XX科技园区定位策划报告课件

1、报告目录项目产业定位分析PART.1PART.204项目背景属性分析PART.3项目整体定位建议PART.5项目运营及财务分析PART.4项目规划发展建议16253554从奋力株洲发展升级版的角度出发，需要从五大层次来分析天台园科技园区升级发展的必要性Part 1 项目背景属性分析项目背景属性分析12345株洲市层面高新区层面区域发展层面高科集团层面园区自身层面人均GDP排名下滑，三产比重持续下滑，第三产业比重明显低于省平均水平，排名省内倒数第二，以二产为驱动的经济发展模式动力明显减弱，产业结构急需调整Part 1 项目背景属性分析/株洲市层面 2006年株洲市三产业结构12.5:51.5:3

2、6.0；2011年株洲市三产业结构8.5:60.5:31.0，第一、三产业分别降低4个百分点、5个百分点，第二产业则提升9个百分点，“十一五”期间，株洲第三产业增加值占GDP比重一直徘徊在33%-36%之间波动，但从2010年开始服务业占比呈走低态势，到2012年下降为31.2%，比全省平均水平低7.8个百分；在全省14个市州第三产业占比的比较中，株洲第三产业比重排名倒数第二位，仅高于娄底。2012年，株洲市GDP1759亿元，排名第5，人均GDP44746元，排名第3；2010年，株洲市GDP1275亿元，排名第5，人均GDP33065元，排名第2。株洲市第三产业比重：株洲市GDP/人均GD

3、P：GDP（亿元）GDP省内排名人均GDP（元）人均GDP省内排名2012年1759.454474632011年1564.254043132010年1275.553306522009年1024.852747422008年906.552456322007年748.752025722006年605.35162702历年株洲三产省内排名 三产比重省内14市排名 2012年 31.2%132011年 31.0%132010年 31.8%132009年 34.7%122008年 34.1%102007年 34.6%102006年 36.0%5Part 1 项目背景属性分析/区域层面湘江彼岸是由枫溪新城、

4、航空城、服饰城形成的城市三大新城，随着过江隧道和跨江大桥的建成，天台科技园将是新城与天元区联系的第一站，处于新城与老城之间桥头堡的重要位置枫溪新城航空城服饰城规划跨江大桥规划过江隧道本项目Part 1 项目背景属性分析/天台科技园层面与新兴的工业园区相比，天台科技园目前已不能适应产业发展的需求，单位土地产能极低，资产闲置浪费情况严重，已无法跟上城市快速发展的步伐湘瑞建材原普兰特地块通达物资百通加气站天虹电子远东安森华冠时代橡塑利达凉席徐家冲管理处神风通信万通机械金茂实业（兆富）南方阀门银源投资（碧辉建材）时菱交通农业科技园田龙海天长江宝饰（弘强能源）湘瓷科艺株 冶时代新材威特电刷天牌工业园湘怡

5、中元家家乐湘火炬华为汽修天台金谷绿惠绿色军干所东鼎房产天台金谷东兴精密振兴瑞昌海鹰机械戒毒所利德投资绝缘材料（株洲电机）振邦科技科瑞弗拉德日旺精工银塑实业飞马康琪壹佰华天汽修伸兴/宏发英达新华硬质时代新材时代电子钻石工业园创业塑胶金仕长 江 西 路珠江南路黄 河 南 路沿 江 路湘 江普兰特路长江宝饰路海 天路家家乐 路科 瑞 路园林绿化市政维护A区B区C区D区规划范围控制线非企业地块企业地块产业园区税收远低于国家标准核心区域平均每亩年税收仅1.5万元，远远低于国家高新区平均水平，零产税企业较多，据调查，近80%的企业处于非盈利状态栗雨工业园：电子信息、生物医药 健康食品新马工业园：低碳经济、

6、两型产业出租部分闲置完全闲置Part 1 项目背景属性分析/高科集团层面历史:高科集团是天台园开发的主体，过去以土地一级开发出让为主，对株洲市的发展贡献巨大；但土地买卖仅能赚取少量差价，且工业用地大部分亏损，导致集团丢失长期利益，资产结构严重不合理 。未来:高科集团是天台园升级开发的主体，考虑到集团的资产结构严重不合理，因此应将长期和短期利益相结合，对部分优质项目长期持有，优化集团资产结构，实现可持续发展；历史未来天台科技园的升级改造，是株洲高科集团优化资产结构，实现可持续发展，树立高科品牌的重要途径从五个层面分析天台科技园所处的背景之后，我们需要一种“超越”的眼力和精神，打破困局项目在株洲发

7、展升级的浪潮中，具有发展成为株洲经济发展新动力，产业结构升级第一极、城市再兴示范区的巨大潜力天台科技园战略占位：长株潭现代服务产业新城标杆新城与老城发展交互的桥头堡株洲经济发展升级版的增长极塑造工业园区升级发展的开发的模式，打造长株潭乃至全国的标杆项目与枫溪新成、服饰城、航空城相连通，打造新城与老城交互的桥头堡在项目带来社会效益的同时，改善株洲高科的资产结构，对高科的可持续发展意义非凡近期发展愿景三年成名五年成形八年成城中远期发展愿景立足株洲，辐射长株潭服务全湖南，面向大华中以优越的环境吸引高端创新资源集聚，以活跃的创新引领株洲产业升级将天台园打造成新城与老城商务商业交流的桥头堡产城融合，良性

8、互动，形成株洲首个现代服务产业基地，助力株洲发展升级PART 1 项目发展切入点通过国外典型的工业园改造案例的研究我们建议采用“退二进三”的模式进行产业园区升级关键点-产业定位聚焦点-产业城市理解产业升级项目理解园区升级成功案例退二进三高新区理解创新驱动区域理解城市发展桥头堡通过产业筛选分析，建议天台工业以金融服务业、科技服务业、信息技术服务业、文化创意产业为核心，形成“四大中心”，组成清晰的具有良性循环经济结构的产业布局，打造现代服务业集聚区重点发展产业（大类）主要培育产业（小类）科技服务业金融服务业天台科技园产业结构图研发设计 技术孵化 技术咨询 技术推广 科技中介服务银行业 保险业 信托

9、业 证券期货业 金融租赁业文化创意产业广告 会展 时尚设计塑造四大中心科技服务中心创意产业中心金融服务中心专业服务信息技术服务业信息技术服务中心展演出版，影视文化业软件开发，信息系统集成PART 2 产业定位分析/产业发展策略四大产业中心打造金融服务中心聚集株洲金融产业，参与大华中金融竞争的金融高地主题建议逐步建设成为区域新兴金融服务业集聚区和现代金融服务业核心示范区功能建议1.引进银行、保险、投资担保、上市服务、会计审计、基金管理等企业入驻, 以总部结算、电子商务结算、金融要素结算等为核心业务,建立起金融产业集聚区、金融立体服务网、金融信息高速路 ，使本项目成为株洲重要金融产业基地。2.与实

10、力雄厚的资本实体建立战略合作关系，为天台科技园产业的研发提供金融支撑，引导成立政府参与部分或全部的产业专项基金，为各项产业发展提供资金保障。3. 吸引风险投资公司，搭建投融资服务平台，推动创业风险投资，风险担保机构，以及相应中介服务机构发展，营造良好的创新创业环境，推动资本与技术有效衔接。PART 2 产业定位分析/产业发展策略Part 2 产业定位分析/文化创意产业中心四大产业中心打造文化创意产业中心打造长株潭最具特色的文化创意产业基地主题建议以具有知识产权的设计、创意产品及衍生品为核心对象，集采购交易、立体展示、新品研发、信息汇总等功能综合的文化创意产业中心通过举办省级的交流会、规划体验式

11、商业、最新成果展览、打造贵宾商贸洽谈区，带来源源不断的商流、人流、资金流、信息流，扩大项目在长株潭以及全国的影响力。功能建议1. 建立时尚设计中心，成为株洲时尚设计人士汇聚地。如广告设计、包装设计、服装设计、家居设计、建筑规划等2.建立开放式的广场为客户展示展销产品提供场所3.在体验式商业内开辟专用区域，作为园区客户展示产品，形成产销一体化4.打造文化创意产品交易电子商务平台，建立全库搜索产品体系，成为株洲文化创意类产品对外的主要营销平台。Part 2 产业定位分析/科技服务中心四大产业中心打造科技服务中心致力成为长株潭知名的科技服务中心主题建议充分利用接近生产端、依托区位优势以研发设计、技术

12、咨询、技术孵化、专业技术服务、科技中介服务等面向市场功能建议1.建立科技中介机构：围绕科技成果转化、转移等内容开展服务，建立起技术交易市场、技术转移中心、生产力促进中心、创业服务中心等载体。2.加强创新性科技服务业建设：一方面把创新从科研活动中分化出来，建立专门的研发或设计服务企业，集聚到本项目提供创新服务。另一方面将研发和设计业务从生产企业中独立出来，成为企业法人，专门从事市场化的研发、设计服务。3.加强基础性科技服务业：一方面提供包括生产设备的技术改造服务，生产信息、咨询等专业服务，另一方面提供产品检验检测和质量认证认可服务等。四大产业中心打造信息技术服务中心Part 2 产业定位分析/信

13、息技术服务中心推进建设株洲信息技术服务产业生态系统主题建议将软件与网络，信息化和工业化深度融合，建立起株洲市信息技术服务业的生态系统，打造株洲市的电子商务服务平台功能建议1.重点发展新兴信息技术服务：依托移动通信、互联网、数字广播电视网、卫星导航通信系统等信息基础设施，大力发展数字互动娱乐、数字媒体、移动支付、位置服务、社交网络服务等基于网络的信息服务2.致力于工业软件与行业解决方案：围绕研发设计、生产控制、生产管理等，扶持计算机辅助设计和辅助制造等，推动信息技术服务在航空、机械、汽车、建材、电子、轻工和纺织等工业领域的广泛应用；3.推进信息技术外包：重点发展软件开发、软件测试、系统租赁、系统

14、托管等信息技术外包，扶持基于信息技术的业务流程外包，推动工业设计、研发服务、知识产权服务等知识流程外包，促进业务向规模化、高端化方向发展4.大力发展电子商务服务：鼓励电子商务企业与相关企业加强合作，促进信息服务、交易服务和物流、支付、信用、融资、检测认证等服务协同发展。根据企业发展需求，构建企业成长服务体系，确立政府、金融、基础配套、人才教育、推广传媒和信息交流六大功能服务平台，为企业发展提供良好的成长环境及全方位的服务支持企业服务平台金融服务平台为企业提供金融资本。促进企业孵化生成、及成长增值基础配套服务平台企业运营场所的提供，所需基础设配设施的供给，营造良好工作环境推广传媒服务平台为企业营

15、造经营氛围，约束企业行为、对企业进行宣传推广，并帮助企业创建品牌，产生品牌效益政府服务平台营造区域发展环境、规范市场行为，以及挖掘区内潜在资源人才教育服务平台大学及教育机构知识技术的直接供给及参与者，参与知识传播普及、创新生产及应用，并向企业输入人才信息交流服务平台主要扮演中介的角色，为成长中的企业提供专业化、社会化的服务，例如资源及信息对接等PART 2 产业定位分析/产业发展策略六大服务平台由政府及株洲高科天台园项目公司共同组建，形成三级服务机构，其中一级机构由项目公司主导建设，二级机构由政府主导搭建，三级机构由双方共同配合建设，为企业成长提供优质服务一级服务机构二级服务机构三级服务机构模

16、式：政府搭线，项目公司积极配合政府搭线，将大学及教育机构与项目有效互动，大学及教育机构对企业发展给予知识技术的供给，项目公司及各企业可以为高校学生实习就业等模式：项目公司主导，政府监管内容：项目公司成立投资基金等，为企业提供金融资本。促进企业孵化生成、及成长增值。政府作为监管单位，对基金进行监管控制模式：政府倡导，项目公司搭台配合内容：建立项目网站，并将项目发展成果、企业发展成果等信息成果，及时在政府网站和项目网站上进行推广及展示，帮助企业宣传及建立品牌模式：项目公司主导，政府参与建议内容：项目公司主导建设，为企业建立及运营提供所需要的场所及设施，包括员工所需的生活配套及商业配套等，营造良好的

17、基础设施环境模式：项目开发公司主导，政府监管内容：利用网络及配套场所，由项目公司主导搭建虚拟以及实体信息交流平台，政府进行监管，方便企业信息资源的对接，及技术学习交流模式：政府主导内容：从市政规划、企业保护政策及税收政策等方面给予企业支持，并规范市场行为，保护企业合法利益以及挖掘区内潜在资源金融政府推广传媒基础配套人才教育信息交流PART 2 产业定位分析/产业发展策略天台工业园“退二进三”产业发展策略：PART 2 产业定位分析/产业发展策略现代服务业集聚区打造以金融服务业、科技服务业、信息技术服务业、文化创意产业为核心为四大核心产业提供优良广阔的物理空间，以办公、商业、住宅等多功能复合物业

18、为载体，形成完善的配套设施，为企业提供一流的硬件条件。一流的物业条件项目开发主体株洲高科与政府联手为企业搭建人才引进、融资、信息交流等全方位的平台，提供良好的发展环境。硬件软件全方位的服务平台产业定位商务功能在产业定位和项目总体定位架起了联通的桥梁项目总体定位Matching在对项目背景属性、产业定位、人口驱动进行分析，由此推导出项目的整体定位，在此基础上进行各物业的定位Part 3 项目总体定位/定位思路项目背景属性分析项目整体定位办公定位商业定位酒店定位酒店式公寓定位产业定位分析人口驱动根据开篇分析的项目背景属性分析，从五个方面总结本项目发展的重要性，也突出了园区退二进三，发展现代服务产业

19、的必要性Part 3 项目总体定位/项目背景属性项目背景属性分析株洲市层面高新区层面区域层面园区层面高科集团层面现代服务业重点项目、株洲升级版的重要项目高新区实施“创新驱动”战略的重要项目外部环境变化凸显项目开发价值和优势园区升级发展的内在需求，必要性和紧迫性高科集团资产优化，树立高科品牌，形成可持续发展的态势。梳理出的4大主导产业，属于现代服务业，产业的发展依托于商务办公楼宇，因此将产业园区定位在商务主题Part 3 项目总体定位/产业定位分析金融服务产业文化创意产业信息技术服务产业科技服务产业四大主导产业现代服务业产业园区的改造定位在商务主题硬件环境软件环境商务办公载体创新平台和服务体系项

20、目周边三公里范围内，拥有较多的常住人口和商务人口，为项目未来的发展提供的良好地基础条件Part 3 项目总体定位/常住人口和商务人口发展至2022年，项目辐射3公里区域内常住人口约有21万人，商务人口约5.6万人，大量的人口汇集将成为项目发展的源动力。三公里本项目Part 3 项目总体定位/项目发展驱动力总结项目发展驱动力研究对本项目的启示产业定位背景属性人口发展城市产业园升级，退二进三，金融服务业、创意产业等现代服务业具有良好的产业基础和成长空间，本项目作为株洲未来商务核心区具有良好发展前景。株洲市目前没有金融行业的集聚地，金融港的需求随着城市的发展逐渐增大创意产业在本项目内具有良好的发展前

21、景从株洲市、高新区、区域、园区、高科五个层面论证了本项目发展的重要性和必要性项目的背景属性为项目的发展方向提供了强有力的支撑至2022年，项目3公里半径内的常住人口和商务人口将分别达到21万和5.6万人，这将为项目发展创造理想的基础条件。株洲市金融服务产业业、创意产业，科技服务业、信息技术产业的发展将催生大量对各类物业（办公、酒店、文化娱乐、商业）的需求，这些需求为项目发展创造了基础条件。项目周边住宅林立，未来大量人口将聚集在本项目和周边区域，为项目发展的原动力。如果政府实行针对性开发、财政以及产业扶持政策，将会大力推动本项目四大核心产业的发展株洲的愿景：奋力发展株洲经济升级版天台科技园项目以

22、产业园升级为切入点，以金融服务业、创意产业为主导，为二产提供高新技术研发，为三产提供核心现代服务产业集群，助力株洲经济、产业发展升级长株潭城市升级看株洲 株洲升级看天台株洲金融之芯，创意智慧之谷株洲首座核心金融港，创意产业集聚地，产业园升级示范基地长株潭城际走廊上集金融港、创意园区、生态办公、时尚街区四大功能于一体的时尚、创意、生态的商务空间发展思路升级发展规划升级发展环境升级项目形象升级整体形象定位株洲市首个具有创新元素、产业内涵的，以商务办公为核心功能的现代服务业新城Part 3 项目总体定位/功能定位依托四大主导产业，以商务办公功能为核心，形成四个中心，一个服务体系商务办公配套服务体系为

23、四大中心提供配套和交互空间时尚街区精品商务酒店首席酒店式公寓产业发展平台生态创意公园株洲市首个创意基地，集广告设计、包装设计、服装设计、家居设计、建筑规划五大主导行业于一体的创意办公社区。文化创意中心契合株洲市未来重点发展的产业和园区内的基础，形成信息技术产业中心株洲市的金融核心港，以大型银行、保险、证劵类企业为先期发展引擎，打造金融集聚地。信息技术服务中心金融服务中心为二产提供研发支持、成果转化支持打造科技服务体系，促进科技中介等服务的发展科技服务中心整个天台园区总占地3053亩，根据新的规划，居住用地（含学校）1492亩，占比48.9%PART 4 产品发展建议/园区用地平衡表序号分类项目

24、占地面积（亩）小计占比1居住园区原有居住用地544149248.9%2新增居住用地9183学校304商服办公用地57567522.1%5商业用地1006配套医院9888629%7水厂1628寺庙459公园8110道路及公共设施50011总计30533053100%从“展示展开”的角度，以拓开产业中心的展示面为主导思想，形成两轴、两带、六中心，双十字的整体功能结构绿化公园商业中心创意文化广场休闲公园运动公园社区公园两轴两带六中心住区绿化带514326黄河路产业轴长江南路产业轴中央景观带黄河路商业轴+长江南路产业轴=产业十字住区绿化带+中央景观带=景观十字双十字规划思想PART 4 产品发展建议/

25、规划结构产业带/产业轴中心绿化带/绿化轴居住区产业中心区412653产业未来发展用地沿街商铺项目整体分为两大功能区域、9大功能板块124金融服务中心板块创意产业中心板块产业服务片区信息服务中心板块3科技服务中心板块5商业服务中心板块整体规划示意PART 4 产品发展建议/规划示意产业中心保留用地城市居住板块生态居住板块居住片区6789滨江低密居住板块地下通道公园绿化学校沿街商铺产业未来发展用地PART 4 产品发展建议/商务中心区物业体量明细办公总体量：38.1万产业中心建议总量（万）物业类型建议体量（万）金融服务中心13甲级4.2政务办公(甲级标准)3乙级办公5.8信息服务中心8乙级4.5S

26、OHO2.1LOFT1.4科技服务中心7乙级3.1SOHO2.1LOFT1.8创意产业中心10.1金谷改建8.5创意办公1.6容积率预估2.5-3.0总建筑面积（）504,000办公建筑面积（）（含政务中心）280,000金谷改建和创意办公101,000酒店建筑面积（）25,000酒店式公寓建筑面积（）26,000商业建筑面积（）72000商务中心区(含天台金谷)各功能模块体量建议明细商务中心区办公部分（含天台金谷）各物业类型体量建议明细金融服务中心长江南路与黄河南路的交汇处，昭示性最强，建议在此处打造甲级办公楼，形成地标，彰显项目形象品质；整个金融中心的整体形象，应符合其产业气质，采用简洁大

27、气，具有品质感的外立面长江南路、黄河南路，是城市级主要干道，交汇处，则是整个项目昭示性最好的位置，适宜摆放地标型建筑，展示整个项目的形象品质，因此，建议甲级写字楼，置于长江南路及黄河南路的交汇处金融产业中心板块，整体产品形象，应该符合金融产业的整体形象特征，注重形象气质的品质感长江南路黄河南路政务办公甲级办公乙级办公绿化景观节点金融服务中心物业类型甲级办公楼1栋政务中心【甲级标准】1栋乙级办公楼3栋总建面13万占地50亩容积率3.5PART 4 产品发展建议/金融服务中心建议信息服务中心黄河南路为城市级主要交通干道，是地块的优势形象展示面，建议延黄河南路排布乙级办公物业，另外将SOHO及LOF

28、T两类物业沿地块内侧相间排布，整体风格应呈现信息行业所特有的气质特色，体现智能化，年轻化等关键特征。在SOHO及LOFT的设计上，建议可以考虑从形象性格上与标准办公进行一些刻意区分，建议可以考虑退台式的设计，形成更多户内室外空间，增加SOHO及LOFT的舒适感黄河南路为地块最佳形象展示面，建议排布乙级办公物业，整体风格在保持项目整体调性一致的前提下，应呈现信息行业的特色气质“年轻化，有活力”，建议soho及loft物业，可以考虑退台式设计，注重公共空间的设计信息服务中心物业类型乙级办公楼2栋SOHO3栋LOFT2栋总建面8万占地46亩（3.1万）容积率2.6SOHOLOFT乙级办公绿化景观节点

29、普兰特路黄河南路PART 4 产品发展建议/信息服务中心建议科技服务中心长江南路为城市级主要干道，相对地块其他边界道路能级更高，昭示性更强，应将乙级办公类物业，沿长江南路排布乙级办公物业，总体量3.8万，建议打造两栋乙级办公楼，并以连廊的形式增强两楼之间的空间互动交流地块整体较为狭长，建议三类物业错落排布，中间打造绿化景观，使各个物业均能尽可能地享有较好的景观面长江南路的展示性相对较强，建议排布乙级办公产品；规划上应注重建筑空间的交流互动，soho及loft类物业可考虑采用局部挑出的设计手法，形成凹凸立面，体现科技研创行业专业化、学术化的严谨气质同时，亦应避免过度沉闷的形象效果科技服务中心物业

30、类型乙级办公楼2栋SOHO1栋LOFT1栋总建面7万占地45亩容积率2.3长江南路SOHOLOFT乙级办公绿化景观节点PART 4 产品发展建议/科技服务中心建议创意产业中心利用原有天台金谷，打造创意产业集群，在原有构筑的基础上，通过改造，以全新的形象示人，形成特色创意办公空间，并以特色商业街的形式将两个厂房串联，形成空间上的连接的同时，丰富本版块的功能利用厂房之间的空地，打造公共广场空间，可以作为休闲、展示、观光等功能利用，形成一个别具风格的片区级的景观节点。创意产业中心包含办公、商业、文化广场、微型展馆、酒店式公寓五个功能空间，中心利用原有天台金谷，融入创意元素，创新改造形成特色办公产品，

31、板块整体呈现时尚而别出心裁的特色风格展示平台创意办公绿化景观节点商业地下通道创意办公酒店式公寓创意产业中心物业类型金谷改建2栋创意办公1栋特色商业街总建面7万占地45亩容积率2.3PART 4 产品发展建议/创意产业中心建议黄河南路公共空间如图所示，中心内可规划4个空间景观节点，其中节点以青年公寓与创意改建区的空间过度，为一个专业的特色创意展架或者特色展馆，为创意广场区，是整个中心的景观核心，为两栋创意改建楼中的生态景观焦点1234金谷改造后的办公区与青年公寓之间的过渡空间，建议打造一个小景观焦点，注意小品的设计，与板块其他景点的统一性建议打造一个专业的创意展示空间，可以以展架、临时展棚、可拆

32、场馆等多种形式呈现，展现创意作品，艺术品是整个创意板块的核心焦点，有创意、有新意又兼具艺术审美的广场设计是关键，但在使用上建议应该更多灵活利用，例如举办艺术展示，创意节庆活动时的场地设置为创意改建楼中景，建议形成一个相对“静”的公共空间，以休闲、休憩功能为主12341234PART 4 产品发展建议/创意产业中心建议黄河南路黄河南路地下通道创意产业中心物业类型地下通道长度约60m由于创意产业中心与其他产业中心被城市主干道黄河南路隔断，为了考虑路两边板块之间的联动，以及商业气氛的衔接，建议在如图示位置打造人行地下通道作为连接，地下通道在打造时应避免呆板乏味,建议融入创意艺术元素考虑到创意产业板块

33、与产业园区其他板块的联动，特别是与商业服务区的连接，以及本版块内商业街商业氛围的延续，建议通过地下通道的形式，将两个板块相结合起来地下通道也应该服务整个项目的调性进行创意艺术化的设计处理，满总功能性的同时，形成整个创意空间的延续性，使整个产业园区更有一体化的感官效果PART 4 产品发展建议/创意产业中心建议商业服务中心精品商务酒店建议摆放在地块的西北角，使酒店可以充分享受北侧绿化公园的景观。整个商业服务中心，整体应该保持风格一致，同时应兼顾整个项目的调性一致，建议采用简洁明快的现代风格入口：黄河南路上分别设置人行及车行主入口，方便导入主干道的过路客及南侧园区办公人群，北侧道路设置人行及车行次

34、入口商业服务中心内包括街区式商业、精品商务酒店、高端专家公寓及产业展示空间；建议此板块在规划设计时应注重板块间及物业间的空间互动交流，整体风格简洁时尚酒店酒店式公寓街区商业绿化景观节点地下通道下沉式广场步行动线车行入口人行入口黄河南路商业服务中心物业类型街区商业2栋精品酒店1栋商务公寓1栋总建面10.6万占地50亩容积率3.3PART 4 产品发展建议/商业服务中心建议产业展示馆商业服务中心物业类型产业展示馆栋数净层高4m单层面积1000位置图示（高端商务公寓首层）利用商务公寓楼的首层，打造一个产业成果展示展览馆，可以定期举办产业成果展示，也可根据园内企业需求做专题专场展示，例如产品生产制造过

35、程，企业文化展示，研究成果展示等，可结合节庆节日，与商业服务中心的广场节点相结合，举办与产业相关节日节庆活动。使整个项目更具有文化内涵的同时，也满足了企业自我宣传展示的需求利用商务公寓楼的首层，打造产业成果展示馆，可作为园区内企业成果展示，也可作为产业生产展示及文化展示，增添园区文化内涵的同时，满足企业自我展示需求PART 4 产品发展建议/商业服务中心建议B地块为创意产业区的特色文化广场，建议在A地块位置打造一个较大规模的城市绿化公园，形成产业中心区的两大景观焦点项目应该考虑整体的关联性及一体性，建议以绿廊的形式，将各版块的景观节点与两大景观焦点相串联，形成灵动且具有层次感的绿化空间组织空间

36、绿化组织B为创意产业区的特色文化广场，建议在A处打造一个公园广场，形成三大园区级景观焦点，并以绿廊的形式，将各版块的景观节点与之相串联，形成一个灵动的，具有整体感的绿化空间园区级景观焦点板块级景观焦点绿廊ABPART 4 产品发展建议/空间绿化组织建议园区绿化公园城市绿化公园，是整个产业服务区，乃至整个项目的景观焦点，也是项目的形象展示窗口之一，其景观设计及绿化设计都极为重要，建议设计关键词为：“现代感、生态化、舒适度、人性化、趣味性”整体效果示意细节示意休憩区设置局部效果示意PART 4 产品发展建议/城市绿化公园建议城市居住区，以高层城市型住宅为主，总占地约37万，总建筑面积约92万，容积

37、率约2.5，建议在此大体量的住区中，设计两个个不同功能主题的社区公园，形成景观节点的同时，为住区提供休闲配套PART 4 产品发展建议/城市住宅板块建议城市住宅区城市居住区物业类型高层住宅占地面积552亩（37万）总建面2.5容积率约92万城市住宅按照比例设置一定量的社区商业，满足居民日常生活需要。项目北面和西面的大部分地块，依托项目外部成熟住宅区的配套和项目自身的核心商业引擎，打造中低端高密度住宅区，以实现项目的资金平衡。生态住宅区在滨江一线地块后排，建议打造小高层和花园洋房相对低建筑密度物业，丰富项目产品的梯度变化，并在如图示位置，引入国际学校，丰富配套内容的同时，提升板块品质及形象PAR

38、T 4 产品发展建议/生态住宅板块建议生态住宅区高层花园洋房会所沿街商业小高层占地62亩，总建面约10万，容积率约2.5。小区南侧沿街设置社区底商，功能以生活购物、餐饮、洗衣店等生活功能为主。花园洋房占地122亩，总建面约12万，容积率约1.5。小区中间地块西北角设置一个会所，功能以健身、中高端餐饮为主。国际学校占地30亩，预计建筑面积1.1万国际学校1生态住区“高层/花园洋房”花园洋房容积率1.5，层数以9-12层为主，建筑密度较低，借助外部创意公园和小区内部的绿植提升资源价值打造成株洲设施条件最好的国际学校（小学）之一。实施小班双语教学，学校办刊现代化泳池、室内体育馆、健身房、图书馆等。生

39、态住区“国际学校”PART 4 产品发展建议/生态住宅板块建议该区域地块滨江，为园区资源条件最好的地段，且距离繁华区较远，环境相对安静，适宜打造低密度高端住宅社区PART 4 产品发展建议/滨江低密度住宅板块建议滨江低密度居住区该区域地块滨江，为园区资源条件最好的地段，且距离繁华区较远，环境相对安静，适宜打造高端住宅社区，并配有顶级会所作为社区配套，建议会所具备健身房、恒温泳池、影音室、商务接待室等多种功能。占地182亩，打造容积率1.0的低密度产品，例如叠拼别墅、花园洋房、平层官邸等多种选择，成为整个项目的最高价值居住地块，丰富居住产品类型低密度居住产品低密产品示意（叠墅）低密产品示意（平层

40、）顶级会所项目运营及财务分析Part 5我们建议项目采用一二级联动开发的模式，分别成立一级开发和二级开发项目公司PART 5 项目运营及财务分析/项目开发思路一级开发一级开发项目公司二级开发组织成立园区拆迁土地整理土地出让负责 完成二级开发项目公司土地 流转办公物业开发商业物业开发居住物业开发保留用地开发一级开发公司作为开发主体，负责筹措资金、办理规划、征地拆迁、土地平整及大市政配套建设等，最终将土地变成熟地，进行招拍挂土地出让。二级开发项目公司通过土地招拍挂方式获得流转土地，进行各功能性质用地开发。一级开发测算综合考虑项目的开发年限、滚动开发强度以及产业未来发展，本项目一级土地开发建议分四期

41、进行PART 5 项目运营及财务分析/一级开发时序开发分期开发时间开发土地（亩）住宅用地（亩）商服用地（亩）公园（亩）一期2014年41623315033二期2015年4053197016三期2016年468396720四期2017年415038332总计1,70494867581备注： 图中五角星标注地块为商业街区地块，一期开发整理，考虑周边环境，与2期一起推入市场。单位：亩49单位：亩3643404061434746271723206347695065524555333337805355365270209092256525一期二期三期四期产业未来发展用地四期四期总计2015年2016年20

42、17年2018年商服土地出让67510012016439住宅土地出让9482333193960合计1623333439412439测算方法一PART 5 项目运营及财务分析/现金流量表一级开发综合成本按200万/亩计算，成本年增长率5%，经过测算项目各项动态指标表现良好，具有经济可行性综合经济效益分析：整个项目总投资40.8亿元，总收入48.6亿元，利润额7.8亿元，投资回报率19，静态投资回收期4.3年，动态投资回收周期4.6年，具有较大的投资价值，并具有比较强的抗风险能力；项目预计与2015年开始可实现正收益，当年实现盈利1.1亿元财务指标经济表现（亿）总成本40.8土地销售收入53.9政

43、府提留5.4一级开发净收入48.6利润额7.8投资回报率19%静态投资回收周期4.3年动态投资回收周期4.6年测算方法二土地补偿价格按40万/亩，拆迁补偿成本按2700元/，补偿成本年增幅5%，经过测算项目各项动态指标表现良好，项目具有经济可行性PART 5 项目运营及财务分析/现金流量表综合经济效益分析：整个项目总投资36.4亿元，总收入48.6亿元，利润额12.2亿元，投资回报率34%，静态投资回收期4年，动态投资回收周期4.2年，具有较大的投资价值，并具有比较强的抗风险能力；项目预计与2015年开始可实现正收益，当年实现盈利1.4亿元财务指标经济表现（亿）总成本36.4土地销售收入53.

44、9政府提留5.4一级开发净收入48.6利润额12.2投资回报率34%静态投资回收周期4年动态投资回收周期4.2年考虑市场的实际情况将土地补偿价格进行浮动，建议土地补偿价格的上限为80万/亩PART 5 项目运营及财务分析/土地补偿成本敏感性分析土地补偿价格（万/亩）总投资（亿）净收入（亿）利润额（亿）投资回报率4036.448.612.234%5038.448.610.226%6040.448.68.220%7042.448.66.214%8044.548.64.19%二级开发测算根据土地一级开发项目公司的售地节奏，二级开发分为四期进行PART 5 项目运营及财务分析/二级开发分期49单位：亩3643404061434746271