北京别墅政策及北湖竞品研究0115

1、 品质生活的缔造者北京高端别墅(bish)政策及北湖竞品研究营销中心共二十七页第一章：宏观政策环境分析第二章：北京(bi jn)别墅市场情况共二十七页第一章：宏观政策环境(hunjng)分析第一节：宏观经济发展(fzhn)第二节：宏观政策分析共二十七页 2013年我国前三季度国内生产总值（GDP）568845 亿元，同比增长7.7%；国民经济运行总体平稳，其中房地产业同比增长7.3%，行业发展较为平稳； 从近年的整体经济情况来看，中国的经济增速有所下滑，预计中国未来(wili)将面临短期的经济改革带来的阵痛，未来(wili)两年GDP预计保持在7%左右的增幅范围之内。 预计(yj)2014年国

2、内生产总值(GDP)增长目标定在7%，比2013年下调0.5个百分点，反映出整体经济增速有所下滑宏观经济发展国内生产总值发展情况共二十七页 2013年全年固定资产投资 （不含农户）436528亿元，比上年增长19.6%。其中，国有及国有控股投资144056亿元，增长16.3%；民间投资274794亿元，增长23.1%，占全部投资的比重为63%； 2013年112月，房地产开发(kif)投资同比增长19.8%，比2012年同期增加3.6个百分点。宏观经济发展固定资产(gdngzchn)投资情况固定资产投资情况良好，资金到位增幅平稳，为房地产建设发展提供动力共二十七页宏观政策分析(fnx)近十年别

3、墅政策汇总收紧(shu jn)1995年1999年1995年国务院下发了关于控制高档房地产开发项目通知，要求严格控制高档房地产开发项目审批，国家预算内投资不得用于别墅性质的高档住宅及度假村高压别墅市场高压下回暖2000年2005年2003年2月18日，国土资源部发布紧急通知（45号令），停止别墅类用地的土地供应。2005年后的“国八条”、等系列国家调控政策的出台 。禁止出让别墅类用地2006年2009年2006年4月，国土部明确别墅仅指独栋别墅，国六条出台后，国土部下达从严土地管理通知。2008年1月，国务院出台促进节约集约用地的通知严控政策无效果多种别墅量价齐升全面严控2010年今2010年

4、，国土部、住建部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知：住宅用地容积率指标必须大于1。 2012年2月底，国土部再度发文强调，停止一切别墅类用地的土地供应高品质别墅成交价格稳步提升，低总价别墅供需两旺别墅市场收缩阶段政策回顾：自2003年开始的别墅用地打压政策实施效果较差，别墅产品实现较快的发展共二十七页宏观政策分析(fnx)2013年房地产市场政策大事记2013年房地产市场政策大事记时间提出单位/部门内容1月11日国土资源部今年新增建设用地指标原则上不低于去年。2月20日国务院“新国五条”重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。3

5、月5日十二届全国人大一次会议今年基本建成470万套保障性安居房、新开工630万套，继续推进农村危房改造。3月15日住建部目前全国已有40个城市完成住房信息联网3月30日各级政府住建委北京、上海、重庆、济南、大连、合肥等城市均按时发布了楼市调控地方版细则5月24日国家发改委2013年深化经济体制改革重点工作的意见，要求扩大个人住房房产税改革试点范围。7月22日国土资源部国土资源部宣布全国农村集体土地所有权确权登记发证工作已基本完成，下一步将着手研究做好不动产统一登记的各项准备工作。8月28日浙江温州市浙江温州市出台农村产权交易管理暂行办法，宣布包括农村土地承包经营权、林地使用权、农村房屋所有权、

6、农村集体经营性建设用地使用权均可以交易。 9月25日国土资源部国土资源部要求，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”10月23日北京住建委北京发布“京七条”，首次提出自住改善型商品住房概念。10月29日中共中央政治局集体学习会上在中共中央政治局集体学习会上，习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。11月15日十八届三中全会十八届三中全会中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定发布，针对房地产行业，重点指出从深化户籍、土地、金融多要素改革促进房地产长效机制建立健全。11月底各级政

7、府上海、广州、武汉、厦门、沈阳、长沙、南京等城市相继推出新一轮调控政策，主要内容均为收紧限购政策及加大土地供应。共二十七页宏观政策分析(fnx)新国五条对别墅市场影响 对于北京市场来说，2013年度主要调控政策是年初的新“国五条”以及“京七条”，但从调控结果来看，并没有达到预期的调控目的，因此，需慎防政策变化(binhu)给项目带来的风险。 “新国五条”中二套房比例和二手房交易税费成本上升，对豪宅置业客户影响有限。 土地价值的稀缺性、产品品质的综合性、成熟配套的优越性进一步显现。高端、高附加值的资源占有型项目在市场竞争中将更具优势。从中国富豪及中国财富的增长速度来看，以目前的市场需求不可能出现

8、豪宅限购的局面。当限购成为常态，购房者更珍视购房资格，希望一步到位。豪宅产品成为更理性选择。北京豪宅市场向来以稳健著称，豪宅规模和品质不断提升，形成了独有的豪宅圈层文化。共二十七页宏观政策分析(fnx)2014年新政对别墅市场影响（1）不动产登记(dngj)新政解读：不动产登记制度的推进，等于给不动产上了户口，有利于对不动产目前的存量和潜在供应有清晰把握。但是，不动产登记制度并不直接瞄准房地产市场调控，更不能简单地理解为房屋登记。新的不动产登记制度只是在信息系统方面的整合，不涉及房地产市场整体供求，即使登记会引起少数抛房现象，也不会撼动当前市场基本面。2015年3月不动产登记条例正式发布，并于

9、2015年3月1日起施行。共二十七页宏观政策分析(fnx)2014年新政对别墅市场影响（2）限购政策(zhngc)新政解读：到了9月底，除北上广深以外，几乎所有曾经限购的城市，都已经取消限购了。限购政策曾经挡住了不少购房者的脚步，但当这个政策取消的时候，却没能重燃大家的购房热情，市场依旧不愠不火。究其原因，主要还是因为市场变了，房子的投资价值小了。共二十七页宏观政策分析2014年新政对别墅市场(shchng)影响（3）新政解读：公积金新政对职场新人、刚需购房者来说无疑是一个利好，公积金贷款缴存时间限制的缩短能对这一部分需求起到一定的刺激作用，引导原本资金不足的购房者成为新的购买力。不过，总体来

10、看，公积金贷款新政给楼市带来的影响(yngxing)不如商业贷款新政的大，因为其覆盖范围有限。北京市公积金管理中心发布消息，对公积金贷款政策进行调整，将购买首套自住住房面积在90(含)以下房产的最高贷款额度调整为120万元。同时，外地缴存时间可并入计算。2014年12月31日公积金新政共二十七页宏观政策分析2014年新政对别墅(bish)市场影响（4）降息新政解读：降低房贷利息，无论是对购房者还是对开发商，都是实打实的利好消息。对购房者来说，此次(c c)降息相当于给房贷打了9.4折的优惠，优惠力度可观。对开发商来说，降息也降低了融资成本，可以缓解其资金链紧张的局面。因此，业内人士普遍认为，此

11、次降息是继“930房贷新政”后，进一步刺激住房消费的又一大利好。中国人民银行宣布：自2014年11月22日起，金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%;一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%，同时结合推进利率市场化改革，将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍;其他各档次贷款和存款基准利率相应调整，并对基准利率期限档次作适当简并。共二十七页宏观政策分析2015年政策(zhngc)形势分析房地产市场供过于求的基本格局已经形成，短期内很难有实质改变。预计2015年房地产市场政策环境仍将维持宽松，着力点仍在去库存，因此打压和强力刺激都不会出现，

12、维持现有政策的平稳落实将是主旋律；另一方面，为稳定经济(jngj)增长，明年整体资金面将相对宽松，持续低通胀又给降息和降准提供了较大操作空间。但受到支持实体经济(jngj)和股市对民间资金分流的影响，房地产行业的资金面仍是谨慎乐观。市场调控将成为常态，慎防调控给项目带来的风险共二十七页第二章：北京别墅市场(shchng)情况第一节：土地市场(shchng)第二节：房产市场共二十七页北京别墅市场情况土地(td)市场（2013年土地供应）2013年北京全市成交的土地中，容积率小于或等于1.2的宗地共有9宗，总建设用地面积为110.5万，总规划(guhu)建筑面积为93.8万，其中属于居住类用地建设

13、用地面积73.9万，规划建筑面积约为61.7万，如按单套面积300/套计算，约可建设2056套。2013年度（容积率1.2）成交土地一览表序号宗地位置土地面积(平方米)容积率规划建筑面积(平方米)规划用途成交日期成交价 (万元)合计建设用地面积代征地面积1密云县4706322572852133470.9 237754R2二类居住用地、C25旅游业用地、R53托幼用地2013年2月1日925002密云县5199651432013767641.0 147127R2二类居住用地、C53休疗养用地2013年2月4日462003房山区8735518153692021.0 18859C2商业金融用地、C4

14、体育用地2013年2月28日39004怀柔区682362339897.81342464.190.7 231900R2二类居住用地、C8旅游设施用地、S3社会停车场库用地、U1供应设施用地、U2交通设施用地、C1行政办公用地2013年8月22日1645005门头沟区151202.299373.6151828.550.9 89961C2商业金融用地、S3社会停车场库用地2013年10月10日267756顺义区324319.8189830.3134489.520.9 170568F1住宅混合公建用地、C8旅游设施用地、C9其他公共设施用地2013年10月11日3300007延庆县15325.1148

15、68.14570.7 10408C8旅游设施用地2013年11月18日9818延庆县39646.1536645.683000.470.8 29017C8旅游设施用地、U市政公共设施用地2013年11月18日23209延庆县6004.566004.5600.5 3002C8旅游设施用地2013年11月18日396合计229681211052591191553938596667572低容积率地块供应将日益减少，低密度产品价格将逐步上升共二十七页北京别墅(bish)市场情况房产市场（分布与板块）项目的竞争从某种角度上说也是板块的竞争；2013年别墅市场创新高主要是由于京南区域（大兴）别墅市场的异军突

16、起，具体热销项目包括富力童话(tnghu)时光、远洋天著、首开璞瑅墅等。在此带动之下，京南别墅区成交量占全市三分之一份额。 北京别墅板块各个板块依托不同的资源形成各自鲜明的特征，南城板块异军突起共二十七页北京别墅(bish)市场情况房产市场（2014年前三季度）具体来看，1000万元以下别墅成交占比最大，基本在70%上下；1000万-2000万元总价级别的别墅占比在20%左右；其余为总价在2000万元以上的别墅成交占比；2000万总价基本是别墅市场的分水岭，高于2000万元的别墅市场客户(k h)接纳度会愈发贫乏。2014年1-9月累计成交1468套，创下近五年来的次低值，与2013年同期相比

17、则下降了38%共二十七页北京别墅市场(shchng)情况房产市场（2014年度销量排行）说明项目(xingm)区域已获得部分客户的认可共二十七页北京(bi jn)别墅市场情况案例-龙湖好望山项目位置：顺义新城乔波滑雪场北侧物业(w y)类型：叠拼 建筑风格：托斯卡纳面积区间：下叠340 、上叠310销售价格： 下叠750万/套起，上叠600万/套起总户数：512套龙湖好望山共二十七页北京别墅市场(shchng)情况案例-龙湖好望山销售情况：1、开盘时间：二期2012年2月18日开盘；2、入住时间：现房交房；3、推广方式：口碑营销，老带新为主；4、去化速度：该项目是2013年北京别墅市场销量冠军

18、，年销售221套，月均19套；5、优惠政策：无任何优惠6、主要客群：以北京业主为主，60%为投资者。项目卖点： 园林景观 下叠5.4米层高的地下空间 品牌优势：包含龙湖统一的物业管理标准、五重园林体系、业主活动等等。上叠赠送87和电梯、下叠赠送100，且上下叠均有独立庭院，附加值高。下叠拥有5.4米层高的地下空间，且空间较大，可加盖一层，亦可作为私人(srn)会所等活动场所，实用性强；项目劣势：项目距离市中心较远，位于顺义新城区，周边配套在建设中，紧邻的潮白河目前也处于干涸阶段。该项目投资客户较多占60%。共二十七页龙湖的细节一直都是我们所学习的榜样(bngyng)，无论是售楼处、示范区建筑、

19、景观、小品的打造，还是样板间每个房间、包括庭院的布置，乃至所播放的背景音乐，都是极其讲究的，我们在做我们产品时，一定要学习这一点；如果项目定位为类别墅与高层的高低配产品，首推类别墅产品，定调，也有客源基础，高层产品后推，走利润；对于首推的类别墅产品基本配套需求为：自然资源，概念打造（体育公园，高尔夫），性价比极高的产品力，景观，学校。北京别墅市场情况案例(n l)-龙湖好望山对本项目的启示作用共二十七页项目(xingm)概况占地：34万平米 建面：58万平米 开工时间：2010-06-01竣工时间：2015-06-01产品形式：联排 独栋 双拼 开发分期：分为A、B、C、D四个区域分期开发区位

20、交通丰台王佐镇青龙湖公园东500米莲石路向西，经京原路上六环，西六环42#出口青龙湖出口，向西400米即到或京石高速(o s)长阳出口向西（经南宫镇长青路）6.5公里资源临近北京丰台政府500亿巨资规划的全球首个“文化会都”青龙湖国际文化会都，集中着千灵、北宫森林公园、京辉高尔夫球场、金泷瑚高尔夫俱乐部、千年古刹潭柘寺与戒台寺等多重优势生态、社交、休闲、文化资源延续皇脉西山城市山水纯别墅区北京别墅市场情况案例-燕西华府燕西华府共二十七页北京别墅市场情况(qngkung)案例-燕西华府五室六厅八卫约590平米(pn m)首层1室2厅2卫1厨 182.44 负一层1室1厅2卫 143.66 三层1室1卫 104.27 二层3室3卫 159.92首层公共礼仪空间独门独院，多间门厅入户与室外即时互动；户型通透，轴线对称，强化礼仪空间逻辑，同时兼顾自然视觉的引导性。复一层私家会所空间设计温泉主题私家CLUB豪华生活系统；拥有会客厅、健身房等空间，并配置独立下沉式花园车库设计，满足泊车所需。二层天伦亲子空间步入阳台式独立书房设置；双卧室左右对称，相互独立，互不干扰。顶层主人总统