房地产企业项目开发全过程(公司)

1、房地产企业(qy)项目开发全过程成本控制实战演练2012共二十七页1、成本管理概念与理念(l nin)2、行业基本管理模式介绍及问题剖析3、标杆企业管理方法与经验分享一、引言(ynyn)共二十七页什么是成本？经济学说：为过程增值和结果有效已付出或应付出的资源代价。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以(jiy)衡量为了达到某一种特定目的而耗用或放弃的资源。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。共二十七页什么是成本？企业家说：利润(lrn)=

2、收入成本利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355 利息收入。二、营业总成本62.7281其中：营业支出 49.9206利息支出。营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用 2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失。三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出 0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。六、每股收益。地产(dchn)企业的收入？地产企业的成本？可售率！聚焦：可售全成本！共二十七页成本管理(gunl)理念之解析？ 标准成本管理（传统） 作业成本管理 （欧美） 成

3、本企划管理 （日本）成本企划：成本绝非单纯是帐簿的产物，既然它在制造(zhzo)过程中发生，就应该从工程学的、技术的层面去把握成本信息，从开发、设计阶段开始结合工程学的方法对成本进行预测、监控。其基本立足点可认为是全生命周期成本。 目标管理过程管理共二十七页地产企业成本管理现状：不谈目标(mbio)-高利润/抢进度目标滞后-预结算控制目标不靠谱-专业口不介入目标是目标，过程是过程-目标与操作脱节决策者都不受控于成本，过程信息失真. 成本结果与目标高度偏离理论如何(rh)落地？共二十七页行业(hngy)管理模式：偏差成本信息月报分析动态成本信息 反馈 设立目标成本（审批及修订）PDCA编不出来(

4、ch li)?信息不靠谱，失真度高?对成本监控，形成为对盈利的监控共二十七页万科动态(dngti)成本表.xls龙湖龙湖合同清单表格标杆(biogn)企业做法:共二十七页运营(ynyng)管理要求成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！关键词越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。关键词价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！ 关键词三全原理(yunl)共二十七页二、项目策划阶段的成本(chngbn)管理共二十七页项目策划阶段专业工作(gngzu)重点

5、我们的目的：土地研判控制拿地风险 项目(xingm)可研达到专业深度 准确的市场调研和判断 明确的客户群及需求定位 产品定位与合理组合产生最大价值 我们的任务：编制可研报告输出项目策划报告,讲一个动听的故事输出产品定位报告编制产品设计任务书共二十七页项目策划阶段(jidun)成本工作重点我们的目的：确定投资估算( sun)找到满足投资策划盈利目标的成本控制目标找到实现成本控制目标的市场依据我们的方法：倒逼成本1)投资估算目标倒逼成本策划限额2)盈利倒逼市场调研全成本调研！明确成本竞争力!共二十七页项目策划(chu)阶段成本工作重点工作的核心：成本结构的合理性成本项重点(zhngdin)分析成本

6、归集的完整性不可预见费方法与措施：结构分析比例/敏感点提炼盈利倒逼土地成本归集全面调研分析共二十七页二、项目设计阶段的成本(chngbn)管理共二十七页项目设计阶段专业工作(gngzu)重点我们的目的：设计成果要项目策划定位要求满足(mnz)客户需要,满足价值最大化和企业盈利要求我们的任务：基于策划报告完成概念设计基于客户需要和价值定位完成产品方案设计深化的施工图设计满足成本和建造要求共二十七页1、投资决策项目投资(tu z)可行性报告投资(tu z)估算书2、项目策划项目定位：概念性方案设计目标成本测算13、方案设计确定产品标准目标成本测算24、初步设计确定产品各分部、各专业标准目标成本测算

7、34、施工图设计确定目标成本投资估算概念性方案设计概算方案设计概算初步设计概算施工图预算工程量清单目标成本的形成轨迹：横向制约指标?共二十七页项目设计阶段成本工作(gngzu)重点我们的目的：落实策划阶段(jidun)确定的成本控制总目标品质策划，部品研究，确保成本可控下的价值最大化我们的方法：设计质量不同阶段的成本研究委托任务书与设计评审的成本要素部品研究部品清单定版定样目标成本的确定科目与阶段性施工图校核共二十七页三、项目采购签约阶段的成本(chngbn)管理共二十七页项目采购合约阶段专业(zhuny)工作重点我们的目的：以合适的方式寻找合适的合作方与合作方签定合理可行(kxng)的合同监

8、督双方合理履约履约结果满足采购要求我们的任务：建立供应商数据库选择多元化的采购方式合理规划合约严谨的合约管理供方评价体系建立共二十七页项目采购合约(hyu)阶段成本工作重点我们的目的：满足合约规划的成本目标策划目标成本控制采购成本动态控制合约履行(lxng)成本合约结算控制在目标成本之内我们的任务：完成合约成本控制清单控制单项采购成本控制并反馈合约动态成控制合约结算成本共二十七页四、项目建造(jinzo)阶段的成本管理共二十七页项目(xingm)建造阶段专业工作重点我们的目的：按照设计要求完成建造工作,确保品质(pnzh)建造质量满足要求建造时间满足项目运营要求建造成本控制在目标之内我们的任务

9、：照图施工合理编制并实施工程建造计划过程的质量监督控制建造过程的造价/投资控制共二十七页项目建造阶段成本(chngbn)工作重点我们的目的：满足质量工期要求(yoqi)下建造成本控制在目标成本之内我们的任务：合理协调工期-质量-成本关系控制合约执行中的成本变化过程控制变更和签证共二十七页五、动态成本(chngbn)的管理共二十七页我们(w men)来探讨我们的目的：及时反映项目总成本动态发生和预期结果及时给出报警和纠偏措施,事中事前控制(kngzh)成本及时追踪盈利目标哪些是动态成本：参与讨论共二十七页谢 谢！共二十七页内容摘要房地产企业项目开发全过程成本控制实战演练。为了达到特定目的而发生或未发生的价值牺牲，它可用货币单位加以衡量。成本是商品经济的价值范畴，是商品价值的组成部分。人们要进行生产经营活动或达到一定的目的，就必须耗费一定的资源（人力、物力和财力），其所费资源的货币表现及其对象化称之为成本。成本企划管理 （日本）。目标是目标，过程是过程-目标与操作脱