房地产法规第6章ppt课件

1、第六章 房地产买卖管理法律制度 .6.1.1 房地产买卖管理的概念和原那么 1. 概念 是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产买卖活动进展指点和监视，是房地产市场管理的重要内容2. 方式3. 原那么 1自愿2公平3老实信誉6.1 房地产买卖管理概述 .6.1.2 房地产价钱申报制度 1、为何要申报 2、何种情况需求申报 3、如成交价钱明显低于正常成交价钱的处置 4、如买卖双方对管理部门认定的评价价钱有异议的处置.1、房地产买卖管理机构2、房地产买卖管理机构的职责1制定法规执行国家有关房地产买卖管理的法规、并制定详细实施方法2监视买卖次序整顿和规范房地产买卖

2、次序，对房地产买卖、运营等活动进展指点和监视，查处违法行为，维护当事人的合法权益3办理手续办理房地产买卖鉴证等手续4协助征收税款协助财政、税务部门征收与房地产买卖有关的税款5提供信息为房地产买卖提供洽谈协议，交流信息，展现行情等各种效力6发布信息为政府宏观决策和正确引导市场开展效力 6.1.3 房地产买卖管理机构及其职责 .6.2.1 房地产转让概述 1、概念 房地产转让是指房地产权益人经过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为2、合法的转让方式1买卖2赠与3房地产作价入股 4一方提供土地运用权，另一方提供资金5企业被收买、兼并或合并6以房地产抵债的7其它6.2 房地产转让管理

3、.6.2 房地产转让管理3、本质：4、房地产转让的分类1根据转让的对象2根据土地运用权的获得方式 3根据转让的方式 .6.2.2 房地产转让条件 ：1、转让的普通条件1以出让方式获得土地运用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上2属于成片开发的，构成工业用地或者其他建立用地条件3按照出让合同商定已支付全部土地运用权出让金，并获得土地运用权证书6.2 房地产转让管理.6.2 房地产转让管理2、不得转让的情形1司法机关和行政机关依法裁定、决议查封或以其它方式限制房地产权益的2依法收回土地运用权的3共有房地产，未经其他共有人书面赞同的4权属有争议的房地产5未依法登记领取权属证书的房地6法律

4、和行政法规规定制止转让的其他情况.6.2 房地产转让管理3、房地产转让的程序1程序 转让当事人签署书面转让合同当事人在转让合同签署后90日内到房地产所在地的房地产管理部门申报成交价钱管理部门做出能否受理的回答房地产管理部门核实申报的成交价钱，根据需求对转让的房地产进展现场查勘和评价当事人按照规定交纳有关税费房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书.2相关规定 房地产转让，先办理房地产买卖手续 再办理房地产的变卦登记 再凭变卦后的房屋一切权证书向土管 部门恳求变卦土地运用权登记 6.2 房地产转让管理.6.2 房地产转让管理4、房地产转让合同 1双方当事人的姓名或者称号、住所2房地产权属证书

5、的称号和编号3房地产坐落位置、面积、四至界限4土地宗地号、土地运用权获得方式及年限5房地产的用途或运用性质6成交价钱及支付方式7房地产交付运用的时间8违约责任9双方商定的其它事项.6.2 房地产转让管理5、以出让方式获得建立用地运用权的房屋转让1原出让合同载明的权益义务随转让而转移给新的受让人2可多次转让，但出让合同商定的总的运用年限不变3转让之后受让人改动原土地用途的，必需获得原土地出让方国土部门和市、县政府规划主管部门的赞同，签署建立用地运用权出让合同变卦协议或重新签署出让合同，相应调整出让金 .6.2 房地产转让管理6、以划拨方式获得建立用地运用权的房地产转让1两种处置方式 由受让方办理

6、出让手续，变划拨用地为出让 用地，受让方交纳出让金 不改动原有土地的划拨性质，对转让方征收 土地收益金.6.2 房地产转让管理2可以不办理出让手续的情况 转让后的土地依然符合划拨用地条件 私有住宅转让后仍用于居住的 出卖公有住宅的 同一宗土地上部分房屋转让而土地运用权不可分割转 让的 转让的房地产暂时难以确定土地运用权出让用途、年 限和其它条件的 根据城市规划土地运用权不宜出让的 县级以上政府规定暂时无法或不需求采取出让方式的 其他情形 .6.2 房地产转让管理3收益金的上缴 由房地产管理部门在办理买卖手续时收取土地收益金上缴国家转让后的房地产再转让，需求办理出让手续的，补交出让金时该当扣除已

7、交纳的土地收益.6.3 商品房销售管理 6.3.1 商品房预售的概念1、概念 指房地产开发企业将正在建立中的房屋预先出卖给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为2、管理法规.6.3 商品房销售管理6.3.2 商品房预售的条件 1、已交付全部土地运用权出让金，获得土地使 用权证书2、持有建立工程规划答应证和施工答应证3、按提供预售的商品房计算，投入开发建立的 资金到达工程建立总投资的25%以上，并已 经确定施工进度和开工交付日期4、办理了预售登记，获得.6.3 商品房销售管理6.3.3 商品房预售答应1、预售答应2、恳求预售答应证提交的资料商品房预售答应恳求表开发企业的营业执照和资质证书土地运用

8、权证、建立工程规划答应证、施工答应证投资开发建立的资金占工程建立总投资的比例符合规定条件的证明工程施工合同及施工进度阐明商品房预售方案.6.3 商品房销售管理6.3.4 商品房预售合同登记备案1、开发商该当与承购人签署书面预售合2、预售人应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续.6.3 商品房销售管理6.3.5商品房现售的条件 1、开发企业具有营业执照和资质证书2、获得土地运用权证书或运用土地的同意文件3、持有建立工程规划答应证和施工答应证4、已经过开工验收5、拆迁安顿曾经落实6、供水、供电、供热等配套设备设备交付使 用条 件，其他配套基 础设备和公

9、共设备具备交付运用条件或已确定施工进度和交付日期7、物业管理方案曾经落实.6.3 商品房销售管理6.3.6 商品房销售代理 1、概念 是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专门的房地产中介机构代为销售的一种运营方式2、特点1必需签署委托合同2房地产中介机构可以收取佣金，但不得收 取佣金以外的其它费用 (3) 中介机构的销售人员应具有相应的资历条件.6.3 商品房销售管理6.3.7 商品房销售中制止的行为 1.开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人2.开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房3.不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何

10、预定款性质的费用4.商品住宅必需按套销售，不得分割拆零销售5.制止商品房预购人将购买的未开工的预售商品房再行转让6.实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案.6.3 商品房销售管理 6.3.8 商品房买卖合同 1、商品房买卖合同的主要内容1当事人称号和姓名、住所 2商品房根本情况 3商品房的销售方式 4商品房价款确实定方式及总价款、付款方式、付款时间 5交付运用条件及日期 6装饰、装修规范承诺 7供水、供电等配套根底设备和公共设备的交付承诺和有关权益、责任 8公共配套建筑的产权归属 9面积差别的处置方式 10办理产权登记有关事宜 11处理争议的方法 12违约责任 13双方商定的其他事项.

11、6.3 商品房销售管理2、商品房合同的计价方式 1计价方式 ： 按套单元计价 按套内建筑面积或按建筑面积计价 2产权登记方式.6.3 商品房销售管理3、误差的处置方式 ：衡量误差的目的面积误差比.6.3 商品房销售管理误差的处置原那么面积误差比小于等于3%的，据实结算房价款面积误差比大于3%时： 买受人有权退房：退房的开发企业该当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息 买受人不退房的：产权登记面积大于合同商定面积时：面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足超出3%部分的房价款由开发企业承当，产权归买受人产权登记面积小于合同商定面积的： 面积误差比绝对

12、值在3%以内的部分房价款由开发企业返还买受人绝对值超越3%的房价款由开发企业双倍返还买受人.6.4 房屋租赁管理6.4.1 房屋租赁的概念 是指房屋一切权人作为出租人将其房屋出租给承租人运用，由承租人向出租人支付租金的行为.6.4 房屋租赁管理6.4.2 房屋租赁的条件 1、未依法获得的2、司法机关和行政机关依法裁定、决议查封或 以其他方式限制房地产权益的3、共有房屋未获得共有人赞同的4、权属有争议的5、属于违章建筑的6、不符合平安规范的7、抵押未经抵押权人赞同的8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规 定的.6.4 房屋租赁管理6.4.3 房屋租赁合同 1、租赁合同的普通内容1当事人姓名或

13、者称号及住所2房屋的坐落、面积、装修及设备情况3租赁用途4租赁期限5租金及交付方式6房屋修缮责任7转租的商定8变卦和解除合同的条件9违约责任.6.4 房屋租赁管理6.4.3 房屋租赁合同2、租赁合同的终止1自然终止 租赁合同到期 符合法律规定或合同商定可以解除合同条款的 因不可抗力致使合同不能继续履行的.6.4 房屋租赁管理2人为终止 无效合同的终止 租赁双方的缘由终止将承租的房屋擅自转租的将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自互换运用的 将承租的房屋擅自拆改构造或改动承租房屋运用用途 无正当理由、拖欠房租 公有住宅用房无正当理由闲置的承租人利用承租的房屋从事非法活动的故意损坏房屋的其它.6.4

14、 房屋租赁管理6.4.3 房屋租赁合同3、房屋转租 经出租人赞同，承租人可以转租房屋，从中获利 房屋转租应订立转租合同，也应备案 转租合同的终止日期不得超越原租赁合同的终止日期 转租人是转租合同的出租人，是原租赁合同的承租人.练习题1、以下行为中，不属于房地产有偿转让的是。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产承继2、房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权益，并承 担一定的义务。3、以下关于李某签署商品房预售合同的表述中，正确的为 A.商品房预售合同未经备案，合同无效 B.在商品房预售合同中，可以商定面积误差处置方式 C.李某可以将预购的未开工的商品房再转让 D.商品

15、房预售后，甲公司该当在签约之日起30日内办理商品 房预售合同登记备案4、商品房预售合同登记备案应由办理。A.房地产开发商B.房地产销售代理机构C.商品房预购人D.房地产开发商和商品房预购人共同.练习题5、房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。6、商品房买卖合同商定面积为150平米，价钱为40.00元每平米，交付运用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处置方式作出商定。根据有关规定最后结算的房价款应为万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.07、某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同商定建筑面积110，售价4 000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处置方式未作商定。假设该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，那么该房地产开发商该当返还张某购