苏地-G-1地块评估报告课件

1、苏州市博思堂投资顾问有限公司08 年 7月 21日苏地2007-G-1地块评估报告 1 项目基本素质分析 2 项目周边环境分析 3 项目周边在售个案介绍 4 相同类型产品介绍目录 5 项目价格测算及可行性分析1.1项目基本情况介绍项目位置：位于平江新城312国道以北，江月 路以东占地面积：21053建筑面积：79736建筑形态：商业、酒店式办公、酒店式公寓地块现状：地势平坦，尚无动工层 数：17层层 高：1层4.8米，2层3.9米、 3层以上3米与3.6米商场及商铺：26392酒店式办公：26785酒店式公寓：97031.2项目四至情况介绍 江 月 路312 国 道南：邻312国道，对面为橘子

2、国花园东：邻江月路，在往东为小型公园与空地北：北邻小路，对面为华恒家园，华恒家园有栅栏围护西：为2007-G-15地块，为住宅用地，目前正在建设之中本 案1.3项目交通环境分析项目西、南、北三面邻路，临街面较多；项目周边没有公交站点，距离地最近公交站点约5分钟路程，公车通往相城、火车站等；项目西侧江月路为双向4车道，道路较为宽广；项目北侧邻小路，道路较窄；项目南侧邻312国道，312国道为双向6车道，道路较为嘈杂，据规划3年之后将会迁走；江月路北侧小路312国道路1.4项目建筑规划项目建筑规划此排铺在销售上将存在一定问题，其他的商铺邻路，在销售上较好去化，此排铺既不邻近内街，也不邻路，在经营上

3、较难形成商业氛围。1.4项目建筑规划项目建筑规划办公楼主力面积70100，作为投资型产品，面积过大；局部户型在设计上存在一定问题，进深太长，不利于整体使用，在销售去化上将面临一定困难。1.5总结分析项目近邻312国道，较为嘈杂，形象较差；项目周边道路较宽广，但是出入口道路较为不便，公交路线较少，交通 易达性较差；项目体量较大，户数较多，对客户数量要求较高；项目为商业用地，主力面积较大，对首付要求较高，市场抗性较大；在规划设计上存在一定弊端，致使部分商铺与办公楼销售存在一定难度；优势：项目整体体量较大，具有一定的规模优势；劣势： 3 项目周边在售个案介绍 4 相同类型产品介绍目录 1 项目基本素

4、质分析 2 项目周边环境分析 5 项目价格测算及可行性分析2.1项目周边环境分析1.橘子国花园2.大观名园3.阳光美地4.天元辰商务广场5.苏锦2村商业街6.312国道商业街平 河 路平 陇 路312 国 道苏 站 路江星路江月路苏锦路人民路齐门外大街清塘路 平四路 平齐路苏 站 西 路苏 锦 路万达广场观前石路火车站本案123456广 济路规划中平江区政府2.2项目周边商业分析312国道项目周边在经营的商业主要为苏锦1村、苏锦2村商业街、312国道商业街。苏锦1村、苏锦2村商业街项目位置：位于苏锦路；项目体量：共约20间铺位；只要业态：以生活配套类商业为主；商业档次：苏锦1村商业档次较低、苏

5、锦2 村以中档为主；租金水平：80100元/月；经营状况：目前正在改造之中，之前经营 状况良好与本案的关系：距离本案较近，与本案将产生一定竞争，分流本项目的部分消费客源；2.2项目周边商业分析312国道商业街项目位置：位于312国道，靠近苏锦路；项目体量：10多间铺位；只要业态：以修理、五金生活配套为主；商业档次：档次较低；租金水平：90100元/月；经营状况：经营状况良好与本案的关系：距离本案较远，主要为国道商业，与本案竞争较小；2.3项目周边未来规划其产业定位为金融、保险、证券、物流、电子商务等现代服务业，未来的主导产业以第三产业为主。 平江新城首期开发的主要是火车站核心区、西南居住区、西

6、北及东南部分居住区以及核心区部分办公、商业用地；目前平江新城位于一期开发阶段，目前的居住与商业氛围尚未不浓厚，给本项目带来一定威胁；本案2.4项目周边总结分析项目周边在售楼盘较多，商业氛围与居住氛围尚不浓厚；目前项目周边商业主要为社区配套，商业体量较小，档次较低； 未来商业主要为万达广场，业态业种较齐全，将以综合体的身份引领平江区的发展，将对本项目造成一定冲击；本项目不位于规划中的商务集中区，同时本区域目前尚缺少足够的卖点与商业办公氛围，致使项目销售可能存在一定困难；优势：劣势：项目处于规划中的平江新城居住区，整体规划前景较乐观； 2 项目周边环境分析 3 项目周边在售个案介绍 4 相同类型产

7、品介绍目录 1 项目基本素质分析 5 项目价格测算及可行性分析3.1万达广场地理位置：平江新城人民路北延段建筑面积：45万功能定位：大型城市综合体，包括商业、居住、办公等功能为一体建筑形态：3幢写字楼附带3幢裙楼商业，单独10幢住宅单套面积：商铺主力面积200300，SOHO 主力面积37，办公楼主力面积100，普通公寓面积54100不等销售价格：商铺：25000元/（12层），去年销售SOHO：6800元/住宅：75007800元/，二期价格写字楼：尚未销售去化情况：商铺去化90以上，SOHO销售率80以上，住宅一、二期基本销售完成。万达广场整体情况3.1万达广场SOHO体量：共2座16层，

8、约有500户用地性质：商业主力面积：37主要客源：上海、浙江投资客，苏州白领为主销售价格：6800元/去化情况：SOHO销售率80以上投资价值：以万达城市综合体的地位，吸引投资客户，将商业配套、未来商贸区等作为项目的主要卖点，利用品牌优势将项目成功的推销出去；万达广场SOHO3.2大观名园地理位置：位于大观名园社区内建筑面积：10000左右功能定位：以社区配套为主（生活服务、餐饮、娱乐休闲等）建筑形态：12层和13层单套面积：120160左右销售价格：1期：900010000元/（13层）2期：1300016000元/去化情况：基本售完，目前只剩下一家店铺大观鸿运商业街3.3天元辰商务广场地理

9、位置：位于清塘北路东、清金路北建筑面积：全部建筑面积约10万，包括商业、办公与商住，商业约10000，共6070间铺位功能定位：集中型商业，商业以上为办公用房建筑形态：12层单套面积：120160左右销售价格：商铺预计1100013000元/去化情况：预计8月对外公开，10月份正式开盘天元辰商务广场3.4橘子国花园地理位置：平江新城天筑路与莲塘路交界处 建筑面积：100000建筑形态：多层、小高层、高层主力面积：78143销售价格：均价7600元/，靠近国道6400元/主要客源：区域客户为主，以自住客户居多去化情况：目前正火热销售中橘子国花园3.5未来竞争项目竞的单位地块位置宗地编号面积()用

10、途容积率建筑面积()建筑密度起报价元/楼面单价元/苏州新建房地产开发有限公司平江区清金路以北、西石曲浜以西苏地2007-G-517729.2商业和办公 2.519323 2 项目周边环境分析 目录 1 项目基本素质分析 3 项目周边在售个案介绍 4 相同类型产品介绍 5 项目价格测算及可行性分析4.1印象19印象19 地理位置东吴北路19号开 发 商苏州中元建设公司建筑面积17500物业形态商铺、公寓用地性质商业物业费用3.2元/月总 户 数公寓277户面积范围4090销售价格8000元/去 化 率3装修与否精装修公寓装修标准900元/开盘时间交房时间2009年10月公建配套商铺客源组成区域：

11、吴中区及周边区域客层：年轻成功人士，年轻管理层小型企业用途：投资客超过65%楼盘概况4.2金枫国际地理位置新区金枫南路9号开 发 商苏州金竹置业发展有限公司建筑面积31541用地性质商业物业费用总 户 数公寓约600套 销售价格7800元/主力面积3553去 化 率35物业形态商铺、5米挑高式公寓装修与否毛坯装修标准-开盘时间2008年5月18日交房时间2009年9月公建配套商铺客源组成区域：新区45，木渎40，其它15客层：企业中层管理30，普通白领35，私营企业主45用途：投资50，自住40%，其它10金枫国际楼盘概况4.3中恒广场地理位置相城区渭星商业街88号 开 发 商苏州中恒置业建筑

12、面积37517用地性质商业物业费用1.8元/月总 户 数首次推出商业约44套，公寓约360套 销售价格7000元/主力面积3359去 化 率约45物业形态商铺、5米挑高式公寓装修与否精装装修标准15001800元/开盘时间2008年5月18日交房时间2009年10月公建配套商铺客源组成区域：渭溏周边乡缜、相城区及市区客源客源：以投资为主，其次是自住客源中恒广场楼盘概况4.4相同类型产品总结分析目前市场上在售的商业用地的平层公寓主要为“印象19”，商业用地的挑高式公寓在市场上相对较多；商业用地的平层公寓在市场上销售情况较差，整体去化率较低，由于其40年产权、居住成本较高，客户对平层公寓的认可度较

13、低，销售上存在一定抗性；目前客户对商业用地性质的公寓存在抗性，但是挑高式公寓去化情况较平层公寓略好一些；4.6项目SWOT分析S(优势)项目三面临街，便于规划；紧邻312国道，交通较为便利；项目土地成本较低；0(机会)平江新城将形成未来的商贸集中区，规划前景较好；W(劣势)项目近邻国道，环境较为嘈杂，整体形象较差；项目为商业用地，首付较高；项目规划存在一定弊端，办公主力面积较大；项目周边尚未形成良好居住与商业氛围;目前房地产市场平层公寓去化较慢；T(威胁)未来周边大体量的住宅与商业供应，给本项目带来一定竞争；房地产市场整体较为低迷； 2 项目周边环境分析 目录 1 项目基本素质分析 3 项目周

14、边在售个案介绍 5 项目价格测算及可行性分析 4 相同类型产品介绍5.1市场比较法商业售价比较物业1比较物业2比较物业3位置 万达广场 天元辰商务广场 大鸿运商业街 区域 平江新城 平江新城 平江新城 平江新城 物业描述楼层修正12F12F12F12F建成时间NAP2009年2009年2008年底用房性质商业商业商业商业装修水平清水清水清水清水交易详情成交日期NAP200820082008主力面积 (sq.m.) 200300100200100200售价(元/sq.m/月.)NAP25,00013,00015,0005.1市场比较法商业售价交易时间1.00 1.00 0.96 项目位置0.90

15、 0.96 0.96 可达性0.90 0.96 0.96 周边环境0.90 0.97 0.96 建筑年期0.96 1.00 1.00 临街状况0.93 0.95 0.93 项目面积1.00 0.99 1.00 设备设施1.00 1.00 1.00 装修标准1.00 1.00 1.00 楼层修正1.00 1.00 1.00 总体调整指数0.65 0.84 0.79 调整后售价RMB/sq.m16,27110,93011,848权重20%40%40%加权后售价12,366经过与其他项目综合比较，项目商铺的加权后售价为:12300元/5.1市场比较法比较物业1比较物业2比较物业3位置 万达广场SOH

16、O 万达广场公寓 橘子国花园 区域 平江新城 平江新城 平江新城 平江新城 物业描述楼层修正高层高层高层小高层建成时间NAP2009年2009年2009年用房性质商业商业住宅住宅装修水平清水清水清水清水交易详情成交日期NAP200820082008主力面积 (sq.m.) 37 51 90 售价(元/sq.m/月.)NAP6,8007,7007,600SOHO售价5.1市场比较法SOHO售价交易时间0.98 0.98 0.98 项目位置0.92 0.96 1.00 可达性0.95 0.95 1.00 周边环境0.96 0.95 0.98 建筑年期1.00 0.95 0.95 临街状况1.00

17、0.95 0.95 项目面积0.95 0.99 1.00 设备设施1.00 1.00 1.00 装修标准1.00 1.00 1.00 楼层修正1.00 1.00 1.00 总体调整指数0.78 0.76 0.87 调整后售价RMB/sq.m5,3125,8416,587权重20%40%40%加权后售价6,034经过与其他项目综合比较，项目公寓与SOHO的加权后售价为:6000元/5.2租金反推法名 称租金（元/月）与本案关系苏锦1村、苏锦2村80100（12层）项目周边商铺312国道商业街90100（1层）项目周边同一条国道上商铺本项目综合考虑这种因素，确定以80元/月的租金为标准，以12年的

18、投资回收期进行估算： 项目商铺12层售价为：11500元/5.3成本法序号分项费用名称费用征收标准（预测）成本收费标准（万元）备注建筑总面积()79736占地面积()210531土地成本费用契税按土地成本4计11648拍卖成本加契税2前期费用约50元/M2399 项目开工前期准备费用3勘探、设计费约80元/ M2638 地质勘探、施工图设计等费用4房地、建管费约50元/ M2399 招标、监理、综合开发管理等费用5建安工程费约1500元/M211960土建部分、外立面处理等平均费用6景观绿化费约60元/M2478 景观绿化设计、种植费用7配套费用约300元/M22392 水、电、煤、道路等8销售费用按总销售金额的4%计提1929 销售相关成本费9