不动产管理考点

1、不动产管理考点一、名词解释不动产管理不动产管理是组织（包括政府）或个人以不动产为对象进行的计划、组织、控制等，以其达到对不动产资 源有效利用目的的过程。不动产所有权不动产所有权是动产所有权的对称。以不动产为标的物的所有权。不动产所有权的特点在于其移转必须采 取特定的方式。土地交易市场从狭义上讲，土地交易市场是指以土地做为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，土地交易市场是指土 地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。土地调查土地调查是全面查清土地资源和利用状况，掌握真实准确的土地基础数据，为科学规划、合理利用、有效 保护土地资源，实施最严格的耕地保护制度，加强和改善宏观调控提供依据，促进

2、经济社会全面协调可持 续发展。垄断地租垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。绝对地租绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权的垄断所得到的地租。土地利用指人类对土地自然属性的利用方式和目的意图，是一种动态过程。土地储备土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地利用总体规划和城 市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土地管理制度和运行 机制。土地产权是指存在于土地之中的排他性完全权利，是有关土地财产的一切权利的总和。不动产市场从狭义上讲，不动产市场是指以不动产作为交易对象进行交易的场所；从广义上讲，不动产市场是指不

3、动 产这种特殊商品在流通过程中发生的交换关系的总和。土地的征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定的程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法 给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。不动产经营广义上讲，它是不动产企业对经营目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和， 它包括不动产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动。区位区位是指人类行为活动的空间。一、单选题知识点一：房屋产权的年限我国现行的法律规定了建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用 地50年。知识点二：土地交易市场

4、的层次按市场层次结构的分类土地一级市场土地使用权的出让市场。土地一级市场其主要市场活动是国家以土地所有者的身份，将土地使用权按规划 要求和投资计划及使用年限，出让给土地使用者或开发商。土地二级市场。土地二级市场是指土地使用权人将剩余年限的土地使用权让与其他土地使用者而形成的市场。土地二级市 场其主要市场活动是开发商根据政府的有关规定和出让合同要求，对土地进行开发和建设，并将经过开发 的土地使用权连同地上定着物进行转让、出租、抵押等。知识点三：地籍管理的内容地籍管理是指国家为取得有关地籍资料和为全面研究土地的权属、自然和经济状况而采取的以地籍调查（测 量）、土地登记、土地统计和土地分等定级等为主

5、要内容的国家措施。对象是作为自然资源和生产资料的 土地，核心是土地的权属问题。基本内容有：土地调查、土地登记、土地统计、土地分等定级、地籍档案 管理。地籍管理遵循以下原则：按国家规定的统一制度进行；保证地籍资料的连贯性和系统性；保证地籍 资料的可靠性和精确性；保证地籍资料的概括性和完整性。知识点四：村庄规划、分为哪些村等城中村：被城镇完全包围，生产和生活方式基本城镇化的地区。城边村：位于城镇现状建成区以外，规划发展区内，生产和生活方式半城镇化的地区。包括五区两市允许 建设区与城市增长边界间的村庄。远郊村：位于城镇外围，规划发展区以外，生产和生活方式尚未城镇化的地区。以上三类村庄可具体划分为生态

6、农业发展型、乡村旅游发展特色产业发展型、特色产业发展型、 历史文化保护型等。搬迁村：位于生态环境敏感区、安全隐患地区、重大项目发展影响区等需要搬迁的村庄。知识点五：闲置土地认定标准闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定 的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。巳动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用 地总面积不足三分之一或者巳投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地， 也可以认定为闲置土地。知识点六：土地招拍挂的方式招标：招标出让国有土地使用权是指市、县人民政府土地行政主管部门作为出让人发布招标公告，邀

7、请特 定或者不特定的公民、法人和其它组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。 拍卖：拍卖出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门作为出让人发布拍卖公告，由竞 买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。挂牌：挂牌出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门作为出让人发布挂牌公告，按公 告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂 牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。知识点七：土地征收补偿费及其标准根据土地管理法规定，征收耕地的补偿费用包括：土地补偿费、安置

8、补助费、地上附着物、青苗的补 偿费、临时用地补偿。知识点八：土地登记的基本程序根据土地登记规则规定，土地登记依照下列程序进行：土地登记申请、地籍调查、权属审核、注册登 记、颁发或者更换土地证书。知识点九：土地市场机制与价格影响因素土地市场供给机制土地供给是指在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格水平下可供出售或出租的数 量，这是一种有效供给。土地供给量的决定因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规 划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。土地市场需求机制土地需求是在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格水平下被购买或租出的数量。土地需求量的决

9、定因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地技机、人口因素 和家庭因素、消费者或技资者偏好、对未来的预期等。土地价格土地价格是由土地的供给与需求二者共同决定的。需求与供给二者相互作用的结果，最终使土地的供给和 需求会在某一价格上相等，出现了市场均衡，这时的价格就称为均衡价格。三、多选题知识点一：土地储备的特征我国土地储备制度的运作模式及机构设置模式可分为市场主导型、政府主导型和政府市场混合型三种模式。 土地储备制度的运作主要包括土地收购、土地储备和土地供应三个程序。土地储备的作用：1.加强土地调控，规范土地市场运行2.促进土地的集约节约利用和土地资源的合理利用显化土地的资产

10、价值，增加政府收益4.落实土地利用规划，提高城市建设用地的保障能力，促进城市建 设有序发展知识点二：家庭联产承包的方式（适于/不适于）家庭承包经营中，土地承包的方式主要有三种：按人口承包按劳力承包按“人劳比例”承包。不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，应通过招标、拍卖、公开协商等方式承包。知识点三：初始地籍调查初始地籍调查指土地初始登记前对登记区第一次普遍调查。初始地籍调查是在一定区域范围内对土地的权 属、面积、用途、位置等基本状况进行的一项全面、普遍的调查，是开展初始土地登记的前提和基础，是 土地初始登记前的区域性普遍调查，是地籍信息获取技术之一，是地籍工作的一项极其重要

11、的基础工作。初始地籍调查的成果包括产权管理、地政管理、税收、统计、规划及建立地籍信息系统提供基础资料，其 成果必须具有完整性、可靠性和精确性。知识点四：地租理论类型包括古典经济学的地租理论、新古典经济学的地租理论、马克思的地租理论、城市地租理论。知识点五：土地统计的特点土地统计的特点是统计数据不仅反映在文字和数字上，同时一定要在相应的图纸上得到证实，表示其空间 位置，做到图数相符。土地统计分土地数量统计和土地质量统计，又分为原始统计和年度统计。知识点六：二次土地调查中二级地类的划分依据二级地类是依据自然属性、覆盖特征、用途和经营目的等方面的土地利用差异，对一级地类进行具体细化。知识点七：耕地价

12、值（？）知识点八：闲置用地认定标准（同单选题-知识点五）知识点九：土地储备开发实施步骤土地取得2.土地开发3.土地储备4.土地出让四、简述题（三小题）1、不动产市场环境调查内容1、政治法律环境调查2.经济环境调查3.社会环境调查4.社区环境调查2、什么是区位？农业区位论内容区位是指人类行为活动的空间。农业区位论是指城市周围土地的利用类型及农业集约化程度都随其与城市距离的远近而呈带状变化的、由 内向外的一系列同心圆，这些同心圆被称为“杜能圈”，每个圈内都有自己的主要产品和耕作制度，并因 其与中心城市的距离不同而引起生产基础和利润收入的地区差异。3、不动产管理特征不动产的权属特征决定了管理的基本特

13、征不动产管理实现价值链发展不动产的管理的主体的多方性不动产管理属于第三产业不动产管理的政府界入不动产管理需要跨学科的通才4、多规合一中需要解决的实践问题经济社会发展和土地开发利用相协调2.经济社会发展和资源环境相协调3.经济社会发展和土地空间布 局相协调4.产业、人口、城市相协调5、土地市场供需调控的主要内容土地市场供需调控的方向;供需调控的方向包括两方面的内容:选择调控目标;确定调控措施的作用方向。 选择调控目标的确定依据是一定时期内土地市场发展目标。土地市场供需调控的时间：在确定土地市场供需调控的时间问题上，必须考虑以下三个方面：要考虑供 需调控措施的决策时间;要考虑供需调控效应的滞后时间

14、;要考虑调控效应的惯性。土地市场供需调控的力度：在决定土地市场供需调查的力度时，要考虑如下因素：调控环境、土地经济 波动的幅度、调控手段从使用到产生效应的滞后时间、调控效应惯性大小。6、土地征收存在哪些问题？有哪些改善的措施？我国现行土地征收制度还存在以下问题：1.滥用征收权力，征用范围过宽2.征收缺乏透明度，对非法占地 行为的处罚过轻、监管不力3.补偿费用不合理、不到位4.司法保护薄弱改善的措施：1.科学界定“公共利益” 2.规范政府的征地行为3.确定合理的征地补偿原则4.建立畅通的 农民利益表达机制，健全土地征收的司法救济程序7、影响不动产供给的因素有哪些？不动产市场价格2.土地价格和城市

15、土地的数量3.资金供应量和利率4.税收政策5.建筑材料供应能力和建筑能力6.不动产开发商对未来的预期8、区位理论在土地利用和管理中的作用确保土地资源合理分配2.优化土地利用结构3.制定合理用地的政策和规划4.确定土地的质量等级5.确定不同位置地段的差额税率9、不动产管理模式有哪些（特征）行政管理模式即运用国家权力对不动产事务的一种管理活动。资本营运模式指以利润最大化和资本增值为目的，以价值管理为特征，将本企业的资本，不断地与其它企业、部门的资 本进行流动与重组，实现生产要素的优化配置和产业结构的动态重组，以达到本企业自有资本不断增加这 一最终目的的运作行为。服务经营管理模式如不动产行业中的物业

16、管理企业和房地产经纪企业等行业均以提供市场服务，满足消费者服务需求为目的。企业化营运管理模式指企事业单位因为主营业务而涉及的不动产经营与管理，并以不动产保值、增值为目的的经营活动。10、不动产需求类型/特点需求类型：1.生产性需求2.消费型需求3.投资性需求11、土地储备含义及作用土地储备的含义：土地储备是指城市政府依法运用市场机制，通过收购土地所有权或使用权，并按照土地 利用总体规划和城市规划，对土地进行前期开发整理与储备，以供应或者调控城市建设用地需求的城市土 地管理制度和运行机制。土地储备的作用：1.加强土地调控，规范土地市场运行促进土地的集约节约利用和土地资源的合理利用显化土地的资产价

17、值，增加政府收益落实土地利用规划，提高城市建设用地的保障能力，促进城市建设有序发展。12、土地征收原则及程序原则：1.节约用地、合理用地原则2.兼顾国家、集体和个人三者利益原则3.谁使用土地谁补偿原则妥善安置被征地单位和农民原则5.保证国家建设用地原则6.十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地原 则程序：1.预征告知2.现状调查及确认3.征询意见，组织征地听证4.征地材料的组织、审核及上报征地的审核、报批6.征地公告7.两公告后被征地农民的权利8.征地补偿安置方案的批准和交付土地五、论述题（两小题）1、不动产市场调查步骤（结合KFC作业）（P47）（一）确定问题和调查目标（二）制定调查计划：1.

18、资料来源2.调查方法（观察法、询问法、问卷调查法）3.抽样设计（三）收集数据（四）分析数据（五）报告结果2、影响土地集约节约的因素，并举例说明有哪些方式提高集约水平影响因素：自然因素土地利用节约集约度的自然驱动因素主要表现为地基承载力的大小，作为土地资源开发利用的基础条件， 其差异大小从根本上影响我国土地开发利用的强度和深度，进而影响到我国土地节约集约利用水平的高低。经济因素经济因素包括外部宏观经济环境和内部自身经济实力，它对我国土地资源节约集约利用程度具有十分重要 的作用。东、中、西部区域经济实力呈明显递减趋势，与土地资源利用的节约集约水平的空间分异规律特 征保持高度一致。东部地区经济实力强

19、，土地资源的投入产出比较高，土地节约集约利用程度明显优于其 它地区；而中、西部地区经济素质较差，土地利用结构的不合理，土地利用节约集约程度相对较低。政策因素土地节约集约利用深受国家宏观经济政策的影响和制约。例如，1998年国家启动西部大开发战略，对西部 地区不断加大投资力度，增加了土地投入程度，有效地促进了西部地区土地节约集约利用水平的提高。人口因素我国土地利用节约集约度与人口密度呈正相关。人口的增长带动建设用地而积的增长;反之，建设用地的扩 展速度减缓。技术管理因素技术进步极大地提高了土地空间利用的强度，对我国土地的节约集约利用起到了极大的促进作用。管理水平对我国土地的节约集约利用具有一定的

20、影响，包括城市规划、土地利用规划和城市法制等方面。措施：切实实施土地利用总体规划1.1树立规划的权威性1.2完善相关法律法规，加大执法监督力度1.3进一步提高土地规划实施管理水平加大建设用地清查和整理力度，提高土地利用效益通过对土地利用生产环境的改善及生态景观的建设，消除阻碍土地利用有序化和集约化的因素，从而提高 土地利用效益。完善土地收购储备制度通过土地收购储备制度，可以确保政府垄断土地一级市场，有效控制土地供给。3、地籍测量概念（6个方面）地籍调查指依照国家的规定，通过权属调查和地籍测量，查清宗地的权属、界址线、面积、用途和位置等 情况，形成数据、图件、表册等调查资料，为土地注册登记、核发

21、证书提供依据的一项技术性工作。地籍 调查通常以宗地为基本调查单位。地籍调查的目的是为了获取每一宗地的位置、权属、界线、数量、用途、 等级等基本信息，为土地登记提供依据资料。地籍调查形成的资料成果主要有：（1）地籍调查表、宗地草图和界址点、界址边勘丈原始记录。（2）地籍控制测量原始记录、控制点网图和平差计算成果。（3）解析界址点成果表。（4）地籍铅笔原图和着墨底图、地籍图分幅接合表及宗地图。（5）面积量算成果及土地分类汇总统计表。（6）地籍调查报告。4、住宅项目区位分析包括哪些内容？（ P59）基础设施完备程度分析。包括市政公用设施（水、电）和公建配套基础设施（学校、医院）。公共交通便捷程度分析

22、。主要从出行时间和出行支出两方面考虑。环境分析。包括自然环境（绿化、空气）和人文环境（附近人口文化层次构成、职业构成）。人口分析。包括人口数量、人口素质、家庭规模和结构、家庭收入水平、人口流动性等方面。不动产市场营销活动调查有哪些内容（P46）（一）不动产市场竞争情况调查竞争企业：1.数量、规模、实力情况2.生产能力、技术装备水平和社会信誉3.所采用的市场营销策略和 新产品开发情况4.对不动产企业未来市场竞争情况的分析竞争产品：1.产品的设计、结构、质量、服务状况2.产品的市场定位及反应情况3.产品的市场占有率消费者对产品的态度和接受情况不动产价格调查1.影响不动产价格变化的因素2.不动产市场

23、供求情况的变化趋势3.不动产商品价格需求弹性和供应弹性 的大小4.开发商各种不同的价格策略和定价方法对不动产租售量的影响5.国内外相关不动产市场的价格开发个案所在城市及街区不动产市场价格不动产促销调查1.促销方式、广告媒介的比较与选择2.广告的时空分布和效果测定3.广告媒体使用情况调查4.广告计划 和预算的拟定5.广告代理公司的选择6.人员促销的配备情况7.各种营业推广活动的租售绩效不动产营销渠道调查1.营销渠道的选择、控制与调整情况2.营销方式的采用情况、发展趋势及其原因3.租售代理商的数量、素质及其租售代理情况4.不动产租售客户对租售代理商的评价6、土地管理的含义与内容，举例说明土地管理的

24、含义土地管理是政府对土地资源的统一管理和调配，是国家为维护土地制度，调整土地关系、合理组织土 地利用所采取的行政、经济、法律和技术的综合措施。土地管理对基础设施建设，城市规划以及经济活动有 重大影响。土地管理的内容土地的产权产籍管理：包括地籍管理和产权管理。其中地籍管理包括地籍调查、土地利用动态监测、土 地登记、土地统计、土地定级、土地估价以及地籍档案管理；产权管理包括产权的确立与变更，产权监督 管理，土地征用与征收，土地划拨，土地出让、转让、抵押的管理。产权产籍管理是土地管理的基础。其 中心内容是弄清土地家底和土地权属，为土地管理各项工作提供基础资料和科学依据。土地利用管理，包括土地利用规划和土地利用计划管理；土地开发、复垦、整治和保护管理。其根本任 务是合理组织土地利用，实施土地用途管制和建设用地总量控制，保证耕地面积总量平衡，实现土地宏观 控制和微观管理。土地利用管理是土地管理的核心和目标。建设用地管理，包括农地转用审批和各类建设用地审批管理，各类建设临时用地管理、征用土地管理， 建设用地指标管理等。土地市场管理：包括基准地价、标定地价评测、土地估价机构和土地估价人员从业资格审核和确认。土 地价格评估和确认，土地分等