源；翻开泡箱开关，将泡沫均匀地擦在地毯上；控制擦地机的走向，由左至右，保持40米/分的速度为宜；操作机械在地毯上来回洗刷3-4次，上下行距互叠10公 分；用毛刷刷洗边角位，抹干地毯上的泡沫；用地毯吹干机吹干地毯；工作完毕后，用清水冲洗泡沫箱和地毯刷。地毯抽洗(1)灰尘一旦进入地毯纤维的深处沉积，必须采用抽洗的方法 深层清洁，使地毯恢复原来的光泽，对于水有敏感的地毯， 可采用干泡清洗代替抽水的方法进行；(2)抽洗方法用大约60的热水或带有清洁剂的热水，通过微型喷嘴 喷到地毯纤维上，羊毛地毯最高用30c的热水，紧接着用吸 水扒吸干污水，地毯纤维就从上至下进行了一次冲洗清洁， 为了增加抽洗的

14、效果，一般采用增强机械力或延长作用时间 的方式；增强机械力因素，是高压水枪出水的压力，通常有 12帕者仍不能将污垢冲出来，就需要用与机器连为一体的滚 刷把粘住的污垢刷出来；延长作用时间是将清洁剂事先喷到 地毯上，大约让其作用十分钟，然后再冲洗；（3）操作程序用吸尘器或立式吸尘机全面吸尘；除去地毯外表的污渍；稀释清洁剂，倒入喷壶中，而抽吸机清水箱注入清水；用喷壶在地毯上全面喷洒清洁剂，作用1520分钟，污渍 脱离纤维，即乳化过程结束；也可直接用抽洗机加清洁剂进行抽洗；用抽洗机抽洗，操作时每行互叠10公分，以免漏洗，最好 经过两次以上的抽洗才能到达满意效果；梳起地毯纤维毛；为了让地毯尽快投入使用，

15、可用吹风机吹干。保洁部工作质量检查标准第一局部：大堂卫生检查标准.大堂内摆放的落地烟灰盅内烟头存放量不得超过3个；.大堂地面无灰尘、无垃圾、无杂物，打蜡地面光亮均匀、无污渍;.大堂内外地垫无积尘、纸屑、污迹，地垫底层无杂物；.地角线、电源开关无灰尘；.消防器材无灰尘，排列整齐；.垃圾桶内垃圾不能超过一半；.大堂的墙面、台面、沙发、不锈钢等保持光亮整洁、无灰尘；.保持厅内空气清新无异味；.玻璃大门无手印和灰尘，保持光亮干净；第二局部：楼梯间通道卫生检查标准地面、梯级洁净、无污渍、灰尘；楼梯扶手护栏干净；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘；地脚线干净无灰尘；大理石地面目视干净无杂物、污迹。第三局部：电梯卫生检

16、查标准电梯门内外及轿厢壁白钢外表无灰尘、污迹、锈迹、手印；轿厢地毯干净无污迹、纸屑、地毯下无杂物；电梯控制板、按钮、指示灯无洁净无污渍、手印；轿厢顶棚、照明灯无灰尘、蜘蛛网；塑料胶条门轨无灰尘、砂土；电梯门沟槽无污垢、杂物。第四局部：卫生间卫生检查标准天花、墙角、灯具、烘水器、电源开关无灰尘、蜘蛛网；墙壁瓷片干净，无积尘；陶瓷便器洁净光亮、无水锈、无尿渍、无堵塞，外表无尘、无水迹；地面无烟头、纸屑、污渍、积水；台面、洗手盆、拖布池无水锈、无堵塞、无沉淀物，水龙头光 亮如新；镜面无水纹、污渍、手印；室内空气无异味、臭味、无蚊蝇；纸篓或茶水桶内的垃圾不能超过二分之一；外门及隔扇门（包括门把手）无水

17、渍、污渍、手印。第五局部：办公室卫生查检标准玻璃窗明亮无灰尘、污迹、手印，窗框、滑道无灰尘及泥沙；地面干净无杂物、灰尘、污渍；天棚无积尘和蜘蛛网；灯具、摆设品、办公家俱无灰尘、污迹；室内空气清新无异味；办公室内各种设备摆放整齐，所有台面无灰尘；门及门把手无污垢及手印。第六局部：公共区域清洁检查标准墙壁、天棚、门、窗、框、消防器材无灰尘；通道地面洁净，无污渍、无污水、垃圾；楼梯台阶无杂物、无污渍、无积水、扶手无手印、无锈渍、无 灰尘；垃圾桶内外无污渍、无积水，垃圾日产日清；楼层所有公共区域无卫生死角；卫生间无异味，台面、便器无污垢、水锈、四壁、天棚无灰尘。第七局部：广场卫生检查标准广场地面无垃圾

18、、杂物、大片污渍；停车场、台阶洁净、无杂物、积水、污染、无口香糖渍；绿化带（草坪）整洁，无垃圾、杂物；大门外地垫清洁、无杂质；旗杆台面洁净，无杂物；室外垃圾桶内外无污渍，桶内存放垃圾不得超过三分之一。第八局部：地下室卫生检查标准地面无垃圾、果皮、纸屑、积水、污迹及杂物；标识牌及通道指示、消防栓、灭火器等公共设施无灰尘。第九局部：玻璃及镜面清洁检查标准玻璃窗、镜面无固渍、无水印、无灰尘洁净透亮；边框、沟槽无污渍，无水印，无灰尘； TOC o 1-5 h z HYPERLINK l bookmark44 o Current Document e变电所值班长岗位责任制.65 HYPERLINK l

19、bookmark46 o Current Document 今变电所值班员岗位责任制 66 HYPERLINK l bookmark48 o Current Document 工程部工作人员操作规程. 67。维修服务工作程序.67今维修电工操作规程.67空调工操作规程.68。给排水系统的养护操作规程.69 HYPERLINK l bookmark50 o Current Document 工程部工程员工作质量检查标准 71临近台面无污迹、水迹。第十局部：会议服务操作间卫生检查标准操作间内空气清新，温度适宜；窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、无污渍、无水迹；各种物品摆放整齐；杯具、烟缸分类清洁摆放，

20、及时收入柜内保管；暖瓶保持明亮，无水渍、无污渍、无手印；杯具内不得有茶渍；消毒柜保证内外干净清洁；暖瓶车、开水器外表光亮干净，无水渍、污渍，手印，其中开水器的接水盘内积水不得过半，及时清掉；抹布及时清洁，晾晒整齐，污水及时清倒；垃圾日产日清。第十一局部：办公室卫生查检标准.玻璃窗明亮无灰尘、污迹、手印，窗框、滑道无灰尘及泥沙；.地面干净无杂物、无灰尘、无污渍；.天棚无积尘和蜘蛛网；.墙面保持干净整洁；.灯具、摆设品、办公家俱无灰尘、污迹；.室内空气清新无异味；.办公室内各种设备摆放整齐，所有台面无灰尘；.门及门把手无污垢及手印；.垃圾桶内的垃圾，不能过半，及时清倒。客服部服务员工作职责1、负责

21、楼内所有会前准备、会中服务、会后清理的系统接待工作。2、完成会议服务和专项服务两项主要业务工作；3、负责所有会议室区域内的卫生清洁情况，其中专项服务要负责相 关领导层的清洁卫生情况；4、专项服务还要负责领导办公室开水及毛巾、报刊的分发工作。5、所有客服部工作人员的日常工作接受保洁部部长及服务所所长的 督导，直接向其负责；6、负责会议室区域内的物品保养、保管工作；3、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，保持良好服 务心态；4、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗、串岗等现象， 忠于职守；5、按时参加公司及客服部内部各种服务知识与技能培训活动，不断 提高实际的业务水平；6、严格执行

22、本岗位工作的操作规程，按照规程具体内容执行操作； 在服务中，要及时发现问题，积极采取措施；6、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；7、会议服务时应使用普通话，并掌握好节奏，态度要谦和，掌握好 礼貌用语的运用；8、在工作期间不得做自己职责以外的事;9、在工作中不得接打私人 ，有急事处理须与本部领班联系解决；10、在工作中遇到不能处理、难以判断的事情，应主动汇报至上级,听从指示，并控制事态开展局面；11、服从领导，接受检查，完成指定的任务;12、完成领导交办的其它服务工作。客服部服务员会议操作规程一、会前准备工作：目的：会前准备是工作中的重要环节，使会议服务员做好充分的 思想准备和完善的物品准

23、备） 了解会议的基本情况，服务员接到召开会议的通知单后首先 掌握：A出席会议的人数；B会议类型、名称；C主办单位；D会议程序安排；E会议的宾主身份；F会议标准；G会议特殊要求。（2）调配人员分工负责，会前主管人员要向参加会议服务的所有 人员介绍会议的基本情况，说明服务中的要求和考前须知, 进行明确分工；使服务员清楚地知道工作的整体安排和自己 所负责的工作。（3）服务员根据会议类型、性质、人数、结合会议室的具体情况 整体安排会场布局。（4）配合维修人员检查照明、音响、视频、空调等设备，根据会 议要求增添新的设备，冬夏季要调好室温，注意通风。(5)茶具要求A茶具选择花纹、式样、颜色、型号配套的茶具

24、；B茶具没有破损现象，必须干净，每套茶杯下面要有杯垫；C茶杯要按会议人数配放，每人一套，还要准备适量备用杯及矿 泉水。(6)水具要求A不用不保温的暖水瓶B暖水瓶一般34名与会人员配备一个；C如果与会人数较多或会场服务不方便，可适当加一些暖水瓶。(7)茶叶A袋装茶叶，每个杯子配放一袋，并有适量的备用茶；B散装茶叶可事先放入杯中，待宾客就坐后直接冲泡开水。(8)签到桌及文具用品A按会议要求在会议入口准备好签到桌、笔、纸或薄；B如会议要求配备信纸、便笺或红蓝铅笔等，要每人一份整齐地 摆放在会议桌上。(9)水果饮料:根据会议标准,有时还要备有不同的饮料和水果;水果要经过挑选，装盘摆放整齐。(10)以上

25、各项用品均在会议前30分钟准备妥当。会议服务程序：(1)会议开始前30分钟，服务员要各就其位准备迎接会议宾客;(2)迎接本大厦宾客应在会议室的入口处设迎宾员；(3)如果与会者不是本大厦的宾客，还应在本大厦大厅门口设迎 宾欢迎，并引路；(4)宾客到来时，服务员以精神饱满、热情礼貌地站在会议室的 入口处迎接客人，配合会务组的工作，请宾客签到、发放资 料、引领宾客就坐，然后送上香巾、茶水；(5)会议进行20分钟后进行续水，服务动作要保持轻、稳、按 上茶服务规范进行；(6)会议过程中，服务员要精神集中、注意观察与会者有无服务 要求；(7)会议如设有主席台，有专人负责主席台的服务；在主讲人发 言时要随时

26、添茶续水，送毛巾等；(8)会议结束时，服务员要及时提醒客人带好自己的东西；(9)宾客全部离开会场后，服务员首先要检查会场有无客人遗忘 物品，如发现宾客的遗留物品要及时与会务组联系尽快转交 失主；(10)清理会场不留死角特别留意有无未熄灭的烟头，防止留下 事故隐患；(11)清扫卫生桌椅归位，撤下会议所用之物，分类码放整齐；(12)关闭电源，关好门窗，再巡视一遍，确认无误后撤出锁门；(13)如客人表示会议期间不用服务时，服务员要在会场外门口 值班，以备客人需要代办其他事务；(14)会议进行中，如果有 找人，服务员应问清被找人的单 位、姓名、然后很有礼貌的通知被找客人；如果不认识找的人, 应通过会务

27、组人员去找，绝不可以在会场高喊宾客姓名。客服部工作质量检查标准第一局部：会议服务操作间卫生检查标准.操作间内空气清新，温度适宜；.窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、无污渍、无水迹；.各种物品摆放整齐；.杯具、烟缸分类清洁摆放，及时收入柜内保管；.暖瓶保持干爽洁净，无水渍、无污渍、无手印；.杯具内无茶渍；.消毒柜内外干净明亮；.暖瓶车、开水器外表光亮干净，无水渍、污渍，手印，其中开 水器的接水盘内积水不得过半，及时清掉；.抹布和清洁工具及时清洁，晾晒摆放整齐，污水及时清倒；.垃圾日产日清。第二局部：会议室卫生检查标准会议室内空气清新，温度适宜，每日开窗通风；窗台、桌面、柜面、地面无灰尘、无污渍、无水

28、迹，尤其是桌 堂内，做到无灰尘、无杂物；各种会议备品摆放有序；暖瓶、杯具、烟缸、玻璃续水壶、杯垫、壶垫等物品保持干爽 洁净，不得有破损，并对其进行分类清洗，经过消毒后再备用；茶柜或工作台保持干净整洁，不得随意摆放物品。室内各种电器设备擦拭干净，无灰尘和污渍；门面及门把手保持无手印，无水渍、无污渍。会议室桌面定期对其保养，保持自然光泽。保洁部保洁员工作职责1、负责本辖区内公共环境及办公区域的垃圾回放清运工作；2、负责所属辖区公共设施、设备的清洁工作；3、负责所属辖区公共区域和办公区域的消杀工作；4、负责客户要求的各种清洁服务工作；5、负责辖区绿化的养护和修整工作；6、日常工作接受客服部部长及保洁

29、所所长的督导，直接向保洁领班 负责；7、负责所在岗位的大厦宇内外保洁、外墙清洁工作等各种清洁工作；8、遵守公司规章制度，穿戴整洁，时刻注意仪容仪表，使用文明用 语，控制性情，保持良好服务心态；9、按本岗位的要求按时上岗，不得出现脱岗、空岗现象，忠于职守；10、严格执行本岗位工作的操作规程，按具体规定严格执行；11、遇到突发事件，积极处理，并迅速报告上级；12、发现办公区域内出现行径可疑人员，及时汇报至保安部；13、在工作期间不得为他人做自己职责以外的任何事情；14、工作期间不得打私人 ，有急事与本部领班联系处理；15、不损坏公物，不浪费日常保洁消耗品，使用、保管好所有设备、 工且.16、服从领

30、导，接受检查，完成指定的任务；17、完成领导交办的其它的随机性工作。保安部保安员工作职责1、全体保安员在保安部部长及助理的督导下，全面负责综合大厦 的平安保卫和消防工作，确保业主的人身平安及财产平安。保 护服务业主的合法权益不受侵害。2、保安部全体员工通力配合，协助大厦各部门做好平安和消防管理 工作，使平安工作与各部门的岗位职责、程序有机的结合起来, 共同做好楼内安保工作。3、加强对要害部门的平安保卫工作，确保正常的工作秩序。4、对大厦各部门进行日常巡逻和检查，发现事故隐患及火灾隐患及 时上报，第一时间排除隐患。5、保安员定期参加公司及保安部内部的各种法纪、法规、平安及“五 防”（放火、防盗、

31、防事故、防爆炸、防抢）教育活动，提高防 范意识和安保技能。6、积极配合公安机关及相关执法部门调查处理大厦内发生的各类 一般性案件、事故。7、负责公做好安机关规定的有关事项协助工作，保护值勤责任区 域内刑事，治安案件现场，抓获值勤区域内违法犯罪分子，维 护案发现场秩序。8、 了解大厦的结构，熟悉大厦的消防系统，了解各部位情况，熟 悉疏散平安方案，普及消防平安知识，熟练掌握各种消防器材 的使用方法。9、做好外来闲散人员（送水人员，推销人员等）的管理教育工作。10、工作期间着标准工作装上岗，文明值勤、礼貌待人，树立安防员良好的对外形象。11、统一，整齐，按规定佩带，使用保安器械和通讯报警工具。12、

32、检查，制止出入责任区域内人员和车辆，防止无关人员的进入 和物品丧失，确保责任区域的正常工作秩序。13、向上级领导及时反映工作情况和工作中遇到的困难，对队伍建 设提出合理化建议。形象岗、大堂岗岗位职责对人员及物品进出进行管理，认真盘查可疑人员，防止物品丧失 和各类案件的发生；并且以良好的值勤姿态和礼节礼貌迎接本楼业主 及外来办事人员。其主要职责是：高度的警觉性和使命感，认真执勤，礼貌接待出入人员并且检 查外来办事人员的有效证件或相关办事文件，严格检查出入物 品及可疑人员。维护正常的出入秩序，阻止无关人员的进入。（例：推销、传销、 商 贩、蓄意滋事等人员。）严禁外来人员将危险物品和易燃易爆物品带入

33、大厦。未经业主允许不准任何采访人员进入。对来访的客人，检查团体，领导出入 必须敬礼，对工作人员送 问候语。准时正规地交接岗位；传达考前须知和上级指示。指引监督办事人员到前台进行登记，未经过登记的人员一律禁 止上楼。大厦外巡岗位职责本岗是公司外在形象的一个真实表达，所以，要求此岗当班人员 除有高度的责任心和使命感之外，还必须要注意自身的外在形象养成。维护大厦周围的交通秩序。正确引导车辆停放到指定位置。对带有危险品、易燃易爆品或大件物品进入大厦的人员要求其 走员工通道，并通知人员按规定处理。着装整齐，精神饱满，仪态大方，对待询问者要热情、礼貌、 周到，严禁用粗言恶语对待客人。维护大厦周围各种设施不

34、被破坏。对来大厦办事人员骑的摩托车、自行车等要求放到指定位置。对在大厦外部车场的闲杂人员（如：小商小贩发放传单的推销人员）。大厦内巡岗岗位职责大厦内巡岗工作至关重要。大厦内巡岗人员要机动灵活、及时发 现、果断处置突发事件；排除事故隐患。1、白天要认真检查每一个平安出口是否畅通无阻，帮助业主做一些 力所能及的好人好事。制止扰乱办公秩序事件的发生；夜间要认 真严格彻底清除逗留人员。认真检查大厦内事故隐患。2、看护、监督、检查好楼内的公共物品和消防设施，保证不丧失, 不被损坏。3、树立强烈的防火意识，及时发现不平安因素。（能发现不正常气 味、烟雾、声音、漏电等现象）4、检查大厦内设备的运行情况及各种

35、设施的完好情况，如发现故障 立即报告维修部门进行维修。5、遇有突发案件或事故，应保护好现场，并立即向上级汇报。6、发现可疑人员要认真礼貌的盘查，排除疑点。7、做好巡回工作情况的记录和汇报。8、在做楼处巡楼时要仔细查看楼体有无喷写或外墙、设施损坏。平安监控员岗位职责监控工作是我办公大厦平安工作的重要环节，监控人员必须树立高度的责任心和使命感，必须履行以下职责：1、熟悉本岗位的工作特点，熟悉系统的运做程序，熟练掌握操作方法；2、集中精力，监守工作岗位；对工作认真负责；不做与工作无关的 事情；3、按有关程序处理发生的平安问题，最大的发挥监控系统优势，确 保大厦的绝对平安；4、发现可疑情况或危及客人、

36、大厦平安的情况和行为，及时处理并 做好记录和汇报工作；5、熟悉大厦消防设施和器材的分布及使用方法，发现火警立即报告, 找出原因，按规定处理；6、保护大厦及工作岗位上的各种设施、设备，保证设备、设施完好， 发现问题立即汇报；7、在工作期间注重自身形象养成，保持工作环境的卫生清洁；8、认真交接工作，做好工作记录和交接记录。员工通道保安员岗位职责1、认真检验进出大厦人员的证件（包括员工及施工人员）。并做好 登记核实工作。2、认真检查进出大厦的物资，员工外出携带物品也应有相应部门开 具的“物品出门证”；施工人员外出携带物品也应有相应部门开 具的“物品放行单”，并做好核实登记工作。3、发现可疑人员要进行

37、有礼貌地询问，发现可疑情况及时采取相应 措施，并向上级汇报。4、礼貌接待来访人员，并与有关部门联系。5、员工上下班时应有礼貌地问候，并要求自觉出示包中物品。6、及时作好工作情况记录和汇报。保安部保安员工工作规程第一局部：保安部部长工作规程1、带着和督导下属做好平安保卫工作，确保辖区内人、财、物的绝对平安。2、负责公司的平安管理制度、消防制度的落实。3、部署保安部的工作计划安排和检查落实，审定各部拟定的岗位安 全制度、规定。4、负责检查每日的人员在岗情况及仪容仪表的抽查工作。5、负责保安人员的培训、考查，报请物业办及公司职能部门办理录 用手续。6、负责保安人员的思想教育、业务培训、行政管理、违纪

38、查处。7、负责日常勤务的组织实施，检查、指导、讲评。8、负责保安部勤务执班，负责突发事件的组织指挥。9、负责组织调查内部发生的案件、事故、并向经理指出建议，汇报 查处结果。10、抽查巡视辖区内重要器材设备，确保设备处于良好状态。11、与当地执法部门、司法部门及其它保安部门保持密切合作关系,配合执法部门侦破违法犯罪案件。12、定期召开总结性工作会议。第二局部：保安部助理工作程序监督队长的交接和队员之间的交接是否准时正规。检查队长，队员的仪容，着装是否符合标准。了解上班的工作情况。重大事件主动向上级汇报协商解决。经常巡视各岗位队员值勤情况，检查催促队员认真履行职责。定期召开保安工作会，总结检讨工作

39、情况。认真填写工作记录。抽查保安器材和通讯工具的使用保养情况。第三局部：保安部队长工作程序提前10分钟上班，队前整理好自己的仪容仪表，并监督检查 警员的仪容仪表和签到情况。监督安防人员准确填写上岗时间。交接保安用具，了解上班的治安情况，检查催促警员认真履行 职责。重大事件主动向负责人汇报。经常巡视各岗位人员的值勤情况，检查催促岗位人员认真履行 职责。在大堂或易发生事件的场所进行巡视。定期召开分队队务会，总结检讨工作情况。下班后，认真填写工作记录，交接保安用具。第四局部：监控，消防中心交接岗位工作程序消防员应提前10分钟到岗，着装整洁。到岗后，应和上一班人员进行交接班工作，在交接工作中应做至IJ

40、：仔细、认真、准确无误，仔细检查记录和巡查记录，掌握实际情况，做到心中有数，然后详细认真检查以下情况：高、低消火栓、喷淋、消防水泵控制盘显示情况。加压风机、排烟风机和其它风机控制盘显示情况。火警控制盘及消防广播设备情况。(4)高、低消防水箱水位显示情况。(5)五部电梯正常显示及运转情况。(6)十台显视器，一台电脑硬盘录像及其它监控设备运转是 否正常。在岗时应保持室内卫生，坚守岗位，不得擅自 离岗，做与工作无关之事。上述情况检查时应作仔细记录，对上一个班所遗留问题要及时跟进，及时解决，处理不了问题应向消防中心工程师及相关领 导及时报告。一、具体的岗位职责门岗岗位职责(1)在保证个人形象的前提下，

41、做好对出入人员的管理工 作。8:00开始坐岗登记，坐姿端正、做好证件核实登记 管理工作。(3)对夜间出入领导起立敬礼，以表敬意。8:30以前进行正规化的岗位交接。注意语言文明、注重个人仪表，对一些人员做好说解 工作。对物品的出入应严格禁止，对不可防止的物品出入一 定要做好核实登记工作，并必须上报带班员由其亲自 处理。大厦巡回岗位职责(1)巡回人员不要走形式，要见实效发挥作用。保洁部保洁员作业操作规程一、 日常清洁(一)大堂清洁1、清洁内容(1)日常清洁：倾倒烟缸，整理座位、台面，抹尘、推尘，清 洁大堂玻璃门上手印，自动门、电梯按钮、轿箱内外手印 污迹，大堂卫生间的清洁；(2)定期清洁工作：家具

42、打蜡护理、电梯保养清洁、内外地垫 清洁、地毯洗涤、大理石地面清洗、打蜡、玻璃清洁等。2、操作程序(1)大堂保洁的原那么是：以夜间或周六、日定期操作为基础， 白天进行日常保洁；(2)定期对大堂地面进行彻底的清洁、抛光、定期上蜡；操作 时，上蜡区域应有示意牌或围栏绳，以防旁人滑跤；(3)日常保洁的要求每天对地面进行清洁数次，大堂内的其他 部位，如玻璃、柱面、墙面、台面、椅子、栏杆、沙发、 灯座等，要经常清洁，保持光亮、明净；(4)操作过程中，根据实际情况，适当避开客人和客人聚集的 区域，待客人离散后再予以补做；客人进出频繁和容易脏 污的区域，要重点拖擦，并增加拖擦次数；(5)遇下雨或下雪天，要在大

43、堂进出口处放置伞袋机、踏垫， 铺上防湿地毯，并树立“小心防滑”的告示牌和增加拖擦 次数，以防客人滑跤及将雨水带进大厦。(二)、电梯的清洁和保养电梯是客人使用频繁的地方，一般采用每天更换星期地毯的 方法来解决电梯里的清洁问题；对客用电梯一般采用早、中、晚三 次进行，特别注意对金属部位的除渍保养。(2)认真对夜间加班人员做好统计监督工作。(3)看护、检查好大厦的设施(公共、消防两设施)是否 完好。(4)有无无关闲散、可疑人员四处游荡，有无破坏现象。(5)做好大厦内的防火检查工作，不留死角。(味、烟、声、 电)(6)发现设备运行不正常或有漏水现象应及时通知工程人 员进行检查，并做好协助处理的准备。监

44、控员职责(1)做好镜头监控记录，发现情况及时做好录像。(2)炼就可以发现情况的慧眼，能够对突发事件果断处置。(3)当发生火警迅速按规定程序处置，并在事后做好整理 记录工作。(4)熟悉设备运行情况，能够熟练操作使用。(镜头编号、 位置、监控范围、死角位置；录像的录制和观阅；镜 头的总数量、位置、性能；电梯迫降、消防设备的使 用)(5)在发生火情，做好中心枢纽，当好参谋协助灭火。(6)做好监控设备的维护工作，禁止无关人员的动用。(7)做好监控室的卫生保持和清扫工作。(8)做好工作情况的汇报工作。大堂岗职责(1)巡回一楼保证无关人员进入、及时清除进入的无关人 员。(2)做好一楼的防火和物品检查工作。

45、(3)协助东门岗工作。(4)看护好南门外的盆景。带班员职责(1)以自身形象、工作标准带着队员工作，是本班工作的 直接组织者和责任人。(2)对队员的值勤情况进行监督、检查、纠正、催促，确 保工作的绝对平安。(3)必须了解公司和部门的各项规章制度。(4)频繁检查队员的仪容仪表。(5)监督队员的签到情况。(6)组织召开分队的工作会议总结经验、表扬好的个人、 克服缺乏。(7)认真做好工作记录和工作的汇报。第五局部:保安部交接班管理标准作业规程一、目的：规范保安部各岗位交接，确保工作交接清楚，责任明确。二、适用范围：适用于保安部各岗位每天每班次的交接工作。三、职责保安部部长/当值班长负责交接班工作的讲评

46、、指示及检查工作。当值带班员负责所辖班的交接班工作。当值安防人员负责具体的工作交接。四、程序要点保安部事先安排好岗位的岗位轮流表，按轮流表执行交 接时间。接班前集合(1)所有接班人员应于接班前10分钟到达指定地点集合：注意自身形象，不得相互追逐，打闹；保持站立姿式，不得蹲坐。(2)整理着装，当值班队长按有关规定检查人员着装情况。(3)当值带班员集合队伍，点名并统计、做好记录。4)当值主管和带班员交待有关工作考前须知，具体工作 内容集合过程应在10分钟内完成。接班(1)所有当值人员提前5分钟赶到各自岗位进行岗位交接 工作。(2)交接班人员相互敬礼并交代本岗值勤情况。(3)对值勤设施、物品进行交接

47、。(如：灭火器、对讲机、登记等)缺遗立即向带班员提出，并要求上一班当值 人员说明物品去向及做好记录。(4)认真查阅上一班值班记录，如有需要继续跟进的工作 应记录以便跟进。(5)检查区域内有无异常情况，如发现有异常那么要立即上 报带班员。要求上一班当值人员做出解释，做好记录。(6)交接双方在确认无误后在上一班值班记录本上签名， 并开始按岗值勤。当班值勤中要严格履行各岗位职责，带班员一定要负起责 任，同时，安防主管人员也要做好班级工作的不定时检查工作。交班(1)各岗位在交班前35分钟需进行岗位清洁工作：(2)保持岗位的绝对清洁。(3)灭火器排放整齐，手台、等设施完好清洁。(4)认真做好值班记录，好

48、相关的工作证据。(5)在接班人员到达岗位时，主动向对方敬礼并问好。(6)将未完成的工作如实向接班人员交待清楚。(7)带着接班人员负责系统的检查责任区域内的工作情 况。(8)互相签名后，方可离岗，并及时赶往集合地点。交班后集合(1)当值带班员在全部岗位交接清楚后集合队伍、清点人 数。(2)带班员对值班情况进行讲评工作。(3)带班员讲评本班次的整体工作表现，批评或指出缺乏, 提出改正措施或意见。替换吃饭时的岗位交接(1)中午吃饭要轮流，分两批进行吃饭；每个人吃饭时间 为30分钟；第一批人员吃完后换第二批吃饭，第二 批吃过后继续值勤。(2)具体的交接由带班员组织执行。值班记录本不得撕页，记录不得涂改

49、，记录本用完后即收 回保安部统一保管，保存期一年以上。带班员在接班后要及时检查岗位情况，做好记录工作。10、每天上午带班员要汇报值勤工作情况，如有事件发生要写好书面材料进行汇报。第七局部：大厦物品搬运操作规程序一、物品的搬入：1、大重物品搬运，安防人员先要与相关业主进行沟通，协助设 计好最便捷的搬运方法和路线。2、搬运时一定要做好防护工作，防止破坏楼内的物品（理石地 面、墙面、电梯等）。3、雇佣外来人员搬运时，安防员需到前台登记处协助做好登记 工作（进行身份验证登记）。4、外来雇佣工劳动超过两天以上者需由当值保安员陪同至保安 部办理施工人员临时出入证，做好登记工作。5、保安员负责维持搬运现场的

50、秩序，不准搬运人员在楼内随意 走动，防止物品的丧失，给管理造成混乱。6、搬运结束后，负责与保洁部协调，保持地面卫生。二、物品的搬出：1、首先要查视持本部门开据的物品搬出有效证明。2、负责引领至前台做好存根登记工作。3、经安防人员核实后方可搬出。4、搬出的过程考前须知同上。第八局部：消防器材管理标准作业规程一、目的规范消防器材管理工作，确保消防器材性能完好，齐全好用。二、适用范围适用于物业管理公司辖区内各类消防器材的管理。三、职责1、平安消防部部长负责消防器材管理的监督、检查工作。2、消防工程师具体负责消防器材的管理。四、程序要点1、登记入库(1)从采购领回的消防器材应先进行检验。检验器材的性能

51、、规格、数量、使用日期、使用范围等是否符合公 安部消防局的有关标准，验证数量和用途是否和申购单 上的数据相吻合，凡不符合标准的一律退回采购。(2 )对符合标准的消防器材进行人库登记。2、领用与归还临时领用的消防器材须经消防工程师登记确认后，方可领出，用完后及时归还。平时用的训练器材由消防工程师领出。训练完后统一送还仓库保管。配置在消防控制中心的消防器材必须经当值监控员签字确认，并进行班次登记移交。配置在各部门、公共场所、电房、保安岗位的消防器材，由消防中心主管和配置场所的负责人双方签字确 认，并由配置场所的负责人监督其部门员工保管，消防 中心定时检查。工程部、保洁部或其他部门需借用消防器材时，

52、须经部长、经理同意，将破旧修复的器材借给对方使用， 归还时应将器材洗净晾干，由消防工程师签收后人库保 管，消防员填写消防器材借用登记表。3、使用与维护战斗服、头盔、战斗靴：战斗服、战斗靴和头盔只能用于训练和火场扑救； 战斗服应刷洗干净，晾干后折叠放置于货架上； 不能将头盔拽动或垫坐，帽壳破损时申购调换； 战斗靴不能用作便靴；应将战斗服、战斗靴、头盔、平安带按照着装训练时 准备器材的要领统一放置，便于快速接警出动时使用。水带、水枪：水带(含接口)和水枪应合理配置于辖区楼层的消防 栓(箱)内；水带、水枪只用于火场供水和平时训练；水带用后应保持清洁、整齐，清洗晾干后卷放在货架 上或消防箱内；水带接口

53、相互连接时，应灵活、松紧适度，保证其密 封性，并连接可靠，加压时不能自行脱开；平时训练用水带(水枪)时，收卷水带应小心轻放, 防止水带接口、水枪震动甩打破损；注意防潮、防震、防腐蚀、防霉和腐烂、破损、生锈， 水带、水枪应置于通风干燥的地方。消防斧及消防腰斧：消防斧和消防腰斧用于火场破折；消防斧应注意保养，防止生锈、潮湿,存放于货架上；消防腰斧有变形、裂缝或橡胶柄套损坏时，应停止使 用。消防 、对讲机：消防 只能用作火警报警，不能用于私人用途。电 话应经常擦拭，防积尘。防污垢、防线路破损。办公 室 一般应控制说话时间不超过5分钟；对讲机按(保安警用器械管理标准作业规程)相关要 点执行；工衣由消防

54、管理中心班长统一保管和发放；室外消防栓室外消防栓是连接市政供水的管网系统，应每月逐个 出水试验；消除阀塞启闭杆端部周围的杂物，将消防专用扳手套 于杆头，检查是否合适，转动启闭杆，加注润滑油;用油纱头擦洗出水口螺纹上的锈渍，检查闷盖内胶垫是否完好;翻开消防栓，检查供水情况，在放净锈水后再关闭,并观察有无漏水现象；外表油漆剥落及时修补；消除消防栓附近的障碍物，3米内不准堆放任何物品。灭火器（“ABC”干粉来火器）：高层和超高层楼均配备有手提式“ABC”干粉灭火器， 电房、机房内均配备有推车式“ABC”干粉灭火器；灭火器应置于通风、干燥、清洁的地点，不受烈日的 暴晒，不接触热源或剧烈振动。悬挂地点环

55、境适宜温 度为 10-55；压力表指针是否在绿色区域（如在红色区域要检查 原因，发现重量减轻10%,检查后要及时灌装）；铅封是否完好（一经开放，须按规定再充装，并作密 封试验，重新铅封）喷嘴和喷射管是否堵塞，腐蚀损坏，钢性连接式喷筒 是否绕其轴线回转，并可任意停留，推车式灭火器的 行车结构是否灵活，有无检验标志。喷筒是否畅通（如堵塞要及时疏通）4、器材保管消防监控值班员应做好消防器材的统一保管，在其主管的领导下建立消防器材台账。保管要求:消防器材必须整齐存放于货架上，铭牌朝外，标识清 楚；必须保持干净、整洁、无积尘；存放的器材必须在接警时能及时取用；所有器材一律不准挪作他用和外借,特殊情况需外

56、借 时，须经主管经理同意；各类器材应分类堆放，标识清楚，严格按器材说明书 的内容放置；存放的环境温度适宜；配置在公共区域的消防器材由各班巡楼保安负责，并 在交接班时移交清楚，出现丧失损坏由各班负责。5、维修保养消防工程师和消防监控值班员每天巡检时，发现破损、漏气、霉烂、腐蚀的消防器材应立即送到消防管理 中心进行登记、维修和日常保养。平安消防部部长根据每月消防器材检查保养情况，对消防器材进行报废、充气和更换。一般维修由消防工程师负责指导维修。需外委维修(或公安消防部门有特殊规定)的送公安消防局或安装厂家进行维修。6、平安消防部部长监督填写各类维修保养记录，每次巡检、维 修、保养均应有完整的记录，

57、消防工程师认真填写(消防1、清洁内容电梯外门、电梯内白钢、壁板、天棚、控制板、地面、门轨、 扶手、装饰；2、操作程序(1)翻开控制箱，将电梯停在指定楼层，每次只能停止一部电 梯；(2)将“正在工作中”告示牌放在电梯门前；(3)吸净墙角边和门轨道内的砂尘，抹净灰尘；(4)清洁玻璃镜面，清洁不锈钢局部、壁板、控制板，到达光 洁明亮，无任何印记(用不锈钢清洁剂)；(5)清洁扶手、装饰、天棚灰尘；(6)地面清洗干燥；(7)工作完毕后，取下防护板，把控制按钮恢复原位，关上控 制箱，恢复电梯正常运行。(三)玻璃窗、镜面操作程序工具：伸缩杆、刮水器、涂水器、清洁剂、美工刀片、毛巾；1、发现玻璃沾有污迹时，用

58、美工刀片除污；2、按比例兑好玻璃水(与水按体积1： 20)；3、将涂水器浸入玻璃水中，插在伸缩杆上；4、将浸有玻璃水的涂水器按在玻璃上推擦；5、另一个伸缩杆插上刮水器，从上至下刮去玻璃上的水迹；6、最后用干毛巾抹去遗留的水印。(四)卫生间清洁1、工作范围：镜面、台面、洗手盆、墙壁、马桶、水箱、尿槽、 低架、地面2、操作规程器材保管记录表）和（消防器材配置统计表）并将各类表 格归档保管，保存期3年。第九局部：消防中心报警处理程序接警当报警主机发出报警信号后，应立即通知监控室内机动保安员携 带对讲机迅速到达报警现场确认并通知楼内巡回人员巡查报警 占/VA o确认1、保安部当班负责人到达现场后应检查

59、是否误报，如误报及 时查明原因并现场及时确认。2、根据现场实际情况，及时查明事故性质，场所，开展趋势， 严重程度等。误报现场有无施工所造成的灰尘过大或烟雾过浓。报警点附近动用明火施工，动火证及灭火设备是否齐 全。报警点烟感是否有损坏、脱落、丧失现象。对报警点附近应仔细巡查一遍是否有异常情况，如 （业主在房间内及公共区域吸烟，烧报废文件等。）如发现上述情况，保安部负责人或楼内巡回人员应立 即制止其行为，如情况严重不服从管理者及时上报物 管处以免造成严重的后果。火情如确有火情发生应立即用通讯工具向消控中心反应信息，如是小火情况下组织现场人员利用最近灭火器进 行扑救，如果大火可将就近的喷洒泡打碎，让

60、其喷洒 并用消火栓内水枪进行灭火。三、报告如遇大火时应及时运用一切通讯手段报告大厦领导和相关部门 并做好疏散准备。四、事故处理误报：确认火警误报后应查明现场环境情况，对施工中所造成烟 雾过大，温度过高或违章施工应立即采取适当措施，责令施工单 位立即进行整改。火情：如确有火情发生立即按消防系统操作流程执行。五、记录整理事后详细做好记录，时间、地点、人物、原因、处理结果必须准 确无误以备检查之用。第十局部：喷淋系统处理程序一、 位置划分二、接警当消防中心报到水流报警信号后，消防中心值班人员立即通知 保安部当班负责人携带对讲机迅速到达报警现场确认，并第一时间 通知工程部人员带管井钥匙和工具马上到达现