第一部分房地产政策及基础知识

1、海尔绿城全运村销售$ 第一部分：房地产政策及基础知识说辞一、金融信贷（一）信贷政策 、金融信贷政策 月 日起执行二套房政策解读内容解读： ）非改善型二套房贷首付四成今年以来不少纷纷降低二套房贷门槛，如果首套房贷已结清，二套房贷首付比例可降到二成，利率也可打七折，接到通知后山东省银监局紧急包括二套房贷在内的多种行为。 ）利率按风险确定山东银监局在这一通知中称，就个人住房业务提出要求是为进一步规范市场，防止不正当竞争行为。根据贷政策，山东银监局重申积极支持合理住房信贷需求，对居民首次利用普通自住房的，可以享受利率和首付款比例政策；对已一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请第二套用于改善居

2、住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次普通自住房的政策。对其他申请第二套及以上住房的，首付款比例不得低于 ，且首付款比例应随套数增加而提高，具体提高幅度按各总行相关原则确定利率在基准利率基础上按风险合理确定。 、中国的“房贷新政”的执行标准 ）对于首套住房对居民首次利用普通自住房的，可以享受利率和首付比例政策；对已买一套住房，但人均住房面积低于当地水平，再申请第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次普通自住房的政策。（ ）第一套房在基准利率的基础上下浮 。（ ）中国首套住房面积在 以下的首付 ；首套住房面积在 以上的首付 以上。（ ）其中“人均”人数参照记载情况并结合实际居住

3、人数确定；“当地住房面积的平均水平”以当地统计部门公布的上年数据为准，济南市的住房面积平均水平为 人。 ）对于二套住房申请第二套及以上住房的，首付款比例不得低于 ，利率为基准利率。利率且随着套数的增加而适当的提高，利率在基准利率的基础上结合当地执行情况，按风险程度合理确定。（ ）申请第二套及以上住房的，首付款比例不得低于 ，利率为基准利率。（ ）第三套住房首付 以上，利率在基准利率的基础上上浮 。（ ）第四套首付 ，利率在基准利率的基础上浮 。 ）对个人住房已结清的，再次申请（含公积金）非改善型自住房的，结清计入房贷次数。备注：（ ）以上房贷政策来自于中国，但各大政策略有不同，具体事宜需由相关

4、明确。（ ）具体费用及利率表，具体由提供。 ）现阶段海尔财务公司针对二套非改善性住房政策分为两种：（ ）第一套及以上住房已结清再次申请住房情况，执行首付 ，利率打七折；（ 未结清再次申请情况下，执行首付 利率上浮 。 ）现阶段中国针对二套非改善性住房政策分为两种：（ ）第一套及以上住房已结清再次申请住房情况，执行首付 ，利率可以商讨；（ 未结清再次申请情况下，执行首付 利率上浮 。（二）公积金政策 、个人住房公积金？个人住房公积金是指按时向管理中心正常缴存住房公积金的在职职工，在本市、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向管理中心申请的。该

5、可由管理中心委托。个人住房公积金是利用住房公积金向建立住房公积金制两年以上，并按规定缴存住房公积金的职工，因购建住房或大修私房、置换住房不足而的。职工个人住房组合是指由个人住房公积金和商业个人住房组合的。职工在申请住房公积金后仍然不能满足购房需要的情况下，还可以同时申请一部分商业来弥补不足。 、个人住房公积金期限和利率个人住房公积金期限为 年（其中二手住房期限为 年），并不得长于借款人距法定退休的时间；退休的职工，在考虑其偿还能力的基础上，可适当放款年限 年。个人住房公积金利率，由住房制度根据有关规定执行。期间遇国家法定利率调整，则利率做相应调整。已的，当年内不作调整，调整时间为下年度的元月一

6、日。期限在一年以内的（含一年），利率不作调整。 、个人住房公积金额度个人住房公积金最高额度由 万元提高到 万元 济南市内 区执行最高 万元额度 章丘、平阴、济阳、商河仍执行最高额度 万元的规定 贷款最长年限为 年 最低首付款比例为购房款总额的 含二手房公积金贷款 。按照 万元 年计算 利率为 每月月供不足 元。可以满足人们对的需求 同时 还款压力不至于过大。借款人、担保人、配偶有一方为济南户口即可。 、个人住房公积金操作的全过程 ）咨询，领取表格； ）提出申请； ）签订借款合同和抵押合同； ）办理抵押登记手续； ）办理房屋登记手续； ）办理房屋保险； ）转帐； ）每月还款； ）结清注销 、申请

7、办理个人住房公积金借款人在申请公积金时，首先应填写职工个人住房公积金申请表，由所在盖章后，连同下列证明材料交： ）借款人夫妻双方、户口及状况证明（提供原件及复印件）； ）借款人夫妻双方出具的经济收入证明及公积金缴交情况证明； ）住房应提供购房合同或协议及首付款收据；自建住房的应提供批准建房的文件； ）要求提交的其它证明材料。借款人在申请个人二手住房公积金时应提供下列资料： ）所购房屋的国有土地使用证及房屋所证 ）所购房屋评估书 ）卖房方夫妻双方、户口薄； ）购房合同 、借款人偿还 ）根据与借款人签订的借款合同约定，借款人应在后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：（ ）每月 日到用

8、现金偿还本息；（ ）委托代扣偿还。借款人与签订代扣还款，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月 日以前就近在储蓄所存入足额的还款金额，由直接从借款人储蓄帐户中扣划应还本息。 ）借款人可以提前偿还全部本息，也可以提前偿还部分本金。（ ）提前偿还全部本息，将按照实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的本息。（ ）提前偿还部分本息，按剩余的本金重新计算借款人的月还款金额或期限。（三）按揭在签约时需要那些手续？需要满足以下条件： 、买受人申请需年满 周岁，具备还款能力； 、首付房款金额不低于 ； 、证明材料：客户需提供的资序号资料名称资料明细份数备注 夫妻双方各两份复印

9、件 纸，二代证需正复印单身两份 首页（局盖章页）各两份用 纸复印索引页各两份夫妻双方登记卡各两份 资信证明夫妻双方各一份双方收入之和应当是所有 、签约当天请夫妻双方携带原件及上述材料到现场销售中心面签相关材料，签约当天需准备抵押登记费等 元现金在办理时交纳。 、单身、外地户口申请公积金需要提供本地人担保，担保人提供材料与借款人相同； 、开立中国活期结算账户，必须配卡。 、如办理组合则需要夫妻双方各开具两份收入证明，一份给，另一份给公积金管理中心。（四）、济南市房管局（现行）政策料（收入证明）单身各一份债务（已有 本笔贷款）月还款额的两倍。月收入超过万元，还需要提供相关作证，如纳税 、流水、财务

10、报表，如为自雇 ，需要提供营业执照及代码证复印件一份。 状况已婚：结婚证一份复印件单身：单身证明一份户口所在地门出具离婚：离婚证和单身证明一份户口所在地门出具 首付款收据二份复印件 、办所需费用：（ ）契税：住宅： 、首次 （含 ）以下，契税暂下调为： ； 、首次 ，契税为 ； 、 （含 ）以上，非普通住宅，契税为 ；非住宅（写字间 商业）：按 交纳契税（买方）；（ ）手续费：登记费：住房： 元 套；非住房（写字间 商业）：双方各按标准房价总值的 交纳。交易手续费（住宅 商业）： 元 平方米（买方 元 平方米；开发商 元 平方米）工本费：住宅类： 元 套；非住宅类： 元 套；印花税：成交总价款

11、 （买方 ；开发公司 ）（自 年 月 日起，房屋交易，免收印花税）住房公共维修积金：成交总价款 办理按揭，所需费用：除上述费用之外，需交纳“抵押登记费”（住宅 商业）： 万以下， 元 套； 万以上， 元 套；（五）二手房新政 、契税、登记费、交易手续费、工本费、抵押登记费、印花税：与如上新房交易相同； 、营业税：（ ）征收方式：成交总价款 ；（ ）相关规定：个人转让住房，不足 年的，卖方需全额交纳营业税；个人转让住房 年（含 年）以上的，卖方免交营业税； 、个人所得税：（ ）征收方式（如下方式，二选一）：按差额 计算 （交易总价 原总房价） ；按交易总价款 计算；（ ）相关规定：个人转让住房，

12、未满 年的，卖方：需全额交纳个人所得税；个人转让住房，已满 年（含 年）以上的，卖方免交个人所得税。（六）客户常见问题（ ）夫妻双方以前买过房，但房贷已还清，现在想再买套房是第一套房还是第二套房？答：是按第二套房算。如果写孩子（ 周岁以上）的名字你做为共同还款人，可以按第一套房算。（ ）孩子未满 周岁用孩子的名字买房能吗？答：未成年人购房不能，只允许付款购房。孩子在未满 岁，房子不能转让。（ ）公积金中断过还能做吗？答：连续缴存 个月以上的可以做。二、济南购房落户政策济南市建委等 部门日前出台的关于保持房地产市场稳定健康发展的意见规定，对现行购房落户政策予以放宽。为发挥户籍管理在保障改善民生、

13、服务经济发展和城市建设中的重要作用，市局出台放宽现行购房落户政策实施细则 试行 ，即日起开始实施。值得关注的是，细则明确规定，每套商品住宅房 含二手房 五年内只能享受一次购房落户政策。（一）落户新政惠及三类购房者我市规定，允许符合下列条件并实际居住、有合法职业的本人及其配偶、未成年迁济落户。 、在市区购置建筑面积 平方米以上新建成套商品房并取得 含办理抵押房 。 、在市区购置建筑面积 平方米以上成套二手商品房并取得两年以上 含办理抵押房 。 、在本市三县一市 章丘、平阴、济阳、商河，以下同 居住 年以上，在市内六区购置建筑面积 平方米以上成套商品房取得 其他条件同上述第一、第二款 。这里所说的

14、未成年，依据民法通则第十一条有关规定，是指未满 周岁。（二）须提交 类证明材料购房人办理落户时须提交以下材料。 、入户人申请； 、入户人居民、结婚证的原件及复印件； 、入户人居民户口簿原件及复印件或常住户口所在地派出所出具的注明家庭成员关系的户籍证明，其中属三县一市迁入均须提供居民户口簿； 、入户人拟落户地派出所出具的在济居住证明信； 、中民房屋所证的原件、复印件； 、购房合同及购房原件、复印件 仅限新建成套商品房 ，房屋协议及购房原件、复印件 仅限二手商品房 ； 、其他证明材料。（三）居民可直接到分局户政科申请购房类的入户申请，由各分局户政科直接负责，手续完备的，自受理之日起，在 个工作日完

15、成核实工作，并上报市局；市局在 个工作日内完成审批工作。分局、派出所在收到户口材料后， 个工作日内通知居民办理相关手续。另外，申请人需注意以下几个问题。 、购房落户应为在我市市区的商品住房，其建筑面积以登记的建筑面积为准，不包括室、车库面积。 、对拥有共同产权的商品住房，如共同产权人均系外地常住户口居民，允许其中一人按相关购房落户条件，办理在济落户；如共同产权人一方系济南市区常住户口居民，另一方系外地常住户口居民，不再按购房落户政策办理迁济落户。 、在本市三县一市居住 年以上，是指在本市三县一市取得常住户口 年以上的。（四）购房时先确定该房无户口常住每套商品住宅房 含二手房 五年内只能享受一次

16、购房落户政策，其适用范围是指按购房落户政策迁入市内六区的，自 年 月 日起购房落户的，本套商品房五年内不再享受上述购房落户政策。居民申报购房落户迁入时，该商品住宅房内应无其他的常住户口。购房落户政策调整后，对申报购房落户的居民，拟落户地派出所在出具在济居住户籍证明时，将通过微机人口信息系统对其落户地址上的原落户情况进行查询核实，如在该地址中已有按购房落户迁入市区，且从落户之日算起不满 年的，将及时依据有关规定告知申报购房落户居民，目前暂不符合落户条件，不予出具在济居住户籍证明。各分局户政科在受理购房落户申请时，也按照上述方法逐一进行审核。（五）商品权证办理程序商品权证的办理程序： 、鉴证。购房

17、者在与开发商签订购房合同后 天内，将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续； 、登记。购房者在使用所购商品房后 个月内，到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时，须提交下列材料：（ ）购房者的和私章；（ ）鉴证过的购房合同；（ ）由开发商出具的商品房办理产权证明书、购房、红线图、位置图 （蓝图）、平面图（蓝图）! 登记完毕领取收件收据。 、交费。受理登记 个工作日后，到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用； 、领证。房屋所有人凭、私章、收件收据和收款票据领取房屋所证。三、房地产固有元素及特点（一）房地产的概念房地产是和地产的总称，指土地及土地上的建筑物、附着物。（二）房地产开发是指在依法取得

18、土地使用权的土地上按照使用性质和要求进行基础设施、房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通讯、道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。（三）房地产行业的特点 、房地产行业的专业技术、要求较高，行业进入门槛较高。 、有自己的土地储备，具有可持续发展的能力。 、国民经济快速增长，人民生活水平提高，为房地产行业提供了良好的经营环境。 、受经济周期的影响比较大。 、受国家政策的影响比较大（四）房地产开发的特点房地产开发具有投资风险大、收益高、增值快的特点。其风险主要来自四个方面：第一：是市场风险，由于房地产市场价格波动而给投资者带来损失的可能；第

19、二，是力风险，因物价上涨过快而造成投资收益水平下降的可能；第三，是拖欠风险，由于房地产者财务状况的而使房地产投资及其收益无法全部收回的可能；第四，是由于自然或其他事故的发生而给投资者造成损失的可能。四、房地产专业术语、技术、指标（一）物业税 、物业税所谓物业税又称税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。从理论上说，物业税是一种税，是针对国民的所征收的一种。因此，首先必须尊重国民的，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的

20、税金，以保证相应的支出。物业税是以强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿提供公共品的费用。目前，世界上大多数成市场经济国家都对房地产征收物业税，并以的持有作为课税前提、以的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。各地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“税”，如德国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、等；中国则直接称“物业税”。物业税的基本框架是，将现行的税、城市房地产税、土地以及土地出让金等税费合并，转化为保有阶段收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开

21、征，将对地方、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。 、征收物业税的前提条件征收物业税是否能终结房地产大战，取决于征收的以下三个前提条件是否具备：第一个前提是物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。首先，简单地说，物业税是不动产保有环节的，我国现行采取一次性收取 年、 年土地使用费用，这就导致了与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方因此在短期内大量卖地，收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来 年或 年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，与开发

22、商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公品，吸引消费者到本地安家，本地的物业价值。但征收物业税的前提是取消土地、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，不合，抵牾。其次，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以税来征收还是以赢取的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收 还是征收 ，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的实行政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩

23、然大波。最重要的是，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望提供优质的公品，只有提供优质的公品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透效，使民众知道的用途。与其说物业税是对物业持有人的，不如说是对地方财政公共性和的。物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产体制的大；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与

24、期待。 、物业税与房地产价格的关系物业税属于税，从国际实践看，大多作为地方的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。我国物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些、学者很自然地赋予其降低房价的重任；有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度；更多的人干脆把对土地出让金并入物业税的与假设当作定论，进而物业税开征后对房价的影响及其作用。房地产作为一种商品，其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种奢望通过降低房地产开发环节、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场

25、经济的基本规律相悖的。倒是开发商非常乐于支持这种观点，因为降低的实际流进了他们的钱袋子，进一步增加了其获利空间，提高了利润率，而房价倒未必能降下来。从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个，房地产价格的还要受到供给和影响需求的其他的影响。 、物业税的功能首先，物业税是公共财政透明化的产物。物业税是地方的最后来源，在公共财政收支倒挂和盈余之间起到调节作用。地方核定的物业税总额和税率，是根据每年地方财政盈缺而定，充裕则少征，不足则多征。、英国、新西兰等国莫不如此。在北欧一些国家，比如瑞典，物业税是税的一种，甚至被赋予了调节社会贫

26、富差距和抑制社会分配不均的作用。物业税有一定的弹性，对于地方公开财政的有极高的要求，同时对于地方财政的支出有刚性约束，这样业主才能缴得心服口服。在征收物业税之前，得看看自己建立公共财政的约束有多大。其次，物业税有抑制房地产投资的作用。根据每年的评估价在持有环节按年征收，也就是说直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，并且税率根据房价与公共财政情况每年不同。这把剑的锋利之处在于，每年根据市场价格评估，税率每年调整公布，计征税额大小取决于持有物业的当年估价和公布税率的乘积，一年一收，也就是说，每年都会根据市场价格取走物业增值部分的红利，对于投资者来说，就是一年一落的达摩之剑，如果要抑制投资，可能提

27、高税率，增加保有环节的成本，成为红利获得者，投资者的风险系数大大增加。除非房地产进入显而易见的涨价轨道，否则，购房投资者将三思而行。第三，开征房地产物业税意味着房地产税费的彻底，意味着去除土地财政，改变收取 年土地出让金的格局。否则，所谓征收物业税就是在交易、流通和保有环节重复收税。（二）房屋性质分类概念内容商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。房改房已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度 政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价 的，房屋所 归职工个人所有，按照标准价 的，职工拥有部分房屋所 ，一般在 年后归职工个人所有。

28、廉租住房是指和在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的相对低廉的普通住房。公寓式住宅相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是 ，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。安居工程住房是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房户，在同等条件下优先出售（三）按房屋用途分类房屋用途应按设计所规定的用途进行划分。如果与住宅、商业经营用房有关的兼有两种以上用途的房屋，应按设计规定的用途分别计算建筑面积。概念内容住宅是指专供居住

29、的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍（包括职工单身宿舍和学生宿舍）等。但不包括住宅楼中作为人防用、不住人的 室等，也不包括托儿所、 、疗养院、旅馆等具有专门用途的房屋。公用设施用房是指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、处理、环卫、公厕、殡葬、消防等市政公用设施的房屋。商业用房是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。给离退休职工、教师中的住房 户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民 承担，一半计入

30、房价）、 的管理费、 利息和税金等 项。经济适用住房是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的实行减半征收，出售价格实行指导价，按保本微利的原则确定。（四）按房屋产别分类（五）按房屋产别分类概念内容建筑形式塔式、板式、墙式。钢结构是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。钢、钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。钢筋混凝土结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。混合结构是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建

31、造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。概念内容集体所有是指城市集体所有制所有的。即集体所有制投资建造、的。私有 自有 房产是指私人所有的，包括、台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外国人所投资建造、的，以及中国公民投资的私营企业（私营独资企业、私营合伙企业和私营有限责任公司）所投资建造、的房屋。是指中外合资经营企业、中外合作经营企业和企业、外国、社会团体、国际性机构所投资建造或的。（六）按房屋建筑楼层分类概念内容室是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分（包括层高在 S以下的半室），房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 者。半室房间

32、地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的 ，且不超过 者。低层住宅指一层至三层的住宅。多层住宅指四层至六层的住宅。中住宅指七层至九层的住宅。砖木结构是指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房架、砖墙、木柱建造的。框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶粒等轻质板材隔墙分户装配而成的住宅。适合大规模工业化施工、效率较高，工程质量较好。砖混结构住宅砖混结构是以小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构。砖混结构住宅中的“砖”，指的是一种 尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的异型粘土砖，如空心砖等。“混”指的是由钢筋、水泥、砂石、水按一定比例配制的

33、钢筋混凝土配件，包括楼板、过梁、楼梯、阳台、挑檐，这些配件与砖做的承重墙相结合，可以称为砖混结构式住宅。由于抗震的要求，砖混住宅一般在 至 层以下。（七）房屋面积术语概念内容 住宅 房屋使用面积是指住宅中以户 套 为的分户 套 门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅 堂屋 、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、室、假层、附层 夹层 、阁楼、 暗楼 等面积。住宅使用面积按住宅的内水平投影线计算。 住宅 房屋建筑面积房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的 水平投影面积，包括阳台、挑廊、 室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高 3 以上（含

34、3）的 性建筑。房屋的产权面积房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。房屋面积面积是指在商品房期房（有预售销售证的合法销售项目）销售中，根据国家规定，由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构，主要依据施工图纸、实地和国家测量规住宅指十层及十层以上的住宅。塔式住宅以共用楼梯、电梯为布置多套住房的住宅。单元式住宅由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的住宅。跃层住宅套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，它是开发商进行合法销售的面积依据。房屋实测面积实测面积是指商品房竣工验

35、收后，工程规划相关主管部门审核合格，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、 数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、绘图、计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据，是业主办理产权证、结算物业费及相关费用的最终依据。房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算： ）套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和； ）套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积； ）不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道 计入使用面积； ）内 装饰厚

36、度计入使用面积。套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的 或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙（包括山墙）等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。共有建筑面积 公有建筑面积 共有面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、道、变电室、设备间、公共门厅、过道、室、值班室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影（八）商品房销售概念内容实际销售面积是指期已竣工的房屋面积中已正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。不包括已签订预售合同正在建设的商品房屋面

37、积，但包括期或期以前签订了预售合同，在期又竣工的商品房屋面积。外销（租）经有关部门批准，销售（或出租）给企业和个人，包括外国人、外籍、华侨及台同胞的商品房屋面积。预售面积是指 期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括 期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑、房地产公司自用及周转房等不可销售或出租的房屋面积。面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的 室、车棚、车库、为多幢服务的 室，管理用房，作为人防工程的 室都不计入共有建筑面积。

38、住宅 房屋使用面积是指住宅中以户 套 为的分户 套 门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅 堂屋 、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、室、假层、附层 夹层 、阁楼、 暗楼 等面积。住宅使用面积按住宅的内水平投影线计算。期 房是指房地产开发商从取得商品房预售证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在期房时应签商品房预售合同。现 房是指消费者在时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。二手房即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二

39、次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。商品房的起价是指商品房在销售时各楼层中的格。商品房的均价是指商品房在相加之后的和数除以建筑面积的和数，即得出每平方米的价格。预售价是商品房预（销）售合同中的术语；预售价不是正式价格，在商品房交付使用时，应按有批准权限部问核定的价格为准。复式商品房是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房。跃层式商品房由上、下两层楼面、卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。

40、:5=4.5;9+也叫联排别墅，正确的译法应该为城区住宅，系从欧洲舶来的，其原始意义上指在城区的沿街联排而建的市民城区房屋。灰空间最早是由建筑师提出。其本意是指建筑与其外部环境之间的过渡空间，以达到室内外融和的目的，比如建筑入口的柱廊、檐下等。也可理解为建筑群周边的广场、绿地等。商住住宅是YUNU（居家办公）住宅观念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅行式。会 所就是以所在物业业主为主要服务对象的综合性高级康体 服务设施。 具备的软硬件条件：康体设施应该包括泳池、网球或羽毛球场、 练习馆、保龄球馆、 房等场所

41、；中西餐厅、酒吧、咖啡厅等餐饮与待客的社交场所；还应具有网吧、阅览室等其他服务设施。以上一般都是对业主免费或少量开放。外飘窗指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度地感受自然、亲近自然，通常它的窗台较低甚至为落地窗。中空玻璃中空玻璃是对传统单玻门窗的革新，是现代门窗生产中的一项新的玻璃加工技术，它由两层甚至的玻璃密封组合，但最重要的是两层玻璃之间必须形成真空或气体（如加入惰性气体）状态，故称 中空玻璃 ，这种技术的运用使门窗的隔音、阻热、密封、安全性能都大大提高。基 价经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层，

42、朝向差价后而得出。七通一平是指土地 生地 在通过一级开发后，使其达到具备上水、雨污水、（九）房地产交易税费概念内容房地产契税是指由于土地使用权出让、转让、房屋、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。营业税指对销售房地产的和个人，就其营业额按率计征的一种税。 熟地 电力、暖气、电信和道路通以及场地平整的条件，使二级开发商可以进场后迅速开发建设。三通一平 净地 是指土地具备上水、雨污水和道路通以及场地平整的条件。五证两书房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划 证、建设工程规划 证、建设工程开工证、国有土地使用证和商品房预售 证，简称“五证”。其中前两个证由规划部门核发，开工

43、证由建设部门核发，国有土地使用证和商品房预售 证由 资源部门和房屋管理局核发。两书是指商品房质量保 商品房使用说明书。酒店式服务公寓是指提供酒店式管理服务的公寓。始于 年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。 它是集住宅、酒店、多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，让人有宾至如归的感觉。标准层标准层是指平面布置相同的住宅楼层。营业税附加是指对交纳营业税的和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市建设税与教育费附加。印花税指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋

44、。个人所得税指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。房地产交易手续费是指由依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。房屋权属登记费即房屋所登记费，是指县级以上地方人民行使行政管理职能的部门依法对房屋所进行登记，并核发房屋所时，向房屋所人收取的登记费，不包括测绘机构收取的测绘（或勘丈）费用。土地收益金 土地增值费 土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租

45、）给其他使用者时，就其所获得的 收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。土地出让金各级 土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价（十）房屋权属登记与概念内容房地产产权是指权利人对土地的使用权和土地上建筑物、附着物的所，以及由上述权利产生的他，如抵押权等。房屋权属登记是指房地产行政主管部门代表对房屋所以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行

46、为。初始登记指新建房屋（竣工）或集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋所进行的房屋所登记。转移登记是指因房屋、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移后所进行的房屋所登记。变更登记是指权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的所进行的房屋所登记。入股和投资，按规定补交的土地出让价款。土地是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的 和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地

47、、敷设外部市政管线设施和道路工各项费用 万元 NG 。（十一）住房功能细分术语概念内容使用面积房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；房屋面积增加或者减少的；房屋翻建的；规定的其他情形。他利登记是指设定房屋抵押权、典权等他利所进行的房屋所登记。注销登记是指因房屋灭失、土地使用年限届满、他利终止等进行的房屋权属登记。房屋权属是权利人依法拥有房屋所并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证，房屋权属受到国家法律保护。包括房屋所证、房屋共证、房屋他证或者房地产权证、房地产共证、房地产他证。所证指由县级以上管理部门向房屋所有人

48、核发的对房屋拥有合法所利的。共证指由县级以上管理部门对共有的房屋向共人核发，每个共人各持一份的权利。是房屋所证的附件，用以证明共有房屋的归属。层 高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。在 年发布的住宅建筑模数协调标准中，明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为： 米、 米、 米。露 台一般是指住宅中的屋顶或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积一般均较大，上边又没有屋顶，所以称作露台。房屋指底层，以支撑物体承重的房屋，其部位一般为通道、水域或斜坡。廊泛指联接房屋墙体以外，有围护结构和台面，作为通道的建筑物。一般不具备“房屋”的相应条件。柱 廊有顶盖，有

49、廊台、有支柱或兼有一侧围护墙体的供人通行的建筑物，如长廊、回廊等。檐 廊在屋檐下有顶盖、有廊台和建筑物相连的作为通道的伸出部位。挑 廊挑出房屋墙体外，有顶盖、有围护物（如栏杆）、无支柱的通道。通 廊指联接建筑物间，有顶盖、有廊台，具备一定形式的通道。在地面上的称底层通廊或长廊、迥廊；高出地面的，二层以上的则称通廊。门 廊指建筑物门前突出的，有顶盖、有廊台的通道。如门斗、雨罩、雨蓬等。阳 台泛指有性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以活动和利用的房屋附属设施 供居住者进行室外活动、晾晒衣物（十筑物的各项比率概念内容建筑容积率 建筑面积毛密度 是每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积 S

50、 NG 或以总建筑面积 万S 与居住区用地 万S 的比值表示。附属建筑物也计算在内，但应注明不计算面积的附属建筑物除外。建筑密度即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率 。绿化率绿地率 居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率 。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地 即道路红线内的绿地 ，不应包括屋顶、晒台的人工绿地。得房率是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。等的空间。根据其封闭情况分为非封闭阳台和封闭阳台；根据其与主墙体的关系分为凹阳台和凸阳台；根据其空间位置分为底阳台和挑阳台。假 层指位于自然层以上，层高不是全部为 米以上

51、的非正式层，不计层数，如屋面层。开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。进深在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。五、济南市场竞争楼盘分析（一）中海紫御东郡1、项目基础信息位置：历下区花园路东首，国际会展中心北侧开 发 商：济南中海地产建筑设计：建筑师（）事务所济南同圆建筑。景观设计：泛亚环境国际建筑:中建八局第设物业管理：中海物业管理济南开盘时间：2009-03-21交房时间：2010-09项目性质：住宅、双拼别墅、联排别墅、住宅占地面积：270000 平方米建筑面积：360000

52、 平方米容 积 率：1.65绿 化 率：35.30%建筑类型：别墅、总 套 数：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。2、市场监测3、特点4、优劣势（二）领秀城1、项目基础信息位置：市中区二环南路鲁能泰山西侧开 发 商：山东鲁能亘富开发易居中国策划： 优势 1：知名开发商,知名建设优势 2：新古典主义建筑风格和景观设计注重细节和品质劣势 1：地理位置有点偏,配套不齐全劣势 2：周围有一定的环境污染,环境卫生差在城市里建设别墅新古典主义建筑风格和景观设计时间新推房源销售情况2009 年 3 月 21 日开盘别墅当天销售

53、率达到 85%以上，截止到目前全部售罄2009 年 5 月住宅推出 480 套成交 410 套停 车 位：别墅部分大于 1：1，未定土地年限：70 年2、市场监测3、特点1、高起点、大手笔，聘请 PERKINS 公司为鲁能领秀城做整体规划设计。时间新推房源价格变化及措施2009 年 1 月无UP 街区两万抵四万2009 年 2 月2 月中旬 13#2 月 28 日推出 5#10#两万抵四万2009 年 3 月无两万抵四万2009 年 4 月Up1、2#两万抵四万2009 年 5 月up8# 、B13#两万抵四万规划设计：perkinsEastman 建筑设计事务所景观设计：水石景观设计物业管理

54、：物业公司开盘时间：2006 年 12 月 23 日项目性质：住宅、商业占地面积：3334000 平米建筑面积：3240000 平米容 积 率：1绿 化 率：42%建筑类型：、小、叠加别墅总 套 数：UP 街区 1800 套4、优劣势（三）名士豪庭1、项目基础信息开 发 商：建筑设计：大瀚、杭州蓝天景观设计：贝尔建筑面积：近百万平米 500 亩地 约 4560 户开盘时间：一期 06-12-26 二期 08-4-19智能配套：可视对讲、电子巡更、红外、防系统优势 1：大体量，大盘。优势 2：配套齐全，从、小学、中学等配套都比较完善。优势 3：开发商实力较强，实力雄厚。品牌优势明显劣势 1：户型

55、相对来说一般；因为没有入住，整个楼盘的价值无法尽情体现。劣势 2：由于入住群体多，因而显的杂乱，人口的密度大；社区环境有待保证。2、本项目占地 5000 亩，总建筑面积约 324 万平米，预计将用 6-8 年时间开发完毕，可容纳 8 万人生活居住，是长江以北最大的城市改造项目。3、三面环山，向北可俯瞰整个济南市区，社区中部横穿一条线性公园4、公建配套齐全，功能完善、规模庞大，包括 1 个地区中心，3 个社区中心。地区中心将建设成为济南市最大的 SHOPMALL，由星级酒店、大型购物超市、购物步行街、商业广场、休闲广场组成。5、规划 1 所中学、4 所小学、4 所，并准备引进济南知名品牌学校2、

56、市场监测3、特点4、优劣势优势 1：品牌优势：品牌认知优势 2：区位优势：经十东路、燕山立交桥东位置，区域认可度高、高端1、位置有很大发展潜力2、知名开发商3、小区体量较大4、新古典主义建筑风格非常注重细节，户型设计舒适合理5、景观设计秉承“人与环境和谐共存”的原则一期、二期整体销售了 70%房源三期在近期开始发售，均价 6800 元/平米。交房日期：08 年 8 月 31 日09.12绿 化 率：40%左右容 积 率：1.792.00装修情况：厨卫简装室：1：1小区配套：小学东方双语、两个（大地双语）、内街商业等物业公司：南方物业物 业 费：一期暂定 1.5 元车位情况：1：0.8（四）万达

57、广场1、项目基础信息位 置：市中区，经二路以南，经四路以北，顺河高架以西，纬一路以东围合的区域开发商:济南万达商业广场置业物业管理：万达物业开盘时间：2008 年 12 月 28 日项目性质：15 栋住宅、1 栋公寓、1 栋五星级酒店、5 栋写字楼占地面积：345 亩建筑面积：100 万平米容 积 率：3绿 化 率：40%交房标准：住宅毛坯；公寓精装修车位数量：商品房部分车位配比 1：1。总 套 数：对外出售 1600 户集中。优势 3：产品优势：非常吻合项目客群定位具有品质感的新古典主义建筑风格、舒适感突出的户型设计、精雕细琢的景观设计。劣势 1：地块内有高压线和变电站劣势 2：生活配套尚不完善2、市场监测3、特点4、优劣势优势 1：品牌优势：大连万达优势 2：区位优势：市中心，生活方便，交通便利。优势 3：产品优势：户型设计合理，内部配套品质高，生活档次高。劣势 1：价格高劣势 2：由于