房产税的营改增协调

1、房产税的营改增协调现行房产税根据应税房产的使用情况采取从价计征和从租计征两种计税方式。财政 部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知（财税201643号，以下简称43号文件）对从租计征方式下租金收入的价税分离作出了规定。本文结合案例全面分析营改增后计缴房产税需要注意协调的 问题。一、从租计征的房产税根据43号文件规定，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。因此，营改 增后，纳税人出租应税房产收取的包含增值税的租金收入需要进行价税分离，以确 定计征房产税的不含税租金收入。租金收入的价税分离需要注意两个问题：一是在 增值税语境下，价税分离通常按所适用的名

2、义税率进行，在房产税语境下，租金收 入则应当按照实际税率进行价税分离。二是对于免征增值税的租金收入，因租金收 入不含税，不需进行价税分离，应按取得的租金收入全额计征房产税。（一）一般纳税人例1:某公司为增值税一般纳税人，2016年6月取得房产出租收入11 100元，该房 产为2016年4月30日之前取得。增值税选择一般计税方法时：应纳房产税=11 100 （1+11% 12%=1 200 （元）增值税选择简易计税方法时：应纳房产税=11 100 （1+5% 12%=1 268.57 （元）（二）小规模纳税人.个人出租住房财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知（财税20163

3、6号）规定，个人出租住房，应按照 5%勺征收率减按1.5%计算应纳税额。 根据财政部 国家税务总局关于继续执行小微企业增值税和营业税政策的通知（财税201596号，以下简称96号文件）规定，个人出租住房月收入 2万元（含本数） 至3万元的增值税小规模纳税人，2017年12月31日前可按规定享受免征增值税政 策。因此，房产税的计征应当根据增值税的实际征免情况进行考虑。例2:王某出租自有住房三套，2016年6月收取租金42 000元，7月收取租金21 000 元，计算王某2016年6月、7月应纳房产税。6 月应纳房产税= 42000 42 000 （1+5% 1.5% 4% = 1 656 （元）

4、7 月应纳房产税=210004% = 840 （元）.个人出租非住房、其他小规模纳税人出租房屋个人出租非住房、其他小规模纳税人出租房屋同样可适用 96号文件的规定，即月销 售额2万元（含本数）至3万元的增值税小规模纳税人，2017年12月31日前可按 规定享受免征增值税政策。在房产税计征时应当区分增值税的实际征免情况予以协 调。例3:李某出租商铺一间，2016年6月收取租金42 000元，7月收取租金21 000 元，计算李某2016年6月、7月应纳房产税。月应纳房产税=42000 （1+5% 12% = 4 800 （元）月应纳房产税=2100012% = 2 520 （元）二、从价计征的房

5、产税（一）一般纳税人.不得抵扣的进项税额对房产原值的影响。根据增值税会处理规定（财会201622号，以下简称22号文件）规定，一般纳 税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或不动产，用于简易计税方法 计税项目、免征增值税项目、集体福利等，其进项税额不得从销项税额中抵扣的， 应记入相关成本费用或资产科目。根据企业会计准则、小企业会计准则规定, 纳税人外购、建造（含改建、扩建、修缮、装饰）房屋不得抵扣的进项税额应当记 入固定资产等科目。此种情况下，计征房产税的房屋原值应当包含不得抵扣的进项 税额。例4:某公司2016年7月外购一栋办公楼专用于免征增值税项目，增值税专用发票 上注明的价款为1

6、 000万元，增值税110万元，房产原值减除比例为30% 该公司2016年下半年应纳房产税=（1 000+110） （130% 1.2%612 = 4.66 （万元）需要注意的是，纳税人自建专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体 福利房屋的，其为建造这些项目所购进货物、设计服务和建筑服务等支付的不得抵 扣的进项税额已在建造过程中计入在建工程等科目，并在房屋达到预定可使用状态 后结转到固定资产等科目，故自建专用于前述项目的房屋，其原值已包括前述不得 抵扣的进项税额，不需另行加计。例5:某公司2016年7月外购一批材料及建筑服务用于办公楼的修缮，增值税专用 发票上注明的材料价款为100万

7、元，增值税17万元；修缮费用100万元，增值税11万元。该办公楼专用于免征增值税项目，修缮前原值1 000万元，房产原值减除比例为30%该公司 2016年下半年应纳房产税=（1 000+100+17+100+ 11） （1 30% 1.2%612 =5.16 （万元）.应税房产用途转换对房产原值的影响。（1）根据22号文件规定，已抵扣进项税额的不动产转为专用于简易计税方法计税 项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按现行增值税制度规定不得从 销项税额中抵扣的进项税额，应计入固定资产等科目。此种情况下，计税房产原值 应当作相应的调增。根据不动产进项税额分期抵扣暂行办法（国家税务总局公告

8、2016年第15号，以下简称15号公告）规定，前述不得抵扣的进项税额按以下公式 计算：不得抵扣的进项税额=（已抵扣进项税额+待抵扣进项税额）×；不动产净值率 不动产净值率=不动产净值 不动产原值100%不动产净值是指纳税人根据财务会计制度计提折旧后的余额。例6: 2016年6月5日，A公司购入一座办公楼，取得增值税专用发票并认证通 过，专用发票上注明的金额为10 000万元，增值税额1 100万元。该办公楼既用 于增值税应税项目，又用于增值税免税项目。该纳税人按照固定资产管理该办公楼， 分10年计提折旧，无残值。2017年10月A将该办公楼改变用途，专用于增值税 免税项目。房产原值扣

9、除比例为 30%不动产净值率=10 000 -10 000 （1012 ） 1610 000 =86.67%不得抵扣的进项税额=1 10086.67% =953.37 （万元）该厂房2017年应当缴纳的房产税=10 000 (1-30%)1.2%912 + ( 10 000 + 953.37) (1-30%)1.2%312 =86 (万元)(2)根据22号文件规定，原不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产等，因改变用途等用于允许抵扣进项税额的应税项目的，应按允许抵扣的进项税额，借 记应交税费一一应交增值税(进项税额)科目，贷记固定资产、无形资产等科目。此 种情况下，计税房产原值应作相应调

10、减。根据15号公告的规定，前述可抵扣的进项 税额按以下公式计算：可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×；不动产净值率前述可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。 例7: 2016年7月5日，B公司购进一座办公楼，价款共计 2 220万元(含税)。 该大楼专用于进行技术开发使用，取得的收入均为增值税免税收入，计入固定资产 管理，并于次月开始采用直线法计提折旧，折旧年限 10年，无残值。7月20日， B公司取得该大楼如下3份发票：增值税专用发票一份并认证相符，专用发票注明 的金额为1 000万元，税额110万元；增值税专用发票一份一直未认证

11、，专用发 票注明的金额为600万元，税额66万元；增值税普通发票一份，普通发票注明的 金额为400万元，税额44万元。2017年7月，纳税人将该大楼改变用途，用于 允许抵扣项目，计算该大楼2017年应当缴纳的房产税。不动产净值率=2 220-2 220 (1012 ) 122 220 = 90%纳税人购进该大楼时共取得3份增值税发票，其中2份增值税专用发票属于增值税 扣税凭证，但1份在用途改变前仍未认证相符，属于不得抵扣的增值税扣税凭证。因此，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为110万元。可抵扣进项税额=11090%=99 （万元）应纳房产税=2 220 （1 30% 1.2%612 +

12、 （2 220 99） （130% 1.2%612 =18.23 （万元）.核定增值税计税依据时房产原值的确定。纳税人外购房产自用，转让方被核定增值税计税依据的，购买方计税房产原值的确 定方法与核定增值税计税依据时企业所得税资产计税基础的确定方法相同，具体内 容请参见企业所得税的营改增协调（完整版）（三）资产税务处理的协调1.核 定增值税计税依据时资产计税基础的确定，本文不再赘述。（二）小规模纳税人小规模纳税人外购房屋，或购进货物、设计服务和建筑服务用于自建房屋，或购进 货物、设计服务和建筑服务等对房屋进行改建、扩建、修缮、装饰取得的增值税专 用发票注明的增值税税款以及增值税普通发票注明价款中

13、包括的增值税税款，均应 计入房产原值计征房产税。小编寄语：不要指望一张证书就能使你走向人生巅峰。考试只是检测知识掌握的一 个手段，不是目的。千万不要再考试通过之后，放松学习。财务人员需要学习的有 很多，人际沟通，实务经验，excel等等等等，都要学，都要积累。要正确看待考 证，证考出来，可以在工作上助你一臂之力，但是绝对不是说有了证，就有了一切。 有证书知识比别人多了一个选择。会计学的学习，必须力求总结和应用相关技巧， 使之更加便于理解和掌握。学习时应充分利用知识的关联性，通过分析实质，找出 核心要点。因此，该大楼允许抵扣的增值税扣税凭证注明税额为110万元。可抵扣进项税额=11090%=99

14、 （万元）应纳房产税=2 220 （1 30% 1.2%6 12+ （2 220-99） （130% 1.2%6 12= 18.23 （万元）3,核定增值税计税依据时房产原值的确定。纳税人外购房产自用，转让方被核定增值税计税依据的，购买方计税房产原值的确 定方法与核定增值税计税依据时企业所得税资产计税基础的确定方法相同，具体内 容请参见企业所得税的营改增协调（完整版）（三）资产税务处理的协调1.核 定增值税计税依据时资产计税基础的确定，本文不再赘述。（二）小规模纳税人小规模纳税人外购房屋，或购进货物、设计服务和建筑服务用于自建房屋，或购进 货物、设计服务和建筑服务等对房屋进行改建、扩建、修缮、装饰取得的增值税专 用发票注明的增值税税款以及增值税普通发票注明价款中包括的增值税税款，均应 计入房产原值计征房产税。小编寄语：不